Landeshauptstadt Stuttgart
Referat Wirtschaft/Finanzen und Beteiligungen
Gz: WFB
GRDrs 135/2012
Stuttgart,
04/04/2012



Wohnungswesen Jahresbericht 2011
Änderung der Förderrichtlinien des Familienbauprogramms



Beschlußvorlage
Vorlage an
    zur
SitzungsartSitzungstermin
Ausschuss für Wirtschaft und Wohnen
Gemeinderat		Vorberatung
Beschlussfassung		öffentlich
öffentlich		20.04.2012
26.04.2012



Beschlußantrag:

1. Der Gemeinderat nimmt vom Jahresbericht 2011 entsprechend Anlage 1 zustimmend Kenntnis.

2. Die Förderrichtlinien des Familienbauprogramms werden entsprechend Anlage 2 geändert.

Die geänderten Förderrichtlinien gelten für alle Anträge, die nach der Veröffentlichung im Amtsblatt beim Amt für Liegenschaften und Wohnen eingehen.

Zeitgleich treten die bisherigen Richtlinien in der Fassung vom 28. Juli 2010 außer Kraft.


Kurzfassung der Begründung:
Ausführliche Begründung siehe Anlage 1

1. Jahresbericht 2011

Die Verwaltung berichtet dem Gemeinderat halbjährlich über die Entwicklung der Zahl der vorgemerkten Wohnungssuchenden (Vormerkdatei), der Wohnungsvergaben sowie über den Vollzug der Wohnungsbauprogramme und des Energiesparprogramms.
Im Einzelnen wird auf Anlage 1 Bezug genommen.

1.1 Vormerkdatei
Zum 31. Dezember 2011 waren beim Amt für Liegenschaften und Wohnen 2.834 wohnungssuchende Haushalte vorgemerkt (davon 1.440 Not- und Dringlichkeitsfälle). Gegenüber den Vorjahreszahlen ergeben sich damit keine nennenswerten Veränderungen.

1.2 Wohnungsvergaben
In 2011 konnte das Amt für Liegenschaften und Wohnen 948 Sozialmietwohnungen an vorgemerkte Wohnungssuchende vermitteln. Dies sind 65 Wohnungen (6,4 %) weniger als im letzten Jahr.

1.3 Wohnungsbauförderung
Von der Landeshauptstadt wurden 224 Wohnungen gefördert. Einschließlich Grundstücksverbilligungen wurden 2,71 Mio. Euro an Fördermitteln zur Verfügung gestellt. Im letzten Jahr konnten zwar mehr Mietwohnungen gefördert werden als in 2010, dafür hat sich aber die Eigentumsförderung reduziert. Insgesamt entsprechen die Zahlen dem niedrigen Niveau des Jahres 2010.

1.4 Energiesparprogramm
In 2011 wurden mangels Nachfrage nur 1.132 Wohnungen gefördert. Deshalb können annähernd 1 Mio. Euro Haushaltsmittel in dieses Jahr übertragen werden. In diesem Jahr stünden somit annähernd 3,5 Mio. Euro zur Verfügung. Damit können voraussichtlich 2.350 Wohnungen gefördert werden.

1.5 Grundstücke für den geförderten Wohnungsbau
Wie aus Anlage 4 A ersichtlich, stehen für dieses Jahr für den geförderten Wohnungsbau nur Grundstücke für 87 Wohnungen zur Verfügung.

Die Grundstücke für den geförderten Wohnungsbau 2013 ff. sind aus Anlage 4 B
ersichtlich. Deren Realisierung wird allerdings mehrere Jahre dauern. Insgesamt sind dort Grundstücke für 514 Wohnungen aufgelistet, davon 5 Projekte mit 172 Wohnungen aus SIM.


2. Änderung der Förderrichtlinien des Familienbauprogramms

Inzwischen ist KfW-Effizienzhaus-Standard 70 (EnEV 2009) Fördervoraussetzung der Landesförderung im Neubau. Diesen Standard hatte die Landeshauptstadt bisher mit Förderzuschlägen (4.000 Euro/Objekt) honoriert. Im Hinblick auf die Vorgaben der Landesförderung sind diese Zuschläge künftig nicht mehr möglich.

Um wiederum einen höheren energetischen Standard zu fördern, sollen die gleichen Zuschläge der Stadt künftig für die Erreichung von mindestens KfW-Effizienzhaus-Standard 55/Passivhaus gewährt werden.

Die Förderrichtlinien des Familienbauprogramms werden entsprechend geändert.

Finanzielle Auswirkungen

keine


Beteiligte Stellen

--

Vorliegende Anträge/Anfragen

--

Erledigte Anträge/Anfragen

--



Michael Föll
Erster Bürgermeister

Anlagen

1 Jahresbericht 2011
2 Neufassung der Förderrichtlinien des Familienbauprogramms
3 Einkommensgrenzen 2012
4 A Grundstücksliste 2012
4 B Grundstücksliste 2013 ff

1. Jahresbericht 2011

Die Verwaltung berichtet dem Gemeinderat halbjährlich über die Entwicklung der Zahl der vorgemerkten Wohnungssuchenden (Vormerkdatei), der Wohnungsvergaben sowie über den Vollzug der Wohnungsbauprogramme und des Energiesparprogramms.

1.1 Vormerkdatei

1.1.1 Entwicklung der vorgemerkten Wohnungssuchenden und der Wohnungsvergaben

Zum
31.12.
Vormerkdatei
Wohnungsvergaben
Anzahl Vormerkungen
davon Dringlichkeitsfälle
Zeitraum
Anzahl
2003
3.652
1.761
2003
941
2004
3.208
1.663
2004
1.111
2005
3.015
1.561
2005
1.141
2006
3.023
1.636
2006
1.131
2007
3.225
1.746
2007
1.370
2008
3.153
1.757
2008
1.039
2009
3.211
1.736
2009
1.152
2010
2.879
1.448
2010
1.013
2011
2.834
1.440
2011
948

1.2 Wohnungsvergaben

1.2.1 Wohnungsvergaben des Amts für Liegenschaften und Wohnen
und deren Verteilung

2003
2005
2007
2008
2009
2010
2011
SWSG gebundene Wohnungen
409
503
718
530
495
434
404
SWSG nicht mehr gebundene Wohnungen
129
148
220
152
123
269
230
andere Baugenossenschaften und -gesellschaften
403
490
432
357
534
310
314
Gesamt
941
1.141
1.370
1.039
1.152
1.013
948

Aufgrund der am 11. Dezember 2009 vom Gemeinderat beschlossenen Änderung der Vormerk- und Belegungsrichtlinien (GRDrs 1252/2009) darf die SWSG nur noch in Gebieten der „Sozialen Stadt“ 30 % der nicht mehr gebundenen Wohnungen selbst belegen. Dadurch hat sich die Belegung der nicht mehr gebundenen Wohnungen der SWSG in 2010 und 2011 gegenüber den beiden Vorjahren erhöht.

1.2.2 Wohnungsvergaben nach Staatsangehörigkeit

Gemäß Ziffer 3.3 der Vormerk- und Belegungsrichtlinien in der Fassung vom 11.12.2009 darf der Anteil von Haushalten, die nicht über eine EU-Staatsangehörigkeit verfügen, grundsätzlich nicht mehr als ein Fünftel (20 %) betragen. Seit 01.01.2005 wird die Umsetzung dieser Regelung gebäudebezogen statistisch erfasst. Die Auswertung der unter Ziffer 1.2 genannten Vergaben stellt sich wie folgt dar:


2008
2009
2010
2011
Vergaben
%
Vergaben
%
Vergaben
%
Vergaben
%
20%-Quote eingehalten
848
82
941
82
812
80
749
79
20%-Quote nicht eingehalten
191
18
211
18
201
20
199
21
1.039
100
1.152
100
1.013
100
948
100


Begründung für die Überschreitung der 20%-Quote:


