Landeshauptstadt Stuttgart
Referat Städtebau/Wohnen und Umwelt
Gz: SWU
GRDrs 832/2020
Stuttgart,
11/20/2020



Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung
„Milieuschutzsatzung 04 -Heslacher Tal-“
im Stadtbezirk Stuttgart-Süd
gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB)



Beschlußvorlage
Vorlage an
    zur
SitzungsartSitzungstermin
Ausschuss für Stadtentwicklung und Technik
Bezirksbeirat Süd
Ausschuss für Stadtentwicklung und Technik
Gemeinderat
Gemeinderat		Einbringung
Beratung
Vorberatung
Beschlussfassung
Beschlussfassung		öffentlich
öffentlich
öffentlich
öffentlich
öffentlich		08.12.2020
08.12.2020
15.12.2020
17.12.2020
21.12.2020



Beschlußantrag:

Der Gemeinderat der Landeshauptstadt Stuttgart beschließt aufgrund von § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) und § 4 Abs. 1 Gemeindeordnung (GemO) in der derzeit jeweils gültigen Fassung folgende Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung für das Gebiet „Milieuschutzsatzung 04 -Heslacher Tal-“ im Stadtbezirk Stuttgart-Süd:

§ 1
Geltungsbereich

Der Geltungsbereich der Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) „Milieuschutzsatzung 04 -Heslacher Tal-” im Stadtbezirk Stuttgart-Süd wird im Wesentlichen wie folgt abgegrenzt:

Im Norden von der Böblinger Straße, im Osten von der Adler-, Böheim-, Eier-, Dornhalden- und Karl-Kloß-Straße – inklusive der Wohnbebauung auf der Ostseite –, im Süden von der Kelterstraße und der Straße Im Lerchenrain – inklusive der Wohnbebauung auf der Südseite – und im Westen von der Müllerstraße bzw. der Möhringer Straße.

Maßgebend für den Geltungsbereich dieser Satzung ist der Lageplan des Amts für Stadtplanung und Wohnen vom 16. Oktober 2020.

§ 2
Erhaltungsziele

Im Geltungsbereich dieser Satzung soll die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten werden (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB).

§ 3
Genehmigungspflichten

Im Geltungsbereich dieser Satzung bedürfen der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung (§ 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB).

Die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum an Gebäuden, die ganz oder teilweise zu Wohnzwecken bestimmt sind, bedarf der Genehmigung (§ 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB i. V. m. der Umwandlungsverordnung (UmwandVO) des Landes Baden-Württemberg vom 5. November 2013).

§ 4
Inkrafttreten

Die Satzung tritt am Tag ihrer öffentlichen Bekanntmachung in Kraft.



Verfahrenshinweise:


1. Genehmigungsverfahren

1.1. Es ist ein Antrag auf Genehmigung zu stellen. 1.2. Für Vorhaben, die keiner baurechtlichen Genehmigung bedürfen, ist der Antrag beim Amt für Stadtplanung und Wohnen, Abteilung Wohnen, einzureichen. Dort wird auch über die Genehmigungsfähigkeit entschieden. 1.3. Für Vorhaben, die auch baurechtlich genehmigungspflichtig sind, ist ein Bauantrag beim Baurechtsamt einzureichen. Über die Genehmigungsfähigkeit des Bauantrags entschiedet das Baurechtsamt im Einvernehmen mit dem Amt für Stadtplanung und Wohnen. 1.4. Anträge zur Begründung von Wohnungs- und Teileigentum an Gebäuden, die ganz oder teilweise zu Wohnzwecken bestimmt sind, sind ebenfalls beim Baurechtsamt einzureichen. Auch diese Anträge werden durch das Baurechtsamt im Einvernehmen mit dem Amt für Stadtplanung und Wohnen beschieden.





2. Ordnungswidrigkeiten

2.1 Gemäß § 213 Abs. 1 Nr. 4 BauGB handelt ordnungswidrig, wer innerhalb des Geltungsbereichs der „Milieuschutzsatzung 04 -Heslacher Tal-” im Stadtbezirk Stuttgart-Süd eine bauliche Anlage rückbaut oder ändert, ohne die Genehmigung nach § 3 dieser Satzung eingeholt zu haben.

2.2 Die Ordnungswidrigkeit kann nach § 213 Abs. 3 BauGB mit einer Geldbuße bis zu dreißigtausend Euro geahndet werden.


3. Ausnahmen

§ 3 dieser Satzung ist nicht auf Grundstücke anzuwenden, die den in § 26 Nr. 2 lit. a) BauGB bezeichneten Zwecken öffentlichen Bedarfsträgern dienen, und nicht auf die in
§ 26 Nr. 2 lit. b) BauGB bezeichneten Grundstücke von Kirchen und Religionsgemeinschaften des öffentlichen Rechts. Das Amt für Stadtplanung und Wohnen unterrichtet die Bedarfsträger der von der „Milieuschutzsatzung 04 -Heslacher Tal-” im Stadtbezirk Stuttgart-Süd betroffenen Grundstücke. Beabsichtigt ein Bedarfsträger dieser Grundstücke ein Vorhaben im Sinne des § 3 dieser Satzung, hat er dies der Landeshauptstadt Stuttgart anzuzeigen.




Kurzfassung der Begründung:
Ausführliche Begründung siehe Anlage 1

§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) eröffnet Kommunen die Möglichkeit, zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen, Soziale Erhaltungssatzungen zu beschließen. In Gebieten mit einer Satzung stehen der Rückbau, die Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen genauso unter Genehmigungsvorbehalt wie die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum. Zur Verhinderung spekulativer Grundstücksverkäufe und zur Sicherung der Ziele der Sozialen Erhaltungssatzung kann im Geltungsbereich einer Sozialen Erhaltungssatzung zudem ein allgemeines Vorkaufsrecht (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB) ausgeübt werden.

Für das im Aufstellungsbeschluss abgegrenzte Gebiet „Milieuschutzsatzung 04
-Heslacher Tal-“ wurden vertiefende Voruntersuchungen durchgeführt. Das Gutachterbüro kommt zu dem Ergebnis, dass die Voraussetzungen für die Festsetzung einer Erhaltungssatzung im Untersuchungsgebiet „04 -Heslacher Tal-“ vorliegen. Das soziale Erhaltungsgebiet ist deckungsgleich mit dem Untersuchungsgebiet aus dem Aufstellungsbeschluss.

Die im Gebiet vorliegenden Voraussetzungen für die Festsetzung einer Erhaltungssatzung sind: hohes Aufwertungspotenziale, starker Aufwertungsdruck, haushalts- und zielgruppenspezifisches Verdrängungspotenzial sowie aus der Veränderung der Zusammensetzung der Bevölkerung zu befürchtende negative städtebauliche Folgewirkungen. Es besteht daher ein Steuerungserfordernis hinsichtlich der Erhaltung des Wohnraumangebotes, der Durchführung energetischer Sanierungsmaßnahmen, die über die Mindestanforderungen der EnEV hinausgehen, der Regulierung von Modernisierungsmaßnahmen sowie hinsichtlich der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, der Zweckentfremdung von Wohnraum und des spekulativen Umgangs mit Wohnraum.

Die Ergebnisse der vertieften Voruntersuchung sind in Anlage 3 dargestellt.

Das Verfahren zum Vollzug der Erhaltungssatzung hat einen zweistufigen Ablauf. Stufe 1 ist der Beschluss der Satzung. Die Frage, ob ein bestimmtes Vorhaben gegen die Erhaltungsziele verstößt, entscheidet sich erst im Einzelfall bei der Entscheidung über den Antrag auf Erteilung der erhaltungsrechtlichen Genehmigung (Stufe 2).


Finanzielle Auswirkungen

keine



Beteiligte Stellen

Referat SOS
Referat SI

Vorliegende Anträge/Anfragen

keine

Erledigte Anträge/Anfragen

keine



Peter Pätzold
Bürgermeister

Anlagen

Anlage 1: Ausführliche Begründung
Anlage 2: Lageplan zur Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung "Milieuschutzsatzung 04 -Heslacher Tal-" im Stadtbezirk Stuttgart-Süd (Verkleinerung)
Anlage 3: Kurzfassung der "Voruntersuchung zur Prüfung des Einsatzes einer sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB)"


Ausführliche Begründung

Das Instrument Soziale Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB)

§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) eröffnet Kommunen die Möglichkeit, zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen, Soziale Erhaltungssatzungen zu beschließen. Dabei müssen bei der Beurteilung einer sog. Milieuschutzsatzung zwei Tatbestände überprüft werden: Zum einen die Schutzwürdigkeit der gegenwärtig bestehenden Bevölkerungszusammensetzung und zum anderen das Vorhandensein der städtebaulichen Gründe.

In solchen per Satzung festgelegten Gebieten können Aufwertungsprozesse sozial verträglicher und behutsamer gesteuert werden, um so die Wohnbevölkerung vor Verdrängungsprozessen zu schützen. Grundsätzlich sind Mietpreissteigerungen in Gebieten mit einer Sozialen Erhaltungssatzung zwar weiterhin möglich, das städtebauliche Instrument dient daher nicht dem individuellen Mieterschutz. In Gebieten mit einer Satzung stehen aber Rückbau, Änderungen und Nutzungsänderung baulicher Anlagen unter einem Genehmigungsvorbehalt durch die Stadt. Dazu gehören auch Maßnahmen, die nach der Landesbauordnung genehmigungsfrei wären.

Ebenso unter Genehmigungsvorbehalt steht die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum. Die Landesregierung von Baden-Württemberg hat auf der Grundlage der Ermächtigung in § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB die Verordnung über eine Umwandlungsgenehmigung in Gebieten zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Umwandlungsverordnung – UmwandVO) vom 05. November 2013, zuletzt geändert durch ÄndVO vom 13.11.2018 (GBl. S. 433), beschlossen. Die Verordnung tritt mit Ablauf des 18.11.2023 außer Kraft. Wird diese Verordnung dann vom Land Baden-Württemberg nicht erneut verlängert, kann dieser wichtige Baustein in Sozialen Erhaltungsgebieten nicht mehr wirken.

Zur Verhinderung spekulativer Grundstücksverkäufe und zur Sicherung der Ziele der Sozialen Erhaltungssatzung kann im Geltungsbereich einer Sozialen Erhaltungssatzung zudem ein allgemeines Vorkaufsrecht (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB) ausgeübt werden.


Voruntersuchungen

Am 29.01.2019 hat der Gemeinderat einen Aufstellungsbeschluss für eine Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB gefasst und die Verwaltung mit der Durchführung von vorbereitenden Untersuchungen beauftragt. Im Anschluss an diesen Beschluss wurde ein externes Planungsbüro mit der vertieften Voruntersuchung zur Prüfung des Einsatzes einer sozialen Erhaltungssatzung beauftragt. Die LPG Landesweite Planungsgesellschaft mbH aus Berlin hat die Voruntersuchung durchgeführt.

Die Gemeinde hat konkret zu bestimmen, wie sich die Wohnbevölkerung im Gebiet zusammensetzt, die sie vor unerwünschten Änderungen schützen will. Die unerwünschte Veränderung in der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung muss negative städtebauliche Folgen befürchten lassen. Im Rahmen der Voruntersuchung zur Prüfung des Einsatzes einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Gebiet „04 -Heslacher Tal-“ wurde dieser Nachweis erbracht (siehe Anlage 3). Das Gutachterbüro kommt zu dem Ergebnis, dass im gesamten im Aufstellungsbeschluss abgegrenzten Untersuchungsgebiet die Voraussetzungen für die Festsetzung einer Erhaltungssatzung vorliegen.


Vorgehen und Ergebnisse

Die Erhebungsmethodik der Voruntersuchung basiert auf einer Analyse sekundär-statistischen Datenmaterials sowie auf Primärerhebungen. Es wurden verschiedene Sekundärstatistiken des Statistischen Amts, des Baurechtsamts, des Stadtmessungsamts und des Sozialamts sowie weitere fachbezogene Daten, z.B. des Jugend- und des Schulverwaltungsamts, verwendet. Diese Daten wurden mit den Daten der Haushaltsbefragung und der Ortsbildanalyse abgeglichen und weiter qualifiziert.

Die Anwendungsvoraussetzungen für das soziale Erhaltungsrecht gemäß §172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB sind im gesamten Untersuchungsgebiet Heslacher Tal gegeben. Im Ergebnis der Voruntersuchung wird deshalb die Festsetzung eines sozialen Erhaltungsgebiets für das gesamte Untersuchungsgebiet empfohlen.

Insgesamt ergaben die Voruntersuchungen für die drei Analyseebenen „Aufwertungspotenzial“, „Aufwertungsdruck“ und „Verdrängungsgefahr“ im gesamten Untersuchungsgebiet des Aufstellungsbeschlusses zu befürchtende negative städtebauliche Folgen (siehe Anlage 3).

Im Einzelnen stellen sich die Analyseebenen wie folgt dar:

a) Aufwertungspotenzial b) Aufwertungsdruck Die Eigentumsbildung schreitet im Gebiet weiter voran indem Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Dies wird begünstigt durch c) Verdrängungsgefahr 45 % der Haushalte sind in den letzten fünf Jahren in das Gebiet gezogen. Es ist durch hohe Fluktuation gekennzeichnet und könnte daher als „Ankommensquartier“ bezeichnet werden. Im zeitlichen Verlauf sind bereits Veränderungen in der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung festzustellen, die im Zusammenhang mit den wohnungswirtschaftlichen Rahmenbedingungen stehen.

Es besteht ein dichtes Netz an sozialer Infrastruktur, öffentliche Förderung wird in bedarfsgerechte Versorgung durch Infrastruktur investiert (z.B. Jugendhaus / Stadtbibliothek). Es konnte eine hohe Nutzungsintensität der zielgruppenspezifischen Angebote und Einrichtungen nachgewiesen werden.

Im gesamtstädtischen Vergleich zeigt sich ein leicht erhöhtes Äquivalenzeinkommen und eine Armutsgefährdungsquote von 16 %; davon sind verschiedene Haushaltsformen und Haushaltstypen betroffen. Durch die Berechnung des Äquivalenzeinkommens wird das monatliche Netto-Haushaltseinkommen unter Berücksichtigung unterschiedlicher Haushaltsgrößen und -formen vergleichbar. Hierfür wird das verfügbare monatliche Netto-Haushaltseinkommen in Abhängigkeit von Anzahl und Alter der Haushaltsmitglieder gewichtet. Rund ein Viertel der Haushalte verfügen über ein monatliches Netto-Haushaltseinkommen von unter 2.000 Euro. 40 % der Haushalte haben eine hohe Warmmietbelastung von mindestens 30 %, weitere 17 % sind bereits nah an dieser Schwelle. Davon besonders betroffen sind junge Erwachsene, ältere Alleinlebende, Alleinerziehende und Paare mit minderjährigen Kindern sowie Haushalte mit geringen und mittleren Einkommen.

d) Negative städtebauliche Folgen
Insgesamt werden durch die LPG die negativen städtebaulichen Auswirkungen einer Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung auf den Umfang und die bedarfsgerechte Ausstattung der Wohnungen, auf den städtebaulichen Charakter, die Infrastrukturauslastung sowie sozialräumliche Gebietsstrukturen als erheblich eingeschätzt.


Erhaltungsziele

Aus der im Untersuchungsgebiet vorhandenen baulichen und soziodemographischen Struktur leiten sich in Kombination mit den zu erwartenden negativen städtebaulichen Auswirkungen die Ziele für die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ab:

- Sozial verträgliche Umsetzung von Modernisierungsvorhaben im Rahmen der bauordnungsrechtlichen und energetischen Mindestanforderungen sowie unter Wahrung der Anforderungen an die Herstellung des gebietstypischen Ausstattungszustands. Information und Beratung der Bewohnerinnen und Bewohner sowie der Eigentümerinnen und Eigentümer ist dafür notwendig.

- Erhaltung der gegenwärtigen Struktur des Wohnraumangebots, um vielfältige Wohnformen für verschiedene Haushalts- und Einkommenstypen zu sichern und die bedarfsgerechte Versorgung der Quartiersbevölkerung durch Versagung von Wohnungsteilungen und -zusammenlegungen sowie Grundrissänderungen zu gewährleisten. Dazu gehört auch die Erhaltung der städtebaulichen Strukturen durch Untersagung des Rückbaus von Wohngebäuden.

- Erhaltung einer auf die Bedarfe der Bewohnerinnen und Bewohner abgestimmten sozialen Infrastruktur im Stadtteil und der Umgebung.

- Erhaltung des Mietwohnungsangebots: Dies kann entweder durch eine Reglementierung von Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen oder durch Vorschriften zur Verhinderung von Zweckentfremdung von Wohnraum erfolgen. Zusätzlich Im empfohlenen sozialen Erhaltungsgebiet werden daher Maßnahmen vorgeschlagen, um Veränderungsprozesse soweit zu begrenzen, dass ihre Auswirkungen gesteuert werden können. Die soziale Erhaltungssatzung ist das geeignete städtebauliche Instrument dafür, dass die Dynamik gedämpft und ein aus stadtplanerischer Sicht adäquater behutsamer und allmählicher Wandel ermöglicht wird. Bauliche Maßnahmen, die in Art und Umfang auf die Bevölkerung zugeschnitten sind, bleiben weiterhin zulässig.


Genehmigungsverfahren

Die Frage, ob ein bestimmtes Vorhaben gegen die Erhaltungsziele verstößt, entscheidet sich erst im Einzelfall bei der Entscheidung über den Antrag auf Erteilung der erhaltungsrechtlichen Genehmigung. Entscheidend sind vor allem die Auswirkungen auf die Struktur des Wohnungsbestands (zum Beispiel Größe der Wohnungen, Anzahl der Räume, Grundrissgestaltungen), die Ausstattung des vorhandenen Wohnraums, die Miethöhe und die aus dem Vorhaben abgeleitete mögliche Vorbildwirkung.

Geht die Änderung der baulichen Anlage über die Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung nach § 172 Ab. 4 Nr. 1a) BauGB hinaus, so ist dies nur unter der Auflage genehmigungsfähig, dass das kommunale Energiesparprogramm nach den jeweils geltenden Richtlinien in Anspruch genommen wird. Hierzu ist es erforderlich, dass die zuständige Abteilung Wohnen beim Amt für Stadtplanung und Wohnen einen entsprechenden Bewilligungsbescheid für das Förderobjekt erlassen hat und in der jeweils geltenden Richtlinie die dort verankerten Auflagen hinsichtlich der mieterfreundlichen Sozialkomponente greifen.



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