Landeshauptstadt Stuttgart
Referat Soziales/Jugend und Gesundheit
Gz: SJG
GRDrs 1351/2011
Stuttgart,
11/30/2011



Haushalt 2012/2013

Unterlage für die 2. Lesung des Verwaltungsausschuss zur nichtöffentlichen Behandlung am 05.12.2011



Diamorphingestützte Substitution

Beantwortung / Stellungnahme


In der gemeinderätlichen Beratung zur GRDrs 705/2011 – Diamorphingestützte Substitution – und zur Haushaltsvorlage 1117/2011 wurde die Stadtverwaltung beauftragt, bis zur 2. Lesung zu prüfen, wie hoch die jeweiligen Investitions- und Folgekostenkosten an den beiden in Frage kommenden Standorten (Kriegsbergstr. 40, Stuttgart-Mitte, und Tunzhofer Straße, Gebäude 61, Stuttgart-Nord) geschätzt werden und gebeten, eine vergleichende Übersicht dazu vorzulegen.

Auf der Grundlage eines Schreibens vom Hochbauamt vom 8.11.2011 (siehe Anlage 1) ergibt sich Folgendes:

Tunzhofer Straße:

Das Hochbauamt unterscheidet bei der Tunzhofer Straße zwischen interimsweiser Nutzung und dauerhafter Nutzung.

Bei einer interimsweisen Nutzung (derzeit wird aus städtebaulicher Sicht von sechs Jahren ausgegangen) ergeben sich Gesamtbaukosten
in Höhe von rund 1.368.500 EUR brutto
Bei einer dauerhaften Nutzung ergeben sich zusätzlich
für Sanierung der Gebäudehülle (Fassade/Dach) Gesamtbaukosten
in Höhe von rund 1.600.000 EUR brutto
und für die versorgungstechnische Autarkstellung des
Gebäudes, die zurzeit über eine gemeinsame Heizzentrale
und Elektro-Hauptverteilung erfolgt (diese Teile werden abgerissen)
sind von zusätzlichen Kosten i.H. v. 540.000 EUR brutto
auszugehen.
Zusammen also rund 3.510.000 EUR brutto


Für Unvorhergesehenes wird von einem 10 %igen Zuschlag ausgegangen. Damit entstünden zusätzliche Kosten von 351.000 EUR,
Gesamt somit 3.861.000 EUR.

Um den Investitionsaufwand für die Sanierung des Gebäudes mit rund 3,86 Mio. EUR brutto (zuzüglich des Gebäudewerts von 150.000 EUR) in einem Zeitraum von 20 Jahren zu erwirtschaften, wäre eine Miete von 25,86 EUR/m²/HNF (Kostenmiete zuzüglich Betriebskosten) anzusetzen (vgl. Anlage 3). Diese Kostenmiete ist auf dem Markt nicht erzielbar.
Bei einer interimsweisen Nutzung über 6 Jahre würde sich eine Kostenmiete von 23,13 EUR/m²/HNF ergeben (vgl. Anlage 3).

Nach Einschätzung des Amtes für Liegenschaften und Wohnen wäre auf dem Immobilienmarkt nachhaltig für ein Objekt in dieser Lage und mit zeitgemäßer Ausstattung allenfalls ein Wert von 12,00 EUR/m²/HNF (Grundmiete zuzüglich Betriebskosten) erzielbar.
Der Investitionsaufwand in Höhe von 3,86 Mio. EUR brutto ist bisher nicht zum Haushalt angemeldet und kann auch nicht aus dem vorgesehenen Budget für laufende Bauunterhaltung des Amtes für Liegenschaften und Wohnen finanziert werden. Diese Haushaltsmittel müssten zur Umsetzung der Maßnahme zusätzlich zur Verfügung gestellt werden.


Kriegsbergstraße 40

Die Summe der ausgewiesenen Baukosten einschließl. Architekt und Fachplaner ergeben sich Gesamtkosten
in Höhe von rund 2.017.500 EUR brutto
Für Unvorhergesehenes wird ein Sicherheitszuschlag
empfohlen. Bei 10 % Zuschlag entstünden zusätzliche
Kosten von 201.750 EUR,
Gesamt somit 2.219.250 EUR.

Um den Investitionsaufwand für die Sanierung des Gebäudes mit rund 2,01 Mio. EUR brutto zuzüglich der Erwerbskosten und des Sicherheitszuschlags, bezogen auf den Gebäudewert mit rund 583.000 EUR in einem Abschreibungszeitraum von 20 Jahren zu erwirtschaften, wäre eine Miete von 24,45 EUR/m²/HNF (Kostenmiete zuzüglich Betriebskosten) anzusetzen (vgl. Anlage 3). Diese Kostenmiete ist auf dem Markt nicht erzielbar.

Nach Einschätzung des Amtes für Liegenschaften und Wohnen wäre auf dem Immobilienmarkt nachhaltig für ein Objekt in dieser Lage und mit zeitgemäßer Ausstattung allenfalls ein Wert von 12,00 EUR/m²/HNF (Grundmiete zuzüglich Betriebskosten) erzielbar. Der Investitionsaufwand in Höhe von max. 2.219.250 EUR brutto ist bisher nicht zum Haushalt angemeldet und kann auch nicht aus dem vorgesehenen Budget für laufende Bauunterhaltung des Amtes für Liegenschaften und Wohnen finanziert werden.


Anmerkungen des Referats AK zum Standort Kriegsbergstr. 40

Aus Sicht des Referats AK sollten bei Einrichtung einer Diamorphinpraxis in der Kriegsbergstr. 40 folgende Bedingungen gewährleistet sein:

- Vom Gebäude Kriegsbergstr. 40 darf es keinen Zugang zu dem gemeinsamen Block-Innenhof mit der Blutzentrale geben.

- Außerhalb des Gebäudes Kriegsbergstr. 40 darf keine Aufenthaltsqualität geschaffen werden die ein Verweilen im Zugangsbereich des Gebäudes fördern könnte.

- Bei ggf. auftretenden Beeinträchtigungen im Zugang der Blutzentrale durch Besucher der im Gebäude Kriegsbergstr. 40 untergebrachten Einrichtungen sind von Referat SJG unverzüglich geeignete Gegenmaßnahmen zu treffen.

- Zu prüfen ist, ob die Klienten der Diamorphinpraxis unter Beachtung der datenschutzrechtlichen Vorschriften der Blutzentrale bekannt gemacht werden könnten.

Aus Sicht des Referates SJG sind diese Bedingungen nachvollziehbar. Referat SJG schlägt vor, dass der erste Punkt bereits im Rahmen der Umbaumaßnahmen beachtet wird. Die weiteren drei Punkte werden als besondere Bewilligungsbedingungen bei der jährlichen Förderung gegenüber den beiden Zuschussnehmer (Angebotserbringer Diamorphingestützte Substitution und Release Stuttgart e. V.) vorgesehen.



Zusammengefasste vergleichende Darstellung
(Details s. Anlage 3)
Umbaukosten

Kriegsbergstr. 40Tunzhofer Str. 6Tunzhofer Str. 6
Interimsnutzung
Umbaukosten interimistisch (nachrichtlich)
---
---
1.368.000 EUR
Umbaukosten dauerhaft (einschl. Sicherheitszuschlag 10 %)
2.219.250 EUR
3.861.000 EUR
Nutzfläche gesamt
1.040 qm
1.292 qm
1.292 qm


Kostenmietkalkulation ab Inbetriebnahme (p.a.)

Kriegsbergstr. 40Tunzhofer Str. 6Tunzhofer Str. 6
Interimsnutzung
Kapitalkosten (Verzinsung 4 %)
112.088 EUR
160.375 EUR
66.215
Kalk.Abschreibung Nutzungsdauer 20 Jahre
140.110 EUR
200.469 EUR
275.787
Betriebskosten (Energiekosten, Instandhaltung etc. ohne Reinigung) - Standardwert für Vorauszahlung Amt für Liegenschaften und Wohnen = 4,00 EUR/qm
53.904 EUR
Umlage auf Mieter
62.016 EUR
Umlage auf Mieter
62.016 EUR
Umlage auf Mieter
Verwaltungskosten (1%)
28.022 EUR
40.094 EUR
16.554 EUR
Summe lfd. Aufwendungen p.a.
280.220 EUR
400.938 EUR
358.556 EUR
Erzielbare Mieterträge (12 EUR/qm)
149.760 EUR
186.048 EUR
186.048 EUR
Ungedeckte Kostenmiete
130.460 EUR
214.890 EUR
172.508 EUR

Die Verwaltung (Referat AK teilt diese Auffassung nicht) spricht sich angesichts der von Referat T (Hochbauamt) überprüften Kostenschätzung, die uns am 11.11.2011
übermittelt wurde, für die Variante Kriegsbergstraße 40 aus, da selbst bei einer Interimsnutzung in der Tunzhofer Straße rund 1,4 Millionen EUR zu investieren wären. Dazu kämen dann ja noch die mit Sicherheit anfallenden Investitionskosten für die Unterbringung danach. Zusammen genommen lägen die Gesamtkosten über 20 Jahre deutlich höher wie bei der Kriegsbergstraße. Bei einer aus städtebaulicher Sicht eher unwahrscheinlich dauerhaften Unterbringung in der Tunzhofer Straße würden sogar Mehrkosten von rund 1,4 Millionen EUR gegenüber der Kostenschätzung für das Gebäude Kriegsbergstraße 40 entstehen.


Laufender Förderbedarf der Diamorphingestützten Substitution

Die zusätzlich erforderlichen Mittel im Förderhaushalt des Gesundheitsamtes in Höhe von jährlich maximal 470.000 EUR für die ersten vier Jahre ab Inbetriebnahme des Angebots Diamorphingestützte Substitution wurden in der GRDrs 705/2011 bzw. GRDrs 1117/2011 bereits dargestellt.
Bei dieser Kostenberechnung waren Raumkosten von 107.000 EUR zugrunde gelegt.

Derzeit wird davon ausgegangen, dass das fünfstöckige Gebäude à 200 qm pro Stockwerk mit zwei Etagen, also 400 qm, für das Angebot Diamorphingestützte Substitution und mit drei Etagen, also 600 qm, für die Angebote von Release genutzt werden soll.

Für das Angebot Diamorphingestützte Substitution werden sich die Raumkosten für ca. 400 qm auf etwa 77.000 EUR belaufen (12,00 EUR/qm Kaltmiete + 4,00 EUR/qm Nebenkosten). Der jährliche Förderbedarf würde sich damit um 30.000 auf maximal 440.000 EUR jährlich reduzieren. (Ausgehend von einer PIA-Kooperation mit dem Klinikum)


Raumbedarf Drogenberatungsstelle Release e.V.

In der Haushaltsvorlage 1117/2011 wurde bereits ausgeführt, dass die Drogenberatungsstelle Release e.V. aus dem bisherigen Gebäude Neckarstr. 233, Stuttgart-Ost, in das Gebäude Kriegsbergstr. 40 umziehen und dort die bisherige Dienstleistung sowie die psychosoziale Beratung und Begleitung der Diamorphin-Substituierten erbringen soll. Zudem werden dort künftig die neuen Angebotsfacetten Tagesstrukturierung und stundenweise Arbeit möglich sein.

Von einem Flächenbedarf von rund 600 qm wird ausgegangen. Bei 12,00 EUR/qm, die die Stadt als Gebäudeeigentümerin als maximal erzielbare Kaltmiete veranschlagt und 4,00 EUR/qm für Raumnebenkosten, ergibt sich folgende Berechnung:

Kaltmiete:
12 EUR x 600 qm x 12 Monate = 86.400 EUR x Fördersatz von 77,5 % = 66.960 EUR/J.
Mietnebenkosten:
4 EUR x 600 x 12 Monate = 28.800 EUR x Fördersatz von 77,5 % = 22.320 EUR/J.
Insgesamt: 89.280 EUR/J.

Derzeit beträgt der jährliche Förderaufwand für Miet- und Mietnebenkosten für die Beratungsstelle Release e.V. in der Neckarstr. 233 rund 14.200 EUR.
Somit müssten zusätzliche Fördermittel in Höhe von 75.080 EUR im Förderhaushalt bereitgestellt werden.

Die Auswirkungen dieser Berechnung auf die in der Haushaltsvorlage 1116/2011, S. 2, Ziffer II, dargestellten erforderlichen Budgeterhöhung für Raum- und Raumnebenkosten sind in Anlage 2 detailliert dargestellt.




Vorliegende Anträge/Anfragen

416/2011 Bündnis 90/DIE GRÜNEN, 555/2011 SPD-Gemeinderatsfraktion, 575/2011 Freie Wähler-Gemeinderatsfraktion, 737/2011 SöS und LINKE-Gemeinderatsfraktion




Isabel Fezer
Bürgermeisterin



<Anlagen>

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Anlage 1 GRDrs 1351-2011 Schreiben Hochbauamt.pdf		File Attachment Icon
Anlage 2 Finanzielle Auswirkungen Raum- und Raumnebenkosten.doc		File Attachment Icon
Anlage 3 GRDrs 1351-2011 Kostenmietberechnung Kriegsbergstr-Tunzhofer Str.xls