Protokoll: Ausschuss für Wirtschaft und Wohnen des Gemeinderats der Landeshauptstadt StuttgartNiederschrift Nr.
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VerhandlungDrucksache:
13/2024
GZ:
S/OB6565-00
Sitzungstermin: 23.02.2024
Sitzungsart: öffentlich
Vorsitz: BM Fuhrmann
Berichterstattung:BM Pätzold,
Herr Körner (S/OB-Wohnen)
Protokollführung: Frau Sabbagh as
Betreff: Grundlagen der Zusammenarbeit zwischen der Landeshauptstadt Stuttgart und der Stuttgarter Wohnungswirtschaft für gutes und bezahlbares Wohnen
- Einbringung -

Beratungsunterlage ist die Vorlage des Herrn Oberbürgermeisters vom 05.02.2024, GRDrs 13/2024, mit folgendem

Beschlussantrag:

1. Den "Grundlagen der Zusammenarbeit zwischen der Landeshauptstadt Stuttgart und der Stuttgarter Wohnungswirtschaft für gutes und bezahlbares Wohnen in Stuttgart" gemäß Anlage 1 wird zugestimmt.

2. Den Ergebnissen der Arbeitsgruppe "Wohnen für Alle" im Bündnis für Wohnen gemäß Anlage 2 wird zugestimmt.


Die Beratungsunterlage ist dem Originalprotokoll sowie dem Protokollexemplar für die Hauptaktei beigefügt.

Zunächst berichtet Herr Körner im Sinne der Vorlage. Grundsätzlich, so erklärt er im Hinblick auf die sehr hohen Kosten, müssten die von Bund, Land und teilweise auch der Stadt gesetzten Standards und ebenso die Verfahren kritisch überprüft werden. Im Bausektor habe es in den vergangenen Jahren, anders als in der Industrie oder anderen Wirtschaftszweigen, kaum Produktivitätsfortschritte gegeben. Diese erhoffe man sich nun vom seriellen, standardisierten Bauen. Abschließend betont er, um die gesteckten Ziele zu erreichen, brauche die Stadt Partner in der Wohnungswirtschaft.

Die Vertreter*innen der Fraktionen danken für die Erläuterungen.

Einen Gesprächspartner bei diesem wichtigen Thema vermisst StRin Fischer (90/GRÜNE): den Oberbürgermeister. Ihre Fraktion erkenne an, dass die Wohnungsunternehmen, mit denen Gespräche geführt worden seien, ein starkes Interesse hätten, der Stadt Hilfe zu leisten. Hauptziel sei ja, mehr neue Sozialwohnungen sowie verlängerte Belegungsrechte zu bekommen. Die nun präsentierte Vorlage stelle eine Wasserstandsmeldung dar sowie eine Absichtserklärung, wie man weiter verfahren wolle, von einem Bündnis 2.0 sei sie aber weit entfernt. Das sei angesichts der schwierigen Lage auf dem Wohnungsmarkt durchaus nachvollziehbar. Sie hebt hervor, dass die darin enthaltenen inhaltlichen Schwerpunkte durchweg von ihrer Fraktion eingebracht worden seien, etwa SIM mit 30 % Sozialmietwohnungen sowie einem Anteil preisgedämpfter Mieten, während auf die Förderung von MME verzichtet werde. Der UA Wohnen sollte um Sachkundige erweitert werden. Darüber hinaus habe ihre Fraktion ein Sonderförderprogramm in Höhe von 300 EUR beantragt und dafür in den Haushaltsberatungen eine Mehrheit erhalten. Auf diese Weise könnten, so hoffe man, zusätzliche Projekte für geförderten Wohnungsbau realisiert werden. Zu den genannten Themen müssten nun Einzelvorlagen erstellt werden, über die dann zu beschließen sei. Zentral sei auch die Frage nach den Gegenleistungen vonseiten der Stadt für Belegungsrechte. Sehr missverständlich sei in ihren Augen, dass in der Vorlage und auch in der Ausschreibung von "Bündnispartnern" die Rede sei, obwohl dieser Begriff diejenigen bezeichne, die der Stadt eine Gegenleistung anböten für die Möglichkeit, Grundstücke zu erhalten. Es sei bekannt, welche Belegungsrechte bis 2025 ausliefen, und diese sollten in den Gesprächen - nicht nur mit den Genossenschaften, sondern mittlerweile auch mit Vonovia - verbindlich verlängert werden. Realistisch wäre es, nicht mehr soziale Mietwohnungen zu bekommen, sondern den Gleichstand zu halten. Hier wären Zahlen hilfreich, um besser einschätzen zu können, wer wirklich Bündnispartner sei. Ihre Fraktion bedanke sich bei der Wohnungswirtschaft und allen, die bisher schon aktiv mit der Stadt am Tisch säßen, für die geleistete Zusammenarbeit.

