Landeshauptstadt Stuttgart
Referat Städtebau
Gz: St 6122-3
GRDrs 745/2002
Stuttgart,
02/04/2003



Sanierung Vaihingen 2 - Kelterberg -
Modernisierung und Umnutzung des
städtischen Gebäudes Kelterberg 5 (Alte Kelter)

- Baubeschluss -



Beschlußvorlage
Vorlage an
    zur
SitzungsartSitzungstermin
Ausschuß für Wirtschaft und Wohnen
Ausschuß für Umwelt und Technik
Verwaltungsausschuß
Gemeinderat		Vorberatung
Vorberatung
Vorberatung
Beschlußfassung		nichtöffentlich
nichtöffentlich
nichtöffentlich
öffentlich		14.02.2003
18.02.2003
19.02.2003
20.02.2003



Beschlußantrag:
  1. Der Modernisierung und Umnutzung der Alten Kelter in eine ganzjährig nutzbare Versammlungsstätte einschließlich Instandsetzung des Anbaus (ehemaliges Polizeigebäude) nach den Plänen der Architekten Mohl, Schepp und Partner, Stuttgart vom 24. Juni 2002 und dem von den Modernisierungsbeauftragten Laufner + Ernst geprüften vorgezogenen Kostenanschlag vom 20. Januar 2003 mit Gesamtkosten von rund 1.039.100,00 € (brutto) einschließlich Baunebenkosten wird zugestimmt.
  2. Der Umsetzung zusätzlicher Nutzerwünsche bis zu einer Höhe von rund 108.100,00 € (brutto) einschließlich 15 % Baunebenkosten auf Grundlage des von den Modernisierungsbeauftragten Laufner + Ernst geprüften vorgezogenen Kostenanschlags der Architekten Mohl, Schepp und Partner vom 27. Mai 2002 wird zugestimmt.
  3. Der Stellplatzablöse in Höhe von rund 78.700 € für 14 Stellplätze à 5.624,20 € (11.000,00 DM) wird zugestimmt.
  4. Die Gesamtkosten in Höhe von rund 1.225.900,00 € (brutto) werden im Vermögenshaushalt bei AHSt 2.6150.9420.000 VKZ 0570 - Modernisierung städtischer Gebäude - wie folgt gedeckt:
    20031.104.000,00 €
    2004121.900,00 €
  5. Der zweckgebundenen Spendenannahme von der Otto F. Scharr-Stiftung von rund 255.600,00 € (500.000,00 DM) für die Modernisierung von Kelter und Anbau wird zugestimmt.
  6. Der zweckgebundenen Spendenannahme von rund 100.000,00 € für die Umsetzung der zusätzlichen Nutzerwünsche wird zugestimmt.
  7. Die Gesamtsumme der zweckgebundenen Spenden wird im Vermögenshaushalt 2003 in Höhe von rund 237.000,00 € und im Vermögenshaushalt 2004 in Höhe von rund 118.600,00 € bei EHSt. 2.6150.3670.057 -0001 - Spenden Vaihingen 2 - Kelterberg - entsprechend dem vorgesehenen Baufortschritt vereinnahmt.


Kurzfassung der Begründung:
Ausführliche Begründung siehe Anlage 1

Der Gemeinderat hat am 7. Februar 2002 (GRDrs 1003/2001) den Grundsatzbeschluss zur Modernisierung und Umnutzung der "Alten Kelter” einschließlich Instandsetzung des Anbaus zur weiteren Nutzung durch den Verein “Kultur am Kelterberg Vaihingen e.V.” gefasst. Grundlage dieses Beschlusses war die Vorplanung der Architekten Mohl, Schepp und Partner mit geschätzten Gesamtkosten in Höhe von rund 1.567.800,00 DM (801.603,41 €).

Diese Vorplanung bildet die Grundlage der vorliegenden Entwurfsplanung. Änderungen sind durch Auflagen der Genehmigungsbehörden und des Amts für Umweltschutz, durch zusätzliche Umbauten an der Heizungsanlage und durch nachträgliche Nutzerwünsche bedingt. Der Kostenanschlag zur vorliegenden Entwurfsplanung vom Oktober 2002 beinhaltet für die Umsetzung der Auflagen der Genehmigungsbehörden hinsichtlich des Brand- und Schallschutzes sowie des Amtes für Umweltschutz hinsichtlich Energieeinsparmaßnahmen, den Umbau der Heizungsanlagen und die Honorare für Fachingenieure Mehrkosten in Höhe von rund 188.100,00 €.

Die Gesamtkosten für die vorliegende Entwurfsplanung belaufen sich einschließlich allemeiner Baunebenkosten und Kosten für Unvorhergesehenes ohne Berücksichtigung der nachträglichen Nutzerwünsche nunmehr auf rund 1.039.100,00 € (brutto) gegenüber den ursprünglich in der GRDrs 1003/2001 genannten rund 801.600,00 € (brutto). Die Kostensteigerung beträgt somit rund 237.500,00 € (brutto). Eine Überprüfung der Kosten durch einen Kostenkontroller hat ergeben, dass nach aktuellem Stand kein Einsparpotential zu erkennen ist.

Die Kosten zur Realisierung der nachträglichen Nutzerwünsche belaufen sich auf rund 108.100,00 € (brutto) und betreffen vor allem Maßnahmen im Anbau, die der besseren Nutzbarkeit des Keltersaales dienen.

Da die benötigten Stellplätze auf dem Grundstück nicht hergestellt und auf Dauer nicht außerhalb des Grundstücks nachgewiesen werden können, müssen sie abgelöst werden.

Finanzielle Auswirkungen
Von den nicht zuwendungsfähigen Kosten in Höhe von rund 533.030,00 € für die Modernisierung der Kelter und die Instandsetzungsmaßnahmen des Anbaus werden rund 255.600,00 € durch eine zweckgebundene Spende der Otto F. Scharr-Stiftung gedeckt, so dass ein von der Stadt zu tragender Anteil in Höhe von rund 277.430,00 € (ohne Stellplatzablöse) verbleibt.

Die Kosten für Planung und Umsetzung zusätzlicher Nutzerwünsche in Höhe von voraussichtlich 108.100,00 € werden durch Spenden verschiedener Vereine gedeckt. Die Umsetzung der Einzelmaßnahmen hängt von der Höhe der Spenden ab.

Der voraussichtliche Nettoaufwand der Stadt beträgt inkl. Sanierungskomplementärmittel 540.804,00 €.

Die Bewirtschaftung des Keltersaals und der dazu gehörigen Nebenräume erfolgt durch das Bezirksamt Vaihingen.

Die Künstlerateliers werden wie bislang vom Amt für Liegenschaften und Wohnen vermietet. Die Miete soll nach erfolgter Instandsetzung den sonst für Ateliers geltenden Mietsätzen angepaßt und von den Künstlern bezahlt werden wie dies im Mietvertrag zwischen dem Amt für Liegenschaften und Wohnen und dem Verein Kultur am Kelterberg Vaihingen e.V. vereinbart ist. Eine Subventionierung seitens des Kulturamts erfolgt nicht.


Beteiligte Stellen

Referat F, Referat A, Referat WK, Referat KBS, Referat USO, Rechtsamt,
Bezirksbeirat Vaihingen




Matthias Hahn
Bürgermeister

Anlagen

Anlage 1: Ausführliche Begründung
Anlage 2: Kostenermittlung
Anlage 3: Baubeschreibung mit Kostenanschlag
Anlage 4: Beschreibung der zusätzlichen Nutzerwünsche mit Kostenanschlag
Anlage 5: Energetisches Datenblatt
Anlage 6: Pläne
Anlage 1 zur GRDrs 745/2002



Ausführliche Begründung:


1. Allgemeines

Das unter Denkmalschutz stehende städtische Gebäude Alte Kelter soll statisch gesichert, durchgreifend modernisiert und einer ganzjährigen Nutzung als Versammlungsstätte zugeführt werden. Die hierzu nötigen Nebenräume sollen im Anbau untergebracht werden. Der übrige Anbau soll nach Reparatur des schadhaften Daches und Ersatz der technisch überalterten Heizung weiterhin durch den Verein ”Kultur am Kelterberg Vaihingen e.V.” genutzt werden.

Die Gründe für die geplante Modernisierungsmaßnahme wurden bereits in der GRDrs 1003/2001 ausführlich dargelegt. Auf Grundlage dieser Beratungsunterlage hat der Gemeinderat am 01.02.2002 (Niederschrift-Nr. 5) den Grundsatzbeschluss für die Modernisierung und Umnutzung geschaffen.

Die nunmehr vorliegende Entwurfsplanung baut vollständig auf dieser Vorplanung auf. Änderungen sind zum einen durch Auflagen der Genehmigungsbehörden hinsichtlich des Brand- und Schallschutzes und des Amts für Umweltschutz bezüglich Energiesparmaßnahmen sowie durch neuere Erkenntnisse bezüglich des Erhaltungszustands der Gebäude bedingt.

Zum anderen waren zusätzliche Nutzerwünsche zu berücksichtigen, die im Vorplanungsstadium noch nicht bekannt waren und vor allem Maßnahmen im Anbau betreffen, die der besseren Nutzbarkeit des Keltersaales dienen. Im einzelnen handelt es sich dabei um einen Gebäudezugang vom Süden mit Vordach, ein Künstlercafé mit Teeküche und Lager sowie um einen Umkleideraum für Künstler.
Die Planung im eigentlichen Keltergebäude wurde lediglich durch eine Verdunklungsanlage, Beleuchtungsträger und Fußbodensteckdosen erweitert. Die Mehrkosten für die zusätzlichen Nutzerwünsche werden vom Bürgerverein Vaihingen-Rohr-Büsnau, vom Heimatring und anderen Institutionen übernommen. Die Umsetzung der einzelnen Maßnahmen orientiert sich an der Höhe der Spenden.

Ferner müssen 14 der benötigten Stellplätze abgelöst werden, da sie auf Dauer nicht außerhalb des Grundstücks nachgewiesen werden können.


2. Investitionskosten

Um eine möglichst große Kostensicherheit zu erreichen, wurden wesentliche Teile der Ausführungsplanung vorgezogen und die Leistungsverzeichnisse für die Hauptgewerke erstellt.

Der beiliegende Kostenanschlag des Architekturbüros Mohl, Schepp und Partner vom 20. Januar 2003 basiert auf einer Massenermittlung, auf deren Grundlage die marktgerechten Peise für die Gewerke Abbruch und Rohbau, Dachdecker-, Flaschner- und Zimmerarbeiten sowie Heizungs-, Lüftungs-, Sanitär- und Elektroarbeiten erhoben wurden. Dies entspricht ca. 76,8 % der Gesamtbaukosten des Hochbaus.

Die Steigerung der Gesamtkosten in Höhe von rund 237.500,00 € gegenüber der Kostenschätzung der Architekten Mohl, Schepp und Partner vom Oktober 2001 beruht auf folgenden Gründen:
  1. Schädlingsbefall im Holztragwerk
  2. Brandschutzauflagen für den Fluchtweg (Fluchttreppe und Brandabschluss)
  3. Ersatz von Heizungsinstallationen im Anbau, die nicht für den Betrieb einer modernen Heizungsanlage geeignet sind.
  4. Größere Heizkörper und Regeltechnik im Bereich Heizung und Lüftung
  5. Zusätzliche Schallschutz- und Wärmeschutzmaßnahmen im Dachbereich des Keltergebäudes
  6. Höhere Baunebenkosten.
Die Kosten für zusätzliche Nutzerwünsche basieren auf der Kostenermittlung der Architekten Mohl, Schepp und Partner vom 7. Mai 2002.


Gesamtkosten Keltergebäude + Anbau

Kostenschätzung
Oktober 2001
(gerundet)
    Kostenanschlag
    Oktober 2002
    (gerundet)
Differenz

(gerundet)
Baukosten
699.300,00 €
805.920,00 €
106.620,00 €
Baunebenkosten
102.300,00 €
183.700,00 €
81.400,00 €
Unvorhergesehenes
0,00 €
49.480,00 €
49.480,00 €
801.600,00 €
1.039.100, 00 €
237.500,00 €

3. Sanierungsförderung


Kostenschätzung
Oktober 2001		Kostenanschlag
Oktober 2002		Kostenanschlag
zusätzliche
Nutzerwünsche
Mai 2002
(gerundet)(gerundet)(gerundet)
Kosten Keltergebäude
Gesamtkosten
705.900,00 €
897.210,00 €
102.200,00 €
davon berücksichtigungsfähige Kosten
81.400,00 €
davon 50 % förderfähig nach StBauFR
352.950,00 €
448.605,00 €
40.700,00 €
davon Zuschuss nach dem LSP 60 %
211.770,00 €
269.163,00 €
24.420,00 €
Sanierungskomplementärmittel der Stadt 40 %
141.180,00 €
179.442,00 €
16.280,00 €
Der nicht förderfähige, von der Stadt allein zu
tragender Anteil beträgt
352.950,00 €
448.605,00 €
61.500,00 €
Kosten Anbau
Gesamtkosten
95.700,00 €
141.890,00 €
5.900,00 €
abzüglich 10 % für unterlassene Instandhaltung
9.570,00 €
14.189,00 €
590,00 €
berücksichtigungsfähige
Modernisierungskosten
86.130,00 €
127.701,00 €
5.310,00 €
davon 45 % förderfähig nach StBauFR
38.760,00 €
57.465,00 €
2.390,00 €
davon Zuschuss nach dem LSP 60 %
23.255,00 €
34.479,00 €
1.434,00 €
Sanierungskomplementärmittel der Stadt 40 %
15.504,00 €
22.986,00 €
956,00 €
Der nicht förderfähige, von der Stadt allein zu
tragender Anteil beträgt somit
56.940.00 €
84.425,00 €
3.510,00 €
Gesamtkosten (Kelter + Anbau)
Nicht förderfähiger, von der Stadt allein zu
tragender Anteil gesamt (Kelter + Anbau)
409.890,00 €
533.030,00 €
65.010,00 €
abzüglich Spenden
200.400,00 €
255.600,00 €
100.000,00 €
Zusätzlicher städtischer Anteil
209.490,00 €
277.430,00 €
34.990,00 €
242.440,00 €
Stellplatzablösung
rund
78.700,00 €
zusätzl. städt. Anteil insgesamt
321.140,00 €
Sanierungskomplementäranteil insgesamt
219.664,00 €
Nettoaufwand der Stadt
540.804,00 €

4. Termine

Das Baugesuch wurde am 9. Juli 2002 eingereicht und ist seit dem 26. Juli 2002 bearbeitungsfähig. Aufgrund der Forderungen der Brandschutzbehörde hat sich die Bearbeitungszeit verlängert. Die gesetzliche Bearbeitungsfrist endet somit am 27. Januar 2003. Vorbehaltlich der Einhaltung dieses Termins und eines Baubeschlusses noch im Jahr 2002 könnte der Baubeginn im Frühjahr 2003 erfolgen. Die Bauzeit für das Gebäude ist mit 11 Monaten veranschlagt.


5. Folgelasten

Durch die Baumaßnahme ist mit keinen jährlichen Folgelasten zu rechnen. Es entstehen keine Personalkosten.

Der Keltersaal geht in die Verwaltung des Amtes für Liegenschaften und Wohnen über. Die Bewirtschaftung des Keltersaales erfolgt wie die bisherige Bewirtschaftung des Uhland-Saales, der künftig einer anderen Nutzung zugeführt wird, durch das Bezirksamt Vaihingen. Sämtliche Nebenkosten wie die Kosten für Beheizung und Beleuchtung, Reinigung und Müllabfuhr etc. werden auf die Nutzer umgelegt.

Die restlichen Räumlichkeiten des Anbaus werden wie bisher an die Künstler vermietet. Nach Abschluss der Sanierungsarbeiten soll die Miete für die Atelierräume vom Amt für Liegenschaften und Wohnen den sonst für Ateliers in Stuttgart geltenden Mietsätzen angepaßt werden, wie im Mietvertrag zwischen dem Amt für Liegenschaften und Wohnen und dem Verein Kultur am Kelterberg Vaihingen e.V. angekündigt. Die bisherige Mietverrechnung im Wege einer mittelbaren Zuwendung zwischen Amt für Liegenschaften und Wohnen und dem Kulturamt kann in Zukunft nicht aufrecht erhalten werden.


6. Finanzierung

Die erforderlichen Mittel in Höhe von 1.225.900,00 € (brutto) stehen in der mittelfristigen Finanzplanung bereit.

Der Zuschuss aus dem Landessanierungsprogramm beläuft sich voraussichtlich auf insgesamt 329.496,00 €.

Von den Gesamtkosten für die Modernisierung und Umnutzung der alten Kelter und die Instandsetzung des Anbaus werden rund 255.600,00 € (500.000,00 DM) durch Spenden der Otto F. Scharr-Stiftung gedeckt.

Die Kosten für zusätzliche Nutzerwünsche sollen bis zu einer Höhe von 100.000,00 € durch Spenden des Bürgervereins Vaihingen-Rohr-Büsnau (25.000,00 €), des Heimatrings (55.000,00 €), der Albert-Locher-Stiftung (10.000,00 €) und des Bezirksbeirates (10.000,00 €) gedeckt werden.

Entprechende Verpflichtungsvereinbarungen zwischen der Landeshauptstadt Stuttgart und den Spendern sollen nach Vorlage eines Baubeschlusses abgeschlossen werden.

Damit ergibt sich ein voraussichtlicher Nettoaufwand für die Stadt inkl. Sanierungskomplementärmittel in Höhe von 540.804,00 €.