Landeshauptstadt Stuttgart
Referat Allgemeine Verwaltung
Gz: A 7512-04
GRDrs 176/2001
Stuttgart,
04/09/2001



Bürgerhaus in Stuttgart-Feuerbach



Beschlußvorlage
Vorlage an
    zur
SitzungsartSitzungstermin
Verwaltungsausschuß
Ausschuß für Umwelt und Technik
Verwaltungsausschuß
Gemeinderat
Verwaltungsausschuß
Gemeinderat		Einbringung
Beratung
Beratung
Beschlußfassung
Beratung
Beschlußfassung		nichtöffentlich
nichtöffentlich
nichtöffentlich
öffentlich
nichtöffentlich
öffentlich		25.04.2001
15.05.2001
16.05.2001
17.05.2001
27.06.2001
28.06.2001



Beschlußantrag:

1. Der Anmietung des 1. Obergeschosses (rd. 731 m²) im Gebäude Stuttgarter Straße 15 in Stuttgart-Feuerbach zur Schaffung eines Bürgerhauses und einem anfänglichen jährlichen Mietzins in Höhe von 131.400,00 DM (67.183,53 Euro) wird zugestimmt.

2. Die Verwaltung wird beauftragt, mit dem neuen Eigentümer (Herrn Andreas Winter, Freie Musikschule Stuttgart) einen entsprechenden, langfristigen Mietvertrag abzuschließen.

3. Der Gewährung eines verlorenen Baukostenzuschusses an den Vermieter zum Zwecke des Umbaus des 1. Obergeschosses in ein Bürgerhaus mit Räumen für Vereine nach den Plänen des vom Vermieter beauftragten Architekturbüros vom 08. März 2001 von insgesamt bis zu 822.600,00 DM (420.588,70 Euro) einschließlich Architekten- und Ingenieurhonorare in Höhe von 147.600,00 DM (75.466,81 Euro) wird zugestimmt.

4. Den Kosten für die Einrichtung der Räume in Höhe von rd. 240.000,00 DM (122.710,00 Euro) wird zugestimmt.

5. Die Kosten nach Ziffern 3 und 4 werden im Vermögenshaushalt 2002 wie folgt gedeckt:


Begründung:


Der Gemeinderat hat am 24. März 2000 im Rahmen der Beratungen zum Haushaltsplan 2000/2001 beschlossen, das Vorkaufsrecht für das Gebäude Stuttgarter Straße 15 in Stuttgart-Feuerbach zur Schaffung eines Bürgerhauses nicht auszuüben und anstelle dessen einen langjährigen Mietvertrag für das 1. Obergeschoss im selben Gebäude mit der (damaligen) Gebäudeeigentümerin, der Fa. Dibag Industriebau AG, abzuschließen (GRDrs. 308/2000).

Zwischenzeitlich sind jedoch Änderungen hinsichtlich des Gebäudeeigentümers und der anzumietenden Geschossfläche eingetreten. Zudem sind die Planungen so weit vorangeschritten, dass ein Umbaubeginn noch im Sommer / Herbst 2001 erfolgen kann.

Beteiligte Stellen

Die Referate F und T haben die Vorlage mitgezeichnet.




Klaus-Peter Murawski

Anlagen


Anlage 1 zur GRDrs 176/2001

Ausführliche Begründung:

Die Verwaltung hat auf der Basis des Gemeinderatsbeschlusses vom 24. März 2000 mehrere Gespräche mit der damaligen Gebäudeeigentümerin, der Fa. Dibag Industriebau AG, und der im Gebäude untergebrachten Freien Musikschule Stuttgart geführt. Diese hat zwischenzeitlich das Anwesen käuflich erworben. In den zwischen der Fa. Dibag und dem Haupt- und Personalamt ausgehandelten langfristigen Mietvertrag, der einen anfänglichen monatlichen Mietzins von 15,00 DM/m² Geschossfläche vorsieht, ist die neue Eigentümerin bereit, einzutreten. Der Vertrag ist unterschriftsreif und soll unmittelbar nach Beschlussfassung durch den Gemeinderat von der Verwaltung unterzeichnet werden. Als Mietbeginn ist der 1. Juni 2001 vorgesehen. Der Mietvertrag wird auf zwanzig Jahre abgeschlossen.

In den ursprünglichen Planungen wurde davon ausgegangen, dass die Nutzung eines Anbaus, in dem die Unterbringung eines Saales möglich wäre, aus bauphysikalischen Gesichtspunkten nicht in Frage käme. Ein zwischenzeitlich erstelltes Gutachten stellt fest, dass die Nutzung doch möglich ist. Damit könnte der vom Bezirksbeirat Feuerbach geforderte Saal mit 190 m² (ca. 180 Plätze) verwirklicht werden. Dies hat zur Folge, dass sich die Mietfläche (Geschossfläche) von 593 m² auf 731,74 m² (Mietflächenberechnung Anlage 2) und somit auch die jährliche Miete von ursprünglich 106.740,00 DM auf abgerundet 131.400,00 DM erhöht. Die Raumprogrammfläche erhöht sich von 340 qm auf 385 qm (vgl. Anlage 5).

Das 1. Obergeschoss soll vom Vermieter nach den Plänen des Architekturbüros Schwarz, Stuttgart-Feuerbach, bzw. der Werkgemeinschaft Böhme / Hilse, Stuttgart-Feuerbach, entsprechend der Baubeschreibung (Anlage 3) umgebaut werden. Nach einer Kostenschätzung (Anlage 4) belaufen sich die Kosten hierfür auf rd. 675.000,00 DM zuzüglich der Honorare der Architekten und Ingenieure in Höhe von 147.600,00 DM. Diese Kosten werden dem Vermieter in Form eines verlorenen Baukostenzuschusses nach Baufortschritt und Prüfung durch das Hochbauamt erstattet. Die tatsächliche Höhe des Zuschusses orientiert sich an den Baukosten. Da das Gebäude im Sanierungsgebiet Feuerbach 3 - Stuttgarter Straße - liegt, besteht die Möglichkeit, Zuwendungen vom Land für den Umbau zu erhalten. Das Amt für Stadterneuerung hat eine entsprechende Anfrage beim Regierungspräsidium Stuttgart gestellt; hierüber wurde aber bisher noch nicht entschieden. In einer ebenfalls noch abzuschließenden Vereinbarung verpflichtet sich der Vermieter, eventuelle Sanierungszuschüsse, die im Zusammenhang mit der geplanten Nutzung als Bürgerhaus gewährt werden, an die Stadt weiterzugeben. Im Gegenzug verpflichtet sich die Stadt, sich an den Kosten des Sanierungsverfahrens, insbesondere an dem Ausgleichsbetrag nach § 155 Abs. 1 Nr. 2 BauGB, im Verhältnis der Umbauten im 1. Obergeschoss zu den Um- und Ausbauten im Gesamtgebäude zu beteiligen.

Mit den Baumaßnahmen, die etwa sechs Monate dauern werden, kann begonnen werden, sobald die Freie Musikschule Stuttgart ihrerseits das 2. Obergeschoss umgebaut hat und danach den 1. Stock räumt. Dies wird nach den jetzigen Planungen voraussichtlich im Sommer / Herbst 2001 sein.
Anlage 2 zur GRDrs 176/2001

BAUVORHABEN

Bürgerhaus 1. OG
Stuttgarter Str. 15
70469 Stuttgart-Feuerbach



MIETFLÄCHENBERECHNUNG

- Gemäß Vorgabe des Haupt- und Personalamtes der Landeshauptstadt Stuttgart, Innenwände und Stützen sind übermessen
- Aufmaß vom 21.12.2000


Ausschließlicher Mietbereich:

Fläche A:
    31,23 x (16,75 + 2,53)
=
602,11 m²
Fläche B:
    18,78 x (10,25 - 2,53)
=
144,98 m²
Fläche C:
    2,27 x 1,0
=
2,27 m²
Abzug:
    (2,39 + 0,4 ) x 5,23
- 14,59 m²
    (4,10 + (2 x 0,4)) x (5,82 + 0,4)
- 30,48 m²
    Mietfläche gesamt:

    Treppenhäuser Ost,
    West, Eingangsbereich
=
704,29 m²
    1/3 aus 82,36 m²
=
27,45 m²
    GESAMTFLÄCHE
731,74 m²
Anlage 3 zur GRDrs 176/2001


Baubeschreibung


Abbrucharbeiten in der Rohbausubstanz:

Notwendig gemäß Neuplanung und Umnutzung: Notwendig infolge vorhandener Substanz: Maurerarbeiten / Stahlbetonarbeiten

Notwendig gemäß Neuplanung und Umnutzung:
Notwendig infolge vorhandener Substanz:
Stahlbauarbeiten

Notwendig gemäß Neuplanung und Umnutzung:
Die drei Stützen im Saal sind vor Ort als scheibenartige Stützen quer zur Längsachse ausgeführt, also extrem sichtverstellend. Der Wunsch der Vereine nach Stützenfreiheit dieses Saales ist daher verständlich. Der Abriss dieser Stützen erfordert jedoch umfangreiche konstruktive Maßnahmen.

Notwendig infolge vorhandener Substanz:
Diverse Freilegungen von Kopfbändern und Deckenbalken im Hauptgebäude zeigen seitliche Verstärkungen aus Stahl in der Decke über 1. OG. Diese sind nach Freilegen zu prüfen. Außerdem sind sämtliche Balkenauflagen über EG und über 1. OG nach Freilegen zu prüfen, besonders an den Wetterseiten (Westgiebel).

Dachabdichtung

Notwendig infolge vorhandener Substanz :
Das Dach wurde im Jahre 1998 provisorisch mit einer einlagigen Bitumenabdichtung geschützt. Es ist keine Wärmedämmung vorhanden. Die Entwässerungsrinne an der Südseite ist ca. 50 Jahre alt, Material: verzinktes Stahlblech mit Lackschichten. Das Dach ist komplett zu sanieren und mit Wärmedämmung auszustatten.

Demontagen im Ausbau:

Notwendig gemäß Neuplanung und Umnutzung:
Die Etage ist "stromfrei zu machen"!!

Entfernung und Entsorgung: Das vorhandene Herren-WC kann mit Änderung des Zugangs beibehalten werden.

Trockenbau

Notwendig gemäß Neuplanung und Umnutzung:
Notwendig infolge vorhandener Substanz :
Fensterbau

Notwendig gemäß Neuplanung und Umnutzung:
Keine Neueinbauten, wenn keine zusätzlichen Wünsche oder Ansprüche an Schall- oder Wärmeschutz.

Notwendig infolge vorhandener Substanz:
Sonnenschutz

Notwendig gemäß Neuplanung und Umnutzung:
Sollten die vorhandenen Fenster mit Normalglas bleiben, können die Innenrollos als Folienrollos mit Reflexwirkung auch eine Sonnenschutzfunktion erfüllen.

Notwendig infolge vorhandener Substanz:
Überarbeitung der vorhandenen Außenjalousien

Putzarbeiten

Notwendig gemäß Neuplanung und Umnutzung:
Durch die Umbaumaßnahmen ergibt sich Aufwand für Innenputz.

Notwendig infolge vorhandener Substanz:
Estrich

Notwendig gemäß Neuplanung und Umnutzung: Maler

Notwendig gemäß Neuplanung und Umnutzung:
Decken nicht notwendig, wenn Akustik-Decken.

Notwendig infolge vorhandener Substanz: Fliesen:

Notwendig gemäß Neuplanung und Umnutzung:
Schreiner

Notwendig gemäß Neuplanung und Urnnutzung:
Gemäß Gutachten des Bauphysikers sind für die Klubräume und den Saal Türen mit Schallschutzfunktion vorzusehen.

Notwendig infolge vorhandener Substanz:
Vermieterseitig werden die Zugangstüren von den Treppenhäusern, WC's und Küche
erneuert. Die Zugangstüren sind dabei als Fluchttüren auf >1,00 m zu verbreitern.

Flexible Trennwände

Notwendig gemäß Neuplanung und Umnutzung:
Als flexible Trennung von Klubraum 3, Klubraum 4 und Großem Saal.

Bodenbeläge

Notwendig gemäß Neuplanung und Umnutzung:
Standardlösung:
Schlosser / Schließanlage

Notwendig gemäß Neuplanung und Umnutzung:
Schließanlage mit Systemschließung Haustür / Etagentür / Saal- und Klubraum-Innentüren

Notwendig infolge vorhandener Substanz:
Diverse Verstärkungen von Holzbalken

Endreinigung

Heizung

Notwendig infolge vorhandener Substanz:
Sanitär

Notwendig gemäß Neuplanung und Umnutzung:
Neueinbau Damen-WC und Beh.-WC

Notwendig infolge vorhandener Substanz:
Erneuern WC im Nottreppenhaus

Lüftung

Notwendig gemäß Neuplanung und Umnutzung:
Standardlösung

Elektro

Einfache Ausstattung inkl. schlichter Rasterdeckenleuchten

Eingangsbereiche

Notwendig gemäß Neuplanung und Umnutzung:
Für die behindertenfreundliche Nutzbarkeit des vorhandenen Aufzugs sind im Standard automatische Schiebetüren einzubauen.

Notwendig infolge vorhandener Substanz: