1. Wachsendes Marktsegment
Baugemeinschaften oder Baugruppen stellen mittlerweile in allen größeren deutschen Städten ein wachsendes Marktsegment dar und sind „urbane Normalität“ im Baugeschehen geworden. Vor allem hochpreisige Städte sehen hierin eine wohnungspolitische Chance, die interessierte Bürgerschaft im mittleren Einkommensbereich wieder als „Bauherr“ inmitten der Stadt zu gewinnen. Die Landesregierung in Baden-Württemberg bezeichnet Baugemeinschaften als „modernen Weg zum Wohneigentum” (Wirtschaftsministerium Baden-Württemberg, Stuttgart 2001). Und auch die Bausparkassen und deren Stiftungen im Land bereiten durch zahlreiche Veranstaltungen und Diskussionsbeiträge diesen wohnungspolitischen Weg.
Baugemeinschaften haben zudem einen hohen Multiplikatoreffekt im Wohnungsmarkt, da sie das bürgerschaftliche Bauen auf der Parzelle ansprechen. Bedingt durch die Vielzahl an Einzelaufträgen für die anfallenden Bauleistungen in den Stadtteilen wird auch der handwerkliche Mittelstand gefördert.
So wurden in zahlreichen Großstädten bereits zielgruppenadäquate Ansiedlungsoffensiven gestartet sowie Personalstellen innerhalb der Stadtverwaltungen oder Beratungsagenturen eingerichtet. 2. Wachsender Verwaltungsaufwand Das Gesamtspektrum an Verfahrensanforderungen und von den Bauinteressierten nachgefragter Dienstleistungen kann von der Verwaltung schon jetzt nicht mehr personell bewältigt werden. Das Verfahren zum Killesberg (Baustreifen mit drei Grundstücken sowie 51 Interessentengruppen mit jeweils 6-10 Interessenten) hat bereits deutlich gemacht, wie viel Personalkapazität angesichts der enorm zuwachsenden Nachfrage gebunden wird, insbesondere wenn die Zuständigkeiten für eine koordinierte Baugruppenbetreuung nicht gebündelt sind. Fast täglich wurden verschiedene Verwaltungsdienststellen mit Anfragen zu Standortplanungen, baugruppenorientierte Verfahrensweisen, Grundstücksoptionen und zu den Regularien der Grundstücksvergabe konfrontiert. Noch immer gibt es seitens der nicht berücksichtigten Gruppen Rückfragen nach weiteren Wohnbauvorhaben. Derzeit sind eine Reihe von Verfahren zur Standort- und Stadtteilentwicklung bekannt, fachlich geeignet oder politisch gewünscht, bei denen Baugemeinschaften auf städtischen Grundstücken und auf Baufeldern eine maßgebliche Rolle spielen können (insbesondere Bernsteinstraße/Heumaden, NeckarPark, Olgahospital/S-West, Bürgerhospital/ AWS-Gelände). Allein im Olgahospital sind Bau- und Wohngruppen (mit mind. 80 Wohnungen auf bis zu 24 Einzelparzellen) möglich und bereits nachgefragt. Es wird davon ausgegangen, dass sich mit erfolgreichen Projekten über viele Jahre ein Handlungsfeld entwickelt, das weitere Baugebiete maßgeblich bestimmen wird. Einige der genannten Verfahren vollziehen sich absehbar über eine mittelfristige Laufzeit und benötigen Kontinuität. Daher ist für einen Zeitraum von zunächst fünf Jahren sicher zu stellen, dass ausreichende personelle und sachliche Ressourcen zur Verfügung stehen. Das insbesondere für Vergaben auf werkvertraglicher Basis genannte Budget von 100.000 € brutto dürfte hier lediglich für zwei Jahre reichen. 3. Verbesserte Koordination möglich Das auch für den hart umkämpften Stuttgarter Wohnungsmarkt wichtiger werdende Marktsegment kann derzeit nur unzureichend gesamträumlich und ämterübergreifend koordiniert entwickelt werden. Viele der Anfragen wurden bislang abgewiesen oder standardisiert und damit sehr unzureichend beantwortet. Anforderungen des Gemeinderates im Hinblick auf die Etablierung von Baugemeinschaften, die sich originär auf verschiedene standörtliche Einzelbeschlüsse beziehen und summarisch bzw. synergetisch einen erhöhten Aufwand bei der Verwaltung entfalten, können kaum erfüllt werden. Stellenprofil einer Kontakt- und Koordinationsstelle:
- Begutachtung der Gruppenbildung (Prüfung der Tragfähigkeit der Gruppen- und Nutzungskonzepte) und Zusammenarbeit mit externen Projektentwicklern (Moderatoren) und ggf. Kontaktaufnahme zu Bauträgern,
- Aufbauhilfe zur Netzwerkbildung (auch bei verschiedenen Baugruppen-Plattformen)
- Organisation des Erfahrungsaustauschs (z.B. Informationsveranstaltungen unter Einbeziehung von Sachverständigen)
- Inhaltliche Pflege des Internetangebots bei Amt 61 und der noch einzurichtenden Kontaktbörse (lfd. Abstimmung mit LOB-K)
- Informationen zum Standortangebot in der Stadt (Bauflächen, Baulücken) bzw. zur Konditionierung der Standorte (inkl. Parzellierung, Bauweise/Auflagen, Energieversorgung und Infrastrukturangebot)
- Abstimmung der verschiedenen Konzepte von Baugemeinschaften auf städte-bauliche Qualitätsanforderungen (z.B. innerhalb eines Baufeldes), ggf. mit Organisation von Ortsterminen und Planungsworkshops
- Mitwirkung an ämterübergreifenden Abstimmungen zur
Koordination verschiedener Verfahren zur Ansiedlung von Baugemeinschaften (Interessenbekundungs-, Wettbewerbs-/Planungs- und Vergabeverfahren),
Entwicklung eines Prüfrasters und Bewertung der eingereichten Gebote/Konzepte, Vorprüfung im Rahmen des Bewerbungs- und Auswahlverfahrens
- Evaluationen und Dokumentation von Erfahrungsberichten
Die Landeshauptstadt Stuttgart verfolgt diese Thematik mit Nachdruck, nicht zuletzt im Rahmen der Handlungsstrategie urbanWohnen. Bereits 2004 wurde dem Gemeinderat das Gutachten des Büros LEHEN drei „Neues Urbanes Wohnen in Baugemeinschaften“ vorgestellt (GRDrs 1159/2004) und zwei Informationsveranstaltungen zu Baugemeinschaften in Stuttgart sowie ein diesbezügliches Expertenhearing „Wohnwunsch Stuttgart“ durchgeführt. Eine ausführliche Beschreibung zum Stand der Thematik ist im aktuellen Ratgeber „Bauen in Stuttgart“, 5. Auflage 2010 enthalten.
Anmerkung: Die Geschäftsführung einer Arbeitsgruppe und ein wesentlicher Leistungsteil zu internen Abstimmungserfordernissen des Handlungsfeldes obläge bei diesem Modell weiterhin der Verwaltung bzw. kann nicht vergeben werden. Vorliegende Anträge/Anfragen Haushaltsantrag Nr. 515/2011 Rd.Nr. 8, SPD-Gemeinderatsfraktion Matthias Hahn Bürgermeister <Anlagen>