390/2001 Vorlage KSD-Redaktionssystem

Landeshauptstadt Stuttgart
Technisches Referat
Gz: OB

GRDrs 390/2001
Neufassung

Stuttgart,

05/14/2001

Neubau der Galerie der Stadt Stuttgart
- Entwurfsplanung -

Beschlußvorlage

Vorlage an	zur	Sitzungsart	Sitzungstermin
Verwaltungsausschuß Gemeinderat Ausschuss für Kultur und Medien	Vorberatung Beschlußfassung Kenntnisnahme	nichtöffentlich öffentlich öffentlich	16.05.2001 17.05.2001 04.07.2001

Beschlußantrag:

1. Der Entwurfsplanung für den Neubau der Galerie der Stadt Stuttgart am Kleinen Schlossplatz nach den Plänen der Architekten Hascher, Jehle und Assoziierte GmbH vom 20.03.2001 / 26.03.2001 und der in der Anlage 2 dargestellten, vom Büro Drees & Sommer geprüften Kostenberechnung vom 12. 04. 2001 mit einem Kostenaufwand von 129,8 Mio DM brutto wird zugestimmt. In dem Kostenaufwand ist die Einrichtung enthalten, jedoch keine Baupreisprognose.

Der Entwurf wird der weiteren Planung zu Grunde gelegt.

2. - entfällt - (Unterbauung der Königstraße)

3. Der erweiterten Entwurfsplanung für einen "Glassee" auf dem Kleinen Schlossplatz und im Eingangsbereich auf der Königstraße nach den Plänen der Architekten Hascher, Jehle und Assoziierte GmbH vom 20.03.2001/26.03.2001 und der in Anlage 4 dargestellten, vom Büro Drees & Sommer geprüften Kostenberechnung vom 12. April 2001 mit einem Kostenaufwand von 3,8 Mio. DM brutto (ohne Baupreisprognose) wird zugestimmt. Der "Glassee" wird der weiteren Planung zu Grunde gelegt.

4. Das Hochbauamt wird ermächtigt, Projektsteuerer, Architekten und Fachingenieure auf der Grundlage der Entwurfsplanung vom 20.03.2001 / 26.03.2001 einschl.der Erweiterung entsprechend Beschlussantrag Ziff. 3 mit der Weiterplanung des Vorhabens bis HOAI Leistungsphase 6 und Teilen von 7 (vorzeitige Ausschreibung von ca. 70 % der Bauleistung) zu beauftragen.

5. In der Entwurfsplanung sind die in Anlage 9 dargestellten Teile des Raumprogramms (Baumeisterarchiv, Bibliothek, Werkstätten und Verwaltung) mit 1.095 m² (ohne Verkehrsflächen) nicht enthalten. Sie müssen in dem angrenzenden, mit dem Galeriegebäude räumlich verbundenen Kommerzbau untergebracht werden, da sie funktional und klimatechnisch mit der Galerie untrennbar zusammenhängen und bei einer Unterbringung ausserhalb des Kommerz- /Galeriegebäudes hohe Folgekosten zu erwarten wären.

Die Verwaltung wird beauftragt, mit dem Investor zu verhandeln und zu prüfen, ob eine Anmietung oder der Erwerb von Teileigentum vorteilhafter ist. Das Ergebnis der Verhandlungen und der Prüfung wird mit der Vorlage zum Baubeschluss zur Entscheidung vorgelegt.

6. Es wird Kenntnis genommen, dass das Technische Referat eine gesonderte Vorlage zur Planung, Ausführung und Finanzierung der Unterhaltungs- und Neubaumaßnahmen für die Betriebs- und Sicherheitstechnik im Planietunnel zur Abstimmung vorlegen wird. (Geschätzte Kosten ca. 5,4 Mio. DM brutto).

7. Es wird Kenntnis genommen, dass aus terminlichen Gründen Planungsvorleistungen zur Klärung der Auswirkungen des Kommerzbaues auf die Planung der Galerie (vor allem statische Konzeption) erforderlich waren. Der Planung der Gründung auf dem Dreieck zwischen Fürstenstraße/Theodor-

Heuss-Straße/ Friedrichstraße als städtische Vorleistung zur Bebauung durch einen Investor wird zugestimmt. Für Planungsvorleistungen werden voraussichtlich insgesamt ca. 0,6 Mio. DM veranschlagt. Die entstehenden Kosten werden von der Stadt Stuttgart verauslagt und sind vom Investor zu übernehmen.

8. Finanzierung

Die Bau- und Planungskosten von insgesamt 133,6 Mio. DM brutto (Ziffer 1 und Ziffer 3) werden wie folgt finanziert:

- Grundstücksverkauf ca.	30,0 Mio. DM brutto
- Namens- und Nutzungsrechte, Baustellenwerbung etc. ca.	10,0 Mio. DM brutto
- Mittel aus Teilrücklage Zukunftsinvestitionsprogramm	93,6 Mio. DM brutto

Werden die Erlöse aus Namens- und Nutzungsrechte, Baustellenwerbung etc. nicht in voller Höhe von ca. 10 Mio. DM brutto erreicht, wären alternativ zum Zweck der Kostenreduzierung die in Anlage 12 dargestellten Vorschläge zur Qualitäts- und Flächenreduzierung zu aktivieren. Das Ergebnis liegt zum Baubeschluss vor.

Begründung:

Ergänzende Begründung siehe Anlage 1

Mit dem Bau der städtischen Galerie eröffnet sich die einmalige Chance den Bereich Kleiner Schlossplatz, Königsbau, Postareal sowie Fürstenstraße neu zu bebauen und nachhaltig aufzuwerten (Anlage 13). Der Investor Garbe/Stilwerk ist bereit für die neue attraktive Gestaltung dieses zentrale Stadtbereichs rund 500 Mio. DM zu investieren. Die notwendige Aufwertung ist untrennbar mit dem Bau der Galerie verbunden, sowohl für das Nutzungskonzept wie auch für die Baulichkeit. Dies bedeutet, dass ein Planungsstopp bei der Galerie aller Wahrscheinlichkeit nach die private Investition in Frage stellt.

1) Stand der Planung

Der Gemeinderat hat am 11.05.2000 von dem überarbeiteten Ergebnis des städtebaulichen Wettbewerbs für eine Galerie der Stadt Stuttgart am Schlossplatz Kenntnis genommen. Dieses beinhaltete eine Reduzierung des Raumprogramms von ursprünglich 10.015 m² auf 8.400 m² Gesamtprogrammflächeund eine Begrenzung der Kosten auf 120 Mio. DM brutto.

Um den engen Terminrahmen bis zur Baubeschlussfassung im November 2001 einhalten zu können, wurde der Bauantrag am 21.12.2000 eingereicht und dasfür die Neuordnung des Schlossplatzes notwendige Bebauungsplanverfahren (Aufstellungsbeschluss am 19.12.2000) eingeleitet.

Es hat sich herausgestellt, dass die umfangreichen Abbruch- und Bauarbeiten an den Planie-Tunneln ohne Beeinträchtigungen des laufenden Verkehrs nicht realisierbar sind. Hierzu liegt eine Planung des Ingenieurbüros Karajan vor, das von einer wechselseitigen Sperrung der Planie-Tunnel und einer zeitweiligen Verkehrsumlenkung während der Bauphase ausgeht.

Auf Grund der Ergebnisse des Bodengutachtens Smoltzcyk & Partner mit Stand 23.03.2001 musste das Gründungskonzept in weiten Teilen von einer Flach- auf eine Pfahlgründung umgestellt werden.

Nach der Aufnahme der Tunnelhöhen wurde festgestellt, dass ein Fehler in den Bestandsdaten vorlag, sodass die für Ausstellungsräume benötigte Raumhöhe in dem Richtung Theodor-Heuss-Straße liegenden Teil der Ebene 0 nicht mehr erreicht wurde. Um das Raumprogramm gleichwohl einhalten zu können, wurden bisher für eine kommerzielle Nutzung vorgesehene Räume entlang der Fürstenstraße ebenso in die Galerie einbezogen.

Als Ergebnis der thermischen Simulation der natürlichen Lüftung der Veranstaltungsebene E+4 sowie der Simulationsergebnisse für den Glaskubus und die darin enthaltenen Ausstellungsräume durch das Büro DS Plan (Stand 15.02.2001) musste das Gebäudetechnikkonzept angepasst werden.

Diese Ergebnisse wurden von den Architekten Hascher, Jehle und Assoziierte GmbH in die Entwurfsplanung vom 20.03.2001/ 26.03.2001 eingearbeitet und liegen dieser Vorlage zu Grunde.

Die nun vorliegende Entwurfsplanung vom 20.03.2001/ 26.03.2001 unterscheidet sich im wesentlichen von der überarbeiteten Wettbewerbsplanung vom 11.05.2000 durch:

Das ursprüngliche Erschließungssystem der Ausstellungsräume in der Ebene 0 (unter der Platte des Kleinen Schlossplatzes) und in der Ebene -1 (zwischen den beiden Planie-Tunneln) wurde in einen geradlinigen Verlauf umgeplant, so dass in der Ebene 0 eine dreibündige Ausstellunganlage ermöglicht wurde.
Die Anordnung von Vortrags-/Seminarraum und "Kounellis"-Ausstellungsraum als Bindeglied zwischen Eingangs-Foyer und Galerie-Ausstellungsräumen ermöglicht eine multifunktionale Nutzung.
Die Ausstellungsflächen im Bereich der Achsen 13 - 17 in Ebene 0 mussten wegen der zu geringen Höhe des Tunnelbauwerkes um ca. 450 m² reduziert werden. Diese Räumlichkeiten besitzen eine reduzierte Raumhöhe und können nur als Depot- und Lagerflächen genutzt werden.
Als Ausgleich werden ausreichend hohe Ausstellungsflächen zwischen den Achsen 13 und 15 an der Fürstenstraße geplant.
Die Planung für den Kommerzbau (Stand 09.02.2001) zwischen den Achsen 7 und 17 entlang der Fürstenstraße wurde durch den Investor von Gewerbe- auf Büronutzung geändert. Dies hatte Auswirkungen auf die Gründung und die Terminplanung des Galerieneubaues.
Durch die reduzierten Geschosshöhen der Ausstellungsräume in den Ebenen 0 und -1 musste die Technikkonzeption angespasst werden. Die raumluft- und elektrotechnischen Versorgungstrassen mussten aus den Funktionsflächen in separate Technikflächen verlegt werden (Ebene -2 und Tunnelbereich).
Der Kleine Schlossplatz und die Königstraße werden angrenzend an den Glaskubus als "Glassee" gestaltet (optional s. Beschlussantrag Ziffer 3). Der "Glassee" auf dem Kleinen Schlossplatz könnte als beleuchteter Skulpturenpark genutzt werden.

Mit der zwischen der Stadt und dem künftigen Investor am 22.02.2001 getroffenen Vereinbarung wird der Gebäuderiegel auf der Platte "Kleiner Schlossplatz" (parallel zur Fürstenstraße) nun nicht mehr als Kaufhaus, sondern als Bürogebäude geplant. Der Grundstücksverkauf zwischen der Stadt Stuttgart und dem Investor ist noch zu verhandeln, und bleibt einer gesonderten Beschlussvorlage vorbehalten (auf der Basis von rd. 30 Mio DM, einschließlich Stellplatzablösung des Investors).

Für die weitere Planung ist eine statische Voruntersuchung des kommerziellen Gebäudeteils auf dem Kleinen Schlossplatz und des Gebäudeteils Fürstenstraße/Theodor-Heuss-Straße/Friedrichstraße notwendig. Die hieraus entstehenden Kosten werden von der Stadt Stuttgart verauslagt und sind vom Investor zu übernehmen.

Weitere Einflüsse auf die Planung und Ausführung der Galerie aus der Neugestaltung des angrenzenden Postareals sind derzeit nicht absehbar, können aber nicht ausgeschlossen werden.

2) Raumprogramm Galerie

Durch die nicht zu verändernden besonderen örtlichen Rahmenbedingungen (Tunnelbauwerke, Platte Kleiner Schlossplatz) sowie zur Begrenzung der Gesamtkosten wurden bei der Entwurfsplanung Stand 20.03.2001/26.03.2001 im eigentlichen Galerieneubau weitere Einschränkungen bezügl. der Umsetzung des vom Gemeinderat am 11.05.2000 beschlossenen Raumprogrammes erforderlich. Diese müssen durch Anmietung im angrenzenden Kommerzbaues ausgeglichen werden. Die nachfolgende Tabelle weist inbesonders aus, dass das vom Gemeinderat beschlossenen Raumprogramm hinsichtlich der Ausstellungsflächen nur durch die Erweiterung der Ausstellungsebene -1 unter der Königstraße realisiert werden kann.

Nutzflächen (m2 netto) Soll Gemeinderat Differenz Entwurf Differenz
Wettbewerb Stand 11.05.00 (Soll Wettbew. Stand 20.03.01 (Entwurf 20.03.01
GR 11.05.00) /26.03.01 - GR 11.05.00)
______________________________________________________________________________________________________________________

1.1 Ausstellung E -1, E0,
Würfel 6.000 5.084 - 916 4.950 - 134

1.2 Ausstellungserw. E -1 (190) (+ 190)
unter Königstraße entfällt entfällt
______________________________________________________________________________________________________________________

1 Summe Ausstellung 6.000 5.084 - 916 4.950 - 134
______________________________________________________________________________________________________________________

2 Veranstaltungsebene E +4
einschl. Foyer 550 + 550 550

3 Eingangsbereich 1.100 720 - 380 792 + 72

4 Baumeisterdepot, Bildermagazin,
Lager, Anlieferung, Sozialräume
im Galeriegebäude 2.915 1.332 - 1.583 1.186 - 146

5 Verwaltung, Baumeisterarchiv,
Bibliothek, Werkstätten
im Kommerzgebäude 714 + 714 1.095 + 381
______________________________________________________________________________________________________________________

Summe Programmfläche
ohne Technik 10.015 8.400 - 1.615 8.573 + 173
______________________________________________________________________________________________________________________

6 Technik 520 518 - 2 1.919 + 1.401
______________________________________________________________________________________________________________________

Summe Gesamt-
Programmfläche
inkl. Technik 10.535 8.918 - 1.617 10.492 +1.574______________________________________________________________________________________________________________________

3) Kostenstand Galerie

Dem Beschluss des Gemeinderats vom 11.05.2000 lagen eine Baukostenschätzung für den damals vorliegenden Galerie-Vorentwurf von rund 90 Mio. DM brutto sowie ein Betrag von rund 27 Mio. DM brutto für den Aufwand (Abbruch und Gründungsmaßnahmen) zur Herstellung eines baureifen Grundstücks und ein Betrag von rund 6 Mio. DM brutto für die Platzgestaltung zu Grunde. Die Gesamtkosten wurden jedoch auf 120 Mio. DM begrenzt.

Die aktuelle Kostenberechnung liegt für den Neubau der Galerie bei 129,8 Mio. DM brutto zuzüglich der Kosten für die Herstellung des "Glassees" von 3,8 Mio. DM brutto. Insgesamt endet die Kostenberechnung damit bei 133,6 Mio. DM brutto.

Unter Berücksichitigung der angestrebten Erlöse aus Namens- und Nutzungsrechte, Baustellenwerbung, etc. von ca. 10 Mio. DM brutto verbleiben zu finanzierende Kosten von 123,6 Mio. DM brutto. Das Kostenziel von 120 Mio. DM brutto wird damit um ca. 3,6 Mio. DM brutto überschritten. Um die Überschreitung der Kosten auf 3,6 Mio. DM brutto zu begrenzen wurden im bisherigen Planungsprozess bereits 35 Mio. DM brutto Einsparungen realisiert (Anlage 11).

Sollte das erste Ausschreibungspaket von ca. 60 - 70 % der Gesamtmaßnahme das hierfür verfügbare Budget wesentlich überschreiten oder sollten die angestrebten Erlöse aus Namens- und Nutzungsrechte, Baustellenwerbung etc. nicht erreicht werden, wird die Verwaltung weitere Einsparungen vorschlagen. Diese sind in Anlage 12 dargestellt. Hierüber ist endgültig bei Baubeschluss zu entscheiden.

Planung und Bau des ab Oberkante Kleiner Schlossplatz aufgehenden kommerziellen Gebäuderiegels werden ausschliesslich vom Investor finanziert. Die notwendigen städtischen Planungsvorleistungen (statische Konzeption) für den Bereich des kommerziellen Gebäudes und der Gründung des erweiterten Planungsgebietes Dreieck zwischen Fürstenstraße/Theodor-Heuss-Straße/Friedrichstraße werden von der Stadt Stuttgart verauslagt und sind vom Investor zu übernehmen. Die Baukosten der Gründung auf dem Dreieck zwischen Fürstenstraße/Theodor-Heuss-Straße/Friedrichstraße sind im Gesamtkostenaufwand der Galerie nicht enthalten.

Weiterhin sind nicht enthalten Kosten für Rückstellungen und Unvorhersehbares sowie eventuell anfallende Preissteigerungen bis zur Fertigstellung des Projektes im Jahr 2004. Zum Baubeschluss wird die Prognose überprüft und in die Gesamtkosten einbezogen.

Die Steuerrückvergütung für Gewerbeanteile, die aus heutiger Sicht rund 3,6 Mio. DM betragen wird, ist bei den Gesamtkosten bereits berücksichtigt.

4) Finanzierung

Neben einem Grundstücksveräusserungserlös von 30 Mio. DM sind derzeit 50 Mio. DM städtische Mittel aus der Teilrücklage Zukunftsinvestitionsprogramm für die Einrichtung der Galerie in der Finanzplanung veranschlagt. Aufgrund der eingetretenen Kostenveränderungen reichen diese Mittel nicht aus, die Finanzierung sicherzustellen.

Die Verwaltung steht derzeit in Verhandlungen, um bei Vergabe von Namens- und Nutzungsrechten und durch Baustellenwerbung ca. 10 Mio. DM brutto zu erlösen. Es ist davon auszugehen, dass die Verhandlungen bis zum Baubeschluss abgeschlossen sind. Es ist deshalb erforderlich, die weiteren Mittel durch eine höhere Rücklagenentnahme zu finanzieren. Dies ist dann möglich, wenn ein Teil der seither für den Kauf von Schlüsselgrundstücken und zur Schuldenreduzierung vorgesehene Mittel zugunsten der Galerie umgewidmet werden.

Bei der Beschlussfassung über die Teilrücklage Zukunftsinvestitionsprogramm im Rahmen der Verabschiedung des Haushaltsplans 1998 wurde davon ausgegangen, dass sich der Gesamtbetrag der Rücklage auf 520 Mio. DM (Veräusserungsgewinn aus NWS-Aktien 469 Mio. DM, Zinseinnahmen 51 Mio. DM) beläuft und dieser wie folgt verwendet wird: 200 Mio. DM für die Neue Messe, 90 Mio. DM für die Bibliothek, 50 Mio. DM für die Galerie, 30 Mio. DM für Schlüsselgrundstücke, 20 Mio. DM für die Jugend, 20 Mio. DM für Krankenhäuser, 110 Mio. DM zur Schuldenreduzierung.

Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass durch rückwirkende Änderungen der steuerlichen Vorschriften über die Rückstellungsbildung bei Kernkraftwerken eine Steuerbelastung bei der Stuttgarter Versorgungs- und Verkehrsgesellschaft mbH zu erwarten ist, die zu einer Verringerung des ausschüttungsfähigen Gewinns und somit des Gesamtbetrags der Rücklage von 520 Mio. DM führt. Verhandlungen über einen Ausgleich sind im Gange und werden bis Baubeschluss abgeschlossen.

5) Terminrahmen

Folgender Terminrahmen ist vorgesehen:

- Baubeschluss November 2001
- Baubeginn Januar 2002
- Fertigstellung März 2004

Ursprünglich war die Fertigstellung der Galerie im Herbst 2003 vorgesehen. Die laufenden Verhandlungen mit dem Investor führten am Kleinen Schlossplatz zu einer Änderung der Bebauung, vormals Gewerbebau, derzeit Bürobau, deren Umplanung erhebliche Auswirkungen auf Tragwerk und Gründung der Galerie hatten. Daraus resultiert eine Verschiebung des baulichen Fertigstellungstermines um 3 - 4 Monate auf März 2004.

Es schliesst sich eine mehrmonatige Vorbereitungs- und Einrichtungszeit an, bis die Galerie ihren Ausstellungsbetrieb aufnehmen kann. Da wesentliche Funktionsbereiche der Galerie im angrenzenden Kommerzbaues des Investors entstehen, hängt eine zügige Aufnahme des Ausstellungsbetriebes auch von der rechtzeitigen Herstellung dieser Funktionsbereiche ab.

Um einen Baubeschluss im November 2001 herbeizuführen und den Baubeginn im Januar 2002 gewährleisten zu können, sind die Weiterplanungsaufträge zu erteilen.

Die angestrebten Termine erfordern einen optimalen Ablauf.

6) Folgelasten

Mögliche Änderungen bei den Folgelasten werden im Zuge der Ausführungsplanung konkretisiert und in der Baubeschlussvorlage dargestellt.

7) Weiteres Vorgehen

Nach dem Weiterplanungsauftrag, der die Architektenleistungen der Leistungsphase 5 bis Teile 7 (70 % der Bauleistungen) der HOAI umfasst, sind auch Fachplanungs- und Fachberatungsleistungen nach HOAI Leistungsphase 5 bis 7 mit zu beauftragen.

Beteiligte Stellen

Dr. Wolfgang Schuster

Anlagen

Anlage 1: Ausführliche Begründung
Anlage 2: Kostenberechnung zum Beschlussantrag Ziffer 1
Anlage 3: Kostenberechnung zum Beschlussantrag Ziffer 2 (Unterbauung Königstraße) entfällt
Anlage 4: Kostenberechnung zum Beschlussantrag Ziffer 3
Anlage 5: Baubeschreibung, H + J vom 30.03.2001
Anlage 6: Energiedatenblatt
Anlage 7: Pläne
Anlage 8: Terminplan
Anlage 9: Auflistung der Einzelräume der im Kommerzbau unterzubringenden Flächen
Anlage 10: Flächenvergleich Staatsgalerie Stuttgart/Lenbachhaus München zu Galerie der Stadt Stuttgart, Kulturamt 41-4 vom 11.05.2001
Anlage 11: Bereits aktivierte Einsparpotentiale, D+S vom 10.05.2001
Anlage 12: Vorschläge zur Qualitäts- und Flächenreduzierung bei fehlender Sponsorenleistung, D+S vom 14.05.2001
Anlage 13: Lageplan und Modellfoto der städtebaulichen Aufwertung im Bereich Königsbau, H+J vom 10.05.2001

Anlage 1 zur GRDrs

Ergänzende Begründung

Stand der Planung:

Das Ergebnis der überarbeiteten Wettbewerbsplanung (siehe GRDrs 382/2000) wurde von den Architekten Hascher, Jehle und Assoziierte GmbH nach funktionalen Vorgaben in der Entwurfsplanung optimiert, das Ergebnis liegt dieser Vorlage zu Grunde.

In Abstimmung mit dem Tiefbauamt wurde eine Lösung für die Verkehrsführung während der Bauzeit erarbeitet. Diese Lösung beinhaltet, dass die Abbruch- und Neubaumaßnahmen Platte Kleiner Schlossplatz in Stufen durchgeführt werden.

Verkehrsführung während der Bauzeit / Baustelleneinrichtung

Der Galerieneubau der Stadt Stuttgart liegt in einem für den Verkehr sensiblen Bereich über der Hauptquerspange des City-Rings Stuttgart. Von der Baumaßnahme der Galerie sind die südliche und die nördliche Tunnelröhre des Planie-Tunnels betroffen. Sowohl in der südlichen wie in der nördlichen Tunnelröhre müssen zwischen der Schlossstraße und dem Charlottenplatz der Deckel und Teile der Seitenwände abgebrochen werden. Die Tunnelröhre der B 27 vom Charlottenplatz zur Friedrichstraße ist mit Einschränkung während der Baumaßnahme befahrbar. In Abstimmung mit den beteiligten Ämtern der Stadtverwaltung wurde eine Lösung für die Verkehrsführung während der Bauzeit erarbeitet, die dieser Vorlage zu Grunde liegt.

Die Realisierung des Galerieneubaus der Stadt Stuttgart hat Auswirkungen auf den Verkehr im unmittelbaren Umfeld und auf den City-Ring. Die Herstellung der Galerie wirkt sich auch auf die bedeutende hochbelastete Fußgängerachse Königstraße aus.

Bei der Festlegung der Baustufen zur Verwirklichung der Maßnahme war das wesentliche Ziel, die Einflüsse auf den motorisierten Verkehr und auf den Fußgängerverkehr mit den folgenden 2 Hauptbaustufen so gering wie möglich zu halten.

Hauptbaustufe 1: Herstellung der Galerie im Bereich der südlichen Tunnelröhre und im Bereich zwischen den beiden Tunnelröhren; Führen des Kfz-Verkehrs im Gegenverkehr in der nördlichen Tunnelröhre, wobei beide Fahrtrichtungen auf Pkw beschränkt werden; die Überleitungen des Verkehrs erfolgen im Bereich Gustav-Heinemann-Platz und im Planie-Tunnel über einen Durchbruch vor der Rampe Charlottenplatz.
Hauptbaustufe 2: Bau der Galerie im Bereich der nördlichen Tunnelröhre:

Die Planung der Baustelleneinrichtungsflächen, deren Schwerpunkte derzeit an der Fürsten- und Theodor-Heuss-Straße liegen, wurden unter Berücksichtigung der fußläufigen Verbindungen über den Kleinen Schlossplatz sowie der Zuwegungen der Nachbarbebauung erstellt.

Platz- und Straßengestaltung durch eine "beleuchtete Glassee"-Anlage um den Glaskubus

Der Glassee als Gestaltung und Aufwertung des Kleinen Schlossplatzes ist Wettbewerbsbestandteil und nicht nur aus Sicht der Architekten ein wesentliches gestalterisches Element, welches das Grundrissmaß des Glaskubus auf dem Kleinen Schlossplatz wiederspiegelt. Hinterleuchtete Glasplatten bilden eine Fläche, die als Skulpturengarten genutzt werden könnte.

Ausweitung der Gründungsmaßnahmen zur Investorenplanung im Bereich der Friedrichstraße

Die Gründung für den Kommerzbau des Investors im Bereich der Friedrichstraße ist als sehr aufwendig einzuschätzen, weil sowohl die Passage im Zuge der Fürstenstraße als auch die Tunnelröhre B27 (Richtung Hauptbahnhof) von allen lastabtragenden Bauteilen freizuhalten ist. Die aus dieser Anforderung resultierende notwendige Abfangekonstruktion dient dazu, die gesammelten Vertikalkräfte in den Randzonen der freizuhaltenden Bereiche konzentriert in das Erdreich abzuleiten. Das bedeutet insbesondere für den Zwickelbereich zwischen dem zum Bahnhof führenden Tunnel und der Richtung Schlossstraße verlaufenden Röhre, dass dort kräftige vertikale Tragkonstruktionen angeordnet werden müssen. Die bestehende Fußgängerunterführung unter der Theodor-Heuss-Straße wird durch die beschriebene Maßnahme erheblich gestört. Aber auch an der Friedrichstraße, also am anderen Auflagerbereich der Abfangekonstruktion, muss eine aufwendige, schwere Gründung installiert werden.

Freitreppe

Bestandteil der vorliegenden Entwurfsplanung ist die Herstellung einer die heutige Freitreppenfunktion übernehmenden Treppenanlage. Diese wird jedoch keine gesonderten Sitzstufen aufweisen.

Kosten:

Gesamtbaukosten zu Beschlussantrag Ziffer 1:

Nach der Kostenberechnung auf der Basis der Entwurfsplanung der Architekten vom 20.03.2001/26.03.2001

betragen die Bauwerkskosten	ca. 127,8 Mio. DM
zuzügl. Kosten für Ausstattung	ca. 2,0 Mio. DM
somit Gesamtbaukosten von brutto	ca. 129,8 Mio. DM

Eine Steuerrückvergütung ist in diesem Betrag mit 3,6 Mio. DM berücksichtigt.

Nicht enthalten sind Kosten für Unvorhersehbares wie beispielsweise für:

- Eventuelle Interimsmaßnahmen Achse 7 bis 12 für die Ladenzone an der Fürstenstraße
- Baupreisprognose

- Kosten für den Kommerzbau (ab Oberkante Rohdecke Galerie)

- Kosten für die Gründung des Kommerzbaus an der Friedrichstraße

- Schlechtwetterbau

- Begrünung und Möblierung der Außenanlagen

- Unvorhergesehene Bestandsschäden der Planie-Tunnel

- Kontaminiertes Erdreich / Schadstoffe im Abbruchmaterial

Dieses Kostenrisiko ist derzeit quantitativ nicht abschliessend zu beziffern.

Kostenprognose für Beschlussantrag Ziffer 1:

Bei den genannten Ausführungsterminen wären für die Gesamtbaukosten Kostensteigerungen, Basis März 2001, in Höhe von ca. brutto 9,7 Mio. DM zu erwarten.

Dies entspricht einer angenommenen Baupreissteigerung von ca. 3 % pro Jahr von März 2001 bis Mitte der Bauzeit, voraussichtlich September 2003.

Diese Prognose wird vor dem Baubeschluss im November 2001 überprüft.

Damit ergäben sich voraussichtliche Gesamtbaukosten, inkl. Prognose von ca. brutto 139,5 Mio. DM

Mehrkosten:

Gegenüber dem Beschluss vom 11.05.2000

mit Gesamtkosten von brutto 120,0 Mio. DM

ergibt sich derzeit eine Kostenerhöhung von ca. brutto 10,0 Mio. DM
Dies entspricht ca. 8 %.

Diese Mehrkosten begründen sich aus:

- der Indexentwicklung von Februar 2000
bis März 2001 (1,46 %) ca. brutto 1,7 Mio. DM

Weitere Begründungen :

- Leitungsumverlegungen im öffentlichen Verkehrsraum
- Treppenanlage Friedrichstraße
- Abfangung Wittwer-Gebäude
- Verkehrsumlenkung (keine Vollsperrung der Tunnelröhren)
- Erweiterung der Technikflächen und der dazugehörigen Technikanlagen von ca. 500 m² auf 2.000 m²
- Technikkanal in Ebene -2
Summe ca. brutto 8,6 Mio. DM

Gesamt ca. brutto 10,3 Mio. DM

Zur Kompensierung der Mehrkosten ist die Verwaltung aufgefordert, namhafte Firmen für Namens- und Nutzungsrechte, Baustellenwerbung etc. in Höhe von ca. 10 Mio. DM brutto zu gewinnen.

Gesamtbaukosten zu Beschlussantrag Ziffer 2:
- Ausstellungsräume unter der Königstraße Ebene -1

- entfällt -

Gesamtbaukosten zu Beschlussantrag Ziffer 3:
- "Glassee"

Nach der Kostenberechnung auf der Basis der Entwurfsplanung der Architekten
vom 20.03.2001/26.03.2001

betragen die Gesamtbaukosten ca. brutto 3,8 Mio. DM

Kostenprognose:

Bei den genannten Ausführungsterminen wären Kostensteigerungen in Höhe von ca. brutto 285.000 DM
zu erwarten.

Dies entspricht einer angenommenen Baupreissteigerung von ca. 3 % pro Jahr von März 2001 bis Mitte der Bauzeit, voraussichtlich September 2003.

Diese Prognose wird vor dem Baubeschluss im November 2001 überprüft.

Damit ergäben sich voraussichtliche Gesamtbaukosten, inkl. Prognose von ca. brutto 4,1 Mio. DM

Zur Realisierung des "Glassees" ist die Verwaltung aufgefordert namhafte Firmen für Sponsorenleistungen zu gewinnen.

Wirtschaftlichkeit zu Ziffer 1 des Beschlussantrages:

Im Rahmen der Baumaßnahme werden gebaut:

Fläche des Baugrundstücks (FBG)

m²
8.691

Brutto -Rauminhalt (BRI)

m³
68.088 *

Netto - Grundfläche (NGF)

m²
12.374 *

Kostenkennwerte (ohne Prognose):

1 m³ BRI
bezogen auf die Bauwerkskosten
DM
1.350 *

1 m² NGF
bezogen auf die Bauwerkskosten
DM
7.427 *

1 m³ BRI
bezogen auf die Gesamtbaukosten
DM
1.906 *

1 m³ NGF
bezogen auf die Gesamtbaukosten
DM
10.490 *

Von Architekten Hascher, Jehle und Assoziierte GmbH wurde in der Investitionskostenschätzung ein Kennwert von 10.000 DM/NGF angesetzt.

Der Standort des Galerieneubaus lässt keinen Vergleich zu bestehenden Projekten zu.

* Reduzierung der Flächen und Kubatur durch Wegfall der Unterbauung der Königstraße Ebene -1 rechnerisch noch nicht berücksichtigt.

Termine:

Unter der Voraussetzung des rechtzeitigen Baubeschlusses ist aus technischer Sicht ein Baubeginn ab Januar 2002 möglich.

Die Bauzeit beträgt voraussichtlich 27 Monate (ohne die Einrichtungsdauer Galerie).

Fläche des Baugrundstücks (FBG)		m²	8.691
Brutto -Rauminhalt (BRI)		m³	68.088 *
Netto - Grundfläche (NGF)		m²	12.374 *
Kostenkennwerte (ohne Prognose):
1 m³ BRI	bezogen auf die Bauwerkskosten	DM	1.350 *
1 m² NGF	bezogen auf die Bauwerkskosten	DM	7.427 *
1 m³ BRI	bezogen auf die Gesamtbaukosten	DM	1.906 *
1 m³ NGF	bezogen auf die Gesamtbaukosten	DM	10.490 *