Landeshauptstadt Stuttgart
Referat Wirtschaft/Finanzen und Beteiligungen
Gz: WFB
GRDrs 474/2018
Stuttgart,
07/06/2018



Grundstück Scharnhauser Straße 19 in Stuttgart-Plieningen
Verkaufsausschreibung



Beschlußvorlage
Vorlage an
    zur
SitzungsartSitzungstermin
Ausschuss für Wirtschaft und Wohnen
Bezirksbeirat Plieningen
Ausschuss für Umwelt und Technik
Gemeinderat		Vorberatung
Beratung
Vorberatung
Beschlussfassung		öffentlich
öffentlich
öffentlich
öffentlich		13.07.2018
16.07.2018
17.07.2018
19.07.2018



Beschlußantrag:

Der Ausschreibung des städtischen Bauplatzes
Flurstück Nr. 392/3 Scharnhauser Straße 19 -: 23 a 30 m² gegen Gebot und unter Abgabe eines Konzepts (Nutzung/Bebauung) auf Grundlage des beigefügten Exposés wird zugestimmt.



Begründung:


Örtliche Gegebenheiten

Das Grundstück liegt an der Scharnhauser Straße in der Ortsmitte von Stuttgart-Plieningen in topografisch anspruchsvoller (Nordhang) und zugleich zentraler und attraktiver Lage (Aussicht zu den Hohenheimer Gärten und zum Körschtal). Auf dem Grundstück befand sich eine Außenstelle der Landwirtschaftlichen Schule. Das Gebäude ist bereits Mitte 2016 abgebrochen worden.





Planung

Auf dem Grundstück sollen in Abstimmung mit dem Sozialamt, Abteilung Sozialplanung, soziale Bedarfe (Pflegewohnen), ein Generationentreff sowie Studentenwohnen
untergebracht werden.

Nach der vom Amt für Liegenschaften und Wohnen beauftragten Machbarkeitsstudie können ca. 2 Wohngemeinschaften für pflegebedürftige Senioren, eine Wohngemeinschaft für die Junge Pflege und ca. 5 Wohnungen (45 m²/WE) für barrierefreies Wohnen für Senioren und Menschen mit Behinderung bzw. Wohnen für Mitarbeiter sowie ca. 45 Appartements für Studierende und ein Generationentreff entstehen.

Für die vorgenannten ca. 5 Wohnungen mit 45 m² Wohnfläche können Mittel des Landesprogramms (Sozialmietwohnungen) mit einer 45 prozentigen Grundstücksverbilligung auf den erschließungsbeitragspflichtigen Bodenwert für das anteilige Grundstück in Anspruch genommen werden. Die Förderung über das Landeswohnungsbauprogramm ist gekoppelt an die geltenden Mietpreis- und Belegungsbindungen im Jahr der Mittelbeantragung.

Die beiden Nutzungen, Seniorenwohngemeinschaften / -wohnungen und Studierenden-wohnen, sollen auf dem Baugrundstück in räumlich getrennten Gebäuden realisiert werden. Eine gemeinschaftliche Erschließung als verbindendes Element ist gewünscht.

Dabei ist darauf zu achten, dass sich die Neubebauung in die bereits bebaute Umgebung einfügt und die Höhen der Gebäude an der Scharnhauser Straße bzw. der angrenzenden Bebauung Im Bogert berücksichtigen. Entlang der Scharnhauser Straße bzw. im vorderen Grundstücksbereich sind drei- bis vier Geschosse mit zusätzlichem Staffelgeschoss entsprechend der Höhe des ehemaligen Schulhauses vorstellbar. Im rückwärtigen nördlichen Grundstücksbereich wären zwei Geschosse mit zusätzlichem Staffelgeschoss möglich. Hierbei ist auf eine sensible Einfügung der Gebäude in die Topografie zu achten, die Blickbeziehung zur Martinskirche muss auch von den
Hohenheimer Gärten gewahrt werden. Auf eine ortstypische, eher kleinteilige Fassadengliederung mit Lochfassade wird Wert gelegt.

Des Weiteren wird der künftige Eigentümer/Erbbauberechtigte verpflichtet, zur Sicherung der städtebaulichen Qualität ein vom Amt für Stadtplanung und Stadterneuerung begleitetes Gutachterverfahren durchzuführen. Für das Gutachterverfahren werden Kosten in Höhe von rd. 72.000 € veranschlagt, die der Investor zu tragen hat. Die Dauer eines solchen Verfahrens wird mit ca. 8 - 9 Monaten veranschlagt.

Für die künftige Nutzung ist das Planrecht zu ändern. Der Aufstellungsbeschluss hierzu wurde am 18. Juli 2017 gefasst (GRDrs 445/2017). Die Stadt wird das Bebauungsplanverfahrens nach Abschluss dieser Ausschreibung und des anschließenden Gutachterverfahrens unter Zugrundelegung der Ergebnisse aus diesen Verfahren weiterführen.

Bei optimalem Verlauf der Ausschreibung, des Gutachterverfahrens sowie des auf dem Ergebnis des Gutachterverfahrens aufbauenden Bebauungsplanverfahrens ergibt sich folgender Verfahrensablauf:






VerfahrensschrittDatum
Ausschreibung09. August 2018 (Veröffentlichung im Amtsblatt)
Abgabe der Angebote31. Oktober 2018
VergabeentscheidungEnde 2018/Anfang 2019
Ergebnisse GutachterverfahrenHerbst 2019
Rechtskraft B-Plan3./4. Quartal 2021
Baubeginnca. 2022


Vergabemodalitäten

Das Grundstück wird öffentlich ausgeschrieben; dabei sind Erwerb wie auch Erbbaurecht möglich. Für die Bewertung der Angebote sind nachstehende Kriterien und Gewichtung vorgesehen:

- Konzept der Planung: 60 %

Der Bewerbung ist eine Konzeptskizze der geplanten Bebauung sowie der Freianlagen und Parkierung beizufügen (Plan 1:200 mit Nutzungs- und Baukörperverteilung und Ansichten). Darüber hinaus sind das Konzept bez. der Wohngemeinschaft für Pflegebedürftige darzustellen, der künftige Betreiber (falls dieser schon feststehen sollte) zu benennen sowie bereits realisierte Referenzprojekte anzugeben.

- Gebotspreis: 40 %

Der Verkehrswert für das Grundstück beträgt 3.140.000 € (= 1.346 €/m²). In diesem Wert sind die Anliegerbeiträge (Erschließungs- und Kanalbeiträge) sowie die Kostenerstattungs-/Ausgleichsbeträge nach § 135a Abs. 3 BauGB enthalten. Bei Angeboten unter dem Verkehrswert ist hierfür eine nachvollziehbare Begründung mit Berechnung des Gebots beizufügen.

Eine Vergabe im Erbbaurecht zu den bei der Stadt üblichen Konditionen ist möglich. Als Basis für die Berechnung des Erbbauzinses wird entsprechend der Beschlusslage des Gemeinderats der Verkehrswert vergleichbarer Wohnungsbaugrundstücke herangezogen.

Die Prüfung und Auswahl der Gebote erfolgt durch die Verwaltung (Amt für Liegenschaften und Wohnen, Amt für Stadtplanung und Stadterneuerung, Jugendamt und Sozialamt), deren Aufgabe es ist, einen Vergabevorschlag zu erarbeiten. Dieser Vorschlag, der Empfehlungscharakter hat, wird dem Gemeinderat zur Beschlussfassung vorgelegt, der über die endgültige Vergabe entscheidet.

Das erstplatzierte Angebot erhält eine Option von 30 Monaten, damit mit der Bauplanung, Finanzierung und Vermarktung des Projekts begonnen werden kann.




Sonstige Ausschreibungs- bzw. Vertragsbestimmungen

Der Erwerber/Erbbauberechtigte wird verpflichtet, die zu errichtenden ambulant betreuten Wohngemeinschaften für Pflegebedürftige für die Dauer von 25 Jahren ab Bezugsfertigkeit im eigenen Bestand zu halten, keiner anderen Nutzung zuzuführen und eine maximale Kaltmiete in Höhe der jeweils aktuell geltenden Mietobergrenze der Sozialhilfe zu vereinbaren. Die Stadt (Sozialamt) erhält auf die Dauer von 25 Jahren ab Bezugsfertigkeit der Wohnungen das Belegungsrecht, welches im Grundbuch dinglich gesichert wird.

Ebenso sollen ca. 5 Wohnungen für betreutes Wohnen für Senioren und Menschen mit Behinderungen im Rahmen des Landeswohnungsbauprogramms sowie studentisches Wohnen entstehen.

Bezüglich der Wohngruppen sind die Mietobergrenzen nach GRDrs 241/2017 einzu-halten. Diese wurden seit 01.01.2017 wie folgt festgelegt:

Haushaltsgröße
Fläche
m²
Quadratmeterpreis
Mietobergrenze
2017/2018
1 Person
45
10,00 €
450,00
2 Personen
60
9,40 €
564,00
3 Personen
75
9,00 €
675,00
4 Personen
90
8,90 €
801,00
5 Personen
105
9,20 €
966,00
6 Personen
120
9,20 €
1.104,00
jede weitere Person
+ 15
9,20 €
138,00

Maßgeblich ist die Mietobergrenze zum Zeitpunkt der Vermietung.

Für die Gebäude sind die Anforderungen an ein "KfW-Effizienzhaus 55" einzuhalten.


Mitzeichnung der beteiligten Stellen:

Die Referate StU, SI und JB haben die Vorlage mitgezeichnet.







Michael Föll
Erster Bürgermeister


Anlage
Exposé




Finanzielle Auswirkungen

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Vorliegende Anträge/Anfragen

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Erledigte Anträge/Anfragen

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Anlagen

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