Landeshauptstadt Stuttgart
Referat Städtebau
Gz:
St 61-12 epp-jk
GRDrs
841/2001
Stuttgart,
08/28/2001
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Köstlin-/Germersheimer Straße
im Stadtbezirk Weilimdorf (Weil 217)
- Satzungsbeschluss gemäß § 10 BauGB und § 74 LBO ohne Anregungen
Beschlußvorlage
Vorlage an
zur
Sitzungsart
Sitzungstermin
Ausschuß für Umwelt und Technik
Gemeinderat
Vorberatung
Beschlußfassung
nichtöffentlich
öffentlich
25.09.2001
11.10.2001
Beschlußantrag:
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Köstlin-/Germersheimer Straße wird in der Fassung des Bebauungsplanentwurfs des Stadtplanungsamts vom 1. Dezember 2000 beschlossen. Es gilt die Begründung vom 1. Dezember 2000.
Kurzfassung der Begründung:
Ausführliche Begründung siehe Anlage 1
Das Baugrundstück ist heute mit Gebäuden überbaut, die einerseits den städtebaulichen Ansprüchen dieser zentralen Lage nicht entsprechen und andererseits eine sehr schlechte Bausubstanz aufweisen. Ein Vorhabenträger beabsichtigt, die vorhandenen Gebäude vollständig zu beseitigen und durch ein der dortigen städtebaulichen Situation angemessenes Geschäfts- und Wohngebäude zu ersetzen.
Im öffentlich-rechtlichen Durchführungsvertrag gemäß § 12 (1) BauGB vom 5. März 2001 (s. Anlage) wurde unter anderem die Realisierung des Bauvorhabens innerhalb einer festgelegten Frist sowie die Übernahme der Planungskosten durch den Vorhabenträger festgelegt.
Auf Grund § 33 Abs. 2 BauGB wurden während der Planaufstellung Pläne zum Bauvorhaben ausgelegt. Von den betroffenen Bürgern und berührten Trägern öffentlicher Belange wurden keine Stellungnahmen gegen das Vorhaben vorgebracht. Somit konnte das Bauvorhaben am 22. Mai 2001 genehmigt werden. Dieser Satzungsbeschluss stellt den Abschluss des Verfahrens dar.
Finanzielle Auswirkungen
Keine finanziellen Auswirkungen für die Stadt
Beteiligte Stellen
Referat T, Referat USO
Vorliegende Anträge/Anfragen
keine
Erledigte Anträge/Anfragen
keine
Matthias Hahn
Bürgermeister
Anlagen
1. Ausführliche Begründung
2. Begründung vom 1. Dezember 2000
(Deckblatt siehe Dateianhang)
3. öffentlich-rechtlicher Durchführungsvertrag vom 5. März 2001
4. Lageplan im Maßstab 1 : 500
(siehe Dateianhang)
5. Ansicht Köstlinstraße
(siehe Dateianhang)
Anlage 1
Ausführliche Begründung:
Der Ausschuss für Umwelt und Technik des Gemeinderats hat am 26. September 2000, Nr. 463, die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Köstlin-/Germersheimer Straße beschlossen.
Geplant ist der Neubau eines Geschäftsgebäudes mit Wohnungen im Bereich Köstlin-/Germersheimer Straße.
Bei der frühzeitigen Bürgerbeteiligung und am Erörterungstermin im Bezirksrathaus Weilimdorf wurden keine Anregungen vorgebracht.
Parallel zur frühzeitigen Bürgerbeteiligung wurde das Bauvorhaben gemäß § 33 (2) BauGB den betroffenen Bürgerinnen und Bürgern und den Trägern öffentlicher Belange zur Stellungnahme vorgelegt. Es wurden dazu keine Stellungnahmen vorgebracht.
Bei der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum Bebauungsplanentwurf wurden Stellungnahmen und Hinweise vorgebracht, die weitgehend berücksichtigt werden konnten. Der Landesnaturschutzverband fragt an, ob bei der Ermittlung der Zahl der notwendigen Stellplätze das Parkhaus am Löwenmarkt berücksichtigt wurde. Laut Überprüfung des Baurechtsamts sind die notwendigen Stellplätze auf dem Baugrundstück nachgewiesen.
Das Stadtmessungsamt ermittelte für das Baugrundstück einen Planungsvorteil von ca. 580.000 DM. Hierin fanden der zu erbringende naturschutzrechtliche Ausgleich und eventuell vorhandene Altlasten keine Berücksichtigung.
Auf die Begründung zum Bebauungsplan gemäß § 9 (8) BauGB vom 1. Dezember 2000 (Anlage 2) wird verwiesen.
Anlage 2
Grund für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans
Das Plangebiet umfasst die Flurstücke 5593/7, /8, 5595/3, 5616/3 - /5 entlang der Köstlinstraße und der Germersheimer Straße im direkten Zentrumsbereich von Weil-imdorf/Löwenmarkt.
Das ca. 1 200 m² große Baugrundstück ist heute mit Gebäuden überbaut, die einerseits eine zum Teil sehr schlechte Bausubstanz aufweisen und andererseits den städtebaulichen Ansprüchen dieser zentralen Lage nicht entsprechen. Es ist daher beabsichtigt, die vorhandene Bausubstanz vollständig zu beseitigen und durch ein der dortigen städtebaulichen Situation angemessenes Büro-, Geschäfts- und Wohngebäude zu ersetzen. Das geplante Vorhaben kann ohne Änderung des derzeit rechtsgültigen Planungsrechts nicht realisiert werden. Der Vorhabenträger, die Wohnbaugesellschaft Schwäbisch Hall, hat deshalb bei der Stadtverwaltung beantragt, einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan nach § 12 BauGB aufzustellen, um die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Realisierung des Projektes zu schaffen.
Geltendes Recht und andere Planungen
Für das Gebiet gilt die Baustaffel 4 der Ortsbausatzung.
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich der Textbebauungspläne “Vergnügungseinrichtungen und andere” (1989/2) und “Satzung über die beschränkte Verwendung luftverunreinigender Stoffe (1997/5)”, deren Regelungsgehalt unberührt bleibt.
Der Flächennutzungsplan stellt gemischte Baufläche in zentraler Lage dar. Die mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan beabsichtigte Nutzung ist aus dem Flächennutzungsplan entwickelt.
Art und Maß der baulichen Nutzung/planerische Gestaltung
Entlang der Pforzheimer Straße in unmittelbarer Nähe zum Baugrundstück, sind bereits Gebäude vorhanden, die den Maßstab der künftigen Bebauung prägen. Zur Sicherung der städtebaulichen Einfügung werden Höhen baulicher Anlagen begrenzt und die Gebäuderichtung vorgegeben. Der Baukörper selbst ergänzt die vorhandene Blockrandbebauung Pforzheimer Straße/Köstlinstraße/Germersheimer Straße.
Das Maß der baulichen Nutzung hält die Obergrenzen der BauNVO für ein MK-Gebiet (GRZ 1,0/GFZ 3,0) ein.
Der Vorhabenträger beabsichtigt, insgesamt 21 Wohnungen mit ca. 1 900 m² Wohnfläche sowie gewerbliche Räume im Erdgeschoss (2 Ladengeschäfte) mit ca. 260 m² zu erstellen. Im festgesetzten Kerngebiet (MK) sind Vergnügungsstätten und Tankstellen gemäß § 7 (2) 2. und 5. BauNVO nicht zulässig. Der heute hohe Anteil an Wohnfläche kann z. B. zu Gunsten von Büros und Arztpraxen verändert werden (§ 7 (1), (2) BauNVO).
Grüngestaltung
Das Plangebiet ist heute mit Parkierungsflächen und Gebäuden stark versiegelt und weist nur äußerst geringen Grünbestand (Bäume, Büsche ...) auf. Da städtebaulich eine Blockrandbebauung angestrebt wird, können großwachsende Baumstandorte lediglich auf der Verkehrsfläche der Köstlinstraße angeordnet werden. Der Vorhabenträger soll vertraglich verpflichtet werden, im Einvernehmen mit dem Tiefbauamt und dem Garten- und Friedhofsamt der Landeshauptstadt Stuttgart die Planung, Gestaltung und Ausführung der Baumpflanzungen abzustimmen. Die Kosten der Bepflanzungsmaßnahme an der Köstlinstraße gehen zu Lasten des Eigentümers. Am Bauvorhaben sind weitere Pflanzungen (Dachbegrünungen) vorgesehen und vertraglich festgelegt.
Erschließung
Verkehr
Das Grundstück liegt in unmittelbarer Nähe der Stadtbahnhaltestelle Löwenmarkt (Stadtbahnlinien U6 und U13) und an den Bushaltestellen der Linien 90/95. Es ist somit ideal an den ÖPNV angebunden. Die Erschließung erfolgt über die Köstlinstraße. An der Köstlinstraße werden 4 öffentliche Parkstände mit 2 Baumstandorten und ein 3,5 m breiter Gehweg angeordnet. Die erforderlichen privaten Stellplätze werden in der EG-Zone (hangseitig) untergebracht. Unberührt bleibt die Überfahrt der Post AG.
Sozialverträglichkeit/Infrastruktur
Die geplante Zunahme an Wohnfläche im Geltungsbereich löst voraussichtlich einen zusätzlichen Bedarf an Betreuungsplätzen für Kinder aus. Das Jugendamt wird diese Aufsiedlung bei der Entwicklung des Bedarfs für Betreuungsplätze berücksichtigen und im Rahmen der Weiterentwicklung nach flexiblen Lösungen suchen und weitere Plätze schaffen. Kindergarten und Schulen sind in zumutbarer Entfernung vorhanden. Ein Spielplatz für Kinder der Bewohner der neuen Wohnanlage wird auf dem Baugrundstück eingerichtet. Andere infrastrukturelle Einrichtungen stehen durch die zentrumsnahe Lage des Baugrundstücks zur Verfügung (Bezirksrathaus, Läden,
Bücherei, ...).
Ver- und Entsorgung
Die Versorgung des Gebietes mit umweltfreundlichen Energien sowie mit Wasser ist gesichert; Leitungen und Kanäle sind vorhanden.
Die Entwässerung des Gebietes erfolgt zum Klärwerk Ditzingen. Die geforderte Reinigungsleistung ist dort gesichert.
Umweltschutz
Verkehrslärm
Nach Auskunft des Amts für Umweltschutz (Verkehrslärmkartierung 1998) sind im Plangebiet verkehrsbedingte Schallimmissionen von tags 60 – 65 dB(A) und nachts 50 – 58 dB(A) vorhanden.
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan ordnet die Baufläche einem MK-Gebiet zu. Nach der DIN 18005 liegen die Orientierungswerte für Lärm tags bei 65 dB(A) und nachts bei 55 dB(A). Der Nachtwert wird geringfügig überschritten, liegt jedoch nach der Verkehrslärmschutzverordnung 16. BImSchV (nachts 59 dB(A) ) darunter. Dies hat zur Folge, dass das Plangebiet gekennzeichnet werden muss. Bauliche Maßnahmen zum Schutz gegen Verkehrslärm sind zu treffen (z. B. Grundrissorientierung, Schallschutzfenster). Eine entsprechende Regelung ist im Vertrag aufgenommen.
Klima
Die Darstellung im Klimaatlas lässt für bauliche Erweiterungen, Arrondierungen und Schließung von Baulücken in diesem Planbereich gewisse Spielräume offen.
Flächenbilanz
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes beinhaltet eine Fläche von ca. 1 200 m². Flächenabzüge (für z. B. Infrastruktur) sind nicht vorgesehen.
Kosten und Finanzierung
Der Landeshauptstadt Stuttgart entstehen durch Planung und Realisierung des Vorhabens keine Kosten. Der Vorhabenträger übernimmt die Verfahrenskosten.
Vertragliche Regelungen
In einem Durchführungsvertrag sind im Wesentlichen Regelungen über
·
die Kostentragung des Verfahrens
·
die Durchführung der Baumaßnahmen innerhalb bestimmter Fristen
·
Begrünung
·
Ausgleichsmaßnahmen
zu treffen.
Anlage 3
Öffentlich-rechtlicher Durchführungsvertrag
zum Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP)
Köstlin-/Germersheimer Straße
im Stadtbezirk Weilimdorf (Weil 217)
Schwäbisch Hall Immobilien
74501 Schwäbisch Hall
(im Folgenden Eigentümer)
und
der Landeshauptstadt Stuttgart
- Stadtplanungsamt -
(im Folgenden: Stadt)
Vorbemerkung:
Der Eigentümer plant auf seinem Baugrundstück an der Köstlinstraße Flurstücke 5593/8, 5595/3, 5616/3, 5616/4, 5616/5 und Germersheimer Straße 5593/7 in Stuttgart-Weilimdorf den Neubau eines Geschäftsgebäudes mit Wohnungen.
Das Bauvorhaben kann ohne Änderung des derzeit gültigen Planungsrechts nicht realisiert werden. Der Eigentümer hat deshalb auf der Grundlage seiner Projektpläne den Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens gestellt.
Auf die als Anlage beigefügte Begründung der Planung vom 1. Dezember 2000 wird ergänzend verwiesen.
Der Eigentümer und die Stadt haben mit Datum vom 15. März 2000 einen Vorvertrag geschlossen. Auf der Grundlage dieses Vorvertrags und des § 11 BauGB trifft der Eigentümer und die Stadt folgende
Vereinbarung:
1. Planungskosten
Der Eigentümer übernimmt als Vorhabenträger die Planungskosten der Stadt, die sich aus den Kosten für die Abstimmung des Entwurfs und den Verfahrenskosten, jeweils unter Einschluss der nicht nach HOAI abschätzbaren sogenannten Gemeinkosten zusammensetzen. Der Betrag wird mit 30.000 DM festgesetzt und ist an die Stadtkasse der Landeshauptstadt Stuttgart, Konto Nr. 2 002 408, Landesbank Baden-Württemberg (BLZ 600 501 01), unter Angabe des Buchungszeichens 5.2588.000 001.8 innerhalb eines Monats zu überweisen, sobald entweder der Bebauungsplan in Kraft getreten ist oder eine Baugenehmigung nach § 33 BauGB erteilt worden ist.
Er ist ab Fälligkeit mit 3 % über dem Basiszinssatz, mindestens 7,5 % zu verzinsen.
Die Verpflichtung aus Nr. 1 entfällt, wenn das Bebauungsplanverfahren aus Gründen, die der Eigentümer nicht zu vertreten hat, nicht rechtsverbindlich abgeschlossen werden kann.
2. Durchführungsverpflichtung
Der Eigentümer verpflichtet sich, das Vorhaben entsprechend dem Vorhaben- und Erschließungsplan insgesamt unter Einschluss des Abbruchs spätestens drei Jahre nach Wirksamkeit dieses Vertrags (Nr. 16) fertig zu stellen.
Bei Vorliegen wichtiger Gründe kann die vorgenannte Frist mit vorheriger schriftlicher Zustimmung der Stadt verlängert werden.
3. Öffentliche Verkehrsflächen
Der Eigentümer verpflichtet sich, im Einvernehmen mit dem Tiefbauamt und dem Garten- und Friedhofsamt der Stadt die Planung, Gestaltung und Ausführung der Straßenflächen abzustimmen. Die Bepflanzungsmaßnahme, Pflanzung von zwei Bäumen vor dem Gebäudeteil Köstlinstraße mit der dazugehörigen Pflanzfläche, geht zu Lasten des Eigentümers.
4. Kanalbeiträge
Der Eigentümer verpflichtet sich, die satzungsgemäßen Kanalbeiträge auf jederzeitiges Verlangen der Stadt - Stadtmessungsamt - abzulösen.
5. Energieversorgung durch die Neckarwerke Stuttgart AG
Der Eigentümer verpflichtet sich, mit den Neckarwerken Stuttgart AG Vereinbarungen zur Sicherung der Leitungen und Kabel zur Energieversorgung im Geltungsbereich zu treffen.
6. Deutsche Telekom AG
Der Eigentümer verpflichtet sich, mit der Deutschen Telekom AG Vereinbarungen zur Sicherung der Telekommunikationsanlagen im Geltungsbereich zu treffen.
7. Abfallbeseitigung
§ 7 der “Satzung der Landeshauptstadt Stuttgart über die Abfallvermeidung und Abfallentsorgung (AfS)” vom 12. Juli 1990 ist einzuhalten.
8. Begrünungsmaßnahme
Der Eigentümer verpflichtet sich, eine extensive Dachbegrünung des zu erstellenden Gebäudes vorzunehmen. Dabei sind die Dachflächen als begrünte Flächen auszubilden und auf mindestens 12 cm Substratauflage mit Gräsern, Wildkräutern und bodendeckenden Gewächsen zu bepflanzen und so zu erhalten.
9. Wärmeschutzkonzeption
Der Eigentümer verpflichtet sich, den baulichen Wärmeschutz um 30 % gegenüber der gültigen Wärmeschutzverordnung i. d. F. vom 16. August 1994 zu verbessern. Der Eigentümer legt bei Fertigstellung des Vorhabens eine Bestätigung eines Sachverständigen vor, in der bestätigt wird, dass die realisierten Gebäude der oben genannten Anforderung entsprechen (Angabe in kWh/m²a Heizwärmebedarf). Weicht die Bauausführung von den oben genannten Anforderungen ab und übersteigt dadurch der jährliche Heizwärmebedarf die oben genannten vorgeschriebenen Werte, zahlt der Eigentümer einmalig an die Landeshauptstadt Stuttgart - Amt für Umweltschutz - einen Ausgleichsbetrag. Dieser beträgt 10 DM für jede kWh pro Jahr und je Quadratmeter beheizte Fläche, um welche die oben genannten festgesetzten Werte überschritten werden.
10. Gebäudeheizung
Für die
Gebäudeheizung ist soweit technisch möglich, eine Brennwertnutzung anzuwenden.
11. Schallschutz
Es sind die Anforderungen der DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau) an das Schalldämm-Maß der Außenbauteile zu erfüllen.
12. Mobilfunkanlagen
Die Errichtung einer Mobilfunkantenne ist nur mit Zustimmung des Stadtplanungsamts zulässig. Die Zustimmung wird erteilt, wenn die Anlage in das Gebäude integriert ist und eine gestalterische Beeinträchtigung der Dachaufsichten vermieden wird. Die gesundheitlichen Aspekte (Auswirkungen auf empfindliche Nutzungen) sowie öffentlich-rechtliche Genehmigungserfordernisse bleiben unberührt.
13. Satzungsbeschluss und Abwägung
Die Stadt ist bereit, eine Beschlussfassung durch den Gemeinderat gemäß § 10 BauGB herbeizuführen. Der Gemeinderat bleibt jedoch in der Abwägung der Belange und seiner Entscheidung zum Satzungsbeschluss ungebunden. Eine Risikoübernahme durch die Stadt erfolgt nicht.
14. Vertragsänderungen
Vertragsänderungen oder -ergänzungen bedürfen zu ihrer Rechtswirksamkeit der Schriftform. Nebenabreden bestehen neben den ausdrücklich genannten ergänzenden Vereinbarungen nicht.
15. Salvatorische Klausel
Die eventuelle Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen berührt die Wirksamkeit der übrigen Regelungen des Vertrags nicht. Der Vertrag ist so auszulegen bzw. zu ergänzen, daß der Vertragszweck in zulässiger Weise erreicht werden kann.
16. Wirksamwerden des Vertrags
Der Vertrag wird erst wirksam, wenn der vorhabenbezogene Bebauungsplan in Kraft tritt oder eine Baugenehmigung gemäß § 33 BauGB erteilt wird. Nr. 9 wird abweichend hiervon mit Abschluss des Vertrags wirksam.
17. Vertragsausfertigung
Der Vertrag ist zweifach ausgefertigt. Der Eigentümer und die Stadt erhalten je eine Ausfertigung.
Stuttgart,
Schwäbisch Hall Immobilien
Prof. Dr. v. Heyl
Landeshauptstadt Stuttgart
- Stadtplanungsamt -