Landeshauptstadt Stuttgart
Technisches Referat
Gz: T
GRDrs 1390/2013
Stuttgart,
12/16/2013



Haushalt 2014/2015

Unterlage für die 3. Lesung des Gemeinderats zur öffentlich Behandlung am 20.12.2013



Rathausquartier entwickeln - sozialen Wohnungsbau sichern
Rathausgarage und Töpferplatz

Beantwortung / Stellungnahme


Nr. und AntragstellerInhalt
974/2013 SÖS und LINKE FraktionsgemeinschaftRathausquartier entwickeln - sozialen Wohnungsbau sichern
978/2013 Freie Wähler-GemeinderatsfraktionRathausgarage und Töpferplatz

Beantwortung durch 61
Grundsätzliches:

Im Vorfeld des Architekturwettbewerbs im Jahre 2009 bestand die einhellige Absicht, das Areal Eichstraße durch folgende Maßnahmen aufzuwerten:

1. Abriss des bestehenden Garagenbauwerks und Aufgabe der Mononutzung durch
Parken.
2. Errichtung eines Neubaus mit gemischter Nutzung. Das EG sollte rundum mit Läden
und Gastroflächen belegt werden.
3. Parkierung nur noch in den Untergeschossen.
4. Umgestaltung und Aufwertung des angrenzenden öffentlichen Raums.

Diese Vorgaben waren Bestandteil der Wettbewerbsauslobung, die sowohl im UTA als auch im WA einmütig Zustimmung gefunden haben.

Eine angedachte Erhöhung des Parkierungsanteils und ein gleichzeitig attraktives Büroflächenangebot kann in einem Neubau nicht durch Aufstockung des vorhandenen Entwurfs erreicht werden. Die Gebäudehöhe wurde in der WB-Auslobung aus Rücksicht auf den Rathausaltbau und die Aussicht aus dem Großen Sitzungssaal begrenzt.

Städtebauliches Ziel war es und sollte es auch zukünftig sein, das vorhandene oberirdische Parkierungsbauwerk durch einen gemischt-genutzten Stadtbaustein zu ersetzen.
Die Hinterhofsituation könnte durch den projektierten Neubau und die Umgestaltung des gesamten Umfeldes optimal aufgewertet werden. Hierbei sind die vorgeschlagenen Erdgeschossnutzungen ein zentraler Bestandteil und sollten auf keinen Fall durch Parkierungsnutzung belegt werden.

Durch den Bau des „Milaneo“ und des „Gerber“ ist auf die Stärkung und Aufwertung des Kernstadtbereiches ein Augenmerk zu richten. Das Dorotheenquartier wird hierzu einen wichtigen Beitrag leisten. Das Rathausareal, als städtisches Areal, sollte dies ebenso tun.


Antrag Nr. 974/2013 SÖS/LINKE

Zu Ziff. 1 – Verschiebung um ein Jahr: Beantwortung durch 65

Durch Verschieben des Neubaus um ein Jahr und Umplanung sind Kostensteigerungen für Wiederholungsplanung, Baupreissteigerung und Ertüchtigung Rathausgarage zu erwarten. Das Verschieben des Projektes um ein Jahr führt somit zu keiner Kosteneinsparung, wie es in dem Haushaltsantrag dargestellt wird. Vielmehr werden die 5,7 Mio. EUR zeitlich verzögert in späteren Haushaltsjahren einzuplanen sein.

Zu Ziff. 2 – Neubau ohne Tiefgarage: Beantwortung durch 61

Die Erstellung des Neubaus an der Eichstraße ohne Tiefgarage ist aus Sicht des Amtes für Stadtplanung und Stadterneuerung grundsätzlich möglich, z.B. durch den Nachweis der baurechtlich notwendigen Stellplätze an anderer Stelle oder die Ablösung der Stellplätze. Dadurch wäre bis auf die Zufahrten in den Innenhof des Rathauses bzw. den Lieferverkehr das Quartier autofrei. In diesbezügliche Überlegungen ist jedoch der Betrieb des Rathauses als Verwaltungsgebäude, aber auch als Veranstaltungsort einzubeziehen. Aus städtebaulichen Gründen sollten offene Parkplätze im öffentlichen Raum aufgegeben und der Parksuchverkehr reduziert werden. Die verschiedenen Funktionen lassen sich aber für die "Grundauslastung" des Rathauses und seiner Umgebung nicht völlig ohne Stellplätze darstellen. Die Freihaltung des Rathausquartiers von Fremdparkern könnte dann ggf. nur mit entsprechenden restriktiven Maßnahmen erreicht werden.

Die Einrichtung Rathausgarage ist steuerrechtlicher Teil des Betriebs gewerblicher Art (BgA) Verpachtete Parkplätze und Parkhäuser, Rathausgarage. Bei allen Fragen be­züglich der Neubebauung sind daher auch steuerrechtliche Fragestellungen zu berück­sichtigen. Bei einem Entfallen der Tiefgarage sind die steuerlichen Mindestanforderungen für eine Zuordnung des Grundstücks zum Betriebsvermögen des bestehenden Betriebs gewerblicher Art nicht zu erfüllen. In der Folge müsste das Grundstück unter Aufdeckung der stillen Reserven dem unternehmerischen Bereich entnommen werden. Das Grundstück wäre bei der Entnahme mit dem Teilwert zu bewerten. Ausgehend von einem Grundstückswert von mindestens 3.600 Euro / qm müsste mit einer Steuerlast von rund 1,4 Mio. EUR in dem Betrieb gewerblicher Art Parkhäuser/Rathausgarage gerechnet werden.

Zu Ziff. 3 – Einrichtung Kommunales Kino im UG: Beantwortung durch 65

Im 1. und 2.UG sind Technische Funktionsflächen verortet, die zur Realisierung des Gesamtprojektes unabdingbar sind. Gleichzeitig ist zu beachten, dass die Technischen Funktionsflächen aufgrund der Ausmaße der zu installierenden Anlagentechnik zweigeschossig geplant wurden. Die Verortung eines Kommunalen Kinos mit Nebenflächen in diese Ebenen anstelle der TG-Stellplätze müsste die Abbildung dieser Flächen berücksichtigen. Ferner sind aus der neuen Nutzung Kommunales Kino Stellplätze abzubilden. Zusätzlich sind die baurechtlich gebundenen 108 Stellplätze der Rathausgarage an anderer Stelle nachzuweisen oder abzulösen.

Wie bereits unter Ziffer 2 beschrieben, ist die Einrichtung eines Kinos unter Wegfall der Tiefgaragen-Stellplätze im Hinblick auf die steuerrechtlichen Nachteile nicht vertretbar.

Zu Ziff. 4 – EG als Veranstaltungs- und Tagungsort: Beantwortung durch 65

Gleiche Fragestellung wie Antrag 920/2013 Ziffer 1. Auch hier sind steuerrechtliche Fragestellungen zu berücksichtigen. Durch Unterbringung von Seminarräumen würden rd. 750 m2 gewerbliche Fläche entfallen, was zu einer Reduktion der Vorsteuerrückerstattung von rd. 280 TEUR führt. Dies ist angesichts der ohnehin gestiegenen Kosten nicht vertretbar.

Zu Ziff. 5 – Schmale Straße 9-13 als Mietwohnungsbau: Beantwortung durch WFB

Die Gebäude Schmale Straße 9 - 13 sind stark sanierungsbedürftig, so dass ein Erhalt nach Auszug der Stadtkämmerei nicht sinnvoll ist. Bei einer anschließenden Neubebauung ist eine gemischte Nutzung mit einem überwiegenden Anteil für das Wohnen (auch geförderter Wohnungsbau) möglich und wird von der Verwaltung der weiteren Planung zu Grunde gelegt.


Antrag Nr. 978/2013 Freie Wähler

Zu Ziff. 1 – Sanierung der Schäden: Beantwortung durch 66

Unter der Annahme, dass die Rathausgarage innerhalb der nächsten 2-3 Jahre abgebrochen wird, sind zur verkehrssicheren Nutzung der Parkgarage Sanierungsmaßnahmen (lokale Betonsanierung, Sanierung der Sicherheits- und Betriebstechnik) in Höhe von ca. 500.000 € erforderlich.

Zu Ziff. 2 – Parken im 1. und 2. OG: Beantwortung durch 61 und WFB

Eine Parkierungsnutzung in Obergeschossen wird schon aus technischen Gründen kritisch gesehen. Es werden zusätzliche Erschließungsrampen durch das EG erforderlich, die zu Lasten der Grundrissflexibilität und der vermietbaren Flächen gehen. Ein eventuell angedachtes Umhüllen von Parkierungsflächen durch einen außen liegenden Bürokranz führt zu unwirtschaftlichen Büroflächen, da diese aus Belichtungsgründen nur als Einbünder ausgebildet werden können.

Der Vorschlag, im 1. und 2. Obergeschoss eine Parkierungsnutzung einzurichten, bedeutet, dass das Raumprogramm für die Stadtkämmerei in den verbleibenden zwei Obergeschossen nicht mehr unterzubringen ist. Von daher sollte der Vorschlag nicht weiterverfolgt werden.

Zu Ziff. 3 – Einbeziehung des Umfelds: Beantwortung durch 61

Die Umgestaltung der Straßen im Bereich der heutigen Rathausgarage mit dem Ziel einer Verbesserung der Aufenthaltsqualität ist Bestandteil einer Neuordnung des Quartiers. Entsprechende Überlegungen liegen bereits vor.

Gemäß Auslobungstext des Wettbewerbs zum Neubau der Rathausgarage ist der erste Preisträger auch mit der Freiflächengestaltung des Umfelds zu beauftragen. Wettbewerbssieger waren die h4a Gessert+Randecker Architekten, Stuttgart, in Zusammenarbeit mit dem Fachplaner Glück Landschaftsarchitektur, ebenfalls Stuttgart. Das Architekturbüro Gessert+Randecker ist bereits seitens des Hochbauamts mit Planungsleistungen beauftragt, die Beauftragung des Garten- und Landschaftarchitekten Glück steht noch aus. Diese soll seitens der Abteilung Stadterneuerung und Bodenordnung beim Amt für Stadtplanung und Stadterneuerung in Abstimmung mit dem Tiefbauamt erfolgen, sofern die beantragten Planungsmittel im Rahmen der Haushaltsberatungen bereitgestellt werden. Die Bezuschussung aus dem Bund-Länder-Programm Aktive Stadt- und Ortsteilzentren (ASP) beträgt 150 €/m² für Planung und Ausführung.

Zu Ziff. 4 – Überprüfung der Verkehrssituation: Beantwortung durch 61

Durch den Bau der Tiefgarage im Dorotheenquartier mit ca. 400 Stellplätzen entsteht zukünftig ein attraktives neues Parkangebot im Kernstadtbereich. Darüber hinaus befinden sich im unmittelbaren Umfeld mehrere Garagen, die nach einer Untersuchung im Zusammenhang mit dem „Parkraum und Erreichbarkeitskonzept für die Stuttgarter Innenstadt“ im Hinblick auf ihre mittleren Auslastungen noch Kapazitäten aufweisen.
Städtebauliches Ziel ist es, den heutigen Parksuchverkehr rund um die Rathausgarage künftig zu vermeiden. Dieses Ziel kann durch eine entsprechende Gestaltung des öffentlichen Raums erreicht werden, sollte aber ergänzend dadurch unterstützt werden, dass sich die zur Verfügung gestellten Parkplätze auf die Angebote in Gebäuden beschränken. Abhängig von der Lage der Garagenzufahrt sind im Quartier unterschiedliche autofreie Bereiche denkbar und können im weiteren Planungsprozess festgelegt werden. Die Zufahrt zum Innenhof des Rathauses muss dabei berücksichtigt werden.

Zu Ziff. 5 – Neudarstellung der Stellplätze und Nutzflächen:

Erübrigt sich, da zusätzliche Stellplätze im 1. und 2. OG ausscheiden.

Zu Ziff. 6 – Nutzung der Obergeschosse 3 bis 5: Beantwortung durch 65

In den Geschossen 3, 4, 5 können grundsätzlich Büros, Wohnungen und auf dem Dachgeschoss eine Kita mit Freifläche untergebracht werden.

Zu Ziff. 7 – Mittel aus dem Städtebauförderungsgesetz: Beantwortung durch 61

Die Rathausgarage ist mit ihrem Umfeld seit 2010 Teil des Sanierungsgebiets Stuttgart 27 -Innenstadt-. Mittel aus der Sanierung stehen damit grundsätzlich zur Verfügung. Sofern dem Projektbeschluss zur Neubebauung des Areals an der Eichstraße (GRDrs. 472/2013) zugestimmt wird, sollen Fördermittel aus dem Bund-Länder-Programm Aktive Stadt- und Ortsteilzentren (ASP) für den Rückbau des Bestands eingesetzt werden.

Partielle Instandhaltungsarbeiten im Sinne der Frage 1 des Antrags, die lediglich die Standsicherheit des bestehenden Gebäudes wieder herstellen, können nicht gefördert werden. Gleiches gilt für provisorische Aufwertungsmaßnahmen am Gebäude selbst und in dessen Umfeld.


Vorliegende Anträge/Anfragen

974/2013 der SÖS und LINKE Fraktionsgemeinschaft
978/2013 der Freie Wähler-Gemeinderatsfraktion




Dirk Thürnau
Bürgermeister



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