Landeshauptstadt Stuttgart
Referat Städtebau/Wohnen und Umwelt
Gz: SWU

GRDrs 339/2020

Stuttgart,

10/29/2020

Stadtteilzentren konkret
- Konzeptstudien zur Revitalisierung von Einkaufs- und Ladenzentren

Mitteilungsvorlage

Vorlage an	zur	Sitzungsart	Sitzungstermin
Ausschuss für Stadtentwicklung und Technik Bezirksbeirat Feuerbach Bezirksbeirat Weilimdorf Bezirksbeirat Vaihingen	Kenntnisnahme Kenntnisnahme Kenntnisnahme Kenntnisnahme	öffentlich öffentlich öffentlich öffentlich	10.11.2020 17.11.2020 18.11.2020 24.11.2020

Bericht:

Anlass

Im Jahr 2017 hat das Amt für Stadtplanung und Wohnen gemeinsam mit dem Büro
Dr. Acocella Stadt- und Regionalentwicklung, Lörrach die umsetzungsorientierte Untersuchung „Stadtteilzentren konkret – Handlungskonzepte für lebendige Stadtteilzentren“ als konzeptionelle Grundlage zur Aufrechterhaltung und Verbesserung des Einzelhandelsangebotes und der funktionalen und gestalterischen Qualität in den Stadtteilzentren Bad Cannstatt, Feuerbach, Untertürkheim, Vaihingen, Weilimdorf und Zuffenhausen erarbeitet. Der Gemeinderat hat die Handlungskonzepte zustimmend zur Kenntnis genommen und in den Doppelhaushalten 2018/19 und 2020/21 den zugehörigen Investitionsfonds Stadtteilzentren konkret mit Mitteln ausgestattet.

Als ein Projekt wurde die Erarbeitung von Konzeptstudien für in die Jahre gekommene Einkaufs- und Ladenzentren beschlossen. Diese funktional und strukturell schwierigen Einzelhandelskomplexe aus den 1970er- und 1980er-Jahren finden sich in vergleichbarer Form in jedem der sechs Stadtteilzentren. Sie befinden sich häufig in zersplittertem, privatem oder institutionellem Teileigentum, weisen zum Teil erheblichen Sanierungsstau und dadurch bedingt technische, atmosphärische und funktionale Mängel auf, zeigen inhomogene Nutzungsstrukturen und bauliche Gegebenheiten, die den Anforderungen des modernen Einzelhandels nicht mehr gerecht werden. Insbesondere Passagensituationen und Einzelhandelsflächen über mehrere, intern erschlossene Geschosse zeigen sich als nicht mehr marktgängig.

Der zentrale Ansatzpunkt fußt auf der Annahme, dass diese immobilienwirtschaftlichen Defizite im Wesentlichen nur durch die Eigentümerschaft selbst behoben werden können. Bereits in den Handlungskonzepten Stadtteilzentren konkret wurde die grundsätzliche Empfehlung ausgesprochen, die Eigentümerinnen und Eigentümer als zentraler Akteur der Immobilienwirtschaft in die Zentrenentwicklung einzubeziehen.

Zielsetzung und Vorgehen

Die Erarbeitung der Konzeptstudien hat die Revitalisierung dieser Einkaufs- und Ladenzentren und die Ableitung von Umsetzungsstrategien zum Ziel. Im Juli 2017 wurde durch die Abteilung Stadtentwicklung im Amt für Stadtplanung und Wohnen und die Abteilung Wirtschaftsförderung eine Erstbewertung der Ladenzentren im Stadtgebiet vorgenommen. In diesem Zuge wurden im Handlungsraum Stadtteilzentren konkret die folgenden acht Ladenzentren für eine Bearbeitung identifiziert:

König-Karl-Passage und Schwabenbräu-Passage, Bad Cannstatt

· Burgenlandzentrum, Feuerbach

· Storchenmarkt, Untertürkheim

· Bülow-Center, Vaihingen

· Löwen-Markt, Weilimdorf

· Kulturzentrum und Z-Carré, Zuffenhausen

Die Erarbeitung der Konzeptstudien wurde an die Arbeitsgemeinschaft Dr. Acocella Stadt- und Regionalentwicklung und Riethmüller Architecture, Design, Consulting vergeben.

Die Erarbeitung der Konzeptstudien erfolgte in zwei Phasen:

In Phase 1 wurden auf Basis einer Ortsbegehung und einer baulich-funktionalen Kurzanalyse des Standorts und der Immobilie selbst Entwicklungsziele definiert und Leitideen für jeden Standort bzw. jedes Objekt mit einer Realisierungsbewertung aus stadtentwicklungsplanerischer und immobilienwirtschaftlicher Sicht erarbeitet. Die denkbaren planerischen Lösungsansätze wurden in Skizzenform aufbereitet.

Den Abschluss der ersten Phase stellte nach verwaltungsinterner Abstimmung die Erstkonsultation der Eigentümerschaft dar. Hierdurch wurde bei der Eigentümerschaft Interesse an der Standortentwicklung geweckt und deren Mitwirkungsbereitschaft abgefragt. Diesem Schritt zugrunde liegt die Annahme, dass Interesse und Mitwirkungsbereitschaft in erster Linie von der Wirtschaftlichkeit einer Revitalisierung abhängen. In dieser Phase wurden Erstgespräche zu allen oben benannten Einkaufs- und Ladenzentren geführt mit Ausnahme der Schwabenbräu-Passage in Bad Cannstatt und des Kulturzentrums in Zuffenhausen. Die Schwabenbräu-Passage befand sich zu diesem Zeitpunkt in einem Erwerbsvorgang, sodass kein zielführendes Eigentümergespräch stattfinden konnte. Für das Kulturzentrum in Zuffenhausen wurde das Eigentümergespräch aufgrund der stark divergierenden Interessenslage der WEG-Eigentümergemeinschaft zurückgestellt.

Durch diese Erstkonsultation konnte für drei der Immobilien eine grundsätzliche Offenheit und ein Interesse der Eigentümerinnen und Eigentümer an einer Revitalisierung ausgemacht werden. Für eine vertiefende Bearbeitung in Form von Konzeptstudien wurden deshalb das Burgenlandzentrum in Feuerbach, das Bülow-Center in Vaihingen und der Löwen-Markt in Weilimdorf ausgewählt.

Grundlage für Phase 2 war demnach, dass eine Realisierungschance besteht. In dieser Phase wurden für die drei ausgewählten Ladenzentren Vorschläge zur Neuorganisation in Form von Funktionsskizzen dargestellt. Hierfür wurden die wesentlichen Nutzungsbausteine in Grundrissplänen positioniert und Systemschnitte zu den Gebäuden erstellt. Hinterlegt wurden die Funktionsskizzen mit einer ersten groben Wirtschaftlichkeitsbewertung. Dieses Ergebnis wurde den Eigentümerinnen und Eigentümern vorgestellt.

Entsprechend der Beschränkung der vertieften Bearbeitung auf die Ladenzentren in den Stadtteilzentren Feuerbach, Vaihingen und Weilimdorf, schlägt die Verwaltung vor, die Ergebnisse der vorliegenden Untersuchung ausschließlich in diesen drei besonders berührten Bezirksbeiräten vorzustellen (Bericht in weiteren Bezirken auf Anfrage).

Ergebnisse

König-Karl-Passage und Schwabenbräu-Passage, Stuttgart-Bad Cannstatt

Beide Gebäude liegen in räumlicher Nähe zum Verkehrsknotenpunkt Wilhelmsplatz und bilden in ihrer inneren Struktur eine Passagensituation ab. Jedoch unterscheiden sie sich stark in ihrer Bedeutung für das Stadtteilzentrum und ihrer heutigen Funktionsfähigkeit.

Die König-Karl-Passage stellt eine stark frequentierte Fußgängerverbindung vom
S-Bahn-Halt Bad Cannstatt zur U-Bahn Haltestelle Wilhelmsplatz und in die Altstadt dar. Mit einem hoch frequentierten REWE City-Markt im Erdgeschoss und dem Drogeriemarkt Rossmann im 1. Obergeschoss zeigt sich die Passage aktuell stabil. Weitere Anbieter aus dem Billigpreissegment sowie eine Spielhalle im Obergeschoss ergänzen den Geschäftsbesatz. Die darüber liegenden Geschosse werden gewerblich genutzt. Im Gespräch mit der Eigentümerschaft hat sich der Eindruck einer aktuell gut funktionierenden Vermietung bestätigt. Zukunftsfähig ist die Grundstruktur der Immobilie mit den schwierigen und in ihrer Ausdehnung beschränkten Ladenflächen sowie der Passagensituation jedoch nicht. Empfohlen wird der Umbau zu einem Geschäftshaus durch Auflösung des Passagenkonzepts, um die vorhandenen Flächen neu zu konfigurieren und dem Lebensmittelmarkt im Erdgeschoss ein nach heutigen Maßstäben tragfähiges Flächenlayout zu geben. Mit einem Antritt im Erdgeschoss könnte im Obergeschoss weiterhin ein Drogeriemarkt funktionieren. Ein Festhalten an dem Profil eines Nahversorgungsstandorts wird weiterhin als richtig erachtet. Da die Passage aufgrund ihrer Insellage jedoch kein Schlüsselprojekt für die stadträumliche Weiterentwicklung der Bad Cannstatter Altstadt darstellt, ist eine tiefergehende Beschäftigung mit der Passage aktuell nicht notwendig.

Hingegen wird die Schwabenbräu-Passage mit ihrer hohen Leerstandsquote und ihrer in sich gekehrten, stark sanierungsbedürftigen Passagensituation als verlorenes Ladenzentrum bewertet. Die Flächenzuschnitte sind nach heutigen Anforderungen nicht mehr marktgängig. Mit den prekären Nutzungen im Umfeld, zeigt das Bahnhofsquartier hohen Handlungsdruck. Gleichzeitig hat die integrierte Quartierslage aufgrund der guten verkehrlichen Anbindung hohes Entwicklungspotenzial. Durch eine Neuentwicklung auf diesem Grundstück besteht die Chance, das Quartier grundlegend neu zu positionieren. Da die Handelsfunktion durch Altstadt und Cannstatter Carré weitestgehend abgedeckt sind, wird der Standort künftig nicht mehr als Handelsstandort gesehen. Als strukturell sinnvolle und ergänzende Nutzungen für das Schwabenbräu-Areal werden deshalb gewerbliche und soziokulturelle Nutzungen empfohlen. Um der Bedeutung des Standorts gerecht zu werden, sollte die Nutzung ikonenhaft und eingebettet in die gesamthafte Quartiersentwicklung sein.

Der letztliche Erwerb der Immobilie durch die Landeshauptstadt Stuttgart ist sehr zu begrüßen und stellt einen Meilenstein für eine gesamthafte Quartiersentwicklung und die hier dringend notwendige Stadtreparatur dar. Die aktuellen Entwicklungen in der Nachbarschaft beim Kaufhofareal waren bei der Erarbeitung der Studie noch nicht absehbar und bekannt. Diese Entwicklungen sind aber bei weiteren Maßnahmen einzubeziehen.

Burgenlandzentrum, Stuttgart-Feuerbach

Das Burgenlandzentrum entwickelt trotz des gewichtigen Nutzungsbesatzes von Wohnen, Pflegeheim, Stadtteilbibliothek (im Obergeschoss) und EDEKA-Markt stadträumlich und funktional eine geringe Wirkung auf das Stadtteilzentrum als seine Kubatur vermuten lässt. Gerade der EDEKA-Markt spielt für die Frequenz entlang der Grazer Straße und die Funktionsfähigkeit des Ladenzentrums eine erhebliche Rolle. Zentraler Ansatzpunkt der Revitalisierungsideen stellt die Verbesserung der Zugänglichkeit des Burgenlandzentrums und damit der Wahrnehmbarkeit der zum Innenhof orientierten Nutzungen dar. Zwei Optionen wurden hierfür vorgeschlagen. Die „große“ Lösung bezieht das Postgebäude an der Stuttgarter Straße mit ein. Hierüber könnte ein Durchbruch zur Stuttgarter Straße gelingen und somit eine Anbindung des Burgenlandzentrums an den Hauptlauf. Hingegen belässt die „kleinere“ Lösung den Zugang zu Burgenlandzentrum und EDEKA-Markt in der Grazer Straße, bezieht jedoch das leerstehende Gebäude Grazer Straße 36 in die Überlegungen mit ein. Hier könnte ein großzügigeres Entrée zum Burgenlandzentrum entstehen. Beide Lösungen empfehlen die Auflösung der Einbahnstraßenregelung in der St.-Pöltener-Straße zwischen Burgenland- und Stuttgarter Straße, um die Anfahrbarkeit dieser zentralen Parkmöglichkeit zu erleichtern.

In einem Erstgespräch mit dem Expansionsleiter des EDEKA-Marktes wurden beide Ideen vorgestellt. Folgende Erkenntnisse konnten aus dem Gespräch gewonnen werden. Der EDEKA-Markt funktioniert aktuell sehr gut. Die Orientierung zur Grazer Straße soll beibehalten werden, um nicht selbst eine Konkurrenz zum EDEKA-Center an der Stuttgarter Straße zu schaffen. Aktuell besteht kein Umbaubedarf, eine Offenheit für Optimierungsvorschläge, auch bezüglich einer verbesserten Zugänglichkeit des Marktes und Erweiterungsmöglichkeiten besteht jedoch.

