Landeshauptstadt Stuttgart
Referat Allgemeine Verwaltung
Gz:
A 7512-04
GRDrs
176/2001
Ergänzung
Stuttgart,
06/21/2001
Bürgerhaus in Stuttgart-Feuerbach
Beschlußvorlage
Vorlage an
zur
Sitzungsart
Sitzungstermin
Verwaltungsausschuß
Gemeinderat
Verwaltungsausschuß
Gemeinderat
Beratung
Beschlußfassung
Beratung
Beschlußfassung
nichtöffentlich
öffentlich
nichtöffentlich
öffentlich
27.06.2001
28.06.2001
11.07.2001
12.07.2001
Beschlußantrag:
1. Der Anmietung des 1. Obergeschosses (rd. 731 m²) im Gebäude Stuttgarter Straße 15 in Stuttgart-Feuerbach zur Schaffung eines Bürgerhauses und einem jährlichen Mietzins in Höhe von 131.400,00 DM (67.183,53 Euro) wird zugestimmt.
2. Die Verwaltung wird beauftragt, mit dem neuen Eigentümer (Herrn Andreas Winter, Freie Musikschule Stuttgart) einen entsprechenden, langfristigen Mietvertrag abzuschließen.
3. Der Gewährung einer Mietvorauszahlung an den Vermieter zum Zwecke der Reduzierung der Mietkosten auf die Dauer von 20 Jahren in Höhe von einmalig 822.600,00 DM (420.588,70 Euro) wird zugestimmt.
4. Den Kosten für die Einrichtung der Räume in Höhe von rd. 240.000,00 DM (122.710,00 Euro) wird zugestimmt.
5. Die Kosten nach Ziffern 3 und 4 werden im Vermögenshaushalt 2002 wie folgt gedeckt:
Bei der neu zu eröffnenden AHSt. 2.7690.9870.000.0054, Bürgerhaus Feuerbach, Mietkostenzuschuß, 822.600,00 DM (420.588,70 Euro)
und bei der neu zu eröffnenden AHSt. 2.7690.9351.000.0054, Bürgerhaus Feuerbach, Einrichtung, 240.000,00 DM (122.710,00 Euro).
Zur Finanzierung werden 1.060.600,00 DM (542.276,16 Euro) aus der Pauschale für Bürgerhäuser (West / Vaihingen / Feuerbach) bei AHSt. 2.7690.9499.000.0099 umgeschichtet.
Kurzfassung der Begründung:
Ausführliche Begründung siehe Anlage 1
Der GRDrs 176/2001 wurde am 15. Mai 2001 im Ausschuß für Umwelt und Technik nach nichtöffentlicher Beratung einmütig zugestimmt (Niederschrift Nr. 287/2001).
Nach kurzer Beratung im Verwaltungsausschuß am 16. Mai 2001 wurde die Vorlage vertagt. Gleichzeitig wurde die Verwaltung beauftragt, eine Wirtschaftlichkeitsberechnung auf der Basis einer 20jährigen Anmietung und alternativ eines Teileigentumerwerbs vorzulegen.
Diesem Auftrag kommt die Verwaltung mit dieser Ergänzungsvorlage zu GRDrs. 176/2001 nach.
Beteiligte Stellen
Die Referate F, St und T haben die Ergänzungsvorlage mitgezeichnet.
Klaus-Peter Murawski
Anlagen
Anlage 1 zur GRDrs 176/2001 - Ergänzung
Ausführliche Begründung:
1. Wirtschaftlichkeitsberechnung
1.1 Teileigentumserwerb
Wertgutachten vom 06. Juni 2001:
Für die Erstellung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung ist der Verkehrswert der bisher von der Freien Musikschule Stuttgart genutzten und zukünftig für ein Bürgerhaus vorgesehenen Räume zu ermitteln. Hierbei wurde von einer Mietfläche von 731,74 m² - einschließlich anteilig Treppenhäuser und Eingangsbereich - ausgegangen. Dabei wurden Stützen und Innenwände nicht berücksichtigt.
Für ein künftiges Teileigentum im 1. OG ist das Stadtmessungsamt entsprechend der Entwurfsplanung vom 09. November 2000 von einer 645 m² großen Nutzfläche, und nicht von der tatsächlichen Bruttomietfläche (vgl. Anlage 2 zu GRDrs 176/2001), ausgegangen. Dies führt zu einem Miteigentumsanteil am Gesamtgebäude von rund 1/5.
Der Verkehrswert wurde daher vom Stadtmessungsamt wie folgt ermittelt:
Rohertrag (Büroräume der Musikschule)
645 m² Nutzfläche zu 14,00 D
M/m²
9.030,00 DM
Jahresrohertrag (x 12)
108.360,00 DM
Bewirtschaftungskosten (25 %)
27.090,00 DM
81.270,00 DM
Bodenwertverzinsung
1.374 m² x 1.050,00 DM/m² x 1/5 x 5 %
14.430,00 DM
66.840,00 DM
Vervielfältiger bei 20 J RND, 5 % = 12,46
832.800,00 DM
Bodenwert 1.374 m² x 1.050,00 DM/m² x 1/5
288.500,00 DM
Verkehrswert
1.121.300,00 DM
zur Abrundung
1.300,00 DM
Verkehrswert des künftigen Teileigentums im 1. OG
1.120.000,00 DM
Dies entspricht bei 645 m² Nutzfläche rd. 1.740,00 DM/m².
Der Wert wurde ohne Berücksichtigung etwaiger auf dem Grundstück vorhandener Altlasten sowie ohne Berücksichtigung anfallender Aufteilungskosten, etwaiger Aufteilungserschwernisse und Wartezeiten ermittelt.
Finanzierungskosten bei Teileigentum (bezogen auf 20 Jahre)
Die Finanzierungskosten für Teileigentum werden wie folgt geschätzt:
Erwerb des Teileigentums zum Verkehrswert zzgl. Nebenkosten
ca. 1.200.000 DM
Geschätzte Umbaukosten einschl. Honorarkosten in Höhe von
ca. 1.000.000 DM
Bauunterhaltung (abgezinster Barwert bezogen auf 20 Jahre)
ca. 300.000 DM
Gesamtkosten bei Teileigentumserwerb in 20 Jahren
(Summe der Barwerte)
ca. 2.500.000 DM
Der derzeitige Eigentümer, Herr Andreas Winter, hat auf Anfrage mit Schreiben vom 21. Mai 2001 mitgeteilt, daß er einer Teilung des Gebäudes bzw. eines Verkaufs des 1. OG derzeit aus verschiedenen Gründen nicht nähertreten möchte. Einerseits sei die Finanzierung des Gebäudes für das ganze Haus mit allen Verträgen abgeschlossen, andererseits seien auch zur Tilgung des Gesamtbetrages Lebensversicherungen mit langen Laufzeiten eingesetzt. Aus Gründen seiner Planungssicherheit und der zentralen Lage des 1. Obergeschosses mit der damit verbundenen Vermietbarkeit und Nutzung der anderen Gebäudeteile bittet er hierfür um Verständnis.
Somit scheidet ein Teileigentumserwerb seitens der Stadt aus.
1.2 Finanzierungskosten bei Anmietung des 1. Obergeschosses (bezogen auf 20 Jahre)
Mietzins gemäß vorgesehenem Mietvertrag über 20 Jahre (plus zweimaliger Verlängerungsoption um jeweils weitere fünf Jahre): 15,00 DM/m²
Abgezinster Barwert der Miete bei 731,74 m² Mietfläche auf 20 Jahre
(731,74 m² x 15,00 DM x 12 x 20) und einer Startmiete
von 15 DM/m², dynamisiert mit jährlich 3%
2.000.000,00 DM
Abgezinster Barwert der Bauunterhaltung über 20 Jahre geschätzt
200.000,00 DM
Einmalige Mietvorauszahlung in Höhe der Umbaukosten
822.600,00 DM
Gesamtkosten der Anmietung auf 20 Jahre
(Summe der Barwerte)
3.022.600,00 DM
Unter Einbeziehung der einmaligen Mietvorauszahlung in Höhe der Umbaukosten entsprechen die Finanzierungskosten umgerechnet einer Startmiete von ca. 21 DM. Dieser Wert ist im Vergleich zur Marktentwicklung und zu anderen Projekten vertretbar.
2. Einmalige Mietvorauszahlung
Die Kaltmiete von anfänglich 15,00 DM/m² wurde von der Stabsabteilung Wirtschafts- und Arbeitsförderung (OB/82) mit der damaligen Eigentümerin, der Dibag Industriebau AG München, auf der Basis einer Grundsanierung telefonisch ausgehandelt. Diesem Mietzins hat der Gemeinderat mit Beschlussfassung vom 24. März 2000 (GRDrs 308/2000) zugestimmt. Nach dem jetzt vorliegenden Mietvertrag mit Herrn Winter, der auf einen Entwurf der Dibag Industriebau AG zurückgeht, ist die Anmietung des 1. Obergeschosses im umgebauten, und damit schlüsselfertigen Zustand, vorgesehen. Somit wäre rechnerisch eine monatliche Miete von 21,00 DM/m² gerechtfertigt. Durch die einmalige Mietvorauszahlung kann die Startmiete von 15,00 DM/m² wie ursprünglich vorgesehen beibehalten werden.
3. Sanierungsmittel
Das Regierungspräsidium Stuttgart hat derzeit noch keine Entscheidung über die Fördervoranfrage in bezug auf die Höhe des prozentualen Fördersatzes getroffen und seinerseits das Wirtschaftsministerium eingeschaltet. Über eine eventuelle Gewährung von Sanierungsmitteln kann daher zum jetzigen Zeitpunkt keine Aussage getroffen werden.
Mit dem Abschluß einer Modernisierungsvereinbarung zwischen Herrn Winter und der Stadt ist in Bälde zu rechnen.
4. Fazit
Wie aus der o. a. Wirtschaftlichkeitsberechnung ersichtlich, wäre zwar der Teileigentumserwerb auf 20 Jahre gesehen die kostengünstigere Lösung; sie scheidet aber aus, da der Eigentümer nicht bereit ist, einer Teilveräußerung zuzustimmen. Somit kommt "nur" eine Anmietung des 1. Obergeschosses in Betracht, um eine zeitnahe Schaffung von Vereinsräumen für den Stadtbezirk Feuerbach zu verwirklichen.