Das Verfahren wird gemäß § 13 a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung) durchgeführt. Die in § 13 a (1) BauGB hierfür genannten Voraussetzungen liegen vor.

Für den Geltungsbereich zwischen Kirschenweg und dem Weg Flst. 1544/4 wurde bereits am 28. November 1984 ein Aufstellungsbeschluss gefasst (als Bebauungsplan Ulmer Straße / Kirschenweg).

In der vom 18. Juni bis 2. Juli 1985 durchgeführten frühzeitigen Bürgerbeteiligung und beim Erörterungstermin am 1. Juli 1985 sind keine Anregungen vorgebracht worden.

Nachdem das Verfahren ruhte, wurde 2005 die Behördenbeteiligung durchgeführt und 2006 der Planentwurf öffentlich ausgelegt. 2008 wurden die Planungsziele erneut angepasst und der Geltungsbereich geändert. 2009 wurden mit geändertem Planentwurf und erweitertem Geltungsbereich erneut die Träger öffentlicher Belange beteiligt. Die Äußerungen sind in Anlage 3 dargestellt. Am 28. September 2010 fasste der UTA erneut den Auslegungsbeschluss. Gleichzeitig wurde das Verfahren auf einen Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13 a BauGB umgestellt. Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfs in der Fassung vom 27. Juli 2010 und der Begründung mit gleichem Datum fand in der Zeit vom 15. Oktober 2010 bis 15. November 2010 statt. Während dieser Zeit wurden keine Anregungen vorgebracht.

Aufgrund des lange zurückliegenden Aufstellungsbeschlusses wurde im Zeitraum der öffentlichen Auslegung am 2. November 2010 abermals eine Erörterungsveranstaltung durchgeführt. Betroffene Bürgerinnen und Bürger sind nicht erschienen, es wurden keine Anregungen vorgebracht.

Die beteiligten Behörden und Träger öffentlicher Belange wurden von der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 (2) BauGB benachrichtigt. Abgegebene Stellungnahmen sind in der Anlage 2 zusammengestellt.

Mit Datum 2. Februar 2011 wurde der ausgelegte Bebauungsplanentwurf vom 27. Juli 2010 auf Anregung des Regierungspräsidiums Stuttgart (Denkmalschutz) um einen Hinweis auf § 20 Denkmalschutzgesetz (zufällige Funde von Kulturdenkmalen) ergänzt.

Ebenfalls mit Datum 2. Februar 2011 wurde der ausgelegte Bebauungsplanentwurf vom 27. Juli 2010 auf Anregung des Amts für Umweltschutz im Rahmen der Mitzeichnung zum Auslegungsbeschluss um einen Hinweis zur Lufthygiene (Überschreitung des Stickstoffdioxidgrenzwertes der 39. BImSchV) ergänzt.

Mit diesen beiden Ergänzungen erhält der Bebauungsplanentwurf das Datum 27. Juli 2010 / 2. Februar 2011. Mit Datum 2. Februar 2011 wurde die ausgelegte Begründung zum Bebauungsplan vom 27. Juli 2010 hinsichtlich des Hinweises zur Lufthygiene ebenfalls ergänzt. Mit dieser Ergänzung erhält die Begründung das Datum 27. Juli 2010 / 2. Februar 2011.


Begründung zum Bebauungsplanentwurf

Die Grundzüge der Planung und ihre wesentliche Auswirkungen sind in der Begründung zum Bebauungsplan vom 27. Juli 2010 / 2. Februar 2011 (Anlage 1) dargestellt. Auf sie wird Bezug genommen.


Finanzielle Auswirkungen

Bei dem Plangebiet handelt es sich um ein Bestandsgebiet. Die öffentliche Erschließung ist bereits vorhanden.

Nach Angaben des Stadtmessungsamts beträgt der Planungsvorteil rd. 1,1 Mio. €. Nicht berücksichtigt sind Kosten für evtl. vorhandene Altlasten.

Alle im Geltungsbereich liegenden Verkehrsflächen sind schon vor längerer Zeit hergestellt und beitragsrechtlich abgerechnet worden. Ein Mittelrückfluss über Erschließungsbeiträge findet nicht statt.

Wo durch den Bebauungsplan eine größere Geschossfläche realisiert werden kann, werden Kanalbeiträge nachverlangt. Deren Höhe kann derzeit noch nicht angegeben werden.

Für den Bereich der geplanten Wohnbebauung im neuen südlichen Teil des Geltungsbereichs tragen die Grundstückseigentümer die Gutachten- und Planungskosten sowie die Kosten, die aus dem dort entstehenden Bedarf an Kindertagesstättenplätzen herrühren. Hierfür sind städtebauliche Verträge abgeschlossen worden.



Beteiligte Stellen

Referate WFB, T, OB/82

Vorliegende Anträge/Anfragen

Keine     

Erledigte Anträge/Anfragen

Keine



Matthias Hahn
Bürgermeister

Anlagen

1. Begründung zum Bebauungsplanentwurf vom 27. Juli 2010 / 2. Februar 2011
2. Zusammenstellung der Anregungen der Träger öffentlicher Belange zur öffentlichen Auslegung gemäß § 3 (2) BauGB
3. Zusammenstellung der Anregungen der Träger öffentlicher Belange zur Behördenbeteiligung gemäß § 4 (2) BauGB
4. Bebauungsplan (Verkleinerung) vom 27. Juli 2010 / 2. Februar 2011
5. Textliche Festsetzungen des Bebauungsplans vom 27. Juli 2010 / 2. Februar 2011
6. Städtebauliche Verträge


1. Plangebiet

Lage im Raum

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans erfasst überwiegend bebaute Flächen nördlich des Ortskerns von Wangen. Diese werden von der Ulmer Straße, der Nähterstraße, dem Verbindungsweg Flst. 1544/5 und den Grundstücken Ulmer Straße 268 bzw. Nähterstraße 86 begrenzt.

Angrenzende Nutzungen

Nordwestlich des Plangebiets auf dem Grundstück Ulmer Straße 228 schließt sich ein kleineres Möbelhaus (Dänisches Bettenlager) an. Jenseits der Ulmer Straße ist überwiegend gewerbliche Nutzung zu finden. Planungsrechtlich gilt dort Industriegebiet (OBS). Außerdem ist im Bereich der Gebäude Ulmer Straße 261 bis 263 der Zwischenangriff Ulmer Straße für das Projekt S 21 planfeststellungsrechtlich festgelegt. Die Grundstücke südwestlich der Nähterstraße am Fuß des Wangener Berges sind mit Wohngebäuden bebaut, ebenso die sich südöstlich an den Geltungsbereich anschließende Bebauung an der Nähterstraße. An der Ulmer Straße schließt sich südöstlich des Plangebiets gemischte Nutzung an: In den Erdgeschossen und im Blockinnenbereich teilweise gewerbliche Nutzung (Baufirma, Fahrradladen) und in den darüber liegenden Geschossen Wohnnutzung.

Bestand

Auch im Gebiet selber ist heute überwiegend gemischte Nutzung vorhanden. Entlang der Nähterstraße ist überwiegend Wohnbebauung zu finden, während entlang der Ulmer Straße überwiegend gewerbliche Nutzung angesiedelt ist. Es handelt sich um einen Gebrauchtwagenhandel, ein Autohaus, welches seinen Betrieb Ende 2009
aufgegeben hat, einen Zimmereibetrieb und ein Ingenieurbüro.

Größe

Der gesamte Geltungsbereich erfasst eine Fläche von ca. 1,17 ha.

Die Flächen im Geltungsbereich des Bebauungsplans sind im aktuellen Flächennutzungsplan als Gemischte Baufläche dargestellt.

Aus den Jahren 1949 und 1958 existierende Bebauungspläne sind wegen eines Verfahrensfehlers nichtig. In dem Bebauungsplan aus dem Jahre 1958 ist zwischen dem Flurstück 1544/4 und dem Flurstück 1544/5 entlang der Ulmer Straße wie auch an der Nähterstraße jeweils ein Baustreifen vorgesehen. Die Grundstücke an der Nähterstraße sind entsprechend diesen Festsetzungen bebaut, was aber den rechtsverbindlichen Festsetzungen des Bebauungsplans 1937/034 widerspricht, der nur einen Baustreifen in der Mitte festsetzt. Mit der Baustaffel 6 (OBS 1935) ist die Art und das Maß der baulichen Nutzung bestimmt.

Die städtebaulich gewünschte Bebauung entlang der Ulmer Straße, die sich auch in die vorhandene Bebauung einfügen würde, ist auf Grund des geltenden Planungsrechts nicht möglich. Im südöstlichen Teil des Geltungsbereichs gelten die Bebauungspläne 1935/070 und 1937/034 und die Baustaffel 6 (OBS 1935). Weitere Pläne (1949/008, 1958/033, 1962/056) sind nicht rechtsverbindlich.

Es gilt die Satzung über Vergnügungseinrichtungen und andere (1989/009).

Nördlich des Geltungsbereichs in ca. 20 m Abstand verlaufen die Tunnelröhren der planfestgestellten Trasse der Zuführung Ober-/Untertürkheim des Projekts Stuttgart 21 (Planfeststellungsabschnitt 1.6 a). Vom Gebiet, in dem Beweissicherungsmaßnahmen durchzuführen sind, sind auch wenige Grundstücke am Nordende des Geltungsbereichs betroffen. Die Beweissicherungsgrenze ist im Lageplan nachrichtlich dargestellt. Weiter südlich, ebenfalls außerhalb des Geltungsbereichs, befindet sich der planfestgestellte Zwischenangriff Wangen. Während der Bauzeit ist auch im Plangebiet mit Lärmimmissionen durch den Baustellenbetrieb zu rechnen.

Grund für die Aufstellung des Bebauungsplanes

Die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung ist im Rahmenplan Arbeitsstättengebiet Gaisburg/Wangen-Nord und im Rahmenplan Wangen Nord beschrieben. Dort werden unter anderem genannt:

Eine durchgehende straßenbegleitende Bebauung entlang der Ulmer Straße in der städtebaulich erwünschten Höhe und Dichte ist mit dem geltenden Planungsrecht nicht möglich. Im Jahr 1984 wurde ein Aufstellungsbeschluss für das Quartier gefasst und die Allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung formuliert. Der Bereich südöstlich des Kirschenweges wurde 1996 mit einem Gebäude mit Einzelhandelsnutzung bebaut.
Im Jahr 2002 wurde der Geltungsbereich um diese Fläche reduziert. Neu mit einbezogen wurde eine Teilfläche der Nähterstraße, da die heute dort vorhandene große Verkehrsfläche gestaltet werden soll. Für diesen Geltungsbereich wurde ein Bebauungsplanentwurf erarbeitet. Auslöser dafür war der geplante Bau eines Bürogebäudes auf dem Flst.1087/8 Ulmer Straße 232. Im Vorgriff auf die künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans wurde dieses Vorhaben gemäß § 33 (2) BauGB Ende 2002 genehmigt.
Nachdem von den beiden Eigentümern der Grundstücke südöstlich des Weges Flst. 1544/4 Planungsüberlegungen für eine Nutzungsintensivierung mit Wohnbebauung vorgelegt wurden, wird der Geltungsbereich um die betreffenden Grundstücke erweitert. Um die geforderte städtebauliche Ordnung und Entwicklung zu sichern, ist die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich.