1.2.3 Durchschnittliche Wartezeiten in Monaten von der Antragstellung bis zur
Haushalte mit
Personen
2008
2009
2010
2011
Haushalte
Haushalt
Haushalt
Haushalt
Deutsch + EU
Außerhalb
EU
Deutsch
+ EU
Außerhalb EU
Deutsch
+ EU
Außerhalb EU
Deutsch
+ EU
Außerhalb
EU
1
17
18
15
22
19
18
16
19
2
6
6
5
7
5
6
6
6
3
4
5
5
5
5
7
4
7
4 + mehr
10
12
9
12
9
12
8
11

Die Wartezeiten für Ein-Personen-Haushalte sind nach wie vor sehr hoch. 57 % der Vormerkungen sind Ein-Personen-Haushalte.


1.2.4 Wohnungsbelegungen der SWSG 2011

Die SWSG hat insgesamt 1.068 Wohnungen (Vorjahr 1.224), die einem Belegungsrecht unterliegen, vermietet. Diese verteilen sich auf 979 Bestands- und 89 Neubauwohnungen. Die Fluktuationsquote betrug 9,1 % (ohne Modernisierung und Verkauf 7,5 %).


Gebundene Sozialmietwohnungen
Belegung
Art
Anzahl
Mieter-wechsel
SWSG
AfLW
durch Förderbestimmungen

Eigenbelegung modernisierter Wohnungen
7.227
449
0

45
404
durch Erbbaurechte

(davon in Gebieten der Sozialen Stadt)

Eigenbelegung modernisierter Wohnungen
und Modernisierungsumsetzungen
6.115

(1.602)
528

(116)
53

(44)

245
230

(72)
Gesamt
13.342
977
343
634
Mietwohnungen für mittlere Einkommensbezieher
Gesamt

davon Neubau
175
91

75
91

75
0
Insgesamt
13.517
1.068
434
634



1.3 Wohnbauförderung 2011

Von der Landeshauptstadt Stuttgart wurden 224 Wohnungen gefördert.
Die Förderungen erfolgten in folgenden Programmen:

Lfd.
Nr.		Programm
Wohnungen
Städtische
Mit-finanzierung
Mio. Euro
1Sozialmietwohnungen
Zuschüsse/verbilligte Darlehen und
Grundstücksverbilligungen
85
0,7
2Mietwohnungen für mittlere Einkommensbezieher
Grundstücksverbilligungen
17
0,2
Summe Mietwohnungen
102
0,9
3Familienbauprogramm
Zuschüsse
102
1,4
4Preiswertes Wohneigentum
Grundstücksverbilligung (Ausschreibung 2011)
20
0,41
Summe Eigentumsmaßnahmen
122
1,81
Gesamtsumme
224
2,71

Sozialmietwohnungen

Die genannten 85 Sozialmietwohnungen wurden vom Land mit 7,87 Mio. Euro gefördert. Nachdem beim Land nur 8 von 15 Mio. Euro in Anspruch genommen wurden, wurden 98% der Mietwohnungsbaufördermittel 2011 des Landes in Stuttgart gebunden.


Eigentumsmaßnahmen

2011 gab es 102 Förderfälle im Familienbauprogramm, die zum weit überwiegenden Teil auch mit Landesmitteln gefördert wurden. Hinzu kamen 48 Bewilligungen im Preiswerten Wohneigentum (aktuelle Ausschreibungen und Restobjekte aus Vorjahren). Insgesamt flossen 17,3 Mio. Euro zinsverbilligte Darlehen vom Land für Eigentumsmaßnahmen nach Stuttgart. Dies entspricht 11 % des Landesprogramms.
In 2012 stehen den gestiegenen Investitions- und Nebenkosten (Grunderwerbssteuererhöhung von 3,5 % auf 5,0 %) nur geringfügig höhere Einkommensgrenzen (von 47.000 Euro auf 49.000 Euro) gegenüber. Trotz historisch niedriger Zinsen und Vollbeschäftigung können sich den Eigentumserwerb in Stuttgart immer weniger Familien leisten. Hinzu kommt in der Bestandsförderung die nun vom Land verlangte energetische Zwangssanierung für Gebäude und Wohnungen bis Bauantragsjahr 1994, die den Bestandserwerb annähernd zum Erliegen gebracht hat.


Ausblick 2012 ff

Wie aus Anlage 4 A ersichtlich, sind derzeit für 2012 Grundstücke für nur 87 geförderte Wohnungen bekannt. Diese teilen sich auf in 29 Sozialmietwohnungen, 16 Mietwohnungen für mittlere Einkommensbezieher und 42 Wohneinheiten im Preiswerten Wohneigentum.

Für die Jahre 2013 ff (Anlage 4 B) können im SIM bereits 5 Projekte mit 172 Wohnungen dargestellt werden:

- Schmidgen Areal in S-Nord (27 WE)
- Darmstädter /Wetzlarer Straße in S-Bad Cannstatt (10 WE)
- LOOK 21 in S-Nord (15 WE)
- Azenberg-Areal in S-Nord (20 WE) und
- Olga-Areal in S-West (100 WE)


1.4 Energiesparprogramm

Jahre
Jahresprogramm
Insgesamt
1998-2009
2010
2011
Anträge
(Eingänge)
3.066
516
320
3.902
Bewilligungen
(Anträge)
2.635
424
289
3.348
Abgelehnte Anträge und Rücknahmen
431
92
31
554
Bewilligte Zuschüsse
(Mio. Euro)
18,60
3,00
1,30
22,90
Kassenmäßige Auszahlung
(Mio. Euro)
13,90
0,84
0,20
14,94
Gesamtinvestitionen
(Mio. Euro)
169,90
34,20
25,70
229,80
Geförderte Wohnungen
9.651
1.743
1.132
12.526


Fazit:

Die vielen, teils widersprüchlichen Veröffentlichungen und Diskussionen im Rahmen der Energiewende haben leider eine Verunsicherung der Eigentümer und in der Folge einen Rückgang der Investitionsbereitschaft bewirkt.
Die Antragszahlen des Jahres 2011 sind gegenüber 2010 um 38 % zurück gegangen.


Ausblick 2012

Der Gemeinderat hat am 08.03.2012 die Förderrichtlinien geändert. In der GRDrs 845/2011 hat die Verwaltung vorgeschlagen, die Restmittel aus 2011 in Höhe von
0,97 Mio. Euro in 2012 zu übertragen. Damit stünden 2012 fast 3,5 Mio. Euro zur Verfügung. Die Verwaltung hofft, dass die Politik über die steuerliche Abschreibung der energetischen Sanierungen bald positiv entscheiden wird, sodass es mit verstärkten Werbemaßnahmen wieder gelingen wird, genügend Förderanträge zu erhalten.

2. Änderung der Förderrichtlinien des Familienbauprogramms

2.1 Anhebung des energetischen Standards

Das Land hat die energetischen Anforderungen sowohl im Neubau als auch im
Bestandserwerb angehoben.

Fördervoraussetzung für den Neubau bzw. Erwerb neuen selbstgenutzten Wohnraums (innerhalb von vier Jahren nach dessen Bezugsfertigkeit):

Energieverbrauch mindestens 30 % unter den Anforderungen der jeweils gültigen Energiesparverordnung, z. Zt. KfW-Effizienzhaus-Standard 70 (EnEV 2009).
    Fördervoraussetzung für den Erwerb bestehenden selbstgenutzten Wohnraums:
Bis Bauantragsjahr 1994:
Sanierungspflicht innerhalb von 2 Jahren nach den KfW-Förderzusagen:
„Energieeffizient sanieren“ oder „Energieeffizient sanieren - Einzelmaßnahmen“

Diese hohen Anforderungen können von den Antragstellern in Stuttgart zum Einen wegen der Kosten und zum Anderen bei Eigentumswohnungen kaum erfüllt werden.

Ab Bauantragsjahr 1995:
Keine Sanierungspflicht, wenn das Gebäude/die Wohnung nachweislich mindestens dem Stand der Wärmeschutz-Verordnung entspricht.

Die städtischen Förderrichtlinien müssen geändert und der Landesförderung angepasst werden. Die von der Stadt bisher gewährten Zuschläge für KfW-Effizienzhaus-
Standard 70 (EnEV 2009) entfallen, da dieser Standard inzwischen Fördervoraussetzung bei der Landesförderung ist.

Antragsteller, die mindestens KfW-Effizienhaus-Standard 55 / Passivhaus (im Neubau/Bestand) erfüllen, erhalten künftig einen Zuschlag von 4.000 Euro.

Bei dieser Gelegenheit sollen die Richtlinien in weiteren redaktionellen Punkten geändert werden.



2.2. Richtlinienänderung Familienbauprogramm

Fettdruck bedeutet: Änderung/Ergänzung
ZifferKünftige RichtlinienBemerkungen
ÜberschriftRichtlinien zur Förderung von Wohneigentum in Stuttgart vom 19.07.2007 in der Fassung vom 26.04.2012
5Zuschlag für energiesparendes und ökologisches Bauen
(Zinszuschüsse)

Einkommensgruppe I bis III

mindestens KfW-Effizienzhaus-Standard 55 / Passivhaus		Der Zuschlag für einen KfW-Effizienzhaus-Standard 70 entfällt, da bei Neubaumaßnahmen von der L-Bank grundsätzlich nur noch dieser Standard gefördert wird.
Antragsteller, die im Neubau bzw. Bestand mindestens den KfW-Effizienhaus-Standard 55 / Passivhaus erfüllen, erhalten künftig einen Zuschlag auf den Zinszuschuss von 520 Euro.
5.2Die Gewährung eines Zuschlags für energiesparendes und ökologisches Bauen …….gewährt wird. Der Nachweis der Luftdichtigkeit des Gebäudes ist durch den Begünstigten zu erbringen. Das Einhalten des entsprechenden Standards ist durch einen Sachverständigen, der zur Ausstellung eines Energieausweises nach EnEV berechtigt ist, spätestens mit dem Auszahlungsantrag, zu be-stätigen.Redaktionelle Änderung des Nachweises des energetischen Standards.
6Zuschlag für energiesparendes und ökologisches Bauen
(Baukostenzuschüsse)

Einkommensgruppe I bis III

mindestens KfW-Effizienzhaus-Standard 55 / Passivhaus		s. Bemerkung Ziffer 5

Antragsteller, die im Neubau bzw. Bestand mindestens den KfW-Effizienhaus-Standard 55 / Passivhaus erfüllen, erhalten künftig einen um 4.000 Euro erhöhten Zuschuss.
6.2Die Gewährung eines Zuschlags für energiesparendes und ökologisches Bauen …….gewährt wird. Der Nachweis der Luftdichtigkeit des Gebäudes ist durch den Begünstigten zu erbringen. Das Einhalten des entsprechenden Standards ist durch einen Sachverständigen, der zur Ausstellung eines Energieausweises nach EnEV berechtigt ist, spätestens mit dem Auszahlungsantrag, zu bestätigen.Redaktionelle Änderung des Nachweises des energetischen Standards.
6.7
neu		Eine Vermietung während der Bindungsfrist ist grundsätzlich nicht zulässig. In Ausnahmefällen kann eine Vermietung vom Amt für Liegenschaften und Wohnen zugelassen werden.Anpassung an Förderrichtlinien „Preiswertes Wohneigentum“ (s. Ziffer 5.4).



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Anlage 2_Änderung RL FamBau 2012.pdfAnlage 2_Änderung RL FamBau 2012.pdf Anlage 3_Einkommensgrenzen 2012.pdfAnlage 3_Einkommensgrenzen 2012.pdf Anlage 4 A_Grundstücksliste 2012 ff 2012-03-15.pdfAnlage 4 A_Grundstücksliste 2012 ff 2012-03-15.pdf Anlage 4 B_Grundstücksliste 2012 ff 2012-03-15.pdfAnlage 4 B_Grundstücksliste 2012 ff 2012-03-15.pdf