Basierend auf dem Gespräch wurde für das Burgenlandzentrum in Phase 2 eine Konzeptstudie erarbeitet. Unter Beibehaltung der Orientierung des EDEKA-Marktes zur Grazer Straße zeigt die Funktionsskizze eine Möglichkeit, wie durch Abriss und Neubebauung der Grazer Straße 36 und die Arrondierung des Arkadengangs eine zeitgemäße Geschäftsfront entstehen und eine Verbesserung der Zugänglichkeit ins Burgenlandzentrum erreicht werden kann. Ergänzend könnte eine Umstrukturierung der öffentlichen Nutzungen im Bestand geprüft werden. Das neu entstehende Geschäftshaus könnte im Erdgeschoss durch ein Café oder eine gemeinnützige Nutzung als Antritt ins Burgenlandzentrum fungieren. Bedingung hierfür ist jedoch der Erwerb des Gebäudes Grazer Straße 36.

Storchenmarkt, Stuttgart-Untertürkheim

Das Einkaufs- und Ladenzentrum Storchenmarkt liegt am Kreuzungsbereich Augsburger Straße und Widdersteinstraße, trägt jedoch aufgrund seiner eher rückwärtigen Lage und des geringen Geschäftsbesatzes kaum zur Stärkung der Fußgängerzone Widdersteinstraße bei. Der Storchenmarkt ist auf zwei Ebenen ausgebildet, wobei jeweils eine davon von der Augsburger Straße wie auch der Widdersteinstraße ebenerdig zugänglich ist. Die kleinteilige Struktur ermöglicht keine größeren Ladeneinheiten. Auch die bauliche Situation der CAP-Markt-Fläche an der Augsburger Straße ist in stark in die Jahre gekommen und entspricht nicht den modernen Anforderungen des Einzelhandels.

Aus Gutachtersicht wird eine völlige Neupositionierung bzw. Neuentwicklung der Immobilie empfohlen. Dies könnte als Gastronomie-Standort und der Profilierung unter dem kulinarischen Thema Untertürkheims, dem „Wein“, erfolgen oder durch eine Umwidmung als Wohnstandort gelingen. Der Erhalt des CAP-Marktes, ausgerichtet zur Augsburger Straße, wäre dabei denkbar, nur der zweigeteilte Storchenmarkt würde aufgelöst werden.

Alternativ zur Neuentwicklung ist eine Bestandssicherung entsprechend der Ziele des Masterplans Untertürkheim denkbar, wenn die bauliche Modernisierung der CAP-Markt-Fläche in der Form gelingt, dass ein zeitgemäßer Auftritt des CAP-Markts und ein Vorrücken der Geschäftsfläche an die Augsburger Straße möglich sind. Dies würde auch eine Verkaufsflächenvergrößerung für den CAP-Markt bieten. Auch in diesem Fall würde eine Auflösung der Treppenverbindung zwischen den Storchenmarktebenen zu einer Bereinigung der Situation führen und der Immobilie die Möglichkeiten geben, eine klare Ausrichtung zu den Geschäftsstraßen und die Ausbildung von Vorderseiten umzusetzen.

Mit der Eigentümerschaft konnte ein erstes Gespräch geführt werden. Die baulichen Maßnahmen zur Bestandssicherung stießen auf Interesse, die Investitionsbereitschaft ist jedoch nur geringfügig vorhanden. Ein Austausch mit der Eigentümerschaft zu den Möglichkeiten einer baulichen Qualifizierung im Bestand besteht weiterhin und wird vom Amt für Stadtplanung und Wohnen und der Abteilung Wirtschaftsförderung, mit dem Ziel den CAP-Markt am Standort zu erhalten und stärken, soweit möglich befördert. Die Stärkung des Stadtteilzentrums Untertürkheim und der Hauptachse Widdersteinstraße, als Herzstück und Stadtteilmitte, wird seit Jahren vom Amt für Stadtplanung und Wohnen befördert. Zentral hierfür sind die Initiative zur Festsetzung eines eigentümergetragenen Aufwertungsbereichs im Hauptgeschäftsbereich Untertürkheims und die Entwicklung eines neuen multifunktionalen Stadtbausteins auf dem Postareal als „Inklusives Quartier“ mit nahversorgungsrelevantem Einzelhandel. Beide Projekte betrachten das Ladenzentrum Storchenmarkt und seine Entwicklungsüberlegungen stetig mit. Bereits in den Anforderungen des wettbewerblichen Verfahrens zu den Entwicklungen am Postareal war eine Ausrichtung der Nutzungen zum zentral gelegenen Leonhard-Schmidt-Platz gefordert, um somit die Anbindung an das Stadtteilzentrum und die Stärkung der Widdersteinstraße sicherzustellen.

Bülow-Center, Stuttgart-Vaihingen

Das Bülow-Center, ursprünglich als Ladenzentrum konzipiert, weist heute mit einem Biomarkt im Untergeschoss von der Hauptstraße gesehen und einem Bekleidungsdiscounter in der erdgeschossigen Ladenzeile nur noch zwei wesentliche Einzelhandelsnutzungen auf. Ansonsten ist der Standort im Erdgeschoss von Dienstleistungsanbietern und einem Gastronomiebetrieb geprägt. In den Obergeschossen überwiegen Büronutzungen. Die Immobilie selbst weist einen erheblichen Sanierungsbedarf auf und entspricht in ihrer Flächenstruktur nicht mehr den heutigen Anforderungen an Einzelhandelsflächen.

Gleichzeitig trennt die Hauptstraße als verkehrliche und städtebauliche Barriere das Bülow-Center vom eigentlichen Hauptgeschäftsbereich mit der Schwaben-Galerie und der Fußgängerzone rund um den Vaihinger Markt. Für das Funktionieren des Stadtteilzentrums hat das Bülow-Center nur eine untergeordnete Rolle. Die Immobilie selbst wird als nicht revitalisierungsfähig bewertet. Eine inhaltliche Neupositionierung durch einen Neubau wird deshalb empfohlen.

Den planungsrechtlichen Rahmen für die Funktionsskizze der Konzeptstudie bildet der rechtskräftige Bebauungsplan Haupt-/Vollmoeller Straße (2003/14), der ein Zurückrücken der Baugrenze zugunsten der Erweiterung des öffentlichen Straßenraums für Fußgänger und Radfahrer vorsieht. Die Schwierigkeit für einen Neubau liegt jedoch im Grundstückszuschnitt selbst. Das sehr schmale und lange Grundstück erfordert spezielle bauliche Lösungen, die im Planungsprozess entwickelt werden müssen. Für die künftige Nutzung empfiehlt die Arbeitsgemeinschaft eine Ableitung aus den Umgebungsnutzungen und die Neuprofilierung als Dienstleistungsstandort gegebenenfalls ergänzt durch Wohnen. Für den Biomarkt wird eine Verlagerung in den Hauptgeschäftsbereich nördlich der Hauptstraße empfohlen. Sollte dies aufgrund von Flächenkapazitäten nicht möglich sein, könnte er weiterhin im Basement angesiedelt sein. Laut gutachterlichem Vorschlag könnten im Erdgeschoss Empfangsbereich und Gastronomie - eines sich über mehrere Geschosse erstreckenden Hotels - positioniert werden. Als Ergänzung werden für den Standort in den oberen Geschossen außerdem Büro- und Wohnnutzungen empfohlen.

Seitens der Eigentümerschaft gibt es eine Offenheit für eine relativ kurzfristige Standortentwicklung durch einen Neubau. Auf Eigentümerseite werden verstärkt die Nutzungen Büro- und Studentenwohnen am Standort gesehen. Eine gemeinsame Haltung besteht in der Einschätzung, dass der Standort Bülow-Center künftig kein Einzelhandelsstandort mehr sein soll. Mit dem Eigentümer wurde vereinbart, dass dieser seine Planungen konkretisiert und wieder in den Austausch mit der Landeshauptstadt Stuttgart tritt.

Am 23.01.2020 hat der Gemeinderat einstimmig die GRDrs 1049/2019 Neufassung „Stadtbahnverlängerung Vaihingen-West - Vergabe Machbarkeitsstudie“ beschlossen. Im Rahmen dieser Studie wird untersucht, wie das Stadtbahnangebot ausgehend vom Vaihinger Bahnhof in den westlichen Bereich des Stadtbezirks Vaihingen verlängert und die Stadtteile Büsnau sowie das Entwicklungsareal Eiermann hochwertig mit dem ÖPVN erschlossen werden könnten. Im Rahmen der Studie werden drei grundsätzliche Varianten untersucht, wie die Stadtbahn in die westliche Hauptstraße geführt werden könnte. Dabei hat insbesondere Variante 2 mit oberirdischer Streckenführung entlang der Vollmoellerstraße, Robert-Koch-Straße in die Hauptstraße starke Auswirkungen auf das Bülow-Center. Aufgrund des erforderlichen Mindestradius von 50 m des Stuttgarter Stadtbahnsystems bedingt eine oberirdische Streckenführung am Knotenpunkt Robert-Koch-Straße/ Hauptstraße zwingend einen Eingriff in das Grundstück sowie den Abbruch des bestehenden Bülow-Centers. Eine Neubebauung wäre bei dieser Variante nur unter Berücksichtigung der zukünftigen Stadtbahntrasse möglich. Für Variante 3 mit unterirdischer Führung der Stadtbahn über den Stadtgarten in die Hauptstraße, ist eine unterirdische Haltestelle im Bereich des Knotenpunkts Robert-Koch-Straße/Hauptstraße vorgesehen. Bei dieser Variante sollte der südwestliche Zugang der Haltestelle bei der Neubebauung des Grundstücks planerisch berücksichtigt werden. Es wird empfohlen, für eine Neubeplanung des Grundstücks die Ergebnisse der Machbarkeitsstudie für die Stadtbahnverlängerung Vaihingen-West abzuwarten.

Parallel zur Erarbeitung der Konzeptstudien wird im Amt für Stadtplanung und Wohnen auch ein Umsetzungskonzept zur Revitalisierung des Vaihinger Markts erarbeitet. Die Erkenntnisse hieraus decken sich mit der Einschätzung der Arbeitsgemeinschaft, dass das Bülow-Center künftig keinen Handelsstandort mehr darstellt, sondern der Hauptgeschäftsbereich nördlich der Hauptstraße ausgebildet werden soll. Die Ableitung künftiger Nutzungen aus dem benachbarten Mercedes-Benz Global Training-Center erscheint sinnvoll, jedoch wird der Vorschlag einer Hotelnutzung von städtischer Seite aufgrund mehrerer Hotelstandorte im näheren Umfeld nicht priorisiert. Denkbar neben Dienstleitungsnutzungen sind auch Nutzungen im Zusammenhang mit dem Hochschulstandort Vaihingen. Die Konzentration des Einzelhandels nördlich der Hauptstraße und die Stärkung der Zentrenbereiche rund um den Vaihinger Markt entspricht auch den Sanierungszielen des 2017 förmlich festgesetzten Sanierungsgebiets Vaihingen 4 – Östliche Hauptstraße.

Löwen-Markt, Stuttgart-Weilimdorf

Das Einkaufszentrum Löwen-Markt liegt neben dem Bezirksrathaus am gleichnamigen Platzbereich und bildet die funktionale Mitte des Stadtteilzentrums Weilimdorf. Im Einkaufszentrum befinden sich mit einem REWE-Lebensmittelmarkt im Erdgeschoss und dem Lebensmitteldiscounter PENNY im Untergeschoss zwei aktuell gut funktionierende Märkte. Diese sorgen, trotz einer eher rückwärtigen Lage innerhalb des Gebäudes, für den Erhalt der Funktionsfähigkeit dieses stark in die Jahre gekommenen Einkaufszentrums. Es zeichnet sich dabei deutlich ab, dass die Dreigeschossigkeit des Einkaufszentrums mit einer internen Erschließung über Rolltreppen heute nicht mehr funktioniert. Unter- und Obergeschoss weisen vermehrt Leerstände und eine zu geringe Vielfalt auf. Eine prekäre Situation zeigt sich in der Löwen-Markt-Passage, die von der Stadtbahnhaltestelle direkt ins Untergeschoss des Einkaufszentrums führt und den Besucher mit einer Spielhalle und Leerstand empfängt.

Ausgehend von der Annahme, dass Einzelhandel nur noch auf zwei Ebenen funktioniert, schlägt die Arbeitsgemeinschaft als Leitidee vor, die Nahversorgung als tragende Säule des Einkaufszentrums zu halten und den Funktionsverlust durch die Unterbringung stadtteilbezogener städtische Bildungs- und Kultureinrichtungen zu kompensieren bei gleichzeitiger Auflösung der internen Erschließungsstrukturen und Neustrukturierung der Geschosse. Dadurch befinden sich die Einzelhandelsflächen nur noch in Erd- und Untergeschoss und jede erhält eine direkte Anbindung an die Lauflagen. Die städtischen Bildungs- und Kulturnutzungen im 1. Obergeschoss erhalten eine großzügige Antrittsfläche direkt an der Kopfseite des Gebäudes am Löwen-Markt und können Besucher somit bereits im öffentlichen Raum abholen und ins Gebäude leiten. Diese Lösung könnte als Umbau im Bestand realisiert werden.

In einer langfristigen Variante wurde durch die Gutachter außerdem eine bauliche Integration des benachbarten Bezirksrathauses und eine Durchwegung des Quartiers an der Solitudestraße vorgeschlagen, sodass die Handelsnutzungen bis an die Pforzheimer Straße heranreichen können und ein „Rundlauf“ entstehen kann. Dies ist für eine erfolgreiche Neuausrichtung des Einkaufszentrum Löwen-Markt jedoch nicht notwendig.
Um die Leitidee der Umstrukturierung des Einkaufszentrums zu einem Nahversorgungs-, Bildungs- und Kulturzentrum auch an den städtischen Kulturbedarfen zu spiegeln, fanden bereits zwei Gespräche mit der Vertreterschaft der Stadtteilbibliothek, der Stadtteilmusikschule und der Volkshochschule Weilimdorf sowie der Bezirksvorsteherin, dem Liegenschafts- und dem Kulturamt statt. Die bestehenden Raumbedarfe (Raumgrößen und -kategorien) und der Wunsch einer stärkeren Kooperation der Einrichtungen untereinander, um Synergien zu nutzen und sich als identitätsstiftende Bildungs- und Kultureinrichtungen zentral im Stadtteilzentrum zu platzieren, bestätigen den gutachterlichen Ansatz. Eine Ansiedlung im 1. Obergeschoss mit attraktiver Antrittsfläche zum Platzbereich „Löwen-Markt“ können sich die beteiligten Ämter gut vorstellen. Auch die benannten Flächengrößen sind mit der von den Gutachtern kalkulierten Geschossfläche kompatibel. Dabei wurde auf eine klare Abgrenzung zu den Entwicklungszielen und der Nutzungskonzeption des Walz-Areals geachtet, um Nutzungsüberschneidungen zu vermeiden.

Ebenso fand ein Eigentümergespräch mit allen Eigentümerparteien des Einkaufszentrums statt. Die Eigentümerstruktur der WEG-Gemeinschaft ist sehr heterogen, mit privaten und institutionellen Eigentümern, weist jedoch durchgängig einen starken Ortsbezug auf und begründet aus dem gemeinsamen Bau des Einkaufszentrums, nach wie vor eine emotionale Bindung zur Immobilie. Dies zeigte sich auch dadurch, dass beim Eigentümergespräch im Amt für Stadtplanung und Wohnen jede Eigentümerpartei vertreten war. Die Eigentümerschaft formulierte ein grundsätzliches Interesse daran, strukturelle Veränderungen mittel- bis langfristig anzugehen. Vom Amt für Stadtplanung und Wohnen wurde das Angebot einer gemeinsamen Machbarkeitsstudie formuliert, in der dann auch die vorgeschlagene Umstrukturierung des 1. Obergeschosses zugunsten der städtischen Bildungs- und Kulturnutzungen geprüft werden könnte. Der Meinungsbildungsprozess der Eigentümerschaft hierzu ist noch nicht abgeschlossen.

Z-Carré und Kultur- und Bildungszentrum, Stuttgart-Zuffenhausen

Mit dem Z-Carré weist auch das Stadtteilzentrum Zuffenhausen ein stark in die Jahre gekommenes Ladenzentrum auf. Als Auftakt der Unterländer Straße kommt diesem zur Erhaltung der Fußgängerfrequenz im westlichen Teil der Unterländer Straße eine wichtige Bedeutung zu, die das Z-Carré mit seiner aktuellen Nutzungsstruktur nur bedingt erfüllen kann.

Gleichzeitig sind mit der Stadtteilbibliothek, der Stadtteilmusikschule und der Volkshochschule im Kulturzentrum am Bahnhof Zuffenhausen sehr gewichtige Nutzungen zu finden, allerdings in einem Gebäude mit großem Sanierungsstau und starken funktionalen Mängeln. Nicht zuletzt durch den durchgehenden Besatz der zur Bahnhofsunterführung ausgerichteten Erdgeschosszone mit prekären Nutzungen. Eine starke Nutzung am Standort stellt dagegen der REWE-Markt im Unter- bzw. zur Burgunderstraße liegenden Erdgeschoss dar, jedoch in viel zu beengter Raumsituation und kaum Möglichkeiten der Außenpräsentation.

Die gutachterliche Leitidee sieht eine (teilweise) Verlagerung der wertvollen städtischen Bildungs- und Kultureinrichtungen an den Standort Z-Carré vor, um die westlichen Unterländer Straße zu stärken und die isolierte Lage der Nutzungen am Bahnhof aufzuheben. Gleichzeitig wird für den Bahnhof ein Funktionswechsel zu einer standortgerechten Nutzung (z. B. Wohnfunktion) vorgeschlagen.

Dieser Ansatz wird von städtischer Seite nicht befürwortet. Dem Kultur- und Bildungszentrum am Bahnhof Zuffenhausen wird als Entrée ins Stadtteilzentrum und aufgrund der guten Erreichbarkeit große Bedeutung zugemessen. Die städtischen Nutzungen sollen am Standort langfristig erhalten und gestärkt werden. Gleichzeitig fand ein Eigentumswechsel beim Z-Carré statt. Ein umfassender Revitalisierungsansatz erscheint deshalb unwahrscheinlich. Auf dieser Basis wurde von einer vertieften Bearbeitung der Immobilien im Rahmen einer Konzeptstudie abgesehen. In den letzten Jahren konnten zur Stärkung des zentralen Geschäftsbereichs entlang der Unterländer Straße durch das Sanierungsgebiet Zuffenhausen 8 – Unterländer Straße sowie im Rahmen des Stadtbahnbaus bedeutsame Aufwertungsmaßnahmen erreicht werden. Auf eine vertiefte Betrachtung des Kultur- und Bildungszentrums am Bahnhof Zuffenhausen wurde aus genannten Gründen ebenfalls verzichtet. Stattdessen wurde diese Immobilie im Rahmen eines Städtebaulichen Entwicklungskonzepts zum gesamten Bahnhofsumfeld Zuffenhausen vom Amt für Stadtplanung und Wohnen gesondert bearbeitet.

Fazit

Die Initiative der Stadt Stuttgart, sich als Kommune mit den in die Jahre gekommenen Einkaufszentren und Ladenzentren zu beschäftigen, hat sich als sehr wichtig herausgestellt. Die Einkaufs- und Ladenzentren sind vielfach bedeutender Bestandteil der Stadtteilzentren und der umliegenden Stadtquartiere. Verliert ein Einkaufs- und Ladenzentrum aufgrund ausbleibender Investitionen an Nachfrage, hat dies in der Regel erhebliche Auswirklungen auf das gesamte Stadtteilzentrum und die angrenzenden Stadtquartiere.

Es hat sich gezeigt, dass die Handlungsstrategie zur Revitalisierung von Einzelhandels- und Ladenzentren von den jeweiligen Eigentumsverhältnissen abhängig ist. Während Einzeleigentümerinnen und Einzeleigentümer vielfach eine klare Zukunftsvorstellung für Ihre Immobilie (dies kann auch der zeitnahe Weiterverkauf bei gleichzeitiger (Einfach-)Modernisierung und Neuvermietung sein), muss sie bei einer WEG-Gesellschaft erst hergestellt werden. Es ist schon heute absehbar, dass in einzelne der im WEG-Eigentum befindlichen Einkaufs- und Ladezentren nicht mehr grundlegend investiert wird, da ein Konsens der (zersplitterten) WEG-Gemeinschaft unrealistisch ist. Hier kommt der Stadt als Impulsgeber, Moderator oder im Einzelfall als Ankäufer eine besondere Bedeutung zu.

Für einige der in die Jahre gekommenen Einkaufs- und Ladenzentren sind grundlegende Veränderungen und radikale Lösungen notwendig, um zu einer nachhaltigen Revitalisierung zu kommen. Diese Immobilien verlangen die grundlegende Neustrukturierung oder sogar den Abriss und Neubau. Vor allem die Nahversorgungsangebote als Ankermieter für die Ladenzentren zu erhalten und zu stärken erscheint zielführend. Allerdings müssen dabei vor allem die Passagenkonzepte baulich-strukturell aufgelöst, zukunftsfähige Flächenzuschnitte in Erd- oder Untergeschoss hergestellt und für die Geschäftsflächen ab dem 1. Obergeschoss alternative Nutzungen gefunden werden. Die leerstehenden Flächen durch andere zentrenprägende Funktionen, wie städtische Bildungs- und Kultureinrichtungen zu nutzen, scheint hier ein Lösungsansatz zu sein.

Dabei gilt: Die Revitalisierung privater Immobilien, die für die Stadt- und Quartiersent-wicklung von besonderer Bedeutung sind, kann nur gemeinsam mit der Eigentümerschaft funktionieren. Insofern muss auf die Kommunikationsstrategie mit der Eigentümerschaft ein besonderes Augenmerk gelegt werden.

Mit dem Investitionsfonds „Stadtteilzentren konkret“, mit einzelnen förmlich festgelegten Stadtsanierungsgebieten und der Möglichkeit eines Ankaufs besteht ein angemessener Handlungs- und Investitionsrahmen für die Unterstützung der Objekte und ihres räumlichen Umfelds. Der Ankauf der Schwabenbräu-Passage in Bad Cannstatt durch die Stadt ist ein positives Beispiel des städtischen Handelns zugunsten der Not leidenden Stadtteilzentren.

Beteiligte Stellen

OB/82
AKR
WFB

Vorliegende Anträge/Anfragen

keine
keine

Peter Pätzold
Bürgermeister

Endbericht zu den Konzeptstudien zur Revitalisierung von Einkaufs- und Ladenzentren

<Anlagen>

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GRDrs 339_2020_Anlage 1_Endbericht.pdf