Dem Dank - explizit auch an OB Dr. Nopper, der an den Gesprächen teilgenommen habe - schließt sich StRin Porsch (CDU) im Namen ihrer Fraktion an. Die Rahmenbedingungen hätten sich dramatisch verändert. Bundesweit bestehe das Problem, die vielen benötigten, guten und bezahlbaren Wohnungen wirtschaftlich erstellen zu können. Ziel müsse sein, das Niveau mindestens zu halten. Die Vorlage bilde eine Basis für die Zusammenarbeit, auf der man aufbauen könne. Bei allem müsse man realistisch bleiben. Die 300 EUR zusätzliche Förderung stellten bei Baukosten von 5.000 EUR/m² gerade einmal knapp 6 % dar, weshalb sie nicht davon ausgehe, dass dadurch extrem viel neuer Wohnraum geschaffen werde. Grundsätzlich müssten Baugenehmigungen beschleunigt und Standards reduziert werden. Des Weiteren müssten auch entsprechende Flächen freigegeben werden.

StR Conzelmann (SPD) unterstreicht die seiner Ansicht nach berechtigte Kritik am Fehlen des Oberbürgermeisters. Gleichwohl habe er den Eindruck, dass diejenigen, die mit dem Thema befasst seien, in der Sitzung anwesend seien. Seine Fraktion habe zwei Erkenntnisse aus dem Vorgehen der Verwaltung gewonnen: Zum einen sei es richtig gewesen, in der ersten Runde die Vorlage nicht einfach durchzuwinken, sondern insbesondere bei SIM mehr zu erreichen und zum anderen bestehe offensichtlich ein Interesse bei der Stuttgarter Wohnungswirtschaft, weiterzubauen. Und schließlich habe sich der Grundsatzbeschluss zur Bodenpolitik als sehr klug erwiesen. Zur Vorlage merkt er an, er teile die Kritik der Grünen-Fraktion, dass das Scoring nicht allein von der Arbeitsgruppe vorgenommen werden solle, sondern dass hier politisch entschieden werden müsse. Lobend erwähnt er, dass die Rahmenbedingungen für die Energieeinsparung sehr prominent benannt seien. Hier habe die SWSG eine Vorbildfunktion. Hingegen zeigten die Entwicklungen im NeckarPark, dass die Baugenossenschaften in Bezug auf energetische Sanierungen auf völlig unterschiedlichem Stand seien, was sich wiederum bei ihren Neubauvorhaben niederschlage. Nicht folgen könne seine Fraktion der Aussage in der Vorlage, dass die Zahl der Belegungsrechte und der geförderten Wohnungen gehalten werden solle. Dies komme für seine Fraktion einer politischen Bankrotterklärung gleich. Ergänzend merkt er an dieser Stelle an, wenn man nur Bündnispartner im Bündnis für Wohnen hätte, die ihre diesbezüglichen Hausaufgaben gemacht hätten, würde die Stadt mit der SWSG alleine am Tisch sitzen. Grundsätzlich wichtig sei eine engere Verzahnung von Bündnis für Wohnen und Politik. An StRin Fischer gewandt erklärt er, er sehe es nicht als sinnvoll und erforderlich an, dass die Wohnungswirtschaft, die ja massive finanzielle Interessen verfolge, im UA Wohnen immer als Sachkundige vertreten sein müsse. Vielmehr müsse die Politik stärker ins Bündnis für Wohnen involviert werden. Ein besonderes Augenmerk müsse man auch auf die Auswahl der Bündnispartner legen, zumal man bislang keinerlei Sanktionierungsmöglichkeiten habe. Und schließlich sollte bei der Beratung in den nachfolgenden Gremien nicht übersehen werden, dass in den beiden Anlagen zur Vorlage an vielen Stellen deutlich zu schwammige Formulierungen enthalten seien.

Die Anwesenheit von OB Dr. Nopper beim Thema Bezahlkarte und sein Fehlen beim sozialen Wohnungsbau wertet StRin Tiarks (Die FrAKTION LINKE SÖS PIRATEN Tierschutzpartei) als Statement. An StRin Fischer wendet sie sich mit dem Hinweis, auch unter OB Kuhn seien die Zahlen im sozialen Wohnungsbau nach unten gegangen. Natürlich befinde man sich in schwierigen Zeiten, die Baukosten stiegen, doch mit ihnen auch die Mietpreise. Die Unternehmer*innen hätten in den letzten Jahren sehr gut verdient und dennoch riefen sie jetzt nach dem Staat. An den Gesprächen sollten ihrer Ansicht nach regelmäßig auch der Mieterbund und Mietervereine beteiligt sein. Angesichts der wachsenden Armut in Stuttgart halte sie es nicht für ein "ehrgeiziges Ziel", die Zahl der Sozialmietwohnungen und Belegungsrechte zu halten. Hier sei dringend ein Wandel geboten. Ihre Fraktion habe einen Änderungsantrag zur Vorlage gestellt, um wenigstens einen kompromissfähigen Vorschlag zu unterbreiten: Senkung des Planungsgewinns auf 25 %, Erhöhung der Quote des geförderten Wohnraums und Streichung des Eigentumsprogramms. Auch ihre Fraktion unterstütze die zusätzliche Förderung mit 300 EUR/m². Allerdings sei diese nur sinnvoll, wenn auch die Landesförderung noch bestehe. Die Bindung müsse auf 50 Jahre erhöht werden, die Ersatzmaßnahmen müssten wegfallen. Wenn in der Vorlage nun formuliert werde, dass sich die Wirtschaftlichkeit bei den Unternehmen gegenüber dem aktuellen SIM-Verfahren nicht verschlechtern dürfe, sollte berücksichtigt werden, dass es den Unternehmen in den letzten Jahren ziemlich gut gegangen sei. Frage sei nun, von welcher Basis man hier ausgehe: vor dem Anstieg der Zinsen und Baukosten oder danach? Sie spricht sich klar gegen die Bebauung grüner Flächen im Außenbereich aus und befürwortet das Nachverdichten sowie das Nutzen von Baulücken. Und schließlich würde sie es begrüßen, wenn der Änderungsantrag ihrer Fraktion in der nächsten Sitzung diskutiert werden könne.

StR Puttenat (PULS) entnimmt mehreren Redebeiträgen, dass bei diesem Thema Vertrauen eine wichtige Rolle spiele. Offensichtlich stelle für einige das Bündnis für Wohnen eine Blackbox dar. Die Vorlage schaffe zwar gewisse Grundlagen, lasse aber vieles im Ungefähren. Ohne Transparenz beim Scoring könne das Vertrauen der Politik nicht mit breiter Mehrheit gewonnen werden. Und statt um Zahlen zu streiten, sollte man besser versuchen, das realistisch Machbare umzusetzen. Dabei zähle jede Wohnung.

StR Neumann (FDP) sieht das Problem darin, dass in einen früher einmal funktionierenden Markt eingegriffen worden sei. Dies müsse rückgängig gemacht werden. Das SIM könne sehr klar als gescheitert betrachtet werden. SIM sei 2011 eingeführt und 2019 die Quote von 20 auf 30 % erhöht worden. Seit 2011 seien die Sozialmietwohnungen um etwa 20 % zurückgegangen. Das kommunale Modell SIM sei hier also nicht erfolgreich, weshalb es beendet werden sollte. Keinen Einfluss habe die Stadt hingegen auf die Förderpolitik des Landes. Die Fehlbelegungsquoten würden bundesweit auf 30 - 50 % geschätzt, was in erster Linie daran liege, dass die Wohnung und nicht das Subjekt bzw. der Mieter gefördert werde. Hier sollte sich die Landeshauptstadt bei Bund und Land für eine andere Förderung einsetzen. Darüber hinaus bestehe in der Immobilienwirtschaft ein Interessenskonflikt. Aktuell sei es kaufmännisch sinnvoller, in die energetische Sanierung als in den Neubau zu investieren. Die zusätzliche städtische Förderung in Höhe von 300 EUR/m² halte er für überflüssig. Sie habe lediglich einen Mitnahmeeffekt. Die Beteiligung von Playern wie Vonovia überrasche ihn nicht, denn diese könnten in der Quersubventionierung eine wesentlich höhere Miete einnehmen. Für Baugenossenschaften, die sich dazu verpflichteten, um einen bestimmten Prozentsatz unter der Durchschnittsmiete zu bleiben, bestehe diese Möglichkeit nicht.

Ohne Wirtschaftlichkeit werde kein Unternehmer - und dies schließe die Baugenossenschaften mit ein - investieren, betont StR Zaiß (FW). In Zeiten, in denen es Lohnsteigerungen gebe, seien Mietpreissteigerungen ganz normal. Die Genehmigungswege seien sehr langwierig, es gebe immer mehr und immer genauere Vorschriften. Die erforderlichen Dämmungen und PV-Anlagen verursachten Kosten, die auf den Mietpreis umzulegen seien, denn irgendjemand müsse dies bezahlen. Im Übrigen stimme er seinem Vorredner zu.

Grundsätzlich sehe er es positiv, wenn sich die Unternehmen zusammensetzten und um vertrauensbildende Maßnahmen bemühten, erklärt StR Köhler (AfD). Sie wollten ihre Möglichkeiten, Gewinne zu erwirtschaften, ausloten, was ja das natürliche Ziel eines Unternehmens sei. Generell gebe es in der Wohnungspolitik Fehlanreize, die z. B. dazu führten, dass eher energetisch saniert als neu gebaut werde. Die Bodenpolitik müsse modifiziert und der Erwerb von Grundstücken auch für Nicht-Bündnispartner ermöglicht werden. Es sollte unterschieden werden zwischen den Kernaufgaben einer Kommune, zu denen etwa das Baurecht gehöre, und der Ausschüttung von Geld an Unternehmen, das an bestimmte Maßnahmen gebunden sei. Letzteres sei in seinen Augen der falsche Weg. Deshalb appelliere er an die Stadt, sich auf ihre Kernaufgaben zurückzuziehen und diese zu optimieren.

BM Fuhrmann merkt an, unbestritten handle es sich um eine sehr wichtige Vorlage. Er gehe felsenfest davon aus, dass sie auch noch im Gemeinderat unter Vorsitz von OB Dr. Nopper sehr intensiv diskutiert werde.

Zu den Fragen und Anmerkungen führt BM Pätzold aus, ein großer Erfolg des Bündnisses für Wohnen bestehe darin, dass man mit den Akteuren aus der Wohnungswirtschaft in enger Abstimmung handle. Er habe in den letzten Jahren sehr viele konstruktive Gespräche geführt, die eine Änderung mancher Vorgänge bewirkt hätten. Insbesondere die Mitglieder der Arge (Arbeitsgemeinschaft Stuttgarter Wohnungsunternehmen) seien wichtige Gesprächspartner für die Stadt, handle es sich hier doch um Stuttgarter Wohnungsbaugenossenschaften. Die Situation habe sich in den letzten Jahren dramatisch verschlechtert, die Baukosten seien explodiert, die Zinsen gestiegen und es gebe eine Inflation. Zwar gingen die Baukosten zum Teil zurück, aber wohl nicht auf den Stand vor der Krise. Bei aktuellen Kosten von 5.000 EUR/m² im Wohnungsbau sei die Wirtschaftlichkeit nicht mehr gegeben.

Er bestätigt, dass manche Investoren in der Vergangenheit satte Gewinne eingefahren hätten, doch handle es sich dabei nicht um Stuttgarter Unternehmen. Dies seien verlässliche Partner, die gleichwohl wirtschaftlich arbeiten müssten. Sie entschieden sich aktuell für die Sanierung, die zurzeit ein großes Bedürfnis auch vonseiten der Mieterinnen und Mieter sei, nachdem die Energiekosten so eklatant gestiegen seien. Zudem sei die Kapazität der Handwerker begrenzt.

Unbestritten sei, dass man beides brauche: Neubau und Sanierung. Dennoch habe man große Neubauvorhaben, z. B. Stuttgart-Rosenstein mit gut 5.700 WE. Allerdings befürworteten dies nicht alle Fraktionen. An dieser Stelle hebt er hervor, dass die Grundstücke nur in Erbpacht vergeben würden und dort zu mindestens 50 % geförderter Wohnraum erstellt werde. Außerdem verhandle die Stadt aktuell über das Eiermann-Areal. 2013 habe ein Kolloquium stattgefunden, bei dem die Stadt mehr Bruttogeschossfläche ermöglicht habe, damit dort Wohnungen gebaut werden könnten. Daraufhin hätten sich Spekulanten die Türklinke in die Hand gegeben. Jetzt liege die Fläche brach, obwohl eine Planung vorliege, die umgesetzt werden könnte, und die kurz vor dem Auslegungsbeschluss stehe. Ebenso stocke "Der Neue Stöckach". Dafür habe die Stadt ein Angebot eingereicht und ihr Vorkaufsrecht geltend gemacht. Gegenwärtig verhandle man mit der EnBW. Dem Wohnungsbau werde in vielen Bereichen der Stadt Vorrang eingeräumt, z. B. bei Karstadt/ Kaufhof in der Eberhardstraße.

Die Stadt habe den Überblick über die Belegungsrechte, und bei den Stuttgarter Wohnungsunternehmen bestehe die grundsätzliche Bereitschaft, Belegungsrechte zu verlängern. Dazu seien dem Ausschuss in den letzten Sitzungen Vorlagen unterbreitet worden.

Natürlich könnten manche Aufgaben nur gemeinsam mit den Bündnispartnern gemeistert werden. Er befürchte nicht, dass das ökonomische Interesse den Schwerpunkt bilde, wenn Sachkundige von den Baugenossenschaften, der freien Wohnungswirtschaft, dem Mieterverein und den Sozialträgern im UA Wohnungsbau vertreten seien. Deren Expertise sei in jedem Fall sinnvoll. Im Übrigen gebe es außer der SWSG erfreulicherweise noch andere Bündnispartner, die ihre Versprechen erfüllten.

Von Anfang der 90er Jahre bis 2010 habe man rd. 5.500 WE aus der Belegung verloren, von 2010 bis 2016 seien 281 Sozialmietwohnungen neu gebaut worden, während 2.043 WE aus der Bindung herausfielen. In dieser Zeit habe man es dem freien Markt überlassen und keine Anforderungen gestellt, und so seien keine Sozialmietwohnungen gebaut worden. Diese Lücke sei immer noch vorhanden. Das Ziel, die Belegungsrechte zu halten, sei bereits ein hohes Ziel. Eine Steigerung sei in der aktuellen wirtschaftlichen Situation nicht möglich. Die 300 EUR Zusatzförderung beruhten auf einer bestehenden Lücke, die damit geschlossen werden solle.

SIM sei ein Erfolgsmodell. Ohne SIM hätte es in den letzten Jahren keinen Zuwachs gegeben. Dies sei mittlerweile auch für die Bündnispartner eine Selbstverständlichkeit. Das gelte auch für die Erhöhung von 20 % SMW (Sozialmietwohnungen) und 10 % MME (Mietwohnungen für mittlere Einkommensbezieher) auf 30 % SMW.

Er versichert, das Baurechtsamt versuche alles, um die Genehmigungen so schnell wie möglich zu erteilen. Doch müsse man sich an die gegebenen Rahmenbedingungen halten. Aktuell müssten in einem Bauantrag 109 Regelungen im Baunebenrecht - alle durchaus berechtigt - geprüft werden. Mit der geplanten Änderung der Landesbauordnung werde zwar das Genehmigungsverfahren beschleunigt, nicht aber der Bauprozess. Eine Fast Lane würde auch er begrüßen, doch wo solle man beginnen: beim Wohnungsbau, Handel in der Innenstadt, Industrie oder Gewerbe? Hilfreich wäre, alle Stellen im Baurechtsamt besetzt zu bekommen. Trotz allem werde in Stuttgart noch sehr viel gebaut. Die bislang auf den Weg gebrachten Projekte - Rosenstein, Eiermann-Areal etc. - müssten umgesetzt werden, und dazu brauche man die Mitglieder des Bündnisses für Wohnen. Jetzt müsse abgestimmt werden, wer welche Aufgaben und Pflichten habe.

Herr Körner ergänzt zur Entstehungsgeschichte der 300 EUR zusätzlichen Förderung, auf diese Lücke hätten die Bündnispartner in einem Gespräch mit OB Dr. Nopper aufmerksam gemacht. Es sei allen klar, dass damit nicht der Neubau in besonderem Maße gesteigert werde. Doch befänden sich momentan viele Projekte in der Pipeline, die auf der Kippe stünden. Diese sollten unterstützt werden. Das Programm sei zunächst nur für zwei Jahre angelegt.

An StRin Fischer gewandt führt er aus, der große Erfolg des Bündnisses für Wohnen 1.0 bestand darin, dass überhaupt wieder sozialer Mietwohnungsbau erstellt worden sei. Die globalen Gegenleistungszusagen seien insgesamt leider nicht erreicht worden. Aus diesem Grund seien Grundlagen vereinbart worden, die noch konkretisiert werden müssten. Daraus folgende individuelle Vereinbarungen seien verbindlich.

Gegenüber StRin Tiarks macht er deutlich, die Wohnungsbaugenossenschaften könnten kein Geld verprassen, da ihr Profit an die Mieterinnen und Mieter ausgeschüttet werde, denen die Genossenschaft ja gehöre. Anders verhalte es sich bei den Aktiengesellschaften, z. B. der Vonovia. Hier wolle die Stadt erreichen, dass die 800 auslaufenden Bindungen, von denen etwa die Hälfte die Fördervoraussetzungen erreiche, verlängert werden. Er erklärt, ein Unternehmen müsse wirtschaftlich arbeiten, andernfalls gehe es pleite und baue dann gar keine Wohnungen mehr.

An StR Conzelmann wendet er sich mit dem Hinweis, im UA Wohnen sollten auch Wohnungsunternehmen vertreten sein, selbstverständlich auch der Mieterverein. Hierzu werde dem Ausschuss noch eine Vorlage präsentiert.

Zur Kommunikation merkt er an, im letzten Jahr sei der Ausschuss vier Mal über den Stand der Gespräche mit den Bündnispartnern informiert worden. Wenig sinnvoll sei in seinen Augen allerdings, im Ausschuss mit einigen Wohnungsunternehmen ein Grundlagenpapier zu verhandeln. Grundsätzlich müsse es Kompromisse geben, sowohl im Gemeinderat als auch mit den Akteuren auf dem Wohnungsmarkt.



BM Fuhrmann teilt mit, dass OB Dr. Nopper zur ersten Beratung am 27.02.2024 in den STA kommen wird, und er stellt abschließend fest:

Die GRDrs 13/2024 ist eingebracht.

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