Protokoll: Ausschuss für Wirtschaft und Wohnen des Gemeinderats der Landeshauptstadt StuttgartNiederschrift Nr.
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VerhandlungDrucksache:
343/2017
GZ:
WFB
Sitzungstermin: 12.05.2017
Sitzungsart: öffentlich
Vorsitz: OB Kuhn
Berichterstattung:Herr Sidgi (SWSG)
Protokollführung: Frau Sabbagh de
Betreff: Stuttgarter Wohnungs- und Städtebaugesellschaft mbH
Jahresabschluss 2016

Beratungsunterlage ist die Vorlage des Referats Wirtschaft, Finanzen und Beteiligungen vom 02.05.2017, GRDrs 343/2017, mit folgendem

Beschlussantrag:

Der Vertreter der Stadt in der Gesellschafterversammlung der Stuttgarter Wohnungs- und Städtebaugesellschaft wird beauftragt,

- den Jahresabschluss zum 31.12.2016 in der vorliegenden Fassung festzustellen,

- den Bilanzgewinn 2016 in Höhe von 5.250.563,57 EUR den Rücklagen zuzuführen,

- Geschäftsführung und Aufsichtsrat für das Geschäftsjahr 2016 zu entlasten,

- als Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2017 die HABITAT Revisions- und Treuhandgesellschaft mbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Stuttgart zu bestellen.


Die Beratungsunterlage ist dem Originalprotokoll sowie dem Protokollexemplar für die Hauptaktei beigefügt.


Der Antrag Nr. 140/2017 vom 09.05.2017 der Fraktionsgemeinschaft SÖS-LINKE-PluS ist dem Originalprotokoll sowie dem Protokollexemplar für die Hauptaktei ebenfalls beigefügt.


Zunächst berichtet Herr Sidgi anhand einer Präsentation, die dem Protokoll als Dateianhang hinterlegt ist. Aus Datenschutzgründen wird sie nicht im Internet veröffentlicht. Dem Originalprotokoll und dem Protokollexemplar für die Hauptaktei ist sie in Papierform angehängt.

Die Vertreter der Fraktionen danken für den Bericht.

Ihre Fraktion sei stolz, ein solches Unternehmen in Stuttgart zu haben, betont StRin Fingerle (CDU). Die SWSG werde den Bedürfnissen der Mieter in Bezug auf die Qualität der Wohnungen und die Höhe der Mieten, die durchschnittlich 20 % unter dem Mietspiegel lägen, gerecht. Das Zahlenwerk des Jahresabschlusses spreche für sich selbst. Erfreulich sei auch die zunehmende Zufriedenheit der Mieterschaft. Deutlich sichtbar seien die Erfolge durch Renovierung und Sanierung, von denen sich ihre Fraktion bei einer Rundfahrt durch den Hallschlag überzeugt habe. Natürlich könne man nicht komplett auf Abriss und Neubau verzichten, doch entstehe auf diese Weise viel mehr und neu gegliederter Wohnraum. Einen besonderen Dank spricht sie der SWSG für den neben dem Normalbetrieb ausgeführten Bau der Flüchtlingsunterkünfte aus. Daran schließt sie den Dank an die Geschäftsleitung und alle Beschäftigten für ihre hervorragende Arbeit an.

StRin Fischer (90/GRÜNE) lobt die SWSG ebenfalls als vorbildliche Wohnungsgesellschaft, die zur Attraktivitätssteigerung des Wohnstandorts Stuttgart beitrage. Sie achte auf funktionierende Nachbarschaft, die sie durch soziale Aktivitäten pflege. Die SWSG investiere in generationenübergreifendes Wohnen und achte auf die soziale Mischung. Sie schaffe den Spagat, all dies mit einem enormen Investitionsvolumen auf den Weg zu bringen und zugleich die Mieten einigermaßen moderat zu halten, die deutlich unter der Durchschnittsmiete des Mietspiegels lägen. Doch könne die Steigerung des Wohnungsbaus nur gelingen, wenn man eigene Flächen mit Verdichtungspotenzial aktiviere und Referat StU sowie das Amt für Stadtplanung und Stadterneuerung eng einbeziehe. Gleichzeitig müssten auch die Bestände in Ordnung gehalten werden. Wer ganz ohne Mieterhöhungen und ohne Abriss und Neubau auskommen wolle, bekenne sich dazu, die Gebiete, in denen man in den 1990er Jahren ein Defizit erkannt habe, mit diesem Stigma behaftet zu lassen. Dann müsse man sich wieder mit überforderten Nachbarschaften beschäftigen. Die SWSG setze sich stadtweit für sozial gemischte Wohngebiete ein, und es gebe keine Gegenden in Stuttgart, die man als Fußgänger meiden müsse. Deshalb werde ihre Fraktion den Kurs der SWSG mit starken Investitionen in die Bestandserhaltung und Neubau weiterhin unterstützen.

An den Vorschlag seiner Fraktion nach "mehr SWSG in Stuttgart" erinnert StR Körner (SPD). Deshalb sei seine Fraktion mit der Arbeit der SWSG sehr zufrieden. Er bittet Herrn Sidgi, den Respekt und Dank seiner Fraktion den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der SWSG zu übermitteln.

Ein ganz entscheidender Beitrag für bezahlbare Mietwohnungen in Stuttgart sei, dass 50 % der Wohnungen weniger als 7,50 €/m2 kosteten. Die SWSG betreibe eine hervorragende Quartierspolitik. Erst vor kurzem habe man eine Zwischenbilanz in Bezug auf den Hallschlag gezogen, der sich - unterstützt durch Sanierungsprogramme von Stadt, Land und Bund - sehr gut entwickle. Die Zufriedenheitsanalyse zeige auch, dass die Mieterschaft mit der SWSG im Großen und Ganzen sehr zufrieden sei. Doch gebe es auch viele Neubauvorhaben nach Abriss oder unbewohnte Modernisierungen. Dies sei für die Mieterinnen und Mieter belastend. Doch entspräche es auch keiner sozialen Mieterpolitik, wenn man allen das haltlose Versprechen gäbe, dass man ihre Wohnungen niemals antaste. Gegenüber einem Zwischenrufer von der Zuschauertribüne macht er deutlich, dass man sie nicht weiterverkaufen solle, eine Renovierung oder Modernisierung jedoch notwendig werden könne. Bei Gesprächen mit Mietern der Keltersiedlung habe seine Fraktion vor Ort nicht den Eindruck gewonnen, dass die Mehrheit über das Vorhaben völlig entsetzt sei. Dennoch müsse man bei der Erhöhung der Bestandsmieten mehr Zurückhaltung üben. Hier müsse die SWSG ihrer sozialen Aufgabe gerecht werden. Eine Erhöhung um 10 % alle 3 Jahre sei zu viel, seine Fraktion sei froh, dass der Gemeinderat sich in einem ersten Schritt auf 6 % geeinigt habe. Dies müsse man im Blick behalten. Seine Fraktion schließe sich dem Antrag 140/2017 an. Mit der Anhebung der für Sozialmietwohnungen zulässigen Höchstmiete auf 9 €/m2 setze man das völlig falsche Signal. Dies entspreche einer Erhöhung um 20 %.

Bei Nachverdichtungen müsse man verstärkt auf die Kommunikation mit den Betroffenen achten und sie frühzeitig und umfassend informieren. Vor allem aber müsse man ihnen vernünftige Alternativangebote machen.

Künftig sollte die Stadt die SWSG noch stärker als Instrument nutzen. Während der Anteil der kommunalen Wohnungen in Stuttgart bei 6 % aller Wohnungen liege, liege er in Frankfurt oder Hamburg bei 14 %. Das spiele für die Miethöhe einer Stadt eine wichtige Rolle. So liege die durchschnittliche Miethöhe im gesamten Bestand nach dem aktuellen F+B-Wohn-Index 2016 in Frankfurt bei 7,94 €/m2, in Hamburg bei 8,07 €/m2, während sie in Stuttgart 9,76 €/m2 betrage. Mehr kommunale bzw. SWSG-Wohnungen - mittel- und langfristig sollten es 10 % sein - wären ein zentraler Beitrag für bezahlbarere Mieten in Stuttgart. Dieses Ziel müsse auch politisch vorgegeben werden. Dabei sei völlig klar, dass man es nicht sofort erreichen könne und man auch nicht umhinkommen werde, größere Bestände aufzukaufen. Viele deutsche Großstädte erhöhten das Kapital ihrer Wohnungsbaugesellschaften und brächten Grundstücke ein. Das sei auch in Stuttgart dringend erforderlich.

StR Adler (SÖS-LINKE-PluS) unterstreicht nochmals, dass das einzig wirksame Instrument, um die Entwicklung der Miet- und Bodenpreise in der Stadt zu dämpfen, die deutliche Erhöhung - nach Ansicht seiner Fraktionsgemeinschaft eher eine Verdopplung - des kommunalen Wohnungsbestands sei. Bei der SWSG gebe es noch viel Luft nach oben, sowohl, was den Umgang mit Mietern anbelange, als auch, wie gebaut werde oder bei der Personalausstattung. Unter einem kommunalen Wohnungsanbieter mit sozialen Mieten stelle sich seine Fraktionsgemeinschaft etwas anderes vor. Die SWSG, die über 18.000 Wohneinheiten (WE) zu betreuen habe, verfüge lediglich über 59 Beschäftigte und 34 Objektbetreuer. Das veranlasse ihn dazu, die Praxis der SWSG kritisch zu beleuchten. Wenn in 20stöckigen Hochhäusern wie im Lauchhau beide Aufzüge ausfielen, werde dies vor allem für kleine Kinder und alte Menschen zum Problem. Bedenklich sei auch, wenn eine Solarthermie-Anlage im Fasanenhof, die 30 % der Energie einsparen solle, ausfalle und dies 7 Jahre lang niemandem bei der SWSG auffalle. Dies deute darauf hin, dass die personelle Struktur und Ausstattung sowie die Personalstrategie, die fast zu 100 % auf Fremdvergabe solcher Leistungen setze, nicht in Ordnung sei und geändert werden müsse.

Zur Darstellung des Wohnungsbestands der SWSG bis 2020 macht er deutlich, bei den vom Klinikum übernommenen Wohnungen handle es sich nicht um neugeschaffenen, sondern nur umgewidmeten Wohnraum. Ziehe man sie deshalb ab, erreiche man bei Weitem nicht das gesteckte Ziel. Gegenüber StR Körner räumt er ein, dass gegenwärtig zwar 50 % der Mieten unter 7,50 €/m2 lägen, dass die reale Entwicklung im Neubaugeschäft der SWSG jedoch in eine andere Richtung weise. Wenn man dann noch die regelmäßigen Mieterhöhungen hinzurechne, komme man sehr schnell auf eine Miete von weit über 8 und 9 €/m2. Wenn die SWSG das Geschäftsjahr 2016 wie alle Vorjahre mit einer Eigenkapitalrendite von 3,5 % abschließe, bewege sie sich im branchenüblichen Rahmen, was seine Fraktionsgemeinschaft jedoch nicht gutheißen könne. Bezahlt werde dies von den Mietern mit der Mieterhöhung von 6 %, die im Übrigen ohne Zustimmung seiner Fraktionsgemeinschaft beschlossen worden sei. Im Folgenden begründet er den Antrag seiner Fraktionsgemeinschaft und ergänzt, dass die dort genannten Mieten für 100.000 Mieterhaushalte in Stuttgart zu hoch seien.

Nach Ansicht von StRin von Stein (FW) kommt die SWSG ihrer Aufgabe nach, bezahlbaren Mietraum zur Verfügung zu stellen. Brandmelder, Energieeinsparung, Barrierefreiheit etc. hätten das Bauen in den letzten Jahren verteuert. In den alten Wohnungen mit Kohleöfen und undichten Fenstern wolle doch niemand mehr wohnen. Und ein guter Standard habe seinen Preis.

Sie geht davon aus, dass nur eine kleine Minderheit der Mieter total unzufrieden gewesen sei. Im Hallschlag sei der SWSG eine Verbesserung des Wohngebiets gelungen, unter anderem durch Zusammenlegen und Vergrößern kleiner Wohnungen. Wer eine Wohnung in Anspruch nehme, müsse eine Miete bezahlen, die in Teilen auch eine Sanierung mit abdecke. Sie befürworte die Nachverdichtung in der Keltersiedlung, durch die die Zahl der Wohnungen nahezu verdoppelt werde.

StR Klingler (AfD) lobt die Geschäftsführung, die die Beschlüsse und Vorgaben des Ausschusses umsetze. Stadtteile seien durch die SWSG aufgewertet worden. Nicht überzeugt sei er jedoch von der Höhe der Jahresüberschüsse, die die Rückstellungen in exorbitante Höhen klettern ließen. Man sollte überlegen, ob die SWSG stattdessen nicht zum Teil auf Mieterhöhungen verzichten oder sie zumindest moderater gestalten sollte. Ein Hauptproblem sehe er im Vergleich der Warmmieten. Skurril sei auch, dass nach Sanierungen die theoretischen Energieeinsparungen gegengerechnet würden, die sich so aber in der Realität noch nie eingestellt hätten. Die Nebenkostenabrechnungen dauerten zu lange und seien auch nicht transparent. Mit Blick auf die Kundenzufriedenheit merkt er an, 880 Befragte entsprächen nicht einmal 5 % der Mieter. Seit die SWSG mit einem Callcenter kooperiere, sei die Erreichbarkeit schwierig.

Er habe den Eindruck, dass die Errichtung von 72 Systembauten für Flüchtlinge nur selten ausgeschrieben worden sei, doch seien hier aufgrund der gleichen Bauweise wirtschaftliche Synergien zu erwarten. Diese bitte er zu beziffern.

Als erfreulich bezeichnet es StR Conz (FDP), dass die SWSG eine der profitablen städtischen Beteiligungen sei und damit der Stadt im sozialen Bereich vieles ermögliche. Der sehr hohe Anteil an preisgebundenen und mit Belegungsrechten ausgestatteten Wohnungen zeige den sozialen Anspruch des Unternehmens. Dies sei ja auch der Zweck des städtischen Unternehmens. Dennoch gelinge es der SWSG trotz vieler Anstrengungen nicht, überdimensioniert viele Wohnungen zu erstellen. Dies liege seiner Ansicht nach in erster Linie an fehlenden Flächen. Deshalb sollten mehr Flächen für Wohnungsbau ausgewiesen werden.

Auf Nachfrage von StRin von Stein informiert Herr Sidgi, die zum Abriss vorgesehenen alten Wohnungen seien im Durchschnitt 53 m2 groß, die neu errichteten hätten eine Durchschnittsgröße von 67 m2. Die Haushaltsgröße habe sich im Vergleich zu 2014 verkleinert, sie liege im Schnitt aktuell bei 2,4 Personen gegenüber 2,6 Personen 2014.

Mit der einen oder anderen Situation unzufriedene Mieter gebe es immer. In ihrer Darstellung habe die SWSG einen Indexwert von über 70 % zufriedener Mieter ausgewiesen, der sich aus der Gesamtheit der sehr differenzierten Fragen ergebe. Man könne aber nicht sagen, dass z. B. 10 % völlig unzufrieden seien. Zu einem Zwischenruf aus der Zuhörerschaft erklärt er, der von Empirikern vorgeschlagene Fragebogen sei im Mieterbeirat ausführlich erörtert worden. Dabei stellt er klar, dass private Fragen nicht beantwortet werden müssten.

OB Kuhn hält fest, in allen Redebeiträgen sei die SWSG mehr oder weniger als grundsolides Unternehmen, auf das man stolz sei und ohne das die sozialen Belange im Mietwohnungsbau deutlich weniger berücksichtigt würden, dargestellt worden. Dem schließe er sich uneingeschränkt an und bedanke sich dafür.

EBM Föll führt aus, die SWSG sei Generalbevollmächtigte der Landeshauptstadt für die Flüchtlingsunterkünfte. Dabei betont er ausdrücklich, die SWSG sei auf Namen und Rechnung der Landeshauptstadt aufgetreten. Für die Dienstleistung als Generalbevollmächtigte habe die SWSG eine angemessene Vergütung von der Stadt erhalten, die im Übrigen zum positiven Jahresergebnis 2015/2016 beigetragen habe.

Natürlich schreibe die SWSG schwarze Zahlen. Er weist ausdrücklich darauf hin, dass das positive Jahresergebnis im Unternehmen verbleibe und in Instandhaltung, Modernisierung und Neubau investiert werde. Die SWSG sei keineswegs renditegetrieben, denn dann würde sie nicht in den Bestand investieren. Er sei aber fest davon überzeugt, dass dies sowohl für die Mieterschaft als auch für die Landeshauptstadt die schlechteste Vorgehensweise wäre, da man auf diese Weise schließlich über völlig heruntergekommene Wohnungsbestände verfügen würde. Dies wolle die Stadt nicht und es entspreche auch nicht der Geschäftspolitik der SWSG.

Selbstverständlich könne man sich das Ziel setzen, die Bestände der SWSG auf 10 % der Wohnungen in Stuttgart - ca. 33.000 WE - zu erhöhen oder auch auf 40.000 WE zu verdoppeln. Dann bitte er aber, einen Weg dorthin aufzuzeigen. Allein der Ankauf von Wohnungsbeständen stelle in seinen Augen keinen Weg dar, da solche großen Wohnungsbestände in Stuttgart nicht auf dem Markt seien. Die letzten großen Wohnungsbestände, die in Stuttgart gehandelt worden seien, seien die der ehemaligen LEG bzw. LBBW Wohnimmobilien gewesen - 20.000 WE in BaWü, 4.000 WE in Stuttgart. Die Stadt habe sich damals in einem Konsortium mit der GWG beworben und hätte, abgesichert durch einen Nachtragshaushalt, zusätzliches Kapital bis 150 Mio. € zur Verfügung gestellt. Am Ende habe SPD-Finanzminister Dr. Nils Schmid verhindert, dass dieses Konsortium zum Zuge komme.

Zum Antrag 140/2017 merkt er an, hier gehe es um Mieten für Sozialwohnungen im Neubau. Das Landeswohnraumförderprogramm, auf dessen Grundlage es neben dem vergünstigten Erbbaurecht eine ergänzende kommunale Förderung gebe, sehe vor, dass die Mieten im sozialen Wohnungsbau 30 % unter der jeweiligen ortsüblichen Neubaumiete lägen. Dabei werde ein Korridor - von 7,50 bis 9 €/m2 - vorgegeben, den die SWSG sehr moderat nutze. In der letzten Aufsichtsratssitzung seien zwei Projekte, die in zwei Jahren fertiggestellt sein sollten, mit Neubaumieten von 7,7 bzw. 7,9 €/m2 beschlossen worden. Das halte er nach wie vor für angemessen. Er bittet den Ausschuss deshalb, den Antrag abzulehnen.

StR Körner weist die "parteipolitische Zuspitzung" von EBM Föll als "völlig unangebracht" zurück. Die Stadt habe sich bei diesem Verkaufsvorgang "verzockt". Die Rahmenbedingungen für den Verkauf habe die europäische Kommission mit der damaligen Landesregierung aus CDU und FDP ausgehandelt. Unter diesen Rahmenbedingungen sei eine andere Entscheidung nicht möglich gewesen. Grundsätzlich seien für seine Fraktion 10 % mittel- und langfristig ein realistisches Ziel, wie er bereits dargelegt habe. Von einer Fraktion zu verlangen, mehr als die von ihm bereits genannten Instrumente vorzuschlagen, sei nicht fair. Wichtig sei es, ein Ziel zu setzen, und daraus folge dann unter anderem, dass die Stadt kaufen sollte, wenn in den nächsten 5 - 10 Jahren ein größerer Bestand auf den Markt komme. Ein "weiter so" der Verwaltung reiche nicht mehr aus.

An dieser Stelle macht OB Kuhn deutlich, dass der Kurs der SWSG in seinen Augen solide finanziert sei. Er begrüße es, wenn die SWSG in einem vernünftigen Maß auch wachsen könne. Doch gehöre, wenn man Ziele setze, dazu auch eine Reflexion über die Frage, ob die erforderlichen Mittel vorhanden seien. Er teile StR Körners Kernargument, dass die Stadt nicht in großem Umfang von einem anderen Unternehmen 2.000 oder 3.000 Wohnungen kaufen könne. Sie müsse vielmehr schauen, wo sie neue Potenziale heben könne. Das sei aber kein "weiter so".

Zum Antrag seiner Fraktionsgemeinschaft merkt StR Rockenbauch (SÖS-LINKE-PluS) an, seit Jahren zeige diese auf, wie deutlich höhere Wohnbauziele erreicht werden könnten. Ausführungen hierzu werde er im nächsten Tagesordnungspunkt machen (siehe NNr. 43). Die SWSG müsse eine größere Rolle spielen, da die Stadt einen größeren Anteil am Heben zukünftiger Wohnungsbaupotenziale nehmen müsse. Der Markt regle es offensichtlich nicht. Aus diesem Grund sei seine Fraktionsgemeinschaft alleine mit der von Herrn Sidgi vorgestellten "soliden Geschichte" nicht zufrieden.

Die Politik der SWSG sei zwar moderater als die der rein am Markt orientierten Unternehmen, doch arbeite sie - auch historisch - mit viel Steuergeld bzw. Wohnungsbestand der Stadt. Wissenschaftliche Institute, z. B. das Difu, bescheinigten der SWSG einen Grundkurs, der einen, wenn auch moderaten, Beitrag zur grundsätzlichen Gentrifizierung von Stadtteilen leiste. Er könne die Ansicht nicht nachvollziehen, dass man durch Gentrifizierung sichere Stadtteile und Quartiere erhalte. Als Beispiel nennt er die Keltersiedlung. Dem Argument, dass Sanierungen notwendig seien, könne er zustimmen, ebenso, dass man über den öffentlichen Raum in Quartieren sprechen müsse. Dies seien aber öffentliche Aufgaben. Sanierung sei Aufgabe eines Unternehmens, das dafür ja Mieten einnehme. Doch könne man nicht argumentieren, dass dazu Abriss und Gewinnrücklagen notwendig seien. Es gehe um Sanierung im Bestand, um eine menschenwürdige Wohnqualität zu erhalten. Er sehe deshalb keinen Grund, den Antrag seiner Fraktionsgemeinschaft abzulehnen. Die SWSG brauche den Korridor, den das Landeswohnraumfördergesetz biete, nicht zwingend zu nutzen. Die Orientierung an einem Referenzpunkt der ortsüblichen Vergleichsmiete sei ein Garant dafür, dass die Mieten auch im Sozialwohnungsbestand permanent stiegen. Ein städtisches Unternehmen sollte sich hieran nicht beteiligen, sondern die Entwicklung dämpfen, da die Löhne nicht so schnell stiegen wie die ortsübliche Vergleichsmiete.

StRin Fischer bemerkt, wie auch immer man den Zielbeschluss zur Zahl der SWSG-Wohnungen formulieren wolle, es handle sich um eine Fiktion. Am Markt gebe es aktuell keine Verkäufer. Doch wenn ein großes Unternehmen verkaufen wolle, sei die Stadt in der Vergangenheit sehr schnell aktiv geworden. Ein "weiter so" entspreche in keiner Weise den Tatsachen. Im Gegenteil bemühe sich die SWSG nach Kräften, um mehr Wohnungen aufzukaufen. Ihrer Fraktion gehe es um realistische, nicht politische Beschlüsse. Wenn die Fraktionsgemeinschaft mehr Wohnungen durch Neubau erstellen wolle, da Bestandswohnungen am Gesamtwohnungsbestand ja nichts änderten, müsse sie auch die Flächen dazu liefern. Sie unterstreicht nochmals, dass sich die SWSG auf dem richtigen Weg befinde.

Zum Antrag erklärt StR Klingler, er werde diesen ablehnen, da er eine Ungleichbehandlung der vielen Schwellenhaushalte mit sich bringe.



Abschließend stellt OB Kuhn fest:

Der Ausschuss für Wirtschaft und Wohnen beschließt die GRDrs 343/2017 mit 14 Ja- und 3 Nein-Stimmen bei 1 Enthaltung mehrheitlich wie beantragt.

Den Antrag Nr. 140/2017 lehnt der Ausschuss mit 5 Ja- und 13 Nein-Stimmen mehrheitlich ab.

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