Dem Bedarf an Investitionen zur Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum soll entsprechend § 13 a (2) Nr. 3 BauGB Rechnung getragen werden.

Städtebauliche Konzeption

Entsprechend den im Rahmenplan formulierten Zielen soll sich ergänzend zum Bestand entlang der Ulmer Straße eine weitgehend geschlossene Bebauung entwickeln. Dadurch können dahinter liegend ruhige Freiflächen geschaffen werden. Die Wohnungen orientieren sich abgewandt von der Ulmer Straße nach Südwesten. Die Bebauung an der Nähterstraße wird so vom Straßenlärm der Ulmer Straße geschützt. Untergenutzte Flächen werden aufgewertet, der Straßenraum der Ulmer Straße wird gefasst und das Stadtbild wird verbessert.

Die Südwestseite der Ulmer Straße ist von Rinkenberg kommend lückenlos bebaut. Die Gebäude haben im Erdgeschoss teilweise gewerbliche Nutzung, ansonsten Wohnnutzung. Die Traufhöhen betragen etwa 14,50 m, die Firsthöhen etwa 20 m bis 21 m. Dieser Höhe entsprechen in den älteren Gebäuden 4 Vollgeschosse zuzüglich eines Sockels und eines Dachgeschosses, in den jüngeren 5 Vollgeschosse zuzüglich eines Dachgeschosses. Diese Gebäudezeile endet am südöstlichen Rand des Geltungsbereichs abrupt mit einer Brandwand, und es folgen eine Baulücke sowie die niedrigen Betriebsgebäude des Zimmereibetriebs. Zur Wiederherstellung des Straßenraums und Verbesserung des Ortsbilds ist es erforderlich, diese vorhandene Bebauungsstruktur im Plangebiet fortzuführen.

Dementsprechend sind die Baugrenzen als Baustreifen entlang der Ulmer Straße und Nähterstraße festgesetzt, mit Ausnahme von Grundstück Ulmer Straße 254. Um den Baukörper des ehemaligen Autohauses weitgehend zu erhalten, reicht dort das Baufenster über die gesamte Tiefe des Baublocks.

Um die Nähterstraße als Rad-/Fußwegeverbindung aufzuwerten, wird die Aufweitung der Nähterstraße an der Einmündung des Straßenflurstücks 1544/4 sowie das gesamte Flurstück 1544/4 in den Geltungsbereich mit einbezogen und durch geplante Baumpflanzungen und öffentliche Stellplätze gestaltet.

Das Gebiet ist überwiegend bebaut. Entlang der Nähterstraße befindet sich überwiegend Wohnnutzung, wobei die Hofgeschosse dieser Gebäude zur Ulmer Straße hin gewerblich genutzt werden (Tankanlagenbau, Kfz-Werkstatt und Gebrauchtwagenhandel). Entlang der Ulmer Straße befinden sich gemischte Nutzungen, u. a. ein Bürogebäude (Ulmer Straße 232) und Lager- bzw. Betriebsflächen. Auf dem Grundstück Ulmer Straße 254 befindet sich ein Autohaus mit Reparaturwerkstatt, das 1985 genehmigt und 1996 erweitert wurde.

Die sich im südöstlichen Teil des Geltungsbereichs an der Ulmerstraße befindliche gewerbliche Nutzung soll durch Wohnbebauung ersetzt werden. Dazu gehört auch der Zimmereibetrieb, der als störender Betrieb betrachtet wird. Da aber ein Planungsziel dieses Bebauungsplans ist, diesen Betrieb durch Wohnbebauung zu ersetzen, findet das keinen Niederschlag in den Festsetzungen.

Das Gebiet ist somit geprägt durch Wohnnutzung und gewerbliche Nutzung vor allem an der Ulmer Straße. Die Nutzungsarten sind räumlich wenig voneinander getrennt. Konflikte durch das enge Nebeneinander der Nutzungen waren bisher nicht festzustellen.

Entsprechend dem heutigen Gebietscharakter wird für den gesamten Geltungsbereich ein Mischgebiet festgesetzt. Somit sind Wohngebäude und Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören, zulässig. Um Grundstücke für die erwünschte Stärkung der Wohnnutzung vorzuhalten und um einen negativen Einfluss auf den Gebietscharakter zu vermeiden, werden Vergnügungsstätten (dazu zählen Spielhallen) ausgeschlossen. Insoweit ändert der Bebauungsplan die Festsetzungen der Satzung Vergnügungseinrichtungen und andere (1989/009).

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs von Wangen, der in der Konzeption Einzelhandel und Zentren der Landeshauptstadt Stuttgart festgelegt ist. Mit dieser Konzeption wird das Ziel verfolgt, die vorhandenen zentralen Versorgungsbereiche zu schützen und zu stärken. Daher soll vermieden werden, im Plangebiet Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten anzusiedeln. Eine entsprechende Festsetzung im Bebauungsplan schließt dies dementsprechend aus.

Der Flächennutzungsplan hat u. a. das Ziel „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“. Dieses Ziel kann u. a. dann erreicht werden, wenn die Festsetzungen des Bebauungsplans eine ausreichende bauliche Dichte zulassen.

Die Grundstücke sind bei der städtebaulich gewollten zweireihigen Bebauung an Nähter- und Ulmer Straße nicht sehr tief. Deshalb ist für eine zweckmäßige Nutzung der Grundstücke eine GRZ von 0,6 erforderlich. Im südöstlichen Abschnitt mit den tieferen Grundstücken und der höheren Bebauung genügt eine GRZ von 0,4. Die hier geplante Tiefgarage hat einen großen Flächenbedarf. Deshalb sollen durch Anlagen nach § 19 (4) BauGB verursachte Überschreitungen bis zu einer GRZ von 0,8 zugelassen werden.

Die zulässigen Gebäudehöhen orientieren sich an den vorhandenen Gebäuden, die zur Nähterstraße zwei Geschosse, zur Ulmer Straße drei bis fünf Geschosse aufweisen. Auch auf der gegenüber liegenden Seite der Ulmer Straße sind oft drei und mehr Geschosse zu finden. Daher lassen die Festsetzungen zur Gebäudehöhe an der Ulmer Straße eine dreigeschossige Bebauung im nördlichen und eine fünfgeschossige Bebauung im südlichen Teil zu.

Durch diese Festsetzung der Gebäudehöhe kann die an der Ulmer Straße vorhandene Bebauungsstruktur fortgesetzt und ein homogener Blockrand ermöglicht werden. Dies ist erforderlich für eine städtebaulich wirksame Raumkante an der breiten Ulmer Straße und zur Abschirmung der Wohnnutzung an der Nähter­straße und der Freibereiche vor Verkehrslärm der Ulmer Straße. Zusammen mit der GRZ-Festsetzung führt dies zu einer Überschreitung der Obergrenze der Geschossflächenzahl des § 17 BauNVO. Diese Überschreitung ist durch die genannten besonderen städtebaulichen Gründe erforderlich. Ein Ausgleich wird geschaffen durch Festsetzungen zur Dachbegrünung, Bepflanzung der unbebauten Flächen und wasserdurchlässige Ausführung der Stellplätze und Begrünung von Tiefgaragen. Diese Maßnahmen dienen der Qualität der Freiflächen und verbessern deren ökologische Funktion. Auch bietet der nahe gelegene Wangener Berg Erholungsflächen in fußläufiger Entfernung. Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden nicht beeinträchtigt und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt werden vermieden. Durch die gute Anbindung des Gebiets an den ÖPNV und an das örtliche und überörtliche Straßennetz werden die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt. Sonstige öffentliche Belange stehen nicht entgegen.

Überbaubare Grundstücksflächen

Die überbaubaren Grundstücksflächen werden in Form von straßenbegleitenden Baustreifen mit 11,50 m bis 14,00 m Tiefe festgesetzt. Im Bereich des Autohauses wird entsprechend der heutigen Bebauung ein durchgehendes Baufenster festgesetzt. Da aber eine neue Gebäudekante in der Flucht der Gebäude Nähterstraße
108 - 114 liegen soll, wird die Baugrenze entsprechend festgesetzt und damit nicht mehr der gesamte vorhandene Baukörper des ehemaligen Autohauses erfasst.

Die Baugrenze entlang der Nähterstraße setzt die vorhandene Bauflucht der Gebäude 72 - 86 fort. Gebäude Nr. 90 bleibt außen vor und soll durch eine Neubebauung ersetzt werden.

Bauweise

Um möglichst ruhige Freibereiche zu erhalten und um die Wohnbebauung an der Nähterstraße vor Emissionen der Ulmer Straße abzuschirmen, wird geschlossene Bauweise festgesetzt.

An der Nähterstraße ist heute ein großer Teil der Bebauung in geschlossener Bauweise vorhanden. Um dies fortzuführen und um die ausreichende Bebaubarkeit schmaler Grundstücke zu ermöglichen, wird auch hier geschlossene Bauweise festgesetzt.

Äußere und innere Erschließung

Mit der Bundesstraße B 10 / B 14, die über die Ulmer Straße erreichbar ist, ist das Gebiet an das überörtliche Straßenverkehrsnetz gut angeschlossen.
Die Stadtbahnlinien U 9 und U 4, die in unmittelbarer Nähe ihre Haltestelle haben, sorgen für eine gute Anbindung an den ÖPNV.
Die Erschließung der Baugrundstücke des Plangebietes ist über die Ulmer Straße und die Nähterstraße gegeben.

Ver- und Entsorgung

Die zu überplanende Fläche liegt im Bestandsgebiet. Das Kanal- und Leitungsnetz ist bereits eingelegt und ausreichend dimensioniert.

Um den örtlichen Gegebenheiten Rechnung zu tragen und insbesondere zur Durchführung baugestalterischer Absichten, sind örtliche Bauvorschriften erforderlich. Sie haben folgenden Regelungsinhalt:
Entlang der Ulmer Straße wird wegen besserer Nutzbarkeit „Flachdach“ festgesetzt. Für den übrigen Bereich ist unter Berücksichtigung bereits vorhandener Bebauung an der Nähterstraße Satteldach mit einer Regelung über die Zulässigkeit von Dachaufbauten festgesetzt. Im Bereich des Autohauses ist sowohl Sattel- als auch ausnahmsweise Flachdach möglich. Weitere Regelungen zu Einfriedungen, Müllbehältern sowie Werbeanlagen sollen zur Verbesserung des Ortsbildes beitragen.

Lärmschutz - § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB

Aufgrund der Verkehrsbelastung der Ulmer Straße ist mit Lärmimmissionen durch Straßenverkehr von tags 65 bis 70 dB(A) und nachts von 55 bis 60 dB(A) auszugehen. Die schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005 Schallschutz im Städtebau für ein Mischgebiet (Tag 60 dB(A), Nacht 50 dB(A)) sind damit überschritten. Für den südlichen Teil des Geltungsbereichs mit der geplanten Wohnbebauung wurde ein Lärmgutachten erstellt.

Eine Lärmminderung durch Reduzierung des Verkehrs scheidet aus, da die Ulmer Straße die Ortverbindungsstraße zwischen Wangen und Gaisburg ist und die Haupterschließungsfunktion für die angrenzenden Baugebiete darstellt.

Ein aktiver Lärmschutz ist aufgrund der Sachlage – benötigte Verkehrsflächen (Fahrbahn, Stellplätze für den ruhenden Verkehr, Gehweg) - nicht umsetzbar, so dass nur passiver Schallschutz durch Maßnahmen am Gebäude möglich ist. Der Bebauungsplan setzt deshalb fest, dass an baulichen Anlagen, die der Ulmer Straße zugewandt sind, Schallschutzmaßnahmen gemäß DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau) zu treffen und im Baugenehmigungsverfahren zu berücksichtigen sind. Im weiteren Bereich des erfassten Gebietes liegen die Lärmwerte im Grenzbereich bzw. werden eingehalten. Eine entsprechende festsetzende Regelung ist nicht notwendig, jedoch ist eine Kennzeichnung erfolgt.

Gegenüber des südöstlichen Teils des Plangebiets ist die Großbaustelle „Zwischenangriff Wangen“ für Stuttgart 21 vorgesehen. Im Rahmen des Planfeststellungsverfahrens für Stuttgart 21, PFA 1.6 a, wurde in der schalltechnischen Untersuchung zum Baustellenbetrieb (Bereich Zwischenangriff Ulmer Straße) auch der südöstliche Bereich des Plangebiets untersucht. Die Immissionsrichtwerte für ein Mischgebiet werden sowohl tags als auch nachts vor allem durch den Baustellenverkehr überschritten. Von daher ist während der Bauzeit mit Lärmbelästigung zu rechnen.

Lufthygiene
Die Qualität der Luft wird durch Emissionen aus gewerblicher Nutzung, aus Hausheizungen und aus dem Straßenverkehr beeinträchtigt. Ein Ausgleich findet durch die Frischluftzufuhr aus dem nahe gelegenen Wangener Berg statt. Beim Luftindex-Mittel 1995/1996 weist das Gebiet bezogen auf die im Stadtgebiet vorhandenen Werte eine mittlere Belastung auf.

Da das Gebiet bereits überwiegend bebaut ist, werden sich durch die Planung keine wesentlichen Änderungen ergeben.

Die für den Klimaatlas Stuttgart erarbeiteten Immissionsgutachten geben über die Luftschadstoffbelastung entlang der Ulmer Straße für das Stichjahr 2010 Auskunft (Screeningverfahren mit Modell PROKAS). Nach diesen Berechnungen ist entlang der Ulmer Straße mit einer Überschreitung des Jahresgrenzwertes der 22. 39. BImSchV für Stickstoffdioxid (NO2) von 40 µg/m³ zu rechnen. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans werden dort bis 45 µg/m³ im Jahresmittel prognostiziert.
Nachteile können durch eine entsprechende Grundrissanordnung vermieden werden.
Klima
In der Untersuchung „Stadtklima 21“ wird das Planungsgebiet als Stadt bzw. Stadtkern mit nächtlicher Auskühlung dargestellt. Der Kaltluftstrom ist vergleichsweise gering und die Durchlüftung im Gebiet wird (wie in weiten Teilen des Stadtgebiets) eher als schlecht bewertet. Da das Plangebiet überwiegend bereits bebaut ist, wird sich die Situation durch die Planung nicht merklich verändern.

Die nachteiligen Auswirkungen der vorhandenen starken Versiegelung auf das Kleinklima (Aufheizung und verringerte nächtliche Abkühlung) wird sich durch die Pflanzverpflichtungen langfristig verbessern.
Wasser- und Bodenschutz
Das Gebiet liegt in der Außenzone des Heilquellenschutzgebiets der Heilquellen von Stuttgart-Bad Cannstatt und Berg. Bei Beachten der gesetzlichen Bestimmungen sind Beeinträchtigungen nicht zu erwarten.

Im Geltungsbereich liegen zwei Flächen, bei denen der Verdacht auf schädliche Bodenablagerungen besteht. Es kann nach derzeitigem Kenntnisstand nicht ausgeschlossen werden, dass Bodenverunreinigungen vorhanden sind.
Nähere Informationen erteilt das Amt für Umweltschutz.

Das Bodenschutzkonzept Stuttgart stellt in der Themenkarte Bodenversiegelung für den Untersuchungsraum in weiten Teilen die Versiegelungsstufe Fünf dar, das entspricht einem Versiegelungsgrad von 76 - 90 %. Im Entwurf der Bodenqualitätskarte wird die Bodenqualität mit Null, das heißt fehlend, angegeben.

Eine Verschlechterung im Hinblick auf Wasser- und Bodenschutz ist durch die Planung nicht zu erwarten. Durch die Pflanzverpflichtungen wird sich die Wasserspeicherfähigkeit im Gebiet erhöhen. Zur Minimierung der nachteiligen Folgen der Bodenversiegelung sind Flachdächer zu begrünen, Stellplätze in wasserdurchlässiger Form herzustellen und Tiefgaragen mit 60 cm Erdüberdeckung herzustellen.

Artenschutz nach § 44 BNatschG
Für das Planungsgebiet liegen Erkenntnisse über das Vorkommen besonders bzw. streng geschützter Arten nicht vor. In Anbetracht der bestehenden baulichen Nutzung mit einem lediglich geringen Anteil Grün- und Freiflächen sind allenfalls allgemein häufige, anpassungsfähige und nicht besonders gefährdete Arten zu erwarten; auf eine Untersuchung hierzu wurde deshalb verzichtet. Unabhängig davon verbleiben im Geltungsbereich sowie in der Umgebung Lebensraumstrukturen, so dass eine Beeinträchtigung des Erhaltungszustandes lokaler Populationen nicht zu erwarten ist.

Begrünung
Erhaltenswerte Grünstrukturen sind im Gebiet nicht vorhanden. Durch die Pflanzverpflichtungen wird sich der Anteil begrünter Fläche erhöhen. Im gesamten Plangebiet werden über einen Flächenansatz Baumpflanzungen festgesetzt, die den Grünanteil im Gebiet erhöhen werden (pv1). Zur Erhöhung des Grünflächenanteils ist die Vorgartenzone mit heimischen Gehölzen zu bepflanzen, sofern die Fläche nicht für notwendige Stellplätze und Zufahrten benötigt wird (pv2). Durch die Dachbegrünungsfestsetzung wird Lebensraum für bestimmte Pflanzenarten und Insekten geschaffen (pv3).

Eingriffsbewertung, Ausgleichsmaßnahmen.
Der Bebauungsplan wird gemäß § 13 a BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung aufgestellt. Entsprechend § 13 a Abs. 2 Nr. 4 BauGB sind Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des § 1 a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Auf einen Umweltbericht und eine Eingriffs- / Ausgleichsbilanzierung wird daher verzichtet.

Bauflächen Mischgebiet 10 560 m²
Verkehrsfläche 1 130 m²
Gesamtfläche Geltungsbereich 11 690 m²


Die Änderungen/Ergänzungen sind durchgestrichen bzw. in kursiver Schrift dargestellt.


Amt für Stadtplanung und Stadterneuerung
Stuttgart, 27. Juli 2010 / 2. Februar 2011





Dr.-Ing. Kron
Stadtdirektor

Art der baulichen Nutzung (§ 1 BauNVO)









Mischgebiet (§ 6 BauNVO i.V.m. § 1 Abs. 5 und 6 BauNVO)

MI Zulässig sind
1. Wohngebäude,
2. Geschäfts- und Bürogebäude,
3. Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
4. sonstige Gewerbebetriebe,
5. Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
6. Gartenbaubetriebe,
7. Tankstellen.

Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten (s. Anlage) sind nicht zulässig.

Vergnügungsstätten gemäß § 6 (2) und (3) BauNVO sind nicht zulässig.

Maß der baulichen Nutzung (§ 16 BauNVO)

Bezugspunkt für die Angabe der Höhe ist, wenn nicht anders angegeben, die Oberkante Straßenmitte der angrenzenden Straße, gemessen in der Gebäudemitte.

Traufhöhe (TH) ist
- bei geneigten Dächern der Schnitt der Außenwand mit der Dachhaut;

HbA3 TH 16,00 m
FH 18,00 m

HbA2+3 Die Außenwände des obersten Geschosses sind straßen- und hofseitig um mind. 1,50 m zurückzusetzen, bezogen auf die Außenwände des darunter liegenden Geschosses.

HbA4 TH 9,50 m
FH 12,00 m
Die Außenwände des obersten Geschosses sind straßenseitig um mind. 1,50 m zurückzusetzen, bezogen auf die Außenwände des darunter liegenden Geschosses.

HbA5 FH 13,00 m
Technikauf- Technikaufbauten über das zurückgesetzte Dachgeschoss hinaus sind
bauten nicht zulässig.


Stellplätze und Garagen (§ 23 (5) BauNVO)

Ga1 Stellplätze sind nur unterirdisch in Tiefgaragen zulässig. Tiefgaragen sind mit wenigstens 60 cm Erdüberdeckung herzustellen und zu begrünen.
Stellplätze für Behinderte können auch oberirdisch zugelassen werden.

Bauweise (§ 9 (1) 2 BauGB i.V.m. § 22 BauNVO)

g Geschlossene Bauweise (§ 22 (3) BauNVO)

Lärmschutz (§ 9 (1) Nr. 24 BauGB)

L Entsprechend dem im zeichnerischen Teil dargestellten Lärmschutzbereich sind an den Außenbauteilen der baulichen Anlagen Schallschutzmaßnahmen gemäß DIN 4109 zu treffen (Bezugsquelle: Beuth-Verlag GmbH, Burggrafenweg 6, 10787 Berlin).

Hinweis:
Im Bereich der Ulmer Straße ist von Lärmpegeln aus Straßenverkehr
von bis zu 70 dB(A) tags und bis zu 60 dB(A) nachts auszugehen.

Pflanzverpflichtung (§ 9 (1) 25 BauGB)

pv1 Je angefangene 300 m² maßgebliche Grundstücksfläche i.S.d. § 19 Abs. (3) BauNVO ist ein groß- oder mittelkroniger Baum zu pflanzen.

pv2 Die Fläche ist gärtnerisch anzulegen und mit heimischen Gehölzen zu bepflanzen. Zufahrten und notwendige Stellplätze können zugelassen werden, sofern die Stellplätze mit wasserdurchlässiger Befestigung (z. B. Rasenfugenpflaster, Schotterrasen) hergestellt werden.

pv3 Flachdächer und flach geneigte Dächer bis 10° Dachneigung sind mit heimischen Kräutern und Gräsern zu begrünen. Die Substrathöhe muss wenigstens 12 cm betragen.

Böschungen und Stützmauern (§ 9 (1) 26 BauGB)

Soweit der zeichnerische Teil keine weitergehenden Festsetzungen enthält, können die an die Verkehrsfläche angrenzenden Flurstücksteile bis zu einer horizontalen Entfernung von 2,00 m von der Straßenbegrenzungslinie und bis zu einem Höhenunterschied von 1,50 m zur Straßenhöhe für Aufschüttungen, Abgrabungen, Stützmauern in Anspruch genommen werden. Diese Festsetzung schließt die Herstellung unterirdischer Stützbauwerke (horizontale Ausdehnung 0,10 m; vertikale Ausdehnung 0,40 m) für die Straße ein.

Dachgestaltung (§ 74 (1) 1 LBO)

D1 Flachdach

D2 Satteldach mit 26° - 28° Neigung

D3 Satteldach mit 26° - 28° Neigung
Ausnahmsweise zulässig ist Flachdach.


Allgemein: Benachbarte Dächer von Gebäuden, die in geschlossener Bauweise errichtet werden, müssen dieselbe Neigung oder am Ortgang einen Versatz von wenigstens 1,00 m haben.

Die Länge von Dachaufbauten und Dacheinschnitten darf insgesamt höchstens ein Drittel der Länge der dazugehörigen Dachfläche betragen. Der Abstand zu First und Traufe muss mindestens 1,00 m, der Abstand zum Ortgang und zwischen zwei Gauben mindestens 1,50 m betragen. Die Dachaufbauten sind mit einer maximalen Konstruktionshöhe von 1,40 m, gemessen an der Gaubenvorderwand von Dachhaut des Hauptdaches zu Dachhaut der Gauben, auszuführen.

Dacheinschnitte zur Straßenseite und neben Dachaufbauten sowie
übereinander angeordnete Dachgauben sind nicht zulässig.

Der Abstand von Sonnenkollektoren und Fotovoltaikelementen zu den Rändern der Dachflächen muss mindestens 1,00 m betragen.
Außenantennen (§ 74 (1) Nr. 4 LBO)

Zulässig ist nur eine Außenantenne pro Gebäude.

Aufschüttungen und Abgrabungen (§ 74 (1) 3 LBO)

Höhenlage für unbebaute Flächen ist das natürliche Gelände. Abweichungen durch Aufschüttungen und Abgrabungen sind nur zulässig zur Angleichung der Geländehöhe an die Erdgeschossfußbodenhöhe. Ausnahmen zur Angleichung der Grundstücke an öffentliche Verkehrsflächen oder Nachbargrundstücke können zugelassen werden.


Einfriedigungen, Müllbehälter (§ 74 (1) 3 LBO)


Einfriedigungen sind nur als Hecken bis 1,30 m Höhe zulässig. Standorte für Müllbehälter sind auf dem Baugrundstück nachzuweisen. Müllbehälter sind durch Anpflanzungen, Rankgerüste oder geeignete bauliche Maßnahmen allseitig und dauerhaft abzuschirmen und gegen direkte Sonneneinstrahlung zu schützen. Die Behälter sind mindestens 0,50 m von der öffentlichen Verkehrsfläche zurückzusetzen. Auf die Satzung der Landeshauptstadt Stuttgart über die Abfallvermeidung und Abfallentsorgung (AfS) wird verwiesen.

Werbeanlagen (§ 74 (1) 2 LBO)

Werbeanlagen sind nur an der Stätte der Leistung zulässig. Logos und Stechschilder sind zulässig bis zu einer Höhe von maximal 70 cm. Sowohl die Höhe von bandartigen Werbeanlagen als auch die Höhe von Einzelbuchstaben darf maximal 50 cm betragen. Unzulässig sind Werbeanlagen mit wechselndem und/oder blinkendem Licht.

Freistehende Werbeanlagen müssen zu öffentlichen Verkehrsflächen einen Abstand von mindestens 1 m einhalten und dürfen maximal 3 m hoch sein.
Auf Flächen mit Pflanzverpflichtung sind sie nur ausnahmsweise und nur im Bereich der Grundstückszufahrt zulässig.

Werbeanlagen sind nicht zulässig oberhalb von Gebäudewänden, auf Einfriedigungen und auf öffentlichen Verkehrsflächen.

Altlasten Im Geltungsbereich des Bebauungsplans befinden sich Flächen, bei denen der Verdacht auf schädliche Bodenablagerungen besteht. Nähere Informationen erteilt das Amt für Umweltschutz.


Projekt Nördlich des Geltungsbereichs verläuft die planfestgestellte Trasse der
Stuttgart 21 Tunnelröhren für das Projekts Stuttgart 21, Planfeststellungsabschnitt 1.6 a, Zuführung Ober-/Untertürkheim. Entlang dieser Trasse verlaufen planfestgestellte Beweissicherungsgrenzen (Anlage 9.3 der Planfeststellungsunterlagen). Diese sind im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans nachrichtlich dargestellt. Nähere Auskünfte für betroffene Grundstücke erteilt die DB Services Immobilien GmbH, Bahnhofstraße 5, 76137 Karlsruhe.

An der Ulmer Straße gegenüber des südöstlichen Bereichs des Plangebiets ist die Großbaustelle „Zwischenangriff Wangen“ planfestgestellt. Diese ist im zeichnerischen Teil des Bebauungsplans nachrichtlich dargestellt. Während der Bauzeit ist auch im Plangebiet mit Lärmbelästigung zu rechnen.

Höhen Die im Plan eingetragenen Höhenangaben beziehen sich auf Höhen
angaben (m über NN) im neuen System. Auskunft über Umrechnungsfaktoren zwischen Höhen im alten und neuen System erteilt das Stadtmessungsamt. Ergänzende Angaben über die Höhenlage der Verkehrsflächen macht das Tiefbauamt.

Anpflan- Als standortgerechte Anpflanzungen eignen sich beispielsweise
zungen folgende heimische Arten:
Bäume: Ahorn, Hainbuche, Gewöhnliche Esche, Zitterpappel, Graupappel, Vogelkirsche, Stieleiche, Echte Mehlbeere, Feldulme, Bergulme, Winterlinde;
Sträucher: Haselnuss, Kornelkirsche, Hartnagel, Weißdorn,
Pfaffenhütchen, Heckenkirsche, Liguster, Hundsrose, Kriechrose, Schlehe, Salweide, Schwarzer Holunder, Schneeball.

Bodenschutz Das Gesetz zum Schutz des Bodens, die Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung sowie das Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz sind zu beachten. Mit Mutterboden ist gemäß § 202 BauGB besonders sparsam und schonend umzugehen. Die Verwaltungsvorschrift des Umweltministeriums für die Verwertung von als Abfall eingestuftem Bodenmaterial ist anzuwenden.

Grundwasser- Das Plangebiet liegt innerhalb der Außenzone des mit Verordnung des
schutz und Regierungspräsidiums Stuttgart vom 11. Juni 2002 abgegrenzten
Wasserrecht Schutzgebiets der Heilquellen von Stuttgart-Bad Cannstatt und Berg. Zum Schutz des Grundwassers und der Mineralquellen bedürfen alle Maßnahmen, die das Grundwasser berühren könnten, eines wasserrechtlichen Erlaubnisverfahrens. Im Geltungsbereich ist mit Grundwasser zwischen 219,00 m und 220,00 m ü. NN zu rechnen (Hydrogeologische Baugrundkarte von Stuttgart i. M. 1 : 10 000). Auf die Bestimmungen des Wasserhaushaltsgesetzes und des Wassergesetzes für Baden-Württemberg sowie auf das Beiblatt wird verwiesen.

Bodendenk- Gemäß § 20 DschG sind zufällige Funde von Sachen, Sachgesamt-
malpflege heiten oder Teilen von Sachen, von denen anzunehmen ist, dass an ihrer Erhaltung aus wissenschaftlichen, künstlerischen oder heimatgeschichtlichen Gründen ein öffentliches Interesse besteht, unverzüglich einer Denkmalschutzbehörde oder der Gemeinde (Polizeidienststelle) anzuzeigen.

Lufthygiene Entlang der Ulmer Straße ist mit einer Überschreitung des Jahresgrenzwertes der 39. BImSchV für Stickstoffdioxid (NO2) von 40 µ/m³ im Jahresmittel um bis zu 5 µ/m³ zu rechnen. Es wird daher empfohlen, Aufenthaltsräume in straßenabgewandten Gebäudebereichen anzuordnen. Falls schallschutztechnisch erforderlich, kann die Frischluftversorgung der Wohnräume über motorische Belüftung mit Frischluftansaugung aus lufthygienisch unbedenklichen Bereichen erfolgen.

Sortimentsliste Zentrenrelevante Sortimente Nicht zentrenrelevante
Sortimente

Arzneimittel Bad-, Sanitäreinrichtungen und
Babyausstattung -zubehör
Bastel- und Geschenkartikel Bauelemente, Baustoffe
Beleuchtungskörper, Lampen Beschläge, Eisenwaren
Bekleidung aller Art Bodenbeläge, Teppiche,
(Schnitt-)Blumen Tapeten
Briefmarken; Münzen Boote und Zubehör
Bücher Brennstoffe, Mineralölerzeugnisse
Computer, Kommunikationselektronik Büromaschinen (ohne Computer)
Devotionalien Campingartikel
Drogeriewaren Erde, Torf
Elektroklein- und -großgeräte Fahrräder und Zubehör
Foto, Video Motorisierte Fahrzeuge aller
Gardinen und Zubehör Art und Zubehör
Glas, Porzellan, Keramik Farben, Lacke
Haus-, Heimtextilien, Stoffe Fliesen
Haushaltswaren/ Bestecke Gartenhäuser, -geräte
Kosmetika und Parfümerieartikel Herde/ Öfen
Kunstgewerbe/ Bilder und –rahmen Holz
Kurzwaren, Handarbeiten, Wolle Installationsmaterial
Leder- und Kürschnerwaren Küchen (inkl. Einbaugeräte)
Musikalien Kinderwagen, -sitze
Nähmaschinen Möbel (inkl. Büromöbel)
Nahrungs- und Genussmittel Pflanzen und -gefäße
(inkl. Getränke) Rollläden und Markisen
Optik und Akustik Werkzeuge
Papier-, Schreibwaren, Schulbedarf Zooartikel – Tiermöbel,
Reformwaren lebende Tiere
Sanitätswaren
Schuhe und Zubehör
Spielwaren
Sportartikel einschl. Sportgeräte
Tonträger
Uhren/ Schmuck, Gold- und
Silberwaren
Unterhaltungselektronik und Zubehör
Waffen, Jagdbedarf
Zeitungen/ Zeitschriften
Zooartikel - Tiernahrung, -zubehör