Landeshauptstadt Stuttgart
Referat Städtebau
Gz: St 6622-3
GRDrs 347/2002
Stuttgart,
05/17/2002



Sanierung Stuttgart 22 - Heslach, Teilbereich Burgstallstraße -
Satzung über die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebietes
nach § 142 BauGB



Beschlußvorlage
Vorlage an
    zur
SitzungsartSitzungstermin
Ausschuß für Umwelt und Technik
Ausschuß für Umwelt und Technik
Verwaltungsausschuß
Gemeinderat		Einbringung
Vorberatung
Vorberatung
Beschlußfassung		nichtöffentlich
nichtöffentlich
nichtöffentlich
öffentlich		04.06.2002
18.06.2002
19.06.2002
20.06.2002



Beschlußantrag:

Der Gemeinderat der Landeshauptstadt Stuttgart hat aufgrund von § 142 Abs. 3 Baugesetzbuch (BauGB), in der Fassung der Bekanntmachung vom 27. August 1997 (BGBL. I S. 2141, ber. BGBl. 1998 I S. 137) und § 4 Abs. 1 Gemeindeordnung Baden-Württemberg (GemO), in der Fassung vom 24. Juli 2000 (Gesetzblatt S. 582, ber. S. 698) in seiner Sitzung am .......... 2002 folgende Satzung über die Festlegung eines Sanierungsgebietes Stuttgart 22 - Heslach, Teilbereich Burgstallstraße - beschlossen:
§ 1

Festlegung des Sanierungsgebietes

Im Stadtbezirk Stuttgart Süd wird das Gebiet, das im wesentlichen abgegrenzt wird

im Süden durch die hinteren Grundstücksgrenzen der Gebäude Burgstallstraße 1 - 33, der Burgstallstraße, des Flurstücks 5006/1, die hinteren Grundstücksgrenzen der Gebäude Bachwiesenstraße 7 - 19/1 und 19/2, die Bachwiesenstraße südliche Seite, die rückwärtige Grenze des Flurstücks 4993, die hinteren Grundstücksgrenzen der Gebäude Burgstallstraße 81 - 93, der Burgstallstraße, der östlichen und südlichen Grenze der Flurstücke 5331, 4978/1, Flurstück 5318/3 tlw., der nördlichen Grenze Flurstück 4978,


im Westen durch die vordere Gebäudekante der Häuser Südheimer Platz 2 - 6,

im Norden durch die nördliche Begrenzung der Böblinger Straße bis zum Gebäude Hohentwielstraße 171a, durch die hintere Grundstücksgrenze der Gebäude Böblinger Straße 212 - 200, ab hier wieder durch die nördliche Begrenzung der Böblinger Straße bis zur Einmündung der Hasenstraße, die Hasenstraße mit den Grundstücken 7 - 15 und 12 - 24, des Grundstücks Ritterstraße 4, der Gebelsbergstraße nördliche Seite einschließlich Grundstücke 70, 72 und 92 - 98,

im Osten durch die Afternhaldenstraße, Böblinger Straße südliche Seite bis zum Bihlplatz sowie die östliche Begrenzung der Ulmenstraße, Einmündungsbereich Möhringer-/ Böheimstraße, und der rückwärtigen Grundstücksgrenze der Gebäude Burgstallstraße 1 als Sanierungsgebiet
Stuttgart 22 - Heslach, Teilbereich Burgstallstraße -
förmlich festgelegt. Maßgebend ist der Lageplan des Amts für Stadterneuerung vom 6. Mai 2002. Der Lageplan ist Bestandteil der Satzung und als Anlage beigefügt.
§ 2

Verfahren

Die Sanierungsmaßnahme wird im umfassenden Verfahren durchgeführt. Die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 - 156 a BauGB finden Anwendung.
§ 3

Genehmigungspflichten

Die Vorschrift des § 144 Baugesetzbuch über genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge findet Anwendung.
§ 4

Inkrafttreten

Die Satzung tritt gemäß § 143 Abs. 1 Baugesetzbuch am Tage der Bekanntmachung in Kraft.


Kurzfassung der Begründung:
Ausführliche Begründung siehe Anlage 1

Auf Grundlage des Ergebnisberichts der Vorbereitenden Untersuchungen nach
§ 141 Baugesetzbuch vom Februar 2001 (GRDrs Nr. 283/2001) ist für oben genannten Bereich zur Beseitigung städtebaulicher Missstände die Festlegung eines Sanierungsgebietes gemäß § 142 Baugesetzbuch erforderlich.

Finanzielle Auswirkungen
Vom Ausschuss für Umwelt und Technik wurde mit GRDrs Nr. 675/2001 das Verfahren am 18. September 2001 auf Priorität 1 für das Jahresprogramm 2002/2003 zur städtebaulichen Erneuerung gesetzt. Der Förderantrag zur Aufnahme in das Bund-Länder-Sanierungs- und Entwicklungsprogramm (SE-Programm) 2002 wurde von der Verwaltung gestellt und mit einer Bundes- und Landesfinanzhilfe von 3,5 Mio e, dies entspricht einem Gesamtförderrahmen von rund 5,833 Mio e, aufgenommen. Der Anteil der Landeshauptstadt von 40 % beträgt damit rund 2,33 Mio e.
In der mehrjährigen Finanzplanung sind bisher keine Mittel veranschlagt. Die für 2002/2003 vorgesehenen Maßnahmen mit Kosten von rd. 855.000 € (u. a. Abbruch der Brücke am Südheimer Platz) werden durch Mittelumsetzungen gedeckt. Die Gesamtfinanzierung erfoIgt mit der mittelfristigen Finanzplanung 2003 bis 2007.


Beteiligte Stellen

Referat F
Bezirksbeirat Süd




Matthias Hahn
Bürgermeister

Anlagen


Anlage 1 zur GRDr Nr. 347/2002


Ausführliche Begründung:

Auf den Bericht über das Ergebnis der Vorbereitenden Untersuchungen (VU) vom April 2001 (GRDrs Nr. 283/2001), Niederschrift Nr. 240/2001 des Ausschusses für Umwelt und Technik wird Bezug genommen.

Aufgrund der Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen ist für das im Lageplan des Amts für Stadterneuerung vom 19. April 2002 begrenzte Gebiet, zur Behebung städtebaulicher Missstände und Mängel gemäß § 142 Baugesetzbuch, die förmliche Festlegung als Sanierungsgebiet erforderlich.
  1. Ziele der Sanierung:
    • Erhalt und Verbesserung der historisch gewachsenen Siedlungsstruktur;
    • Sicherung denkmalgeschützter und stadtbildprägender Bausubstanz;
    • funktionelle und gestalterische Stärkung des Stadtteilzentrums als vielfältig genutzter Wohn-, Arbeits- und Versorgungsbereich;
    • Existenzsicherung/Verbesserung eines breiten Fächers an Läden, Handwerks- und Dienstleistungsbetrieben;
    • Erhöhung der Attraktivität des Geschäftsumfeldes für Kunden und Besucher durch Aufwertung des öffentlichen Raumes (Verbesserung des Parkplatzangebots, Verbesserung der Aufenthaltsqualität, Schaffung von Verweilorten, Verbesserung der Erreichbarkeit für Fußgänger und Radfahrer etc.);
    • Sicherung und Verbesserung der Wohnnutzung im Ortskern; Wohnungsinstandsetzung und Modernisierung, Wohnungsneubau;
    • Erhaltung/Schaffung eines breiten Wohnungsspektrums für verschiedene Bewohnergruppen, vor allem für die ansässige Bevölkerung und Familien;
    • Funktionale und räumliche Verknüpfung der verschiedenen Nutzungsschwerpunkte, Einkaufen, Kultur, Wohnen, Grün- und Spielflächen;
    • Mobilisierung von Wohnungsbaureserven - Baulücken, Arrondierung,
    • Erfassung ortsbildprägender Elemente; Anwendung dieser Gestaltungsstrukturen bei allen Bau- und Erneuerungsmaßnahmen;
    • Verbesserung der Wohnumfeldqualität - Aufwertung öffentlicher und privater Freiflächen, Begrünung, Entsiegelung;
    • Neuordnung der privaten Stellplätze im Anschluss an den öffentlichen Raum, Flächenentsiegelung, Schaffung zusätzlicher öffentlicher Stellplätze;
    • Sicherung und Entwicklung von größeren, zusammenhängenden Grünflächen (Kleinklima, Ökologie, Ortsbild).
2. Neuordnungskonzept
Das Neuordnungskonzept geht von einer behutsamen Erhaltung und Stärkung der bestehenden baulichen Struktur des Gebietes aus. Es zeichnen sich folgende Schwerpunkte der Neuordnung ab:
3. Abgrenzung des förmlich festzulegenden Sanierungsgebietes

Die Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchung sowie eine Ortsbegehung haben gezeigt, dass der Abgrenzungsempfehlung des mit den Vorbereitenden Untersuchungen beauftragten Büros größtenteils entsprochen werden sollte. In dem Untersuchungsgebiet sind Mängel und Missstände festgestellt worden, die eine förmliche Festlegung als Sanierungsgebiet notwendig machen.
Die Bereiche westlich und südlich des Südheimer Platzes wurden aufgrund des relativ guten baulichen Zustandes der Gebäude sowie der nicht zu erwartenden Realisierbarkeit von Sanierungsmaßnahmen ebenso nicht in das Sanierungsgebiet aufgenommen wie auch die Gebäudezeile Böblinger Straße 181 A - 185. Dagegen sollen einzelne Bereiche an der Böblinger Straße und an der Gebelsbergstraße aufgrund des augenscheinlichen Sanierungsbedarfs in das Sanierungsgebiet mit aufgenommen werden. Auf weitere Vorbereitende Untersuchungen für diese Bereiche kann gemäß § 141 Abs. 2 Baugesetzbuch verzichtet werden.
4. Wahl des Sanierungsverfahrens

Im Ergebnis der Vorbereitenden Untersuchungen hat der Gutachter empfohlen, die Sanierung im klassischen Verfahren durchzuführen. Zwischenzeitlich wurde vom Stadtmessungsamt, Abteilung Grundstücksbewertung, nochmals differenziert untersucht, ob ein preistreibender Grundstücksverkehr, der den Erwerb und die Durchführung der Sanierung erschweren könnte, zu erwarten sei. Des Weiteren wurde untersucht, ob mit Bodenpreiserhöhungen zu rechnen ist.
Mit Blick auf die unter Ziffer 2 genannten Ziele der Sanierung kann unter Berücksichtigung der beabsichtigten Verbesserungen im Wohnumfeld sowie der Erschließungs- und Parkierungssituation sowie der damit verbundenen größeren Lagegunst eine sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung nicht völlig ausgeschlossen werden. Dem steht entgegen, dass lediglich einige wenige Flächen zur Umsetzung der Sanierung gekauft werden sollen. Daher ist von dieser Seite keine Erschwernis der Sanierung zu befürchten.

Als Ergebnis dieser Untersuchung wird vom Gutachter und Stadtmessungsamt empfohlen, die Sanierung im umfassenden Verfahren mit Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 - 156a BauGB durchzuführen, dass heißt, bei Grundstückskaufverträgen wird eine Kaufpreisprüfung gemäß § 153 Abs. 3 BauGB durchgeführt, bei Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen werden Werterhöhungen nur insoweit berücksichtigt, als diese durch eigene Aufwendungen selbst bewirkt werden (§ 153 Abs. 1 BauGB) und für die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung hat der Eigentümer gemäß § 154 Abs. 1 BauGB nach Abschluss der Sanierung einen Ausgleichsbetrag zu entrichten.

Daher ist aus Sicht der Verwaltung zur Erreichung der Sanierungsziele und der zügigen Durchführung der Sanierung die Festsetzung des umfassenden Verfahrens und Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften nach §§ 152 - 156a Baugesetzbuch geboten. Sollten sich im Laufe des Sanierungsverfahrens die Ziele ändern oder erkennbar werden, dass nicht alle Ziele realisierbar sind, wäre ein Wechsel der Verfahrensart vom umfassenden ins vereinfachte Verfahren durch einen Beschluss des Gemeinderates zur Änderung der Sanierungssatzung möglich.

5. Sozialplan

Während der Durchführung der Sanierung ist den sozialen Belangen besondere Beachtung zu schenken. Ein Sozialplan ist für betroffene Eigentümer, Mieter und Pächter zu entwickeln und fortzuführen. Zur Vermeidung bzw. Milderung nachteiliger Auswirkungen während der Dauer der Sanierung müssen die Berufs-, Erwerbs- und Familienverhältnisse der Betroffenen, ihre Wohnbedürfnisse, soziale Verpflichtungen sowie örtliche Bindungen und Abhängigkeiten berücksichtigt werden. Die Stadt wird im Rahmen ihrer Möglichkeiten erforderlichenfalls Ersatzwohnraum zur Verfügung stellen bzw. bei dessen Beschaffung behilflich sein. Gleiches gilt für eventuell notwendige Betriebsverlagerungen. Die Sanierungsbetroffenen erhalten Unterstützung beim Umzug, nach den vom Gemeinderat beschlossenen Richtlinien.

6. Kosten und Finanzierung

Vom Ausschuss für Umwelt und Technik wurde am 18. September 2001 mit Gemeinderatsdrucksache Nr. 675/2001 das vorliegende Verfahren auf Priorität 1 für das Jahresprogramm 2002 und 2003 zur städtebaulichen Erneuerung gesetzt. Ein Förderantrag zur Aufnahme in das Bund-Länder-Sanierungs- und Entwicklungsprogramm (SE - Programm) 2002 wurde gestellt und mit einer Bundes-/Landesfinanzhilfe von 3,5 Mio e aufgenommen.
Der Gesamtförderrahmen beträgt damit rund 5,833 Mio e.

Durch die Aufnahme des Sanierungsgebiets in das SE-Programm ergibt sich bei einem Anteil der Landeshauptstadt von 40 % danach ein Nettoaufwand von rund 2,333 Mio e.

In der mittelfristigen Finanzplanung 2001 bis 2005 sind bisher keine Mittel veranschlagt. Die für 2002/2003 vorgesehenen Maßnahmen mit Kosten von rd. 855.000 € (u. a. Abbruch der Brücke am Südheimer Platz) werden durch Mittelumsetzungen gedeckt. Die Gesamtfinanzierung der Sanierungsmaßnahme erfolgt mit der mittelfristigen Finanzplanung 2003 bis 2007.