Beteiligte Stellen Referat WFB Referat JB Referat SI Vorliegende Anträge/Anfragen keine Erledigte Anträge/Anfragen keine Peter Pätzold Bürgermeister Anlagen Anlage 1: Ausführliche Begründung Anlage 2: Entwicklungsmaßgaben Anlage 3: Rahmenkonzept NeckarPark Anlage 4: Bebauungsplan-Entwurf "Am Zollamt" (Ca 283/5) Anlage 5: Quartierskonzept / Baulose Anlage 6: Tiefgaragen-Anordnung mit Zufahrten Anlage 7: Erdgeschoss-Ebene Anlage 8: Quartiersprogramm Anlage 9: Übersicht der Standorte für Kindertagesstätten Anlage 10: Planungsverfahren Ausführliche Begründung Vorbemerkung Der NeckarPark erstreckt sich auf einer Fläche von ca. 48 ha zwischen der Fernbahnlinie Stuttgart-Ulm, dem Mercedeswerk Untertürkheim, dem Stadion und dem Festgelände Cannstatter Wasen. Das Areal des ehemaligen Güterbahnhofs erwarb die Stadt Stuttgart im Jahr 2000 anlässlich der Olympiabewerbung 2012 von der Deutschen Bahn AG. Danach erfolgten verschiedene Überlegungen zur Neuordnung des Areals; im Rahmen der EU-Projekte ProSIDe 2003-2006 (nachhaltige Entwicklung von Baulandpotenzialen) und Revit 2002-2007 (Revitalisierung von Brachflächen) wurden erste Grundlagen geschaffen. Nun soll im Rahmen der Innenentwicklung der Stadt und in exponierter Lage im Neckartal ein neuer urbaner Stadtteil mit Modellcharakter entwickelt werden. Im Vordergrund steht eine tragfähige und qualitätsvolle Gebietsausstattung mit Nahversorgung sowie Gemeinbedarfs- und Kultureinrichtungen zur Entwicklung eines lebendigen, sozialdurchmischten und vielfältigen Stadtteils. Der Quartiersentwicklung liegen zukunftsfähige Bildungs-, Energie-, Klima- und Mobilitätskonzepte zu Grunde. Angesprochen werden sollen Zielgruppen, die den Standort bislang nicht im Blick hatten, urbane Wohnformen nachfragen, angesichts steigender Wohnkosten in gut erreichbaren Lagen der Stadt kein ausreichendes Angebot mehr vorfinden und zunehmend an das Umland verloren gehen, so vor allem Familiengründer. Durch Flächenbereitstellung für Baugemeinschaften soll neben bezahlbarem Wohnraum auch individueller frei finanzierter Wohnungsbau entstehen. Es wird eine Vielfalt an Grundstücksvergabe-, Träger- und Bauformen sowie ein Wohnungsgemenge angestrebt, das auch gemeinschaftliches und sozialorientiertes Bauen jenseits der klassischen Förderwege ermöglicht. Auch Wohnbauinnovationen sollen gefördert werden zugunsten flächen- und kosteneffizienter Bauweisen und Nutzungsformen. Zugleich bietet sich die Chance, das Areal mit verschiedenen Bauträgern und Baugemeinschaften abschnittsweise mit sozialer Ausgewogenheit und in attraktiven Wohnumfeldern nachbarschaftswirksam zu gestalten. Während sich diese Grundsatzvorlage im Bereich des Bebauungsplans Am Zollamt (Ca 283/5) auf den gesamten Geltungsbereich bezieht, sind im Bereich des Bebauungsplans Reichenbachstraße (Ca 283/1) ausschließlich Q 2a, Q 3a und Q 6 betroffen. Für die restlichen Quartiere des Bereichs ist die Vermarktung bereist fortgeschritten, weshalb alle Angaben zu diesen als nachrichtliche Darstellungen zu verstehen sind. An dieser Stelle wird auf die im 1. Quartal 2021 zu erwartende Grundsatzvorlage zum künftigen Umgang mit städtischen Flächen verwiesen, die derzeit im Rahmen der AG „Bodenpolitische Grundsatzfrage“ in einem interdisziplinären Team erarbeitet wird. Aus diesem Grund schlägt die Verwaltung vor, die Vergabe von Q 11 und Q 13 zurückzustellen, bis der entsprechende Gemeinderatsbeschluss vorliegt. Derzeit ermittelt Amt 62 den Verkehrswert für Q 6. Er dient nicht nur der Ermittlung des Verkaufspreises, sondern ist auch die Grundlage zur Berechnung des Erbbauzinses, sofern die Grundstücksvergabe im Erbbaurecht erfolgt. Die derzeit geltenden Konditionen für die Bestellung von Erbbaurechten werden von den potenziellen Interessenten als unwirtschaftlich und somit nachteilig empfunden, sodass eine Überarbeitung der Bedingungen erfolgen muss. Der Gemeinderat entscheidet über die Vermarktung, die jeweils geltenden Vergabekonditionen der einzelnen Quartiere und ihre Vergabe in gesonderten Ausschreibungs- und Vergabebeschlüssen. Dabei kann es zu Abweichungen von der Grundsatzvorlage kommen. Insbesondere bei der Parzellierung der einzelnen Quartiere und der Anordnung der Tiefgaragenzufahrten sind Anpassungen an die Bedürfnisse der künftigen Nutzer zu erwarten. Über solche und ähnliche Anpassungen wird der Gemeinderat in den jeweiligen Vergabevorlagen zu den einzelnen Quartieren informiert.
1. Quartierskonzept 1.1 Städtebauliche Vorplanungen und Eckpunkte In den Jahren 2003 bis 2008 wurden mehrere städtebauliche Konzepte erarbeitet. 2008 erfolgte die Durchführung eines kooperativen Gutachterverfahrens, aus dem das Büro Pesch und Partner, Stuttgart, als 1. Preisträger hervorging. 2009 folgte der Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans NeckarPark (Ca 283) mit Änderung des Flächennutzungsplans (FNP). Der aus dem bisherigen Verfahrensvorlauf resultierende Rahmenplan wurde auf Grund von Gutachten sowie Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange und städtischer Ämter aktualisiert. 2012 bis 2014 wurde der Rahmenplan durch das Büro Schüler Architekten, Düsseldorf, überarbeitet und der Teilbereich Am Zollamt (Ca 283/5) im Rahmen einer Machbarkeitsstudie optimiert. Das Neubaugebiet soll sich nahtlos an das bestehende Gebiet Veielbrunnen-West anschließen. Sichtachsen zu bedeutenden Bauwerken im Gebiet (Stadtarchiv) oder der Umgebung (Grabkapelle auf dem Rotenberg, Wasen, Kirche Stuttgart-Ost) sind als stadträumliche Bezugspunkte zu beachten. Die städtebauliche Konzeption zeichnet sich durch folgende Zielqualitäten aus: - Gegliederte Blockrandbebauung mit angemessener Parzellierung, möglichst kleinteiliger und vielfältiger Wohnbautypologie im Geschosswohnungsbau und mit privater Freianlagengestaltung zu den Innenhöfen (inkl. LBO-Spielplatznachweis) - Abschnittsweise gewerbliche, publikumswirksame Erdgeschosse mit Nutzungen wie Ateliers, Cafés, Büros, Vereinsräumen, Dienstleistungen und kleinen Läden für die Nahversorgung und ergänzenden Angeboten des Gemeinbedarfs - Wohnverträgliche Erschließung mit privater und öffentlicher Parkierung (Quartiersparkhaus auf Q 16 und eingeschossige Tiefgaragen auf den weiteren Baufeldern) Der Quartiersentwicklung liegen zukunftsfähige Bildungs-, Energie- Klima- und Mobilitätskonzepte zu Grunde. Das zentral gelegene Areal auf Q 10 ist für einen integrierten Bildungscampus mit einer vierzügigen Grundschule im Ganztagesbetrieb mit Sporthalle und besonderem pädagogischem Konzept, Tageseinrichtungen für Kinder und einer Außenstelle der Volkshochschule (VHS) vorgesehen. Auf dem nahe liegenden Q 15 soll über einer größeren Einzelhandelsfläche ein Pflegeheim entstehen. Auf Grund der zu erwartenden Veranstaltungen der Kulturinsel sind die Räumlichkeiten des Pflegeheims mit nicht öffenbaren Fenstern und mechanischen Lüftungseinrichtungen auszustatten. Durch die Lage auf einem Vollsortimenter müssen zusätzlich die Immissionsrichtwerte nach der Ziffer 6.2 der TA Lärm für Körperschallübertragung innerhalb von Gebäuden eingehalten werden. Auf Q 13.1 soll ein Gebäude mit einer Modell-KiTa und zwei Pflege-WGs errichtet werden. Vor dem Hintergrund der IBA 2027 haben sich Q 11 und Q 11.1 als potenzielles Projekt herauskristallisiert. Am Beispiel von Q 11 könnte modellhaft und zukunftsweisend der Sprung zwischen gefördertem Wohnungsbau und qualitativ hochwertiger Architektur bewältigt werden. Denkbar wäre die Umsetzung neuer Wohnformen sowie die Förderung von Nachbarschaften und ein besonderer Umgang mit den Nutzungen in Erdgeschossbereichen (KiTa, Gemeinschaftsräume, Coworking-Spaces, Eingangssituationen). Im Vordergrund sollen auch Innovationen in den Bereichen Materialien, Mobilität und Energiekonzept stehen. Zusammen mit Q 11.1 soll eine Verzahnung von Wohnen (bspw. flexible Grundrisse, Low-Tech), Kultur und Sozialem stattfinden und eine Nutzungsmischung entstehen, die positiv auf das gesamte Quartier ausstrahlt. Die Möglichkeit des Nachweises der baurechtlich notwendigen Stellplätze im Quartiersparkhaus auf Q 16 ist ggf. zu prüfen. Auch im Hinblick auf die zeitliche Umsetzung weisen beide Quartiere große Potenziale für ein IBA-Projekt auf. Denn mittlerweile ist erkennbar, dass in 2027 gebaute Projekte der Indikator für eine erfolgreiche Bauausstellung sein werden, was im Hinblick auf Q 11 und Q 11.1 zum jetzigen Planungsstand garantiert werden kann. Die „Kulturinsel“ soll als identitätsprägendes Ensemble erhalten und in die Neubebauung auf Q 11.1 integriert werden mit dem Ziel, die bestehenden Potenziale des Quartiers für die gesamtheitliche Stadtteilentwicklung zu nutzen. Notwendig werden hier intelligente Lösungen für die Verträglichkeit des Veranstaltungsortes mit der zukünftig umgebenden Wohnbebauung sein. Mit weiteren ergänzenden sozialen und kulturellen Nutzungen sollen Impulse für einen lebendigen Mittelpunkt im neuen Stadtteil entstehen. Das Gesamtgebiet ist in Teilbebauungspläne aufgeteilt (Anlage 3). Der rechtkräftige Bebauungsplan Reichenbachstraße (Ca 283/1) ist Teil der Sanierungsgebiete Bad Cannstatt 16 und 17 und wird teilweise in einem Bodenordnungsverfahren bearbeitet. Vom Verfahren erfasst werden Q 2, Q 3, Q 6 und Q 6.1. Die Wohnnutzung im NeckarPark kann erst aufgenommen werden, wenn ein entsprechender städtebaulicher Lärmriegel aus planungsrechtlich festgesetzten Kerngebieten (MK) und einem Mischgebiet (MI) unter Ausschluss der Wohnnutzung realisiert ist. Das betrifft die Abschnitte Q 1, Q 4, Q 7, Q 8, Q 9, Q 19, Q 20, Q 10 und mit Q 16 Quartiersparkhaus und Energiezentrale für den Bebauungsplan Reichenbachstraße (Ca 283/1) und Q 16.1, Q 17, Q 18 und Q 14.1 für den Bebauungsplan Am Zollamt (Ca 283/5). Dafür ist eine entsprechend geschlossene und hohe Bebauung an der Mercedesstraße und der Daimlerstraße vorzusehen, die planungsrechtlich festgesetzt wurde. 1.2 Planungsrecht Die bauliche Grundstückswidmung und -ausnutzung orientiert sich an den Festsetzungen des Bebauungsplans Am Zollamt (Ca 283/5, Anlage 4), welcher u. a. folgendes beinhaltet: Q 16.1, Q 17, Q 18 und Q 14.1 (Lärmriegel entlang der Benzstraße): - Festsetzung als Kerngebiet (MK) - Riegelbebauung mit vier Vollgeschossen zzgl. Staffelgeschoss (neue städtebaulich wichtige Raumkante zur neuen Benzstraße) - Nicht störende gewerbliche Nutzungen - EG-Zone: publikumswirksame Nutzungen sind gewünscht - Errichtung von Tiefgaragen Q 11, Q 12, Q 13, Q 13.1, Q 14, Q 15, Q 15.1, Q 17.1 (Quartiere mit Wohnungsbau): - Festsetzung als Urbanes Gebiet (MU) mit erhöhten Wohnanteilen - Blockrandbebauung mit vier Vollgeschossen zzgl. Staffelgeschoss - EG-Zone: gewerbliche, publikumswirksame Nutzungen entlang der Hanna-Henning-Straße und dem „Grünen Quartiersplatz“ - Errichtung von Tiefgaragen 1.3 Konzept für Kindertagesstätten / Bedarfsanmeldungen des Referats JB Als Basiszahlen für die Bemessung der Platzkapazitäten werden für den gesamten Geltungsbereich dieser Grundsatzvorlage derzeit ca. 850 WE bzw. Haushalte und daraus resultierend 22 KiTa-Gruppen angenommen. Diese Zahl beinhaltet bereits den Bedarf aus den Sozialprojekten auf Q 2a und Q 3a. Hinzu kommt eine optionale Gruppe auf Q 13, die einen möglicherweise zusätzlich auftretenden Bedarf abfangen soll. Derzeit vorgesehen sind folgende Standorte und Gruppen: Q 6 3 Gruppen (40 Plätze), 2 x 0-3 Jahre, 1 x 3-6 Jahre 400 m² Außenspielfläche Q 6.1 2 Gruppen (30 Plätze), 2 x 0-6 Jahre 300 m² Außenspielfläche Q 10 7 Gruppen (110 Plätze), 3 x 0-3 Jahre, 4 x 3-6 Jahre 1.100 m² Außenspielfläche Q 11 3 Gruppen (45 Plätze) 1 x 0-3 Jahre, 1 x 0-6 Jahre, 1 x 3-6 Jahre 450 m2 Außenspielfläche Q 12 3 Gruppen (45 Plätze) 1 x 0-3 Jahre, 1 x 0-6 Jahre, 1 x 3-6 Jahre 450 m2 Außenspielfläche Q 13 2 (ggf. 3) Gruppen 30 (ggf. 45) Plätze 1 x 0-3 Jahre, (ggf. 1 x 0-6 Jahre), 1 x 3-6 Jahre 300 m2 (ggf. 450 m²) Außenspielfläche Q 13.1 Inklusive Modell-KiTa „Zusammen wachsen“ - erweiterte Kooperation zwischen Regeleinrichtung und stadtweiten Schulkindergärten
- Die schleifenförmige Erschließung der einzelnen Gebiete zur Vermeidung von Durchgangsverkehr
- Die zentralen Fußgänger- und Radverkehrsflächen im Bereich des Quartiersparks und des Marga-von-Etzdorf-Platzes
- Die angestrebte Verbindungsachse für Fußgänger und Radfahrer zwischen dem Seelbergdurchlass und dem Neckar - Ein- und Ausfahrtsverbote entlang der Hanna-Henning-Straße und der Benzstraße. Mit der veränderten Verkehrserschließung wird angestrebt, dass der Fuß- und Radverkehr sowie ÖPNV und Carsharing in den Vordergrund rücken. Das Plangebiet liegt in fußläufigen Einzugsbereichen von S-Bahn-, Stadtbahn- und Bus-Haltestellen (S-Bahnverbindungen S1, S2, S3, Stadtbahnlinie U19 (U11), Buslinien 45, 56, N5). Weitere Verbesserungen sind mit der Verlängerung der Stadtbahnlinie U19 zum Mercedeswerk Untertürkheim sowie einer neuen Busverbindung von Bad Cannstatt über den NeckarPark nach Untertürkheim im Nahverkehrsentwicklungsplan verankert. Das Erschließungsnetz wird für die Bebauungspläne Reichenbachstraße (Ca 283/1) und Am Zollamt (Ca 283/5) für den Kfz-Verkehr unabhängig voneinander entwickelt und hierdurch Schleichverkehr von der Benzstraße zur Daimlerstraße durch das Plangebiet sowie das bestehende Gebiet Veielbrunnen unterbunden. Gleichzeitig wird ein zusammenhängendes Fuß- und Radwegenetz angeboten. Die Erschließungsstraßen im Bereich des Bebauungsplans Reichenbachstraße (Ca 283/1) werden Teil der bestehenden Tempo-30-Zone des Gebiets Veielbrunnen. Im Bereich des Bebauungsplans Am Zollamt (Ca 283/5) mit Anschluss an den Seelberg (Seelbergdurchlass) werden die Erschließungsstraßen mit Tempo 20 ausgewiesen. Wichtige zentrale Bereiche rund um den Veielbrunnenpark, den Marga-von-Etzdorf-Platz, den Platz am Quartiersparkhaus sowie die Grünanlage an dem Baufeld Q 13 werden autofrei hergestellt. Die Straße 114 wird als Fußgängerzone ausgewiesen. Bei den Straßen 115, 117, 121 und 122 handelt es sich um verkehrsberuhigte Bereiche. Zudem werden im öffentlichen Raum Car- und Bikesharing-Angebote vorgesehen. Um den Parkdruck in den öffentlichen Flächen zu vermeiden, sind in den privaten Tiefgaragen sowie ergänzend auf dem Baufeld Q 16 im Quartiersparkhaus die baurechtlich notwendigen Stellplätze nachzuweisen. Vor dem Hintergrund der Verkehrswende und der Notwendigkeit bezahlbaren Wohnungsbaus kann die Anzahl der baurechtlich notwendigen Stellplätze im Bereich des Bebauungsplans Am Zollamt (Ca 283/5) abweichend von der Landesbauordnung (LBO) und der Verwaltungsvorschrift des Ministeriums für Verkehr und Infrastruktur über die Herstellung notwendiger Stellplätze (VwV Stellplätze) reduziert werden. Auch soll den Bauherren die Möglichkeit gegeben werden, die notwendigen Stellplätze (teilweise) im Quartiersparkhaus auf Q 16 nachzuweisen. Die Stadt Stuttgart hat die Aufstellung einer Stellplatzsatzung beschlossen. Die Pflicht zum Stellplatznachweis wird sowohl für den geförderten Wohnungsbau als auch für den frei finanzierten Wohnungsbau herabgesetzt. Es ist Ziel, dass dieser reduzierte Stellplatznachweis nicht überschritten wird. Beim geförderten Wohnungsbau wird nicht unterschieden zwischen SMW, MME und PWE. Dazu wird im sozialen Mietwohnungsbau ein Reduzierungsfaktor um weitere 30 % in Anrechnung gebracht werden können, wodurch bei Projekten des öffentlich geförderten Sozialmietwohnungsbaus mit optimaler ÖPNV-Anbindung keine Verpflichtung zum Nachweis von Kfz-Stellplätzen mehr bestehen soll. Die Satzung über die Ermittlung der Anzahl baurechtlich notwendiger Kfz-Stellplätze für Wohnungen im Stadtgebiet Stuttgart soll nach ihrer Rechtskraft hier Anwendung finden. Die geplante Anordnung der Tiefgaragen und Zufahrten zu den Quartieren lässt sich der Anlage 6 entnehmen. Im Rahmen der Vermarktung werden ergänzend zum Bebauungsplan u. a. folgende Anforderungen des Mobilitätskonzepts verbindlich verankert: - Für jede Wohneinheit, außer für Mikroappartements, sind zwei Fahrradabstellplätze herzustellen. Für Mikroappartements ist ein Fahrradstellplatz je Wohneinheit nachzuweisen. Ein Anteil der Fahrradabstellplätze muss auch für Lastenfahrräder geeignet sein. - Jeweils mindestens 20 % der Fahrradabstellplätze sowie der Pkw-Stellplätze sind mit der notwendigen Ladeinfrastruktur für E-Mobilität auszurüsten.
Die zukünftigen Mieter, Beschäftigte, Kunden und Besucher des NeckarParks sollten im Rahmen eines Mobilitätsmanagements für eine umweltfreundliche Mobilität sensibilisiert werden, um damit eine Veränderung des individuellen Mobilitätsverhaltens anzustoßen.