Landeshauptstadt Stuttgart
Referat Städtebau
Gz: St 6122-3
GRDrs 21/2003
überarbeitete Fassung
der GRDrs 993/2002
Stuttgart,
01/29/2003



Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Zuffenhausen 4 - Im Raiser -
Kostenentwicklung



Beschlußvorlage
Vorlage an
    zur
SitzungsartSitzungstermin
Ausschuß für Wirtschaft und Wohnen
Ausschuß für Umwelt und Technik
Verwaltungsausschuß
Gemeinderat		Vorberatung
Vorberatung
Vorberatung
Beschlußfassung		nichtöffentlich
nichtöffentlich
nichtöffentlich
öffentlich		14.02.2003
18.02.2003
19.02.2003
20.02.2003



Beschlußantrag:

Vom Bericht zur Kostenentwicklung wird Kenntnis genommen.


Begründung:


Mit GRDrs 914/2002 legt der Entwicklungsträger, die Wüstenrot Haus- und Städtebau GmbH, den 3. Jahresbericht zur Kenntnis vor. In der ausführlichen Begründung dieser Vorlage wird auf den Seiten 29 und 30 die Kosten- und Finanzierungsübersicht erläutert. Sie endet derzeit mit einem geschätzten Finanzierungsbedarf aus städtischem Haushalt in Höhe von ca. 2,4 Mio. € zzgl. der erst seit Ende 2002 bekannten Rückzahlungsverpflichtungen aus Kaufpreisen an die vier Bauträger i.H.v. rd. 1 Mio €. Die Finanzierungslücke beträgt somit derzeit 3,4 Mio. €. Dabei weist die sanierungsrechtliche Kosten- und Finanzierungsübersicht aufgrund der Höhe der nicht förderfähigen Kostenanteile (z. B. Zwischenfinanzierungskosten, Kanalbaukosten, Kosten vor Programmaufnahme) einen nicht in Anspruch zu nehmenden Förderrahmen aus dem Landessanierungsprogramm in Höhe von rd. 0,9 Mio. € auf (hiervon 40 % Eigenanteil der Stadt), schließt also mit einem Überschuss.

Dabei ist festzuhalten, dass sich der Finanzierungsbedarf nicht aus Kostenüberschreitungen bzw. Standardverbesserungen bei den Infrastruktur- und Investitionsmaßnahmen ergibt, sondern aus verminderten Verkaufserlösen bzw. erhöhten nicht förderfähigen Kosten, wie z.B. Zinsaufwendungen. Die noch zu tätigenden Ausgaben wie Fertigstellung der Oberflächenbeläge der Straßen, Wege und Plätze, der Bepflanzung, der Errichtung der Beleuchtung sowie der Erstellung einer Lärmschutzwand sind Maßnahmen, die zur Aufsiedelung des Gebietes notwendig sind. Alle beteiligten Akteure haben sich darum bemüht, den Standard auf das Notwendige zu beschränken, so dass kaum noch Einsparpotentiale (z.B. durch eine weitere Ausdünnung der Begrünung oder durch Verzicht auf große Teile der Ausstattung der Kinderspielplätze) möglich sind.

Die Entwicklung der Einnahmen (Grundstücksverkäufe) unterliegen der sich seit Anfang des Jahres 2002 verschlechternden Marktlage (z.B. durch die aktuellen Veränderungen bei der Eigenheimzulage), was zu einer Reduzierung der Verkaufspreise führt. Die noch offenen Ausgaben stellen wie die Einnahmen Positionen dar, die unter die Regelungen der Städtebauförderung (= Sanierung) fallen. Somit führt eine Reduzierung der Ausgaben oder eine Erhöhung der Einnahmen nicht zu einer Verbesserung des Gesamtergebnisses, da gleichzeitig eingeplante Fördermittel auch ausbleiben werden. Einzig und allein die nicht förderfähigen Kosten wie z. B. die Zinsaufwendungen beeinflussen direkt das Defizit der entwicklungsrechtlichen Kosten- und Finanzierungsübersicht.

Im freifinanzierten Bereich sind von den 56 Bauplätzen bisher lediglich 22 veräußert. Die Nachfrage nach Doppel- und Reihenhäuser geht gegen Null. Deswegen ist in Zusammenarbeit mit dem Stadtmessungsamt bezüglich der Doppel- und Reihenhäuser eine "Abwertung" erfolgt. Die Mindereinnahme wird gegenüber den in der GRDrs 624/2001 kalkulierten Einnahmen rund 430.000 € betragen.

Die ersten Berechnungen der Einnahmen und Ausgaben zur Vorbereitung der Entwicklungsmaßnahme ergaben eine Deckungslücke in Höhe von 3,57 Mio DM, dies entspricht rd. 1,83 Mio €. Den Ausgleich übernahm das heutige Amt für Liegenschaften und Wohnen, als Ersatz der Wenigereinnahmen aus der verbilligten Grundstücksabgabe im "Preiswerten Wohneigentum" (GRDrs. 253/1999). Tatsächlich beläuft sich die Wenigereinnahme aus der verbilligten Grundstücksabgabe auf rd. 5,3 Mio €, d.h. rund 3,5 Mio. € wären auf diesem Wege noch zu finanzieren.

Zur Einnahmeerhöhung wurde versucht, einen Teil der Grundstücke im "Preiswerten Wohneigentum" auch an höhere Einkommensbezieher ohne Grundstücksverbilligung bzw. mit geringerer Grundstücksverbilligung zu verkaufen (GRDrs 622/2001, GRDrs 624/2001). Nach dem bisherigen Verkauf ist dies zum Teil gelungen. Der aktuelle Verkaufsstand und die Höhe der einkommensabhängigen Grundstücksverbilligung sind aus Anlage 1 ersichtlich. Dies bedingt auch, daß nach Abrechnung mit den Bauträgern mit einer Rückzahlung aus den bereits vereinnahmten Kaufpreisen mit rund 1 Mio. € zu rechnen ist. Bisher sind pauschal 70 % der Verkerswerte der Lose vereinnahmt.

Der aktuelle Verkaufstand im "Preiswerten Wohneigentum" mit der jeweiligen Grundstücksverbilligung ist aus Anlage 1, der des frei finanzierten Bereichs aus Anlage 2 ersichtlich.

Finanzielle Auswirkungen
Nachdem aufgrund der aktuellen Marktlage Einnahmesteigerungen weder im "Preiswerten Wohneigentum" noch im frei finanzierten Bereich möglich sind, ergibt sich ein voraussichtlicher Finanzierungsbedarf in Höhe von 3,4 Mio. €, der zur Wunschliste zum Doppelhaushalt 2004/2005 anzumelden ist, wobei die Mittel im Sommer 2004 bei Auflösung des Treuhandkontos kassenwirksam werden.


Beteiligte Stellen

Referat WK
Referat F




Matthias Hahn
Bürgermeister

Anlagen

Anlage 1: Verkaufsübersicht "Preiswertes Wohneigentum"
Anlage 2: Übersicht Verkäufe im frei finanzierten Bereich
Anlage 3: KuF vom 27. Januar 2003