580/2001 Vorlage KSD-Redaktionssystem

Landeshauptstadt Stuttgart
Referat Städtebau
Gz: St 61-11.2 Nix/Ph

GRDrs 580/2001

Stuttgart,

06/27/2001

A. Vorhabenbezogener Bebauungsplan Marienstraße 41(Hintergebäude)
im Stadtbezirk Stuttgart-Süd (Stgt 138)
- Auslegungsbeschluss gem. § 3 (2) BauGB

B. Einvernehmen zum Bauvorhaben Marienstraße 41 (Hintergebäude)
"Untergeschossausbau und Nutzungsänderung im Erdgeschoss"
gemäß §§ 33 (2), 36 BauGB

Beschlußvorlage

Vorlage an	zur	Sitzungsart	Sitzungstermin
Ausschuß für Umwelt und Technik Ausschuß für Umwelt und Technik Ausschuß für Umwelt und Technik Gemeinderat	Einbringung Beschlußfassung Vorberatung Beschlußfassung	nichtöffentlich öffentlich öffentlich öffentlich	10.07.2001 17.07.2001 17.07.2001 19.07.2001

Beschlußantrag:

Zu A: Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Marienstraße 41 (Hintergebäude) im Stadtbezirk Stuttgart-Süd (Stgt. 138) vom 17. April 2001 und die Begründung vom 17. April 2001 sind öffentlich auszulegen.

Der Geltungsbereich ist im Kartenausschnitt auf dem Deckblatt der Begründung (Anlage 2) dargestellt.

Zu B: Das Einvernehmen zum Bauvorhaben Marienstraße 41 (Hintergebäude) “Untergeschossausbau und Nutzungsänderung im Erdgeschoss” ist nach §§ 33 (2), 36 BauGB zu beurteilen.

Kurzfassung der Begründung:
Ausführliche Begründung siehe Anlage 1

Zu A: Auf dem Grundstück Flst. 4393 Marienstraße 41, 43 ist beabsichtigt, das als Kindergarten widerruflich genehmigte Hintergebäude (ehemals Garagen) in Büros umzunutzen, um so Erweiterungsmöglichkeiten für die Firma digital media center (Ergänzung zu ihrem bestehenden Betrieb im Vordergebäude Marienstraße 41) zu schaffen. Der Ausschuss für Umwelt und Technik hat am 5. Dezember 2000 die dafür erforderliche Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans beschlossen.

Zu B: Um für die Firma digital media center die Möglichkeit zu eröffnen, vor Abschluss des Bebauungsplanverfahrens das Bauvorhaben zu realisieren, wird für das Vorhaben die Baugenehmigung nach § 33 (2) BauGB angestrebt. Für das geplante Vorhaben “Untergeschossausbau und Nutzungsänderung im Erdgeschoss” im Hintergebäude Marienstraße 41 wurde das Beteiligungsverfahren durchgeführt. Gegen das Vorhaben wurden von Betroffenen Einwendungen vorgebracht. Die planungsrelevanten Einwendungen sind als Anlage 3 und 4 beigefügt und die Stellungnahme der Gemeinde ist in Anlage 5 dargelegt.

Finanzielle Auswirkungen
Der Vorhabenträger wird vertraglich verpflichtet, einen Teil der Planungs- und Verfahrenskosten zu tragen.

Beteiligte Stellen

Referate T und USO
Bezirksbeirat Süd

Vorliegende Anträge/Anfragen

keine

Erledigte Anträge/Anfragen

keine

Matthias Hahn
Bürgermeister

Anlagen

1. Ausführliche Begründung
2. Begründung gemäß § 9 (8) BauGB vom 17. April 2001 (Deckblatt siehe Dateianhang)
3. u. 4. Schreiben der Einwendungen zum Bauvorhaben (siehe Dateianhang)
5. Stellungnahmen der Gemeinde zu den Einwendungen zum Bauvorhaben
6. u. 7. Anregungen des Bauherrn zur Unterstützung des Planungsziels (siehe Dateianhang)
8. Entwurf des öffentlich-rechtlichen Durchführungsvertrags vom 25. Mai 2001 (siehe Dateianhang)

Anlage 1

Ausführliche Begründung:

Der Ausschuss für Umwelt und Technik hat am 5. Dezember 2000 den Aufstellungsbeschluss zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Marienstraße 41 (Hintergebäude) im Stadtbezirk Stuttgart-Süd (Stgt. 138) gefasst (GRDrs 976/2000 vom 15. Nov. 2000).

Der Bezirksbeirat Stuttgart-Süd hat am 28. November 2000 die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans einstimmig abgelehnt.

Im Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung gemäß § 3 (1) BauGB und der Beteiligung gemäß § 33 (2) BauGB konnten die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung als auch die Unterlagen über das Vorhaben Untergeschossausbau und Nutzungsänderung im Erdgeschoss, Hintergebäude Marienstraße 41 in der Zeit vom 9. Februar bis 1. März 2001 im Stadtplanungsamt eingesehen werden.

Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung bestand am 5. März 2001 im Stadtplanungsamt. Der Erörterungstermin wurde von vier Beteiligten wahrgenommen. Ein Schreiben wurde nach Beendigung des Termins übergeben und ein weiteres mit mehreren Unterschriften im Nachgang eingereicht. Die vorgebrachten Einwendungen gehen aus den beigefügten Anlagen 3 und 4 hervor und die Stellungnahme der Gemeinde ist in Anlage 5 aufgeführt.

Darüber hinaus hat der Bauherr zwei Schreiben (Anlage 6 u. 7) vorgelegt, in denen weitere Anregungen zur Unterstützung des Planungsziels erläutert werden.

Die beteiligten Träger öffentlicher Belange und städtischen Ämter haben dem vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf als auch dem Bauvorhaben selbst zugestimmt; planungsrelevante Äußerungen wurden berücksichtigt bzw. wurden in den öffentlich-rechtlichen Durchführungsvertrag übernommen.

Der Planungsvorteil beträgt rund 90.000 DM.

Auf die Begründung gemäß § 9 (8) BauGB vom 17. April 2001 (Anlage 2) sowie den Entwurf des öffentlich-rechtlichen Durchführungsvertrags (Anlage 8) zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird verwiesen, welcher vor Erteilung der Genehmigung des Bauantrags vom Antragsteller unterzeichnet werden muss.

Anlage 2 (Deckblatt siehe Dateianhang)

1. Grund für die Aufstellung des Bebauungsplans

Auf dem Grundstück Flst. 4393 Marienstraße 41, 43 soll das in den 50er Jahren

im Bauverbot genehmigte Garagenhintergebäude zu Bürozwecken umgenutzt werden, um so die Erweiterung einer Firma, die bereits ihren Betrieb im Vordergebäude Marienstraße 41 hat, zu ermöglichen. Zur Realisierung dieser Planungsabsicht ist es erforderlich, die rechtlichen Voraussetzungen durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan zu schaffen.

2. Bisher geltendes Planungsrecht, Entwicklungsplanung

Das Grundstück Flst. 4393 Marienstraße 41, 43 wird durch den rechtsverbindlichen Bebauungsplan aus dem Jahre 1937 in Verbindung mit der Baustaffel 2 der Ortsbausatzung für die Stadt Stuttgart (OBS) erfasst. Er setzt einen 23 m tiefen Baustreifen entlang der Marienstraße und eine ca. 60 m tiefe rückwärtige Bauverbotsfläche in Hanglage fest.

Im Flächennutzungsplan ist der Bereich als gemischte Baufläche dargestellt.

Der Gebietstypenplan des Entwicklungsprogramms für den Stadtbezirk Stuttgart-Süd stuft den Bereich als Gebietstyp II (Sicherung und Aufwertung der Wohnnutzung) ein.

Die Textbebauungspläne “Vergnügungseinrichtungen und andere in Inneren Stadtgebiet”, “Stellplatzbeschränkungsbereich Innenstadt Stuttgart” sowie die Satzung über die beschränkte Verwendung luftverunreinigender Brennstoffe und die Baumschutzsatzung der Landeshauptstadt Stuttgart bleiben unberührt.

Auf die Satzung über ein besonderes Vorkaufsrecht gemäß § 25 BauGB Österreichischer Platz (1999/22) und auf das Vorranggebiet für die Stadterneuerung Stuttgart 19: Österreichischer Platz wird hingewiesen.

Das Gebäude Marienstraße 43 ist als Kulturdenkmal nach § 2 DSchG eingestuft.

3. Planerische Konzeption

Die Firma digital media center mit mittlerweile 70 Mitarbeitern, Mieterin im Vordergebäude Marienstraße 41, sucht dringend Erweiterungsflächen in unmittelbarer Nähe. Die Flächen des als Kindergarten widerruflich genehmigten Hintergebäudes (altes Garagengebäude) erscheinen dafür geeignet. Das Gebäude einschließlich des Untergeschosses, aber ohne weitere Anbauten, soll als Ergänzung des bestehenden Betriebes genutzt werden. Zudem ist vorgesehen, vertraglich eine Gesamtbereinigung aller anhängigen Streitfragen in Bezug auf das Grundstück vorzunehmen. Hierzu gehören ein noch zu bestimmender Rückbau der Versiegelung der Freifläche zur Sicherung des Grünbestandes, keine Erweiterung über die bisherige Gebäudehülle hinaus und das Unterlassen weiterer baulicher Maßnahmen.

4. Art und Maß der baulichen Nutzung

Die Art der baulichen Nutzung orientiert sich im Wesentlichen an den Festsetzungen der Baustaffel 2 OBS und den vorhandenen Gebäudenutzungen. Somit ist die geplante Nutzungsänderung (in Büros) im Rückgebäude Marienstraße 41 in dem einem Mischgebiet gemäß BauNVO vergleichbaren Bereich zulässig.

Bei dem zugrunde gelegten Vorhaben ändert sich das bestehende Bauvolumen nicht nennenswert. Eine geringfügige bauliche Erweiterung (Änderung des vorhandenen Eingangsbereichs mit Treppenaufgang) ist vorgesehen.

Insofern wird das Maß der baulichen Nutzung nur unwesentlich tangiert.

5. Verkehrserschließung

Die Erschließung erfolgt für den PKW-Verkehr wie seither ausschießlich über die Marienstraße. Die angelegten bzw. baurechtlich notwendigen Stellplätze befinden sich überwiegend hinter den Vordergebäuden Marienstraße 41 und 43 oder können hier nachgewiesen werden.

Das Gebiet ist gut an den ÖPNV angeschlossen (Omnibuslinien 41, 44 und 92 Haltestellen Silberburgstraße und Paulinenstraße im Bereich der Marienstraße).

6. Ver- und Entsorgung

Das Plangebiet ist entwässerungstechnisch erschlossen. Das bestehende Kanalnetz reicht für die Entwässerung des Plangebiets aus und erfolgt zum Hauptklärwerk Mühlhausen.

Zur Versorgung des Hintergebäudes Marienstraße 41 mit seiner geplanten Büronutzung wird ein Anschluss an das vorhandene Telekommunikationsnetz in der Marienstraße erforderlich.

7. Umweltbelange

Eingriffe in Natur und Landschaft

Bei dem beantragten Vorhaben handelt es sich um eine Nutzungsänderung innerhalb eines bestehenden und genehmigten Gebäudes in der Bauverbotsfläche. Insofern ist ein Eingriff im naturschutzrechtlichen Sinne nicht erkennbar.

Klima

In den Hinweisen des Klimaatlasses für die Planung wird das Plangebiet als bebautes Gebiet mit klimatisch-lufthygienischen Nachteilen (verdichtete Siedlungsräume bzw. störende Bauwerke) bezeichnet. Dieses Gebiet ist unter stadtklimatischen Gesichtspunkten sanierungsbedürftig.

Im Rahmen der geplanten Nutzungsänderung wird vertraglich eine teilweise Entsiegelung des Hanggeländes und die Sicherung des Grünbestandes geregelt, so dass die bestehenden klimatischen Verhältnisse verbessert werden.

Lärm- und Luftschadstoffbelastung

Aufgrund des Verkehrsaufkommens der umliegenden Straßen liegen die Lärmwerte für die Marien- und Silberburgstraße tags bei 65-70 dB (A) und nachts bei 55-60 dB (A), für die Furtbachstraße tags bei 60-65 dB (A) und nachts bei 50-55 dB (A); Angaben aus der Verkehrslärmkartierung 1998 des Amtes für Umweltschutz. Da aber das Rückgebäude von den umliegenden Straßen entfernt liegt und teilweise durch straßennahe Gebäude abgeschirmt wird, ist von deutlich niedrigeren Verkehrslärmwerten auszugehen.

Im Hinblick auf die Umsetzung von § 40 (2) Bundes-Immissionsschutzgesetz (Prüfung von Verkehsbeschränkungen) wurden für alle Hauptverkehrsstraßen in Stuttgart (Verkehrsbelastungen über ca. 5 000 Kfz/Tag) die Belastungen an Stickstoffdioxid (NO2), Benzol und Ruß am Straßenrand ermittelt (Berechnung bzw. Prognosen für 1995, 1998 und 2010). Die Methodik und Ergebnisse dieser Untersuchungen sind in den von der Landeshauptstadt Stuttgart, Amt für Umweltschutz herausgegebenen “Untersuchungen zur Umwelt –Stuttgart 21”, Heft 2 und Heft 9 dargelegt. Danach befinden sich im Planungsgebiet keine “Verdachtsstraßen”, bei denen Grenz- oder Prüfwertüberschreitungen zu erwarten und weitergehende Untersuchungen erforderlich wären.

8. Erforderliche Maßnahmen und Kosten

In einem öffentlich-rechtlichen Durchführungsvertrag ist u.a. eine gesicherte Gesamtbereinigung aller anhängigen Streitfragen in Bezug auf das Grundstück zu regeln. Hierzu gehören ein noch zu bestimmender teilweiser Rückbau der Versiegelung der Freifläche zur Sicherung des Grünbestandes und das Unterlassen weiterer baulicher Maßnahmen. Desweitern werden noch die Übernahme von Planungs- und Verfahrenskosten vertraglich geregelt.

Anlage 3 (siehe Dateianhang)

Anlage 4 (siehe Dateianhang)

Anlage 5

Stellungnahme der Gemeinde zu den Einwendungen zum Bauvorhaben
Marienstraße 41 (Hintergebäude)
“Untergeschossausbau und Nutzungsänderung im Erdgeschoss”

Die vorgebrachten Einwendungen wenden sich überwiegend gegen die teilweise illegalen Bautätigkeiten, insbesondere die Hangverbauung mit Rampen (Zubetonierung, Versiegelung) und die Nichteinhaltung der Baumschutzsatzung. Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans bezieht sich aber ausschließlich auf das Rückgebäude (ehemaliges Garagengebäude). Eine Einbeziehung der Hangflächen in das Bebauungsplanverfahren ist nicht zweckmäßig, zumal dies weder eine Konsenslösung noch eine Konfliktlösung erleichtert und somit nicht zum Gegenstand des Verfahrens gemacht werden soll. Die hier festgesetzte Bauverbotsfläche hat weiterhin Bestand, ebenso hat die Baumschutzsatzung nach wie vor Gültigkeit.

Es ist nicht vorgesehen, die zum Teil ungenehmigt errichteten Stützmauern sowie sonstige Versiegelungen im Rahmen des Bebauungsplanes zu legalisieren.

Im Übrigen ist die Vorhaltung, dass die Stadtverwaltung die behaupteten illegalen Bautätigkeiten des Bauherrn nicht eingeschränkt hat, unzutreffend.
Vielmehr wurden mehrfach Baueinstellungen verfügt. Diese sind bzw. waren auch Streitgegenstand mehrerer beim Verwaltungsgericht anhängiger Klagen.

Der avisierte Kompromiss soll Rechtsfrieden schaffen. Einerseits soll die Möglichkeit erhalten bleiben, ein vorhandenes Gebäude einer Nutzung zuzuführen, andererseits in der angestrebten Gesamtbereinigung vertraglich eine Reduzierung der Versiegelung und ein Schutz der Bäume erreicht werden. Ein teilweiser Rückbau der Versiegelung der Freiflächen zur Sicherung des Grün- und Baumbestandes und das Unterlassen weiterer baulicher Maßnahmen werden in einem öffentlich-rechtlichen Durchführungsvertrag unter Einhaltung eines entsprechenden Zeitplans geregelt.

Auf der Grundlage eines zu erstellenden Grün- und Freiflächenplanes werden die festzulegenden Rückbaumaßnahmen detailliert aufgeführt.
Die Erstellung eines unabhängigen geologischen Gutachtens erscheint in der Abwägung der privaten und öffentlichen Belange (Kosten/Nutzen-Relation) unverhältnismäßig.

Die vorgesehene Bebauungsplanänderung soll die rechtlichen Voraussetzungen für die Genehmigung einer Nutzungsänderung schaffen. Gegenstand dieser Nutzungs-änderung ist die beabsichtigte Nutzung des widerruflich als Kindergarten genehmigten ehemaligen Garagengebäudes als Büro. Die Nutzung des Gebäudes als Kindergarten wurde bisher nicht aufgenommen.

Mit der beantragten Nutzungsänderung kann einem Unternehmen (bereits Mieterin im Vordergebäude Marienstraße 41), das dringend Erweiterungsflächen in unmittelbarer Nähe sucht, geholfen werden. Die Abgrenzung der Nutzung bezieht sich auf den Gebäudekörper mit dem jetzt bestehenden Volumen, verbunden mit einer unwesentlichen Änderung des vorhandenen Eingangsbereichs mit Treppenaufgang und dem Ausbau des Untergeschosses, welches als Raumvolumen auch bereits vorhanden ist. Außerhalb dieses Volumens schließt sich eine weitere Nutzungsmöglichkeit aus.

Der mit der Nutzungsänderung verbundene Stellplatzbedarf kann auf den bereits angelegten Stellplatzflächen des Restgrundstücks nachgewiesen werden.

Der Bezirksbeirat Süd hat in seiner öffentlichen Sitzung am 28. November 2000 die Bebauungsplanaufstellung einstimmig abgelehnt.

Der Ausschuss für Umwelt und Technik des Gemeinderats hat dies am 5. Dezember 2000 zur Kenntnis genommen; jedoch trotzdem einstimmig die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans beschlossen. Dadurch besteht die Möglichkeit einer Gesamtbereinigung, die in städtebaulich noch vertretbarer Weise bestandsbezogene Elemente aufnimmt.

Anlage 6, 7 und 8 (siehe Dateianhang)