397/2001 Vorlage KSD-Redaktionssystem

Landeshauptstadt Stuttgart
Referat Städtebau
Gz: St 61-13

GRDrs 397/2001

Stuttgart,

04/25/2001

Bebauungsplan Augsburger Straße/ Hafenbahnstraße (Un 99)
im Stadtbezirk Untertürkheim
- Satzungsbeschluss nach § 10 BauGB und § 74 LBO ohne Anregungen

Beschlußvorlage

Vorlage an	zur	Sitzungsart	Sitzungstermin
Ausschuß für Umwelt und Technik Gemeinderat	Vorberatung Beschlußfassung	nichtöffentlich öffentlich	08.05.2001 17.05.2001

Beschlußantrag:

Der Bebauungsplan Augsburger Straße / Hafenbahnstraße (Un 99) im Stadtbezirk Untertürkheim wird i.d.F. des Entwurfs vom 4. Oktober 2000 nach § 10 BauGB und § 74 LBO als Satzung beschlossen. Es gilt die Begründung mit gleichem Datum.

Der Geltungsbereich ist im Kartenausschnitt im Maßstab 1 : 10 000 auf der Titelseite der Begründung dargestellt.

Kurzfassung der Begründung:
Ausführliche Begründung siehe Anlage 1

Auf der Grundlage der städtischen Konzeption “Versorgungszentren und großflächiger Einzelhandel” schafft der Bebauungsplan zusammen mit einem städtebaulichen Vertrag die rechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung eines Einkaufszentrums mit einer Verkaufsfläche von insgesamt 15 000 m² und für weitere daraus resultierende, insbesondere verkehrliche Maßnahmen. Ein Gutachten der Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung (GMA) hat ergeben, dass sich das Vorhaben nur unwesentlich auf die umliegenden Gemeinden und die Städte Esslingen am Neckar und Fellbach auswirken wird. Das Regierungspräsidium Stuttgart sieht von der Durchführung eines Raumordnungsverfahrens ab, da das Vorhaben mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung übereinstimmt.

Finanzielle Auswirkungen
Die nach überschlägigen Ermittlungen von der Stadt zu tragenden Kosten für den Umbau der Erschließungsanlagen einschließlich Grunderwerb und Grünflächen betragen ca.
0,737 Mio. DM. Darüber hinaus wird ein Teil der Erschließungsaufwendungen in Höhe von ca. 0,769 Mio. DM nach Maßgabe des städtebaulichen Vertrags von der Paul Nanz GmbH & Co übernommen. Die erforderlichen Haushaltsmittel für den von der Stadt zu tragenden Anteil müssen für die Fortschreibung des Finanzplans 2002/2003 vorgemerkt werden.

Beteiligte Stellen

OB/82, Ref. USO, Ref. T.

Vorliegende Anträge/Anfragen

keine

Erledigte Anträge/Anfragen

keine

Matthias Hahn
Bürgermeister

Anlagen

1. Ausführliche Begründung
2. Beschlüsse der Bezirksbeiräte Untertürkheim und Obertürkheim (siehe Dateianhang)
3. Begründung nach § 9 Abs. 8 BauGB
4. Städtebaulicher Vertrag (Entwurf)

Anlage 1

Ausführliche Begründung:

Der bisherige Verfahrensablauf sowie weitere zentrale Punkte der Planung einschließlich Kosten und Finanzierung wurden beim Auslegungsbeschluss ausführlich erläutert (vgl. Gemeinderatsdrucksache Nr. 568/2000). Die öffentliche Auslegung des Entwurfs erfolgte vom 12. Januar 2001 bis 12. Februar 2001. Anregungen wurden nicht vorgebracht.

Die Bezirksbeiräte von Untertürkheim und Obertürkheim hatten in einer gemeinsamen Sitzung dem Antrag zum Auslegungsbeschluss einmütig zugestimmt, gleichzeitig aber verschiedene weitere Forderungen gestellt (vgl. Anlage 2). Sie betreffen u. a. verkehrliche Maßnahmen, die weit über die Regelungsmöglichkeiten des Bebauungsplans und des mit der Firma Nanz abzuschließenden städtebaulichen Vertrags hinaus gehen. Ebensowenig ist die Stärkung des öffentlichen Personennahverkehrs durch Verkürzung der Taktzeiten der Buslinie 61 Gegenstand des Bebauungsplans. Die SSB AG hat aber zugesagt zu reagieren, wenn nach Inbetriebnahme des Vorhabens Engpässe entstehen werden. Die weiträumige Hinweisbeschilderung des künftigen Einkaufszentrums an den Hauptzufahrtstraßen als verkehrslenkende Maßnahme ist vorgesehen; sie erfolgt zusammen mit den anderen im öffentlichen Straßenraum anstehenden Anpassungsarbeiten. Eine über die getroffenen Vereinbarungen hinausgehende vertragliche Regelung ist nicht nötig.

Die sichere Querung der Hafenbahnstraße für den Radverkehr auf dem Schillerweg durch den Bau eines Stegs hatten die Bezirksbeiräte schon 1996 im Zusammenhang mit dem damals vorgesehenen Vorhaben- und Erschließungsplan gefordert. Von der Verwaltung wurde daraufhin eine solche Querungsmöglichkeit untersucht. Auf den Gemeinderatsantrag Nr. 473/1996 und die Stellungnahme vom 4. März 1997 dazu wird verwiesen.

Ein solcher Steg wäre grundsätzlich möglich, aber wenig attraktiv, bedingt durch die großen Höhenunterschiede, die zwischen Schillerweg und Unterführung Bruckwiesenweg mit zum Teil sehr langen Rampen zu bewältigen wären. An der Hafenbahnstraße selbst wäre eine lichte Durchfahrtshöhe von mindestens 4,75 m zu überwinden. Die heute ebenerdigen Anschlüsse vom Schillerweg zur Bahnunterführung und Augsburger Straße sowie zum Gewerbegrundstück Bruckwiesenweg 54 müssten trotzdem gewährleistet werden. Im Zuge des DBProjekts Stuttgart 21 kreuzt an dieser Stelle außerdem die neue Bahntrasse mit Untertunnelung der Hafenbahnstraße und Anbindung an die bestehende Strecke in Richtung Ulm. Ein Steg würde diesem Projekt im Wege stehen. Aus den genannten Gründen sieht der Bebauungsplan vor, die Hafenbahnstraße an der Überquerungsstelle nur mit einer Lichtsignalanlage für Fußgänger und Radfahrer auszustatten.

Der von den Bezirksbeiräten beantragte Informations- und Ausspracheabend gemäß § 5 GOB wurde am 22. Januar 2001 durchgeführt; wesentliche neue Erkenntnisse kamen dabei nicht zur Sprache.

Die Träger öffentlicher Belange wurden von der öffentlichen Auslegung benachrichtigt; neue, planungsrelevante Äußerungen wurden nicht vorgebracht.

Die DBProjekt GmbH Stuttgart 21 hat gebeten, beim Umbau der Hafenbahnstraße alles zu vermeiden, was den im Zuge der Anbindung der neuen Bahntrasse an die bestehende Bahnstrecke in Richtung Ulm beabsichtigten Bau des Bahntunnels behindern und verteuern könnte.

Stellungnahme:

Im fraglichen Bereich der Hafenbahnstraße wird lediglich die Fahrbahn aufgeweitet und der Überweg mit einer Lichtsignalanlage für Fußgänger und Radfahrer ausgestattet. Auf den vom Bezirksbeirat an dieser Stelle geforderten Steg für Radverkehr, der Kosten von über 3 Mio. DM verursachen würde, wird verzichtet. Es werden insoweit keine Fakten geschaffen, die den Bau des Bahntunnels beeinträchtigen würden.

Die Stadt Esslingen am Neckar hat ihre 1999 geäußerten Bedenken wiederholt, die sich im Wesentlichen gegen den Umfang des zentrenrelevanten Sortiments an dem nicht integrierten Standort richteten. Negative Auswirkungen auf Funktion und Bedeutung des Einkaufsstandortes Esslinger Innenstadt wären zu erwarten und die zentralörtliche Bedeutung des Mittelzentrums Esslingen würde dadurch beeinträchtigt. Eine deutliche Reduzierung der Verkaufsfläche für das zentrenrelevante Sortiment erscheint notwendig.

Stellungnahme:

Gutachten der Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung (GMA) haben ergeben, dass sich das Vorhaben auf die Städte Esslingen und Fellbach nur unwesentlich auswirkt. Für den Food-Bereich wird nur eine Kaufkraftabschöpfung von 1 % aus dem Umland erwartet, für einzelne Fachmarktangebote liegt die Kaufkraftabschöpfung im Höchstfall bei 5 % - 7 %. Die letzte GMA-Analyse liegt zwar etwas über 2 Jahre zurück, sie kann dem Vorhaben aber nach wie vor zu Grunde gelegt werden, weil in der Zwischenzeit keine wesentlichen Änderungen eingetreten sind.

Der Standort entspricht der städtischen Konzeption “Versorgungszentren und großflächiger Einzelhandel”, hier als Standort für den Stadtbereich Neckar. Er liegt unmittelbar angrenzend an die zentrale Lage des Ortskerns von Untertürkheim und ist deshalb als zumindest teilweise integriert zu bezeichnen. Der Anteil der zusätzlichen zentrenrelevanten Sortimente ist gering, da der bestehende Verbrauchermarkt mit ca. 4 000 m² Verkaufsfläche im Gesamtumfang von max. 7 850 m² enthalten ist.

Auf Grund der bisher stark unterdurchschnittlichen Kaufkraftbindung in den oberen Neckarvororten und in Bad Cannstatt werden die Versorgungskennziffern für die genannten Stadtbezirke auch nach der Realisierung des Vorhabens unter dem städtischen Durchschnitt liegen. Im Wesentlichen wird an das Umland verlorengegangene Kaufkraft zurückgeholt und neu gebunden. Das Regierungspräsidium Stuttgart sieht mit derselben Begründung von der Durchführung eines Raumordnungsverfahrens ab und stellt eine Übereinstimmung mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung fest.

Auch die Stadt Fellbach hält an ihren Bedenken gegen eine Ausweitung der Flächen für zentrenrelevante Sortimente fest, die nur an einem Standort in integrierter Lage auszuweisen wären. Sie bezieht sich dabei auch auf den Entwurf der Regionalplanfortschreibung, in dem der Standort nicht als Versorgungskern dargestellt ist. Sie geht ferner davon aus, dass sowohl eine Veränderung der Verkaufsflächen als auch eine Veränderung des Verhältnisses von innenstadtrelevanten zu nicht innenstadtrelevanten Verkaufsflächen einem planungsrechtlichen Verfahren unterworfen wird, an dem sie als Träger öffentlicher Belange zu beteiligen ist. Sollte beabsichtigt sein, die entsprechenden vertraglichen Bindungen ohne ihre Beteiligung zu ändern, wird gefordert, die Verkaufsflächenaufteilung direkt im Bebauungsplan zu regeln.

Stellungnahme:

Bezüglich des Standortes, des Umfangs der zentrenrelevanten Sortimente und der Auswirkungen des Vorhabens gilt dieselbe Argumentation wie bei der Stadt Esslingen.

Der Entwurf zur Teiländerung des Regionalplans für großflächige Einzelhandelsbetriebe ist noch im Verfahren und hat daher keine rechtliche Bindung. Nach der geltenden Landes- und Regionalplanung ist das Oberzentrum Stuttgart als Standort für großflächigen Einzelhandel ausgewiesen. Der Verband Region Stuttgart hatte daher dem Vorhaben 1997 in der noch nicht reduzierten Größe und zuletzt am 12. Februar 2001 der jetzt vorliegenden, reduzierten Konzeption zugestimmt. Im Übrigen übernimmt Untertürkheim im städtischen Zentrensystem, das vom Verband Region Stuttgart ausdrücklich anerkannt wird, als C-Zentrum eine überörtliche Versorgungsfunktion.

Unter diesen Gesichtspunkten wird die im städtebaulichen Vertrag festgelegte Gesamtverkaufsfläche von 15 000 m² und ihre Aufteilung auf die verschiedenen Sortimente beibehalten. Sofern der Bebauungsplan oder entsprechende Vereinbarungen im städtebaulichen Vertrag geändert werden müssten, erfolgen erforderliche Beteiligungen.

Anlage 3 (Deckblatt siehe Dateianhang)

1. Grund für die Aufstellung des Bebauungsplans

Im Rahmen von Standortuntersuchungen für Versorgungszentren und großflächigen Einzelhandel hat der Gemeinderat der Stadt Stuttgart ein Areal zwischen Unter- und Obertürkheim entlang der Augsburger Straße nördlich der Hafenbahnstraße als Standort für die oberen Neckarvororte vorgesehen. Dieser fügt sich in die gesamtstädtische Konzeption für den großflächigen Einzelhandel ein. Die geplante SO-Nutzung ist Teil einer gesamtstädtischen Konzeption, die helfen soll, die Kaufkraftpotentiale der Stadt Stuttgart an das eigene Stadtgebiet zu binden, ohne die Ortskerne der einzelnen Stadtteile sowie benachbarte Zentren in unzumutbarer Weise zu schwächen. Dies wird auch durch Marktgutachten aus den Jahren 1996 / 1997 und 1998 belegt.

Die vorgesehene Neuordnung wertet das Gebiet auf und entspricht den städtebaulichen Zielen für eine an die vorhandenen Zentren von Untertürkheim und Obertürkheim anpassungsfähige Planung.

Für die Realisierung der geplanten Nutzung ist die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich.

2. Geltendes Recht, andere Planungen

Der Flächennutzungsplan 2010 stellt für das Baugebiet geplante Sonderbaufläche - großflächiger Einzelhandel - dar.

Innerhalb des Geltungsbereichs besteht im Wesentlichen kein qualifiziertes Planungsrecht. Ein Bebauungsplan von 1958 setzt hier zwar Industriegebiet nach Ortsbausatzung (OBS) fest, ist jedoch formell nichtig. Bauvorhaben wurden daher bislang nach § 34 BauGB - innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile - behandelt. Südwestlich des Bahndurchlasses gilt ein Bebauungsplan von 1983; dieser setzt hier überwiegend Verkehrsfläche, teilweise Gewerbegebiet und Versorgungsfläche fest.

Für das Plangebiet gelten die “Satzung über die beschränkte Verwendung luftverunreinigender Brennstoffe” von 1997 sowie der Textbebauungsplan “Vergnügungseinrichtungen und andere” von 1989. Das bergseits gelegene Landschaftsschutzgebiet Nr. 20 n reicht im Norden bis an den Geltungsbereich heran.

Das Projekt Stuttgart 21 der Deutschen Bahn AG unterquert den Geltungsbereich des Bebauungsplans nach dem derzeitigen Stand der Planungen südwestlich des Bahndurchlasses. Allerdings wurde für dieses Projekt noch kein Planfeststellungsverfahren eingeleitet.

3. Planerische Konzeption

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt, eingebettet zwischen den landwirtschaftlich genutzten Hanglagen nach Nordosten und dem Bahndamm der Bahnlinie Stuttgart - Plochingen, in Tallängsrichtung. Die Verkehrsachse der Augsburger Straße mit ihren markanten Baumreihen bildet das gestalterische Rückgrat des Bebauungsplans. Von hier aus wird das geplante Sondergebiet entwickelt. Gebäude Augsburger Straße 500 (ehem. Firma Haug) soll erhalten bleiben und ist Maßstab gebend für die weitere Überbauung der Fläche. Vorgesehen sind zwei große, mit begrünten Dächern versehene Baukörper, die durch eine Freifläche gegliedert werden; diese soll Sichtbeziehungen quer zum Tal frei halten und der Durchlüftung der Talzone dienen. Pflanzstreifen entlang den Randbereichen des Baugebiets sollen das weiträumige Areal eingrünen. Die Anbringung von Werbeanlagen wird aus gestalterischen Gründen beschränkt - z. B. auf Gebäudewände unterhalb der Traufe.

4. Baugebiete

4.1 Art der baulichen Nutzung

Für das Baugebiet wird sonstiges Sondergebiet (SO1) festgesetzt, da es überwiegend

der Unterbringung von Einkaufszentren dienen soll. In der Zulässigkeit mit enthalten ist eine angegliederte Tankstelle. Detaillierte Nutzungsgliederungen werden in einem städtebaulichen Vertrag geregelt.

Ein untergeordneter Teil des Baugebiets kann ausnahmsweise für Nutzungen herangezogen werden, die häufig im Zusammenhang mit Einkaufszentren angesiedelt werden: Büronutzungen, Räume für freie Berufe, Gewerbebetriebe, die der Ausübung von Sport dienen, Vergnügungseinrichtungen der Kategorien A und B im Sinne der rechtsverbindlichen Vergnügungssatzung - soweit sichergestellt ist, dass unzumutbare Störungen entsprechend der TA Lärm ausgeschlossen sind -, Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und -leiter.

4.2 Maß der baulichen Nutzung

Entsprechend dem Gemeinderatsbeschluss von 1997 über die stadtweite Konzeption “Versorgungszentren und großflächiger Einzelhandel” wird die Verkaufsfläche auf höchstens 15 000 m² begrenzt.

Für die Summe der SO1-Nutzungen wird eine zulässige Geschossfläche von höchstens 40 000 m² (ohne Garagen) festgesetzt. Sie ist unterteilt in die überwiegende Nutzung als Fläche für Einkaufszentren mit einer maximalen (Netto)-Verkaufsfläche von 15 000 m² und die untergeordneten, ausnahmsweise zulässigen Nutzungen.

Bei dieser Größenordnung kann von der Durchführung eines Raumordnungsverfahrens durch das Regierungspräsidium Stuttgart abgesehen werden, da das Vorhaben “mit räumlich und sachlich hinreichend konkreten Zielen der Raumordnung und Landesplanung übereinstimmt”.

Die Baugrenzen und Gebäudehöhen werden weit gefasst, um genügend Planungsspielraum zu gewähren. Die festgesetzte Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 kann beispielsweise mit einer überwiegend zweigeschossigen Bebauung erreicht werden, während Baukörper, welche die maximal zulässige Gebäudehöhe von ca. 15 m (= Augsburger Straße 500) ausschöpfen, entsprechend weniger Grundfläche beanspruchen werden.

Die geplante SO-Nutzung hat einen hohen Bedarf an Flächen, auf denen Stellplätze samt Zufahrten, Nebenanlagen und bauliche Anlagen unter der Geländeoberfläche unterzubringen sind. Die hierfür nach § 19 Abs. 4 BauNVO allgemein zulässige GRZ-Überschreitung bis auf 0,8 kann nicht eingehalten werden. Da die Dächer der geplanten Neubauten jedoch begrünt werden, lässt der Bebauungsplan für die oben genannten Anlagen eine GRZ-Überschreitung bis auf 0,9 zu.

4.3 Besondere Regelungen für das Baugebiet

Im Hinblick auf die Notwendigkeit bei Einkaufszentren, großflächige Gebäude zu errichten, wird die Längenbeschränkung der offenen Bauweise aufgehoben (a1) und als Dachform Flachdach oder leicht geneigtes Dach festgesetzt (D0).

Im südlichen Baufenster dürfen Fassaden quer zur Augsburger Straße nur versatzfrei ausgeführt werden, damit die Durchlüftung nicht behindert wird.

Zur Gestaltung der Werbeanlagen wird eine entsprechende Bauvorschrift ausgewiesen.

5. Verkehrserschließung, Verkehrsflächen

5.1 Verkehrssystem

Im Hinblick auf die geplante, kundenintensive SO-Nutzung kann von einer spürbaren Zunahme des Individualverkehrs ausgegangen werden. Insofern war es wichtig, bereits im Vorfeld zu untersuchen, mit welcher Verkehrsbelastung auf den einzelnen Straßenabschnitten und Knoten zu rechnen ist. Ein von den Eigentümern der SO-Fläche in Auftrag gegebenes Verkehrsgutachten belegt, dass der Kundenverkehr bevorzugt die Hafenbahnstraße als Bindeglied zwischen dem Baugebiet und dem überörtlichen Verkehrsnetz wählen wird.

Das Erschließungskonzept sieht daher vor, die Hauptzu- und -abfahrt des SO-Gebietes direkt an die Hafenbahnstraße anzuschließen. So kann die Augsburger Straße, welche die Ortskerne von Untertürkheim und Obertürkheim verbindet und an Wohnbebauung vorbeiführt, von dem zusätzlichen Verkehrs-aufkommen überwiegend frei gehalten werden.

Die Verkehrsknoten Augsburger Straße / Hafenbahnstraße, Hafenbahnstraße / Hauptzu- und -abfahrt SO-Gebiet und Hafenbahnstraße / Bruckwiesenweg (= außerhalb des Geltungsbereichs) werden entsprechend dem jeweils prognostizierten Gesamtverkehr ausgebaut bzw. mit einer Signalregelung versehen. Die bestehenden Höhenlagen der Verkehrsflächen werden im Wesentlichen beibehalten.

Die beiden Verkehrsknoten Otto-Konz-Brücken / B 10 und Otto-Konz-Brücken / Am Westkai erreichen zeitweise die Grenze ihrer Leistungsfähigkeit. Diese Überlastung beruht im Wesentlichen auf der allgemeinen Verkehrszunahme. Die geplante SO-Nutzung wird hier nur untergeordnet zu einer weiteren Verdichtung beitragen.

5.2 Planung im Einzelnen

Die vorhandene Fahrbahn der Augsburger Straße bleibt im Wesentlichen unverändert, wird jedoch neu aufgeteilt, eine Breite von 6,5 m wird an keiner Stelle unterschritten. Der Fahrstreifen Richtung Untertürkheim soll so breit bemessen werden, dass Linksabbieger, die das SO-Gebiet anfahren wollen, genügende Aufstellfläche haben, ohne den nachfolgenden Verkehr zu behindern. Der bestehende, parallel verlaufende Geh- und Radweg ist durch einen Grünstreifen samt Baumallee von der Fahrbahn getrennt. Dieses Gestaltungsprinzip endet bei Gebäude Augsburger Straße 457, soll jedoch in Richtung Untertürkheim weiter geführt werden. Entfallende Stellplätze werden durch Längsparker ersetzt. Auf der Seite des SO-Gebiets soll ein Längsparkstreifen untergebracht und ein Radfahrstreifen abmarkiert werden, damit Fußgänger und Radfahrer entlang den SO-Nutzungen getrennt sind. Der breite Gehweg wird so belassen.

Für die erforderlichen Zu- und Abfahrten sowie die Zugänge zu dem geplanten Sondergebiet können die Verkehrsgrün- und Pflanzstreifen an geeigneten Stellen unterbrochen werden.

Der Knoten Augsburger Straße / Hafenbahnstraße bietet sich verkehrstechnisch und gestalterisch für den Ausbau als Kreisverkehr an.

Für die Leistungsfähigkeit des Knotens Hafenbahnstraße / Hauptzu- und -ab-fahrt SO-Gebiet muss die Hafenbahnstraße südwestlich der Bahnunterführung verbreitert werden. Zur öffentlichen Zugänglichkeit des gesamten Knotens wird für den Zu- und Abfahrtsbereich im SO-Gebiet ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zu Gunsten der Stadt Stuttgart festgesetzt. Auf einen Gehweg entlang der SO-Fläche wird verzichtet, da wegen der beengten Bahnunterführung kein Anschluss an den Geh- und Radweg jenseits des Bahndamms möglich wäre.

Das geplante Sondergebiet ist durch die Buslinie 61, die Untertürkheim und Obertürkheim miteinander verbindet, an den öffentlichen Nahverkehr angeschlossen; zur besseren Erreichbarkeit der künftigen Nutzungen soll die bisherige Haltestelle “Neckarhalde”, die sich heute südlich der Hafenbahnstraße befindet, auf die Höhe des Gebäudes Augsburger Straße 500 verlegt werden. Die S-Bahn-Haltepunkte beider Stadtbezirke liegen ca. 800 m bzw. ca. 1 500 m entfernt.

Die Radwegebeziehungen entlang der Augsburger Straße werden über den Geh- und Radweg an der Hafenbahnstraße mit dem “Neckartalweg” jenseits des Bahndammes als Bestandteil des überörtlichen Radwegenetzes verknüpft.

Für die geplante SO-Nutzung sind voraussichtlich ca. 850 baurechtlich notwendige Stellplätze erforderlich. Da die Untergeschoss-Ebenen der Gebäude hierfür nicht ausreichen werden, ist es notwendig, die Freifläche zwischen den beiden Baufenstern mit einer Garage zu unterbauen und darüber oberirdische Stellplätze anzulegen, welche durch einzelne Baumstandorte gegliedert werden sollen. Außerdem wird hier ein Teil der Anlieferung abgewickelt. Dieser vielfältigen Funktion entsprechend wird der Bereich festgesetzt.

Im SO-Gebiet befindet sich ein Teilabschnitt des städtischen Stammgleises Stuttgart - Obertürkheim samt dem Nebenanschlussgleis Nanz. Beide Gleise sind zur Zeit nicht in Betrieb. Es ist beabsichtigt, das gesamte Stammgleis Stuttgart - Obertürkheim aufzugeben; dies wirkt sich auch auf Bereiche außerhalb des Bebauungsplans aus. Hierzu ist ein Rechtsverfahren nach dem Allgemeinen Eisenbahngesetz einzuleiten.

6. Infrastruktur

Die Leitungen zur Ver- und Entsorgung des Baugebiets sind in der Augsburger Straße und der Hafenbahnstraße eingelegt. Die Versorgung des Gebiets mit leitungsgebundenen Energien und Wasser ist gesichert. Zur Deckung des Heizenergiebedarfs bieten die Neckarwerke Stuttgart AG (NWS) Erdgas an. Des weiteren sind im Straßenzug Augsburger Straße - Hafenbahnstraße eine Gashochdruckleitung der NWS und eine großdimensionierte Verbundleitung der Bodenseewasserversorgung (BWV) untergebracht. Der Schutzstreifen der BWV-Leitung schneidet an der Hafenbahnstraße das SO-Gebiet; daher wird hier ein Leitungsrecht (lr1.4) zu Gunsten der BWV ausgewiesen. Im Gebäude Augsburger Straße 500 befindet sich eine Stromnetzstation, die nicht separat ausgewiesen wird. Sofern die NWS eine neue Netzstation benötigen, ist im Bereich des Gebäudes eine Fläche für den Neubau frei zu halten.

7. Grünordnungsplanung

Der Straßenraum zur Augsburger Straße ist beidseitig durch Alleen gefasst, deren Wurzelbereiche sich in öffentlichen Grünstreifen (Verkehrs-grün) befinden. Die bergseitige Baumreihe weist sowohl im Bereich des geplanten Kreisverkehrs als auch ab Gebäude Augsburger Straße 457 Richtung Untertürkheim größere Lücken auf, die durch neue Baumpflanzungen geschlossen werden sollen. Notwendige Zu- und Abfahrten des Baugebiets sind so anzuordnen, dass die einzelnen Baumstandorte keinen Schaden nehmen.

Pflanzstreifen (pz1/pb) an den Randbereichen des Baugebiets sollen sicherstellen, dass das Areal eingegrünt wird.

Die Dachfestsetzung (D0) enthält die Verpflichtung, die Dachflächen im Wesentlichen auf einer ausreichend starken Substratauflage dauerhaft zu bepflanzen, um auf das Kleinklima positiv einzuwirken, indem die für Hallendächer typischen Temperaturextreme vermieden werden.

8. Umweltbelange

Nach § 3 des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) ist für ein solches Vorhaben eine Umweltverträglichkeitsprüfung durchzuführen. Diese wird nach § 17 UVPG in das Bebauungsplanverfahren integriert.

8.1 Eingriffe in Natur und Landschaft

Das Baugebiet ist auf Grund der bisherigen Nutzungen größtenteils versiegelt. Es erfährt durch die grünplanerischen Festsetzungen pz1/pb und Do eine Aufwertung im Vergleich zum Ist-Zustand. Bei diesem Bebauungsplan ist davon auszugehen, dass kein ausgleichspflichtiger Eingriff in Natur und Landschaft im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes vorliegt.

8.2 Klima

Der Klimaatlas des ehemaligen Nachbarschaftsverbandes Stuttgart stellt für das Baugebiet Sanierungsbedürftigkeit unter stadtklimatischen Gesichtspunkten dar. Insofern ist hier eine ausreichende Durchlüftung durch die vorhandenen flächenhaften Kaltluftabflüsse aus der benachbarten Hanglage besonders wichtig (siehe auch Pkt. 4.3). Die beiden Baufenster werden so zueinander angeordnet, dass ein ausreichend großer Abstand dieser Notwendigkeit Rechnung trägt.

8.3 Luftschadstoffe, Lärm

Hierzu liegen drei Untersuchungen bzw. Gutachten vor.

Das Verkehrsaufkommen der Augsburger Straße und Hafenbahnstraße wird sich durch das geplante Sondergebiet erhöhen. Laut Prognose der Verkehrsuntersuchung von 1998 ist künftig auf der Augsburger Straße mit ca. 1 170 Pkw-E/h nordwestlich und ca. 985 Pkw-E/h südöstlich der Verknüpfung mit der Hafenbahnstraße zu rechnen. Die Hafenbahnstraße wird am Bahndurchlass mit ca. 860 Pkw-E/h belastet sein.

Das Luftschadstoffgutachten vom Februar 2000 kommt zu folgendem Ergebnis: “Der Vergleich der berechneten Immissionen der Schadstoffe Benzol, NO2 und Ruß zwischen dem derzeitigen Zustand und dem Planfall mit Umnutzungen auf dem Nanz-Areal zeigt, dass in bestehenden nahegelegenen Wohnbereichen bzw. Sportanlagen keine Zunahmen der Belastungen zu erwarten sind. Die zusätzlichen Schadstofffreisetzungen in den Tiefgaragen und auf den Parkplätzen wirken sich insbesondere auf die Benzolbelastungen im Nahbereich des Nanz-Areals aus. Dort sind gegenüber dem Ist-Zustand leichte Belastungserhöhungen zu erwarten, wobei davon keine empfindlichen Nutzungen wie Wohnnutzungen betroffen sind. Die Schadstofffreisetzungen an NOx und Ruß sind in den Tiefgaragen und auf den Parkplätzen von untergeordneter Bedeutung. Im Planzustand sind keine Überschreitungen derzeit gültiger Grenz- und Prüfwerte zu erwarten. Aus lufthygienischer Sicht bestehen bezogen auf die Prüfwerte gegen die Planungen und deren verkehrliche Auswirkungen keine Einwände”.

Mit zeitweisen Immissionsbeeinträchtigungen durch die Bewirtschaftung der bergseits der Augsburger Straße gelegenen Reblagen muss gerechnet werden.

Das Lärmschutzgutachten von 1997, das im Februar 2000 fortgeschrieben wurde, weist nach, dass die Lärmsituation für die anwohnende Bevölkerung durch das Planungsvorhaben nur unwesentlich verschlechtert wird, da es sich bei dem Plangebiet um einen Bereich mit hoher Lärmvorbelastung handelt - überwiegend durch Kfz- und Schienenverkehrslärm verursacht. Hier wird u. a. ausgeführt: “Die gewerblich bedingten Geräusche nehmen Beurteilungspegel zwischen 36 und 49 dB(A) an. Somit liegen die Beurteilungspegel durch die Zusatzbelastung um mindestens 6 dB(A) unter den Immissionsrichtwerten der TA Lärm [1]. Gemäß 4.2 c) ist die Berücksichtigung der Vorbelastung durch andere gewerbliche Quellen (nicht der zu beurteilenden Anlage) nur erforderlich, wenn die zu beurteilende Anlage relevant zu einer Überschreitung beitragen würde. Dies ist in der Regel nicht der Fall, wenn die Zusatzbelastung die Immissionsrichtwerte um mindestens 6 dB(A) unterschreitet. Somit sind die schalltechnischen Anforderungen in [1] durch die zu beurteilende Anlage (Nanz-Areale) eingehalten.”

[1]

Sechste Allgemeine Verwaltungsvorschrift zum Bundes-Immissionsschutz-gesetz Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA-Lärm) August 1998.

“Die Lärmsituation ändert sich auf Grund der im Vergleich zu dem Verkehrs-aufkommen des Nanz-Areals hohen Vorbelastung auf den umliegenden Straßen an den angrenzenden Wohngebäuden im Zeitbereich tags unwesentlich [max. 1,0 dB(A)]. Im Zeitbereich nachts ergeben sich Pegelerhöhungen von bis zu 2,2 dB(A).

Durch Verkehrslärm des umliegenden Straßennetzes und der Bahnlinie wird der Orientierungswert von 65 dB(A) der DIN 18005, Beiblatt 1,

Schallschutz im Städtebau Mai 1987

in weiten Bereichen des Plangebiets überschritten. Somit sind Schallschutzmaßnahmen vorzusehen.

Durch Verkehrslärm ergeben sich an der geplanten Bebauung Beurteilungspegel von bis zu 71 dB(A) tags (Lärmpegelbereich V).

Auf Grund der geringen Auswirkungen auf die benachbarte Bebauung und der Einhaltung der schalltechnischen Anforderungen der VDI 2058

Beurteilung von Arbeitslärm in der Nachbarschaft September 1985

bestehen aus schalltechnischer Sicht keine Bedenken gegen die geplante Umnutzung des Nanz-Areals an der Augsburger Straße in Stuttgart-Untertürkheim.”

8.4 Wasser- und Bodenschutz

Für das SO-Gebiet wurde zur Ermittlung möglicher altlastenrelevanter Bereiche 1996 eine historische Erkundung durchgeführt. Ein Teil des Areals liegt auf Altablagerungen aus Verfüllungen des Neckaraltarms Untertürkheim. Zudem ist im Bereich des Gebäudes Augsburger Straße 500 ein Schadensfall hinsichtlich Untergrundverunreinigungen durch wassergefährdende Stoffe bekannt. Weitere, gleichgeartete Altlasten sind zu erwarten.

Der Geltungsbereich liegt innerhalb des im Entwurf abgegrenzten Heilquellenschutzgebietes (Zone III / D) zum Schutz der Bad Cannstatter und Berger Heilquellen.

9. Erforderliche Maßnahmen

Zum Ausbau des Verkehrsknotens Augsburger Straße / Hafenbahnstraße wird in private Grundstücksfläche (Flst. 256) eingegriffen. Hier ist ein flächengleicher Tausch mit dem Privateigentümer vorgesehen.

Für die Verbreiterung der Hafenbahnstraße südwestlich der Bahnunterführung muss in das städtische Flurstück 3330/11 eingegriffen werden; hier ist auf bestehende Pachtverträge Einfluss zu nehmen, so dass jeder Zeit ein Zugriff auf die Flächen möglich ist.

Entlang dem Geh- und Radweg bergseits der Augsburger Straße auf Höhe des Gebäudes Nr. 500 engen heute private Grundstücksteile die öffentliche Verkehrsfläche ein. Ein Erwerb durch die Stadt ist erwünscht.

Es ist vorgesehen, mit der Bauherrschaft des SO-Areals einen städtebaulichen Vertrag zum Bebauungsplan (samt Erschließungsvertrag) abzuschließen, in dem wesentliche Regelungen wie Erschließungsmaßnahmen, Kostentragung sowie Zulässigkeiten und Größenordnungen von Nutzungen im SO-Gebiet enthalten sind.

10. Statistische Daten

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans erfasst eine Fläche von ca. 5,7 ha. Hiervon entfallen auf das Sondergebiet ca. 3,7 ha und auf öffentliche Verkehrsfläche (mit Verkehrsgrün) ca. 2,0 ha.

Anlage 4

Entwurf: 28. März 2001

S t ä d t e b a u l i c h e r V e r t r a g

zum Bebauungsplan

Augsburger Straße – Hafenbahnstraße Untertürkheim (Un 99)

zwischen

Paul Nanz GmbH & Co.,

Lenzhalde 65, 70192 Stuttgart

im Folgenden “Firma Nanz”

und

Landeshauptstadt Stuttgart, Bürgermeisteramt,

Marktplatz 1, 70173 Stuttgart

im Folgenden “Stadt”

Vorbemerkung

Die zur Realisierung von Neuordnungsmaßnahmen auf dem Grundstück der Firma Nanz an der Augsburger Straße erforderlichen planungsrechtlichen Grundlagen sollen durch ein Bebauungsplanverfahren gemäß BauGB ge-schaffen werden. Die Einzelheiten ergeben sich aus dem Bebauungsplan-entwurf Augsburger Straße - Hafenbahnstraße (Un 99) vom 4. Oktober 2000 (Anlage 1) und der Bebauungsplanbegründung vom 4. Oktober 2000 (Anlage 2).

Vereinbarung

1. Erschließungsmaßnahmen

1.1 Die Firma Nanz verpflichtet sich, mit dem Tiefbauamt der Stadt einen Erschließungsvertrag über die Planung und Ausführung der folgenden im als Anlage 3 beigefügten Lageplan dargestellten Maßnahmen abzuschließen:

Augsburger Straße

1.1.1 Anpassungsmaßnahmen Zu- und Ausfahrt Tiefgarage Nord

1.1.2 Anpassungsmaßnahmen Zu- und Ausfahrt Parkplatz / Anlieferung

Geb. 460

1.1.3 Zu- und Ausfahrt Anlieferung Geb. 500

1.1.4 Zufahrt Tankstelle

1.1.5 Ausbau und Umgestaltung der Straße einschließlich Neubau der Bushaltestelle

1.1.6 Ausbau Knoten Hafenbahnstraße einschließlich Rückbau der alten Bushaltestelle

Hafenbahnstraße Nord

1.1.7 Zu- und Ausfahrt Tankstelle

1.1.8 Zu- und Ausfahrt Anlieferung, Warte- und Wendebereich

1.1.9 Ausbau Knoten Hauptzu- und -ausfahrt Nanz einschließlich Geh- und Fahrrechtsfläche sowie Vollsignalisierung, soweit beim Ausbau oder später erforderlich.

Hafenbahnstraße Südwest

1.1.10 Lichtsignalanlage Fußgänger/Radfahrer

1.1.11 Straßenaufweitung

1.1.12 Ausbau und Vollsignalisierung Knoten bei der Zu- und Ausfahrt Kombi-Bahnhof.

Nicht mehr benötigte Zu- und Abfahrten zum Grundstück wer-den zurückgebaut und rekultiviert.

Mit Umgestaltung und Neubau von öffentlichen und privaten Flächen werden gleichzeitig Begrünung, Bepflanzung, Straßenbeleuchtung, Verkehrseinrichtungen, Verkehrszeichen, Markierungen, Hinweisschilder, Wegweiser und Anpassungsarbeiten an den Bestand geregelt.

Um zusätzliche Verkehrsbelastungen in der Augsburger Straße zu minimieren, wird die Firma Nanz und ihre Mieter für das künftige Einkaufszentrum und die weiteren Nutzungen als Lieferanschrift die Hafenbahnstraße angeben.

Die erforderlichen Vermessungsleistungen werden vom Stadtmessungsamt im Auftrag und auf Kosten der Firma Nanz durchgeführt.

1.2 Die Kosten der Maßnahme Ziff. 1.1.6, 1.1.11 und 1.1.12 tragen Firma Nanz und Stadt je zur Hälfte. Die Kosten der Maßnahme Ziff. 1.1.10 tragen die Stadt zu 1/3 und die Firma Nanz zu 2/3. Unterhaltungsmehrkosten und Instandhaltungs-kosten zählen nicht zu den Kosten, die nach dem vereinbarten Schlüssel zu verteilen sind. Die Kosten der Maßnahme Ziff. 1.1.5 trägt die Stadt vollständig. Die Kosten der übrigen Maß-nahmen trägt die Firma Nanz. Wenn die Vollsignalisierung nach Ziff. 1.1.9 im Zuge der Plangenehmigung sofort oder zu einem späteren Zeitpunkt erforderlich wird, werden die Kosten von der Firma Nanz getragen.

Die Firma Nanz übernimmt die im Zusammenhang mit der Verlegung der Bushaltestelle (Maßnahmen Ziff. 1.1.5 und Ziff. 1.1.6) entstehenden Kosten für die Versetzung der Wartehalle in Fahrtrichtung Obertürkheim einschließlich Stromanschluss und die Kosten für den Abbau der beiden Wartehallen.

Für den unter Ziff. 1.1.9 genannten Ausbau des Knotens Hafenbahnstraße / Hauptzu- und -ausfahrt Nanz werden die Folgekosten für die Signalisierung - soweit sie erforderlich sein sollte - im vollen Umfang von der Firma Nanz nach den gültigen Richtlinien abgelöst. Im Gegenzug übernimmt die Stadt die gesamten Folgekosten für die am Knoten Hafenbahnstraße / bei der Zu- und Ausfahrt Kombi-Bahnhof (Ziff. 1.1.12) erforderliche Lichtsignalanlage.

Soweit im Zuge der endgültigen planmäßigen Herstellung der Augsburger Straße ein Erschließungsbeitrag anfällt, ist dieser auf jederzeitiges Verlangen der Stadt - tadtmessungsamt - abzulösen. Soweit die Kosten der Maßnahme Ziff. 1.1.6 in den beitragsfähigen Aufwand eingehen, werden die von der Firma Nanz an dieser Maßnahme getragenen Kosten in die Ermittlung des beitragsfähigen Aufwandes eingestellt und von dem danach zu Lasten der Firma Nanz ermittelten Betrag abgesetzt.

2. Soweit durch die Aufstellung des Bebauungs-plans Augsburger Straße.-Hafenbahnstraße Untertürkheim (Un 99) eine weitere Beitragspflicht entsteht, sind die Kanalbeiträge auf Ver-langen der Stadt abzulösen.

3. Die Firma Nanz verpflichtet sich, die nach dem rechtsgültigen Bebauungsplan ihre Grundstücke belastenden Geh-, Fahr- und Leitungsrechte durch die Bestellung beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für die Stadt im Grundbuch abzusichern. Für diese Dienstbarkeiten ist von der Stadt keinerlei Entschädigung zu entrichten.

4. Auf der im Bebauungsplan festgesetzten SO1-Fläche sind Anlagen zum Abstellen von 50 Fahrrädern zu errichten. Erweiterungsmöglich-keiten sind je nach Bedarf vorzuhalten.

5. Bei den Gleisen auf dem Grundstück Flst. 256 der Firma Nanz handelt es sich um das städtische Stammgleis Stuttgart-Obertürkheim und um das Nebenanschlussgleis der Firma Nanz. Beides sind Privatgleisanlagen, die nicht entwidmet werden können. Durch die dauernde Einstellung des Bahnbetriebs ist die Stilllegung nach den §§ 11 und 18 des Allgemeinen Eisenbahngesetzes zu beantragen, und zwar von der Stadt für ihr Stammgleis und von der Firma Nanz für ihr Nebenanschlussgleis. Nach Vorliegen der entsprechenden Genehmigungen und des Beschlusses des Gemeinderats ist die Firma Nanz verpflichtet, auf eigene Kosten die Gleise auszubauen und die frei geworde-nen Flächen zu begrünen.

Die Stadt verpflichtet sich,

die Löschung der zu ihren Gunsten eingetra-genen beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten zur Sicherung des Stammgleises auf Flst. 256 zu bewilligen sofern die vorgenannten Voraussetzungen vorliegen.

6. Die Firma Nanz verpflichtet sich, zwischen der Hauptzu- und -ausfahrt und der Augsburger Straße

im Bereich der Zu- und Ausfahrt Anlieferung nach Ziff. 1.1.8 eine ausreichende Wendefläche für Lkw sowie Warte- und Stand-plätze für Lkw auf dem eigenen Grundstück im erforderlichen Umfang vorzuhalten.

7. Die Firma Nanz verpflichtet sich, die aus der Nutzung und Bewirtschaftung folgenden Immissionen der östlich vom Bebauungsplan-gebiet liegenden Weinberge zu dulden.

8. Die Firma Nanz verpflichtet sich, bei Neubauten den baulichen Wärmeschutz gegen-über der Wärmeschutzverordnung in der Fassung vom 16.08.1994 um mindestens 30 % zu verbessern. Die Firma Nanz weist nach Fertig-stellung des Bauvorhabens durch eine Bestätigung eines Sachver-ständigen die Einhaltung der geforderten Wärmeschutzmaßnahmen nach. Bei Ge-bäudesanierungen und baulichen Änderungen bestehender Gebäude im Sinne der Bestimmungen des 3. Abschnitts der Wärmeschutzverordnung wird angeregt, die k-Werte der Wärmeschutzver-ordnung 1995 merklich zu unterschreiten. Über die Möglichkeit der Brennwertnutzung gibt eine Broschüre der Neckarwerke Stuttgart AG (NWS) Auskunft.

Zur Beheizung sollte Erdgas als Energieträger eingesetzt werden.

In Abstimmung mit dem Grundstückseigentümer/Bauherrn, dem Stadtplanungsamt und den NWS kann auf dem Grundstücksareal eine Stromnetzstation an der Augsburger Straße errichtet werden, wobei aus netztechnischen Gründen diese im Bereich des bestehenden Gebäudes Augsburger Straße 500 liegen soll.

9. Auf dem Areal der Firma Nanz sind im Bereich der Gebäude Augs-burger Straße 460 bis 500 Altablagerungen sowie ein Schadensfall hinsichtlich Untergrund-verunrei-nigungen durch wassergefährdende Stoffe bekannt. Die Firma Nanz verpflichtet sich, bei Antreffen einer Untergrundverunrei-nigung in Form von Boden- und/oder Grundwasser-verunreinigungen sowie bei einer Schadstoffbelastung abzubrechender oder abgebro-chener Bau-substanz auf ihrem Grundstück die Bauar-beiten im betrof-fenen Be-reich einzustellen und die Stadt - Amt für Umweltschutz - unver-züglich zu benachrichtigen, sofern die Sanierungs-maßnahmen nicht zuvor mit dem Amt für Umweltschutz abgestimmt wurden.

Die Erkundung und Sanierung etwaiger Untergrund- und Bausubstanzverunreinigungen, schädlicher Bodenveränderungen und Alt-lasten sowie die fachgerechte Entsorgung sämtlicher verunreinigter oder umweltgefährdender Stoffe und Abfall auf den im Eigentum der Firma Nanz stehenden Grundstücken obliegt der Firma Nanz, die auch die damit verbundenen Kosten inklusive der Entsorgungsmehrkosten und Verzögerungskosten zu tragen hat.

Ob Verunreinigungen im Sinne dieser Verpflichtung vorliegen, richtet sich – wenn nichts anderes vereinbart ist – nach den jeweils gelten-den Vorschriften, hilfsweise nach dem Stand der Technik.

Die Bestimmungen des Bodenschutzgesetzes bleiben unberührt.

10. Die im Bebauungsplan festgesetzten Dachbegrünungen und Pflanzun-gen sind bis spätestens 1 Jahr nach Schlussabnahme des jeweiligen Bauvorhabens herzustellen. Die Neupflanzungen sind dauerhaft zu er-halten und bei Abgang nachzupflanzen. Die Firma Nanz verpflichtet sich, vor Erteilung der Baufreigabe des jeweiligen Bauvorhabens eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft einer deutschen Großbank in Höhe der voraussichtlichen Kosten zu stellen, die für die Begrü-nungsmaßnahmen anfallen, die Gegenstand des jeweiligen Bauvor-habens sind. Die Stadt wird die Bürgschaften jeweils nach Fertigstel-lung der Begrünungsmaßnahmen zurückgeben.

11. Über Anzahl, Art und Lage von geplanten Werbeanlagen wird auf der Grundlage der Festsetzungen des Bebauungsplans im Baugenehmi-gungsverfahren entschieden. Das Stadtplanungsamt wird sein Ein-vernehmen zur Zulassung von Werbeanlagen auf den mit Pflanz-zwang belegten Flächen erteilen, soweit es sich um Werbeanlagen an der Stätte der Leistung ohne wechselndes und bewegtes Licht und untergeordnete Nebenanlagen im Sinne von § 14 BauNVO handelt. Im Übrigen bedürfen Lichtwerbung und Werbeanlagen mit wechselndem und bewegtem Licht der Zustimmung der Stadt.

12. Die Firma Nanz und die Stadt beabsichtigen, einen der Form des § 313 BGB genügenden Tauschvertrag abzuschließen, in dem die Firma Nanz die für die Herstellung öffentlicher Flächen benötigten Grundstücksteile im Bereich des geplanten Kreisverkehrs an die Stadt abtritt und als Tauschgabe die nicht für öffentliche Zwecke benötigten Grundstücksteile entlang der Hafenbahnstraße erhält. Vorgesehen ist ein flächengleicher Tausch. Abweichungen von zu erwerbenden und abzutretenden Flächen werden nach erfolgter Vermessung auf der Basis von DM 400,00/m² verrechnet. Maßgebend für die Tauschgaben ist die Abgren-zung im Bebauungsplan.

13. Die Verkaufsfläche darf 15.000 m² nicht überschreiten. Dies gilt für die Gesamtfläche des SO1-Gebietes. Sollte diese Fläche geteilt wer-den, ist sicherzustellen, dass die festgesetzte Höchstgrenze eingehal-ten wird. Zusätzlich ist ein Vermerk ins Baulastenverzeichnis einzutragen, dass ein städtebaulicher Vertrag mit Beschränkungen zur Verkaufsfläche und zu den Sortimenten existiert.

Unter Verkaufsfläche verstehen die Parteien den Teil der Geschäfts-fläche, auf dem üblicherweise Verkäufe abgewickelt werden ein-schließlich Kassenzone, Gänge, Schaufenster und Stellflächen für Einrichtungsgegenstände sowie innerhalb der Verkaufsräume befind-liche und diese miteinander verbindende Treppen und Aufzüge. Verkehrsflächen außerhalb des absperrbaren Bereichs (z.B. Mall) zählen demgegenüber nicht zur Verkaufsfläche. Auf § 2 der Verkaufsstätten-VO wird hingewiesen.

Für die Aufteilung der gesamten Verkaufsfläche gelten folgende Ver-kaufsflächen- bzw. Geschossflächengrößen und Sortimentsfestsetzungen:

§ Max. 4.900 m² Verkaufsfläche für ein SB-Warenhaus mit Nahrungs- und Genussmitteln und Artikeln aus dem Non-Food-Sortiment. Bis zu 400 m² dieser Verkaufsfläche können auch kleinen Einzelhandelsbe-trieben an der dem SB-Warenhaus vorgelagerten Halle (Verkaufskonzessionären) zugeordnet werden. Mit Zustimmung der Stadt kann diese Fläche auf bis zu 900 m² erhöht werden.
§ Max. 750 m² Verkaufsfläche für kleinflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten und mit einer Verkaufsfläche je Einzelbetrieb von höchstens 250 m², ausnahmsweise bis zu 400 m².

§ Max. 2.200 m² Verkaufsfläche für großflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentren-relevanten Sortimenten. Für einzelne Sortimente gelten folgende Höchstgrenzen:

Bild- und Tonträger

Textil	1.600 m²
Schuhe	800 m²
Sport, Hartware und Bekleidung	1.000 m²
Drogeriewaren	800 m²
Unterhaltungselektronik	1.200 m²
Spielwaren	1.000 m²
Bild- und Tonträger	600 m²

§ Max. 15 000 m² Verkaufsfläche als Gesamtobergrenze für Einzelhandels-betriebe mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten. Dazu zählen:

Eisenwaren/Heimwerker-/Hobbybedarf/Werkzeuge

Baustoffe/Hausbau-/Sanitärmaterial

Farben/Lacke/Tapeten

Bodenbeläge

Pflanzen/Gartenbedarf/Blumen (Gartencenter)

Campingartikel

Möbel/Kücheneinrichtungen/Beleuchtung

Büro- und Geschäftseinrichtungen/Computer

Fahrzeuge und Zubehör

Kraft- und Brennstoffe/Herde und Öfen

Boote und Zubehör.

§ Max. 1 200 m² Geschossfläche (dem entspricht eine entsprechend geringere Verkaufsfläche) für einen Lebensmittel-Discountmarkt.

14. Bei der Vergabe von Verkaufsflächen sind bei Preis- und Leistungsgleichheit Einzelhändler aus den Stadtbezirken Untertürkheim und Obertürkheim bevorzugt zu berücksichtigen. Der Umbau und der Abriss von Gebäuden ist mit den Mietern frühzeitig zu erörtern.

15. Die Firma Nanz verpflichtet sich nach § 11 BauGB, die Planungs-kosten der Stadt in Höhe von DM 50.600,-- zu tragen und auf das Konto Nr. 2002 408, LBBW, BLZ 600 501 01 unter Angabe des Buchungszeichens 5.2588.100007.0 innerhalb eines Monats nach Wirksamkeit des Ver-trages nach Ziff. 20 und Rechnungsstellung zu überweisen. Der Be-trag ist ab Fälligkeit mit 3 % über dem Basiszins, mind. aber mit 7,5 % zu verzinsen. Diese Verpflichtung entfällt, wenn das Bebauungsplanverfahren aus Gründen nicht abgeschlossen wird, die die Firma Nanz nicht zu vertreten hat.

Der öffentlich-rechtliche Vertrag zwischen den Parteien vom 17.06.1999/ 24.06.1999 über die Tragung der Planungskosten wird aufgehoben und durch diese Regelung ersetzt.

16. Aus diesem Vertrag entsteht der Stadt keine Verpflichtung zur Aufstellung des Bebauungsplans. Eine Haftung der Stadt für etwaige Aufwendungen der Firma Nanz, die diese im Hinblick auf die Auf-stellung des Bebauungsplanes tätigt, ist ausgeschlossen.

17. Vertragsänderungen oder -ergänzungen bedürfen zu ihrer Rechtswirk-samkeit der Schriftform. Die Vertragspartner sind bereit, Verhandlun-gen zur Vertragsanpassung aufzunehmen, wenn sich die Vertragsgrundlagen ändern (z.B. Gesetzesänderungen). Nebenabreden be-stehen nicht. Der Vertrag ist 2-fach ausgefertigt. Die Stadt und die Firma Nanz erhalten je eine Ausfertigung.

18. Die evtl. Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen berührt die Wirksamkeit der übrigen Regelungen des Vertrages nicht. Der Vertrag ist so auszulegen bzw. zu ergänzen, dass der Vertragszweck in zulässi-ger Weise erreicht werden kann.

19. Die Verpflichtungen aus diesem Vertrag sind Rechtsnachfolgern im Eigentum mit der Maßgabe aufzuerlegen, ihre Rechtsnachfolger entsprechend zu verpflichten. Mit Mietern sind Regelungen zu treffen, die die Einhaltung der Verkaufsflächenbeschränkungen und Sortimentsbindungen aus Ziff. 13 dieses Vertrages gewährleisten. Außer-dem sind Mietern, die Baumaßnahmen im eigenen Namen ausführen, die für diese Baumaßnahmen geltenden Regelungen des Vertrages aufzuerlegen.

20. Der Vertrag wird erst dann wirksam, wenn der Bebauungsplan Augsburger Straße - Hafenbahnstraße Untertürkheim (Un 99) in Kraft tritt oder eine Baugenehmigung nach § 33 BauGB erteilt wird.

Stuttgart,

Stuttgart,

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Firma Nanz

Bürgermeisteramt

Matthias Hahn, Bürgermeister

Anlagen
1) Bebauungsplanentwurf vom 4. Oktober 2000
2) Begründung zum Bebauungsplanentwurf vom 4. Oktober 2000
3) Maßnahmenplan

Stuttgart,	Stuttgart,
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Firma Nanz	Bürgermeisteramt
	Matthias Hahn, Bürgermeister