Der Kaufvertrag ist beim Amt für Stadtplanung und Wohnen am 20.03.2023 eingegangen. Die Ausübungsfrist endet damit am 20.06.2023.
Das Kaufgrundstück liegt im Geltungsbereich einer Satzung über ein besonderes Vorkaufsrecht gem. § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB („Stadterneuerungsvorranggebiet Nr. 04 - Leonhardsviertel/Hohenheimer Straße-"). Der Landeshauptstadt Stuttgart steht deshalb ein Vorkaufsrecht nach § 25 Abs.1 Nr. 2 BauGB an dem Grundstück zu. Der Abschluss des Kaufvertrages vom 15.03.2023 ist nunmehr der siebte Versuch der Verkäufer im Zeitraum von 2019/2023, das Grundstück Flst. 574/4, Charlottenstr. 26, Rosenstr. 45 zu verkaufen. Beim ersten Verkaufsfall vom 19.12.2019 wurde das Grundstück zu einem Kaufpreis in Höhe von „Betrag 3“ *) verkauft. Sodann wurde zwischen den Käufern und der Landeshauptstadt Stuttgart zur Abwendung der Vorkaufsrechtsausübung eine Abwendungsvereinbarung getroffen. In der Vereinbarung sollte sich der Käufer dazu verpflichten, die für die Gebäude bestehende Nutzungsmischung mit Schwerpunkt Wohnen zu erhalten. Durch anschließende Rückabwicklung des Kaufvertrages von den Kaufparteien ist die getroffene Vereinbarung jedoch unwirksam geworden. Mit Kaufvertrag vom 22.06.2020 wurde das Grundstück zu einem Kaufpreis in Höhe von „Betrag 3“ *) erneut verkauft. Aus dem Kaufvertrag ergab sich, dass der Neubau eines Geschäfts- und Bürogebäudes geplant war. Aus diesem Grund wurde eine weitere Abwendungsvereinbarung von der Verwaltung abgelehnt. Die Wertermittlung des Stadtmessungsamtes, Abteilung Immobilienbewertung und Beiträge, ergab einen Wert im Bestand in Höhe von „Betrag 5“ *). Das Amt für Stadtplanung und Wohnen hat die Ausübung des Vorkaufsrechts empfohlen. Das Vorkaufsrecht wurde daraufhin preislimitiert zum Preis von „Betrag 5“ *) ausgeübt. In der Folge sind die Verkäufer gemäß § 28 Abs. 3 BauGB form- und fristgerecht vom Kaufvertrag zurückgetreten. Mit Kaufvertrag vom 30.10.2020 wurde das Grundstück erneut zu einem Kaufpreis in Höhe von „Betrag 4“ *) an den damaligen Käufer verkauft. Im Kaufvertrag verpflichtet sich der Käufer auf dem Grundstück innerhalb der nächsten 3 Jahre ein Büro- und Geschäftsgebäude zu errichten. Das Vorkaufsrecht wurde nach erneuter Empfehlung der Ausübung durch das Amt für Stadtplanung und Wohnen mit Bescheid vom 09.12.2020 wieder preislimitiert zum Preis von „Betrag 5“ *) ausgeübt. Die Verkäufer sind daraufhin abermals gemäß § 28 Abs. 3 BauGB form- und fristgerecht vom Vertrag zurückgetreten. Mit Kaufvertrag vom 07.01.2021 wurde das Grundstück schließlich erneut zu einem Kaufpreis in Höhe von „Betrag 6“ *) an den damaligen Käufer verkauft. Im diesem Kaufvertrag verpflichtet sich der Käufer auf dem Grundstück innerhalb der nächsten 3 Jahre ein Büro- und Geschäftsgebäude zu errichten. Das Vorkaufsrecht wurde nach erneuter Empfehlung der Ausübung durch das Amt für Stadtplanung und Wohnen mit Bescheid vom 17.02.2021 wieder preislimitiert zum Preis von „Betrag 5“ *) ausgeübt. Die Verkäufer sind daraufhin abermals gemäß § 28 Abs. 3 BauGB form- und frist-gerecht vom Vertrag zurückgetreten. Der weitere Kaufvertrag vom 09.04.2021 zu einem Kaufpreis in Höhe von „Betrag 6“ *) enthielt ebenfalls eine Bauverpflichtung zur Errichtung eines Büro- und Geschäfts-gebäudes innerhalb von 3 Jahren. Das Vorkaufsrecht wurde nach erneuter Empfehlung der Ausübung durch das Amt für Stadtplanung und Wohnen mit Bescheid vom 04.06.2021 wieder preislimitiert zum Preis von „Betrag 5“ *) ausgeübt. Die Verkäufer sind daraufhin abermals gemäß § 28 Abs. 3 BauGB form- und fristgerecht vom Vertrag zurückgetreten. Mit Kaufvertrag vom 04.11.2022 / 07.11.2022 wurde das Grundstück zu einem Kaufpreis in Höhe von „Betrag 2“ *) erneut verkauft. Aufgrund der wiederholten Empfehlung des Amts für Stadtplanung und Wohnen wurde das Vorkaufsrecht mit Bescheid vom 14.02.2023 preislimitiert zum vom Stadtmessungsamt, Abteilung Immobilienbewertung ermittelten Wert in Höhe von „Betrag 10“ *) ausgeübt. Bei einer preislimitierten Ausübung des Vorkaufsrechts ist der Verkäufer berechtigt bis zum Ablauf eines Monats nach Unanfechtbarkeit des Ausübungsbescheides vom Vertrag zurück zu treten. Mit Schreiben vom 28.02.2023 haben die Verkäufer („Name 1“ *)) die Landeshauptstadt Stuttgart über die Aufhebung des Kaufvertrages mit dem Käufer („Name 5“ *)) in Kenntnis gesetzt. Die Rückabwicklung des Kaufvertrags, der Grundlage der Vorkaufsrechtsausübung war, hat auf den Fortbestand des Vorkaufsrechts grundsätzlich keinen Einfluss. Die Verkäufer haben gegenüber der Landeshauptstadt Stuttgart keinen Rücktritt vom, durch die Vorkaufsrechtsausübung entstandenen, Kaufvertrag mit der Landeshauptstadt Stuttgart erklärt. Daher ist in dem Schreiben, das die Landeshauptstadt Stuttgart über die Aufhebung des Kaufvertrags in Kenntnis setzt, keine Rücktrittserklärung zu sehen. Mit Kaufvertrag vom 13.03.2023 (7. Verkaufsfall) wurde das Grundstück jedoch erneut verkauft. Wiederum zum Preis in Höhe von „Betrag 2“ *). Die Landeshauptstadt Stuttgart geht davon aus, dass aufgrund des wirksam ausge-übten, bestandskräftigen Vorkaufsrechts ein erneuter Verkauf nicht möglich ist und der vorliegende Verkaufsfall ins Leere läuft. Der durch den Ausübungsbescheid vom 14.02.2023 entstandene Anspruch besteht und kann nach Auffassung der Landeshauptstadt Stuttgart nach Ablauf der Rücktrittsfrist auch durchgesetzt werden. Es ist jedoch davon auszugehen, dass die Verkäufer die Wirksamkeit der Vorkaufsrechtausübung gerichtlich überprüfen lassen. Es kann dabei nicht ausgeschlossen werden, dass das Gericht die Mitteilung über die Aufhebung des Kaufvertrags als Rücktritt vom preislimitiert ausgeübten VKR wertet. Sicherungshalber, für den Fall, dass die Mitteilung über die Aufhebung des Kaufvertrags als Rücktritt vom Kaufvertrag zu werten ist, soll das Vorkaufsrecht hilfsweise erneut ausgeübt werden. Hierfür ist ein erneuter Beschluss erforderlich. Die Ausführungen betreffend Ausübungsumstände und -gründe entsprechen denen der Vorlage 78/2023. Auf Grund der unveränderten Umstände hält das Amt für Stadtplanung und Wohnen mit Schreiben vom 29. März 2023 an der Ausübung des Vorkaufsrechts mit gleicher Begründung fest: