Landeshauptstadt Stuttgart
Referat Städtebau
Gz: St 6122-3
GRDrs 624/2001
Stuttgart,
07/12/2001



Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Zuffenhausen 4 - Im Raiser -
- Kostenentwicklung
- Finanzierungsrahmenvereinbarung



Beschlußvorlage
Vorlage an
    zur
SitzungsartSitzungstermin
Ausschuß für Umwelt und Technik
Verwaltungsausschuß
Gemeinderat		Vorberatung
Vorberatung
Beschlußfassung		nichtöffentlich
nichtöffentlich
öffentlich		24.07.2001
25.07.2001
25.07.2001



Beschlußantrag:
  1. Vom Bericht zur Kostenentwicklung wird Kenntnis genommen.
  2. Dem Abschluss einer Finanzierungsrahmenvereinbarung über 35 Mio. DM (ca. 17,9 Mio e) zwischen der Commerzbank AG Ludwigsburg und der Wüstenrot Städtebau- und Entwicklungsgesellschaft mbH (WSE) als Treuhänder der Stadt zur Finanzierung der Entwicklungsmaßnahme wird auf der Grundlage des beigefügten Vertrages zugestimmt.


