Landeshauptstadt Stuttgart
Referat Städtebau
Gz: St 61-14.1 dürr/lo
GRDrs 1068/2001
Stuttgart,
11/05/2001



Vorhabenbezogener Bebauungsplan Trüffelweg 18/20
im Stadtbezirk Birkach/Stadtteil Schönberg (Bi 60)
Satzungsbeschluss gemäß § 10 BauGB
und § 74 LBO



Beschlußvorlage
Vorlage an
    zur
SitzungsartSitzungstermin
Ausschuß für Umwelt und Technik
Gemeinderat		Vorberatung
Beschlußfassung		nichtöffentlich
öffentlich		20.11.2001
29.11.2001



Beschlußantrag:

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan “Trüffelweg 18/20” im Stadtbezirk Birkach, Stadtteil Schönberg (Bi 60) wird in der Fassung des Bebauungsplanentwurfes des Stadtplanungsamtes vom 31. Oktober 2000 gemäß § 10 BauGB und § 74 LBO als Satzung beschlossen.

Es gilt die Begründung vom 31. Oktober 2000. Der Geltungsbereich ist auf dem Titelblatt der Begründung als Kartenausschnitt dargestellt.


Kurzfassung der Begründung:
Ausführliche Begründung siehe Anlage 1

Der Eigentümer plant die Errichtung von zwei Einzelhäusern mit Doppelgarage auf den südlichen Grundstückshälften von Trüffelweg 18 B und 20 (Flurstücke 595/1 und 595/2). Das bisherige Planungsrecht (formell nichtiges Bauverbot aus dem Bebauungsplan 1958/72 nö) lässt eine Realisierung dieses Projekts nicht zu und soll in der Weise geändert werden, dass das Vorhaben realisiert werden kann.

Während der öffentlichen Auslegung vom 12. Januar 2001 bis 12. Februar 2001 wurden keine Anregungen vorgebracht.

Finanzielle Auswirkungen
Es entstehen keine Kosten für die Stadt.


Beteiligte Stellen

Referat USO

Vorliegende Anträge/Anfragen

keine

Erledigte Anträge/Anfragen

keine



Matthias Hahn
Bürgermeister

Anlagen



1. Ausführliche Begründung
2. Öffentlich-rechtlicher Durchführungsvertrag vom 10./29. August 2001 (siehe Dateianhang)
3. Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan in der Fassung vom 31. Oktober 2000 (Deckblatt siehe Dateianhang)
4. Vorhabenbezogener Bebauungsplanauszug vom 31. Oktober 2000 (siehe Dateianhang)


Anlage 1


Ausführliche Begründung:

1. Verfahrensablauf
2. Planerische Konzeption und Auswirkung
3. Beteiligung der Träger öffentlicher Belange
4. Planungsvorteil
5. Ausgleichsmaßnahmen nach § 8a BNatSchG
6. Kosten



1. Verfahrensablauf

- Aufstellung und Bürgerbeteiligung

Der Ausschuss für Umwelt und Technik des Gemeinderates (UTA) hat am 9. Juni 1998 (GRDrs. 214/1998) beschlossen, den vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufzustellen und eine Bürgerbeteiligung durchzuführen.

Die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung konnten vom 19. Juni 1998 bis 2. Juli 1998 im Stadtplanungsamt und im Bezirksamt Plieningen-Birkach eingesehen werden. Die Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung war am 25. Juni 1998 gegeben. Es wurden keine Anregungen vorgebracht.

- Auslegung

Am 12. Dezember 2000 (GRDrs. 997/2000) hat der UTA beschlossen, den Bebauungsplanentwurf vom 31. Oktober 2000 öffentlich auszulegen. Der Bebauungsplanentwurf hat in der Zeit vom 12. Januar 2001 bis 12. Februar 2001 öffentlich ausgelegen. Es wurden keine Anregungen vorgebracht.

Die Grundzüge und wichtigsten Merkmale der Planung sind in der Begründung gemäß 9 (8) BauGB vom 31. Oktober 2000 dargelegt (siehe Anlage 3).


2. Planerische Konzeption und Auswirkung

Für den Freibereich zwischen der Birkenpilzstraße und dem Trüffelweg wurde die Möglichkeit einer baulichen Ergänzung untersucht. Es wurde vorgeschlagen, für die Flurstücke 603/4 und folgende bis zur Rotwiesenstraße eine ergänzende Bebauung mit Einzel- und Doppelhäusern in zweiter Reihe vorzusehen.

Die betroffenen Grundstückseigentümer sprachen sich jedoch mehrheitlich gegen ein solches Konzept aus. Da keinem Grundstückseigentümer gegen seinen Willen eine Baumöglichkeit aufgezwungen werden soll, ist es vorgesehen, die Planung abschnittsweise umzusetzen - je nachdem, ob ein Bauinteresse vorliegt oder nicht.

Es ist damit zu rechnen, dass auf diesem räumlich klar umgrenzten Baufeld in zweiter Reihe durch die Prägungswirkung einiger realisierter “Startergebäude” für weitere Bauvorhaben die Zulässigkeit gemäß § 34 BauGB abgeleitet werden kann, sodass dann zwar einerseits der Aufwand eines VEP-Verfahrens entfällt, andererseits aber ein zusätzlicher Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft schwerlich durchgesetzt werden kann.


3. Beteiligung der Träger öffentlicher Belange

Die Prüfung der Stellungnahmen hat Folgendes ergeben:

Der Landesnaturschutzverband Baden-Württemberg (LNV) stimmt prinzipiell zu, regt jedoch an, im ganzen Stadtgebiet nach vergleichbaren Wohngebieten zu suchen und - falls die Eigentümer Interesse haben – dann entsprechende Bebauungspläne aufzustellen.

Der Standort der Garagen wird kritisiert, da für die Garagenzufahrten verhältnismäßig große Flächen versiegelt werden. Es wird angeregt, die Garagen direkt am Trüffelweg anzuordnen und am Ende des Erschließungsweges nur zwei Stellplätze vorzusehen. Noch besser wäre nur ein Stellplatz zum Be- und Entladen bzw. Ein- und Aussteigen. Dann würde sich ein kleiner weitgehend autofreier Bereich bei den Häusern ergeben und der Erschließungsweg würde in noch stärkerem Maße als Spielfläche für Kinder zur Verfügung stehen.

Stellungnahme

Weitere ergänzende Bebauungen im Stadtgebiet durchzuführen ist sinnvoll. Allerdings wird der Gemeinderat im Einzelfall entscheiden, ob dies auch städtebaulich gewollt ist.

Die Garagen direkt am Trüffelweg anzuordnen, ist aufgrund des Bestandes nicht möglich. Aus wohnungsmarktpolitischen Gründen ist zu erwarten, dass in diesem Wohngebiet pro Wohngebäude mit mindestens 2 Personenkraftwagen zu rechnen ist. Die Herstellung von Stellplätzen führt ebenfalls zu einem ökologischen Eingriff. Zur Minimierung des Eingriffs in den Naturhaushalt werden die beiden Garagendächer bei einer Substratschicht von wenigstens 12 cm extensiv begrünt und so erhalten. Es handelt sich um einen privaten Erschließungsweg, deshalb ist mit einer erheblichen Beeinträchtigung als Spielfläche für Kinder nicht zu rechnen.


Das Staatliche Gewerbeaufsichtsamt Stuttgart empfiehlt, aufgrund der Verkehrslärmeinwirkungen durch die Mittlere Filderstraße auf die bestehenden Wohnhäuser - Trüffelweg 18 B und 20 - und deren Freiflächen eine Lärmbewertung durchzuführen und ggf. eine Grunddienstbarkeit zu vereinbaren.

Stellungnahme

Eine Lärmbewertung wurde vom Amt für Umweltschutz im Jahre 1998 durchgeführt, dabei ist von einem Außenlärmpegel von bis zu 60 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts auszugehen. Im Durchführungsvertrag wurde ein entsprechender Passus aufgenommen.

Die anderen Träger öffentlicher Belange haben gegen die Planung keine prinzipiellen Bedenken vorgebracht oder es sind entsprechende vertragliche Regelungen im öffentlich-rechtlichen Durchführungsvertrag berücksichtigt worden (siehe Anlage 2).


4. Planungsvorteil

Der Planungsvorteil wird mit rund 1,23 Mio. DM (ca. 630 000 €) veranschlagt. Hierbei sind der vom Vorhabenträger zu erbringende naturschutzrechtliche Ausgleich gemäß § 8a BNatSchG und eventuell vorhandene Altlasten nicht berücksichtigt.


5. Ausgleichsmaßnahmen nach § 8a BNatSchG

Das Amt für Umweltschutz hat eine Bestandserhebung und Eingriffsbewertung vorgenommen. Unter Berücksichtigung der im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen von Flächen und Maßnahmen zum Ausgleich - Begrenzung der überbaubaren Grundstücksflächen, extensive Begrünung der Garagendächer, Ersatzpflanzung von vier neuen Bäumen - ergibt sich gegenüber dem Ist-Bestand nach dem für die Landeshauptstadt Stuttgart angewendeten Berechnungsmodell ein Defizit von etwa 59 %. Ein Ausgleich dieses Defizits ist im Plangebiet nicht möglich. Als Ersatzmaßnahme ist deshalb die Umwandlung von ca. 0,2 ha Wiesenfläche in eine Streuobstwiese im Bereich des Birkacher Osthanges vorgesehen, als Ergänzungspflanzung zu den bestehenden Streuobstwiesen. Sollte der Grunderwerb zur Umnutzung der vorgesehenen Ersatzmaßnahme nicht gelingen, kann die Landeshauptstadt sie laut Vereinbarung ganz oder teilweise durch eine andere mit gleicher Ausgleichswirkung ersetzen. Die Kosten für die Ersatzmaßnahmen trägt der Vorhabenträger. Entsprechende Regelungen wurden im öffentlich-rechtlichen Durchführungsvertrag getroffen. Der Eingriff infolge der Neubaufläche wird rechnerisch etwa zu 70% vom Defizit (59%) kompensiert. Unter Berücksichtigung weiterer Auflagen erscheint diese Ersatzmaßnahme ausreichend und angemessen.


6. Kosten

Der Stadt Stuttgart entstehen keine Kosten.



Anlage 3 (Deckblatt siehe Dateianhang)




1. Grund für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans

Der Eigentümer plant die Errichtung von zwei Einzelhäusern mit Doppelgarage auf den südlichen Grundstückshälften von Trüffelweg 18 B und 20 (Flurstücke 595/1 und 595/2). Da das geltende Planungsrecht das Vorhaben nicht zuläßt, soll ein entsprechender vorhabenbezogener Bebauungsplan (VEP) aufgestellt werden.

2. Geltendes Recht und andere Planungen

Der Flächennutzungsplan 2010 stellt für den Geltungsbereich Wohnbaufläche dar. Der im Jahre 1958 aufgestellte Bebauungsplan (1958/72 nö), der hier Bauverbot vorsah, wurde in nichtöffentlicher Sitzung beschlossen. Seine Festsetzungen, Baulinien, Vorgarten- und Bauverbotsflächen sind deshalb formell nichtig.

Grundlage für die Beurteilung von Vorhaben entlang der Straßen ist deshalb im Übrigen § 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile). Im Geltungsbereich fügen sich Vorhaben nicht ein und können deshalb nach bisher geltendem Recht nicht zugelassen werden.

Andere Rechtsvorschriften wie die Satzung über die beschränkte Verwendung luftverunreinigender Brennstoffe (1997/7) oder die Satzung über Vergnügungseinrichtungen und andere (1989/15) gelten weiterhin.

3. Planerische Konzeption

Für den Freibereich zwischen der Birkenpilzstraße und dem Trüffelweg wurde die Möglichkeit einer baulichen Ergänzung untersucht. Es wurde vorgeschlagen, für die Flurstücke 603/4 und folgende bis zur Rotwiesenstraße eine ergänzende Bebauung mit Einzel- und Doppelhäusern in zweiter Reihe vorzusehen.

4. Art und Maß der baulichen Nutzung

Es sind zwei Einzelhäuser vorgesehen, die talseitig eine Traufhöhe von 6,0 m aufweisen. Bei einer Bautiefe von 11 m und einem mit 380 geneigten Satteldach ergibt sich eine Firsthöhe von ca. 10,3 m. Die Grundfläche beträgt jeweils ca. 165 m². Die Erschließung erfolgt vom Trüffelweg aus auf der Grundstücksgrenze zwischen den Gebäuden 18 B und 20. Der ruhende Verkehr wird in zwei den Gebäuden nördlich vorgelagerten Doppelgaragen untergebracht. Die Wohngebäude wie auch die Garagen sind so angeordnet, dass zwischen Trüffelweg 18 A + B und 20 die Blickachse aus dem Trüffelweg in die Tallage offenbleibt. Durch die Neubebauung mit einer Grundfläche von ca. 330 m2 ergibt sich ein Überbauungsgrad von ca. 21% der Grundstücksfläche. Mit weiteren 301 m2 (= 19%) wird das Baugrundstück durch Zufahrt, Hauszugang und Garagen befestigt, sodass sich insgesamt ein Versieglungsgrad von ca. 40% ergibt.

5. Verkehr

Das Baugrundstück ist vom Trüffelweg aus erschlossen. Eine 3,0 m breite Zufahrt führt so in das Grundstück, daß die Einzelhäuser und die zugehörigen Garagen gut erreicht werden.

Die nächste Bushaltestelle der Linie 71 liegt in ca. 200 m Entfernung an der Ecke Grünlingweg/Rotwiesenstraße.

6. Sozialverträglichkeit, Infrastruktur

Das Baugebiet liegt innerhalb des Stadtteiles Schönberg, der durch eine überwiegend individuelle Wohnnutzung geprägt ist. Im Röhrlingweg 14 befindet sich ein städtischer Kindergarten für eine Gruppe mit 25 Plätzen. Des weiteren besitzt der Stadtteil keine zusätzliche eigene Infrastruktureinrichtungen und ist weitgehend auf die Einrichtungen und Angebote der benachbarten Stadtbezirke angewiesen. Die Versorgung des Gebietes mit leitungsgebundenen Energien und Wasser ist bereits gesichert. Die Neckarwerke Stuttgart bieten zur Deckung des Heizenergiebedarfes Erdgas an.

Das anfallende Mischwasser wird über die vorhandenen Kanäle zum RÜB Aulendorfer Straße geleitet und fließt dann zum Klärwerk Plieningen. Im Trüffelweg verläuft ein Mischwasserkanal. Die Entwässerung ist dort anzuschließen und auf Kosten des Vorhabenträgers herzustellen.

7. Umweltbelange

Boden

Das Plangebiet liegt in den Schichten des Knollenmergels. Eine objektbezogene Baugrunduntersuchung wird vor allem im Hinblick auf die Rutschgefahr dieser Schichten empfohlen. Das gezielte Versickern oder Einleiten von Wasser in den Untergrund sollte vermieden werden, da sich dadurch die Rutschgefahr erhöht.

Eingriffe in Natur und Landschaft

Durch die Regelungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wird u. a. in bisherige Gartenflächen und somit in den Naturhaushalt eingegriffen. Eine Eingriffs-/Ausgleichsbilanz i. S. d. § 1 a BauGB wurde vom Amt für Umweltschutz erstellt. Ausgleichsmaßnahmen sollen im Planungsbereich durchgeführt werden, soweit dies möglich ist, ansonsten außerhalb des Geltungsbereiches mit gleicher Ausgleichswirkung. Die Maßnahmen sind als städtebaulicher Ausgleich auch dann gewollt, wenn sie im Innenbereich naturschutzrechtlich nicht erforderlich sein sollten. Der Vorhabenträger hat die Ausgleichskosten zu übernehmen.

Das Nähere regelt der öffentlich-rechtliche Durchführungsvertrag.


Klima

Das Baugrundstück ist im Klimaatlas des früheren Nachbarschaftsverbandes Stuttgart als bebautes Gebiet mit bedeutender klimarelevanter Funktion (erhebliche klimatisch-lufthygienische Empfindlichkeit gegenüber Nutzungsintensivierung) dargestellt. Die Planung am Trüffelweg wirkt sich nicht negativ auf die Funktionen aus.

Luftschadstoffe

Das Amt für Umweltschutz hat im Hinblick auf die 23. BImSchV zur Umsetzung von § 40 (2) BImSchG im Juli 1996 für alle Hauptverkehrsstraßen Stuttgarts die immissionsrelevanten Belastungen mit dem Ausbreitungsmodell “PROKAS” berechnet.

Danach werden am Rand des Trüffelweges keine kraftfahrzeugspezifischen Grenzwertkriterien der 22. BImSchV bzw. keine Prüfwerte der 23. BImSchV für verkehrsplanerische, verkehrslenkende oder -beschränkende Maßnahmen mit den verschärften Anforderungen des Stichjahres 1998 erreicht oder überschritten.

Lärm

Nach der Verkehrslärmkartierung 1998 des Amts für Umweltschutz ist für den Trüffelweg/die Rotwiesenstraße im Abschnitt Schönberg ein auf den Straßenrand bezogener Mittelungspegel von ca. 55 - 60 dB(A) tagsüber und ca. 45 - 50 dB(A) nachts zu erwarten (Lärmeinfluss der Mittleren Filderstraße). Die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV, die für Reine Wohngebiete bei 59 dB(A) tags/49 dB(A) nachts liegen, werden bereits heute überschritten, ebenso die Orientierungswerte gemäß DIN 18005 für ein vergleichbares Wohngebiet.

Da aktive Lärmschutzmaßnahmen aufgrund städtebaulicher Gesichtspunkte nicht realisiert werden können, sind schutzbedürftige Räume verkehrsabgewandt zu orientieren bzw. durch passive Lärmschutzmaßnahmen ist die
DIN 4109 - Schallschutz im Hochbau - sicherzustellen.

8. Sonstige Festsetzungen

Mit Ausnahme der Zufahrten und Zugänge soll das Baugrundstück gärtnerisch angelegt werden. Als weitere Maßnahme zur Minimierung des Eingriffs in den Naturhaushalt werden die beiden Garagendächer begrünt und als Kompensation für die entfallenden Bäume ist auf der südlichen Grundstückshälfte die Pflanzung von heimischen Laubbäumen geplant.

9. Erforderliche Maßnahmen, Kosten und Finanzierung

Zur Verwirklichung der Planung sind keine bodenordnenden Maßnahmen erforderlich.
Der Landeshauptstadt entstehen durch Planung und Realisierung des Vorhabens keine Kosten. Der Vorhabenträger übernimmt die Verfahrens- und Erschließungskosten.


10. Vertragliche Regelungen (öffentlich-rechtlicher Durchführungsvertrag)

In einem Durchführungsvertrag sind vertragliche Regelungen zu treffen, im Wesentlichen über:

- die Kostentragung des Verfahrens
- die Durchführung der Baumaßnahme innerhalb bestimmter Fristen und die Sicherung der Durchführungsverpflichtung
- Begrünung/Freiflächengestaltung
- Ausgleichsmaßnahmen i.S.v. § 8a BNatSchG
- Sicherung der Erschließung
- Verbesserung des baulichen Wärmeschutzes