Landeshauptstadt Stuttgart
Technisches Referat
Gz: T
GRDrs 900/2016
Stuttgart,
01/24/2017



Sanierung und Erweiterung der Tageseinrichtung für Kinder
Borkumstraße 51 in Stuttgart-Zuffenhausen

- Baubeschluss -



Beschlußvorlage
Vorlage an
    zur
SitzungsartSitzungstermin
Ausschuss für Wirtschaft und Wohnen
Ausschuss für Umwelt und Technik
Verwaltungsausschuss
Gemeinderat		Beratung
Beratung
Beratung
Beschlussfassung		öffentlich
öffentlich
öffentlich
öffentlich		03.02.2017
07.02.2017
15.02.2017
16.02.2017



Beschlußantrag:

1. Dem Abbruch, der Sicherung der Bestandsfassade und dem Neubau der städtischen Tageseinrichtung für Kinder mit 5 Gruppen in der Borkumstraße 51 in Stuttgart-Zuffenhausen nach den Plänen der 2. Der Gesamtaufwand in Höhe von 4.600.000,- € wird wie folgt abgewickelt: 3. Folgelasten 4. Stellenplan

Kurzfassung der Begründung:
Ausführliche Begründung siehe Anlage 1

Der Vorprojektbeschluss (GRDrs 122/2015) für die zur Entscheidung stehenden Maßnahmen wurde am

08.05.2015 durch den Ausschuss für Wirtschaft und Wohnen
12.05.2015 durch den Ausschuss für Umwelt und Technik
20.05.2015 durch den Verwaltungsausschuss

gefasst. Auf einen Projektbeschluss wurde gem. Ziffer 1.5 der Richtlinien für das Projektmanagement im Hochbau (Routineprojekte) verzichtet.

Der Bezirksbeirat Zuffenhausen wurde am 21.04.2015 über die Maßnahme informiert.

Termine

Unter der Voraussetzung eines Baubeschlusses im Februar 2017 können die Bauarbeiten im April 2017 beginnen. Die Übergabe des fertigen Gebäudes ist nach 22-monatiger Bauzeit im März 2019 geplant.




Finanzielle Auswirkungen


Einmalige KostenLaufende Folgekosten
jährlich
Gesamtkosten der
Maßnahme
4.600.000 €
Laufende Aufwendungen
598.014 €
Objektbezogene Einnahmen
0 €
Laufende Erträge
41.730 €
Von der Stadt zu tragen
4.600.000 €
Folgelasten
556.284 €
Mittel im Haushaltsjahr/ Finanzplanung
Veranschlagt
4.600.000 €
Noch zu veranschlagen
0 €





Beteiligte Stellen

Die Referate JB, StU, WFB und AKR haben die Vorlage mitgezeichnet.

Vorliegende Anträge/Anfragen

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Erledigte Anträge/Anfragen

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Dirk Thürnau Bürgermeister









Anlagen

1: Ausführliche Begründung
2: Deckblatt Kostenermittlung
3: Flächen- und Rauminhaltsberechnungen
4: Planverkleinerungen
5: Baubeschreibung
6: Energetisches Datenblatt

Ausführliche Begründung:

Die städtische Tageseinrichtung für Kinder in der Borkumstr. 51 in Stuttgart-Zuffenhausen / Neuwirtshaus bietet momentan Platz für 4 Gruppen mit insgesamt 57 Kindern. Der Zustand des städtischen Gebäudes ist stark sanierungsbedürftig. Es wären aktuell erhebliche Investitionen in die Sanierung der Gebäudehülle, - insbesondere zur statischen Ertüchtigung - zu tätigen. Die der städtischen Tageseinrichtung für Kinder zur Verfügung stehende Fläche ist zudem für den ermittelten Bedarf an Betreungsplätzen zu klein.

Bereits 2011 wurden durch das Büro Kästle & Ocker Architekten BDA Voruntersuchungen zur Erweiterung des Platzangebotes für Krippenplätze durchgeführt. Bei Abriss des Gebäudes lässt das geltende Baurecht nur einen ungleich kleineren Baukörper in eingeschossiger Bauweise zu, weshalb nur die Sanierung des Bestandsgebäudes und Erweiterung der Tageseinrichtung für Kinder unter Einschluss aktuell anderweitig genutzter Räume im Gebäude (Wohnungen, Arztpraxis, Lagerflächen im UG) in Frage kommt.

Deshalb wird das städtische Gebäude entkernt, die bestehenden Außenwände werden saniert, teilweise abgebrochen und wieder aufgebaut. Eine neue Tragstruktur aus Innendecken und Innenwänden wird eingezogen. Das Gebäude wird als Tageseinrichtung für Kinder mit fünf Gruppen anschließend neu entstehen.

Aufgrund des hohen Bedarfs an Betreuungsplätzen ist die Sanierung und Erweiterung der Einrichtung dringend erforderlich. Geplant sind Betreuungsplätze für ca. 80 Kinder in 5 Gruppen, davon 2 Gruppen für 0- bis 3-Jährige mit insgesamt ca. 20 Plätzen (bisher: 1 Gruppe mit 10 Plätzen) und 3 Gruppen 3- bis 6-Jährige mit insgesamt ca. 60 Plätzen (bisher: je 1 Gruppe mit ca. 22 Plätzen und 10 Plätzen sowie 1 Gruppe 0- bis 6-Jährige mit max. 15 Plätzen). Insgesamt entstehen 23 neue Kita-Plätze. Die Einrichtung soll entsprechend den Raumprogrammstandards des Jugendamtes realisiert werden.

Der bestehende, für 3- bis 6-Jährige ausgelegte Spielbereich in den Außenanlagen bleibt erhalten, Anschlüsse an das Bauwerk werden neu hergestellt. Die für 0- bis 3-Jährige vorgesehene Spielfläche, Standort des Container-Ausweichquartiers, wird nach dessen Rückbau neu angelegt.

Interimsunterbringung

Während der Bauzeit muss der Betrieb der städtischen Bestandseinrichtung interimsweise ausgelagert werden. Für die Unterbringung von zwei Gruppen dient ein im Außenbereich der Kita aufgestelltes Container-Ausweichquartier, für das Ende November 2016 eine bis zum 31. Dezember 2019 befristete Baugenehmigung ausgestellt wurde. Eine Gruppe 3- bis 6-jähriger Kinder wird in den Gemeinderäumen der evangelischen Michaelskirche in der Föhrstraße 2 B in Neuwirtshaus untergebracht werden.

Für Baumaßnahmen zur Erfüllung der Auflagen aus der Baugenehmigung und die Anmietung von Räumlichkeiten stehen Mittel in Höhe von 330.000 € im Teilhaushalt des Amts für Liegenschaften und Wohnen zur Verfügung. Die Planungen für die Ausweichquartiere sind somit abgeschlossen. Bauliche Auflagen aus der Baugenehmigung werden noch umgesetzt.



Raumprogramm

Die Genehmigungs- und Ausführungsplanung entspricht dem mit dem Vorprojektbeschluss (GRDrs 122/2015) beschlossenen Raumprogramm.

Baurecht

Die Kubatur des Bestandsgebäudes zu erhalten, ist für die Neuerrichtung einer 5-gruppigen Einrichtung von zentraler Bedeutung, denn mit dem dort gültigen Bebauungsplan wäre nach einem Gebäudeabriss kein Neubau in der Größe des Bestandsgebäudes mehr möglich. Mit der Planung der neuen Kita innerhalb der bestehenden Gebäudehülle ist sichergestellt, dass ihre Errichtung in der dort maximal möglichen Größe erfolgen kann.

Die Baugenehmigung wurde am 14.10.2016 erteilt.

Baumbilanz

Für die geplante Baumaßnahme musste im Vorfeld der Maßnahme ein Großstrauch mit einem Stammumfang von weniger als 65 cm entfernt werden. Außerdem war die Entfernung von 2 kleineren Sträuchern mit einem Stammumfang unter 50 cm erforderlich.
Als Ersatzpflanzung ist eine Baumpflanzung an der Ostseite im Zuge der Herstellung der Außenanlagen des Grundstücks vorgesehen.

Baubeschreibung

Siehe Anlage 5 zu GRDrs 900/2016

Barrierefreies Bauen

Die Belange behinderter Personen werden nach DIN 18040-1 erfüllt.

Energiekonzept

Gegen die Bestands-Außenwände werden gebäudeinnenseitig Tragschalen gestellt und der Zwischenraum mit einer Kerndämmung von ca. 100 mm (Bauteil-U-Wert ges. 0,27 W/m²K) versehen. Die Fenster werden mit Ausnahmen der Türen mit einer 3-Scheiben-Verglasung versehen und die geneigten Dachflächen sind mit einer gedämmten Sparrendachkonstruktion (Bauteil-U-Wert ges. 0,16 W/m²K) geplant.

Es ist geplant, das Gebäude mit einem Gas-Brennwertkessel (ca. 32 kW) sowie einer Luft-Wasser-Wärmepumpe (ca. 16,6 kW bivalent) für eine Pumpen-Warmwasserheizung auszustatten. Die Wärmeverteilung und Wärmeübergabe erfolgt durch eine Fußbodenheizung mit Einzelraumregelsystem.
Die Vor- und Rücklauftemperaturen des Heizwassers betragen TV / TR = 43°C / 33°C. Für die Warmwasserbereitung sind dezentrale Elektrodurchlauferhitzer mit 27,0 kW (4x) und 5,7 kW (2x) vorgesehen.



Gruppenräume, alle innenliegende Räume sowie die Wickelbereiche erhalten eine Zu- und Abluftanlage mit Wärmerückgewinnung (Rückwärmzahl > 0,75) als Grundlüftung und zur Nachtlüftung mit einem Luftwechsel von 2.000 m³/h.
Die Küche erhält eine Zu- und Abluftanlage mit Wärmerückgewinnung mit einem Luftwechsel von 400 m³/h zur Be- und Entlüftung. Bei allen übrigen Räumen erfolgt der Luftaustausch über die Fensterlüftung.
Zur Beleuchtung der Räume sind überwiegend LED-Leuchten geplant.

Das Gesamtprojekt (Bestandsgebäude und Neubau) unterschreitet die Anforderungen der EnEV 2014 in Bezug auf den Primärenergiebedarf um 37 % und entspricht damit den städtischen Vorgaben (GRDrs 165/2010).

Das energetische Datenblatt für den Neubau liegt dem Baubeschluss bei (Anlage 6).

Das Energiekonzept wurde mit dem Amt für Umweltschutz abgestimmt.

Kosten

Der Kostenanschlag nach DIN 276 vom 12.12.2016
ergab Gesamtkosten von 4.600.000,- €

Diese Gesamtkosten verteilen sich auf die einzelnen Kostentitel wie folgt:

Gesamtbaukosten Sanierung Altbau und Erweiterungsbau 4.490.000,- €
Summe Ausstattung 110.000,- €

Gesamtkosten 4.600.000,- €

Die im Kostenanschlag vom 12.12.2016 ermittelten Gesamtbaukosten von 4.600.000,- € beinhalten die Submissionsergebnisse von etwa 62 % der dort für die Kostengruppen 300 und 400 (DIN 276) vorgesehenen Summen.

Gegenüber den ursprünglich im Jahr 2015 berechneten Kosten ergibt sich ein Mehrbedarf von 488.000,- €. In dem Zusammenhang wird auf die Besonderheiten dieser Bauaufgabe - siehe auch nachfolgender Abschnitt „Investitionskosten, Wirtschaftlichkeit“ - hingewiesen.

Ergänzend muss an dieser Stelle noch ein Kostenrisiko bei Teilabbruch und Entkernung der Bausubstanz aus den 30er-Jahren erwähnt werden. Im Vorfeld der Planungen wurde eine Schadstoffanalyse vorgenommen. Entsprechend deren Befund wurde ein entsprechender Kostenansatz für die Beseitigung von Problemstoffen berücksichtigt, nicht jedoch für eventuell im Nachhinein zusätzlich festgestellte Belastungen.

Investitionskosten, Wirtschaftlichkeit

Im Rahmen der Baumaßnahme werden gebaut:

Brutto-Rauminhalt (BRI) 4.361 m³
Netto-Grundfläche (NGF) 1.075 m²




Kostenkennwerte (ohne Prognose):

1 m³ BRI bezogen auf die Bauwerkskosten 743,- €
1 m² NGF bezogen auf die Bauwerkskosten 3.015,- €

Diese Kostenkennwerte liegen über denen der aktuell realisierten Einrichtungen.
Sie sind der besonderen Bauaufgabe an dieser Stelle geschuldet. Das bestehende Gebäude muss unter Erhalt der äußeren Umfassungswände abgebrochen und anschließend in aktuellem Standard wieder aufgebaut werden.
Für derartige Maßnahmen gibt es wenige Vergleichsmöglichkeiten, so dass die Kalkulation und letztendlich auch das Submissionsergebnis, vor allem der Abbruch- und Rohbauarbeiten, nicht eindeutig vorherzusehen waren. Die Submissionsergebnisse der anderen bereits ausgeschriebenen Gewerke liegen dagegen im erwarteten Rahmen.

Es sei an dieser Stelle nochmals darauf hingewiesen, dass die am Standort dringend benötigten Betreuungsplätze aus baurechtlichen Gründen nur auf diesem Weg realisiert werden können.

Fördermittel

Dieser Baumaßnahme stehen keine Fördermittel zur Verfügung.

Termine

Das Bauantragsverfahren konnte im Oktober 2016 mit einer Genehmigung abgeschlossen werden.

Unter der Voraussetzung eines Baubeschlusses im Februar 2017 können die Bauarbeiten im April 2017 beginnen. Aufgrund der notwendigen Bestandssicherung und der damit verbundenen, engen Verzahnung zwischen Teilabbruch- und Neubauarbeiten erfolgt die bauliche Fertigstellung voraussichtlich nach 22-monatiger Bauzeit Ende Februar 2019.

Die Übergabe des fertigen Gebäudes ist für März 2019 geplant.

Zusätzliche Personalkosten

Die derzeit bestehende Tageseinrichtung für Kinder hat eine Personalausstattung von 10,7452 Stellen. Für dieses Erweiterungs-Projekt des städtischen Trägers werden zusätzlich insgesamt 5,7685 Stellen benötigt (davon 1 Stelle in Entgeltgruppe S 10 und 1,7217 Stellen in Entgeltgruppe S 8b und 2,4468 Stellen in Entgeltgruppe S 8a und 0,6 Stellen in Entgeltgruppe S 3). Diese Stellen verursachen Jahreskosten in Höhe von 310.074,34 €, die in der Betriebskostenpauschale für den Kita-Ausbau finanziert sind.

Über die Stellenschaffung wird zum Stellenplan 2018/2019 entschieden.



Folgelasten

Personal- und Betriebskosten, jährlich (Amt 51)
365.575,- €
Betriebskosten, jährlich (Amt 23)
25.939,- €
Abschreibung (2 % der Baukosten)
92.000,- €
Abschreibung (10 % der Ausstattung)
11.000,- €
Verzinsung (4,5 % der halben Baukosten)
103.500,- €
jährliche zusätzliche Folgeausgaben
598.014,- €
jährliche Folgeeinnahmen
./. 41.730,- €
Zusätzliche Folgelasten insgesamt
556.284,- €

Ab Inbetriebnahme der Einrichtung sind die Budgets der Ämter entsprechend anzupassen.

Finanzierung

Der Gesamtaufwand beträgt 4.600.000,- €. Hiervon sind im Finanzhaushalt beim Projekt 7.519365. Kita-Investitionskostenpauschale 2014/2015 AuszGr. 7873 – Sonstige Baumaßnahmen 2.654.000,- € und im Ergebnishaushalt unter Teilhaushalt 510 – Jugendamt, Kostenstelle 51009914 – Ausbaupauschale Kitas 2014, Kontengruppe 42510 – sonstige Aufwendungen für Sach- und Dienstleistungen 696.000,- € sowie gemäß 6. Sachstandsbericht (GRDrs 233/2015) aus noch freien investiven Restmitteln der Kita-Ausbau-Programme 2010 bis 2018 762.000,- € finanziert.

Infolge der Submissionsergebnisse besteht ein weiterer finanzieller Mehrbedarf in Höhe von 488.000,- €. Die zusätzlichen Kosten werden durch Umschichtungen innerhalb der Kita-Projekte, dargestellt im nächsten Sachstandsbericht zum Kita-Ausbau, finanziert. Die Finanzierungsmittel werden für den Vollzug auf das Projekt 7.233316 Kita Zuffenhausen, Borkumstraße 51, umgesetzt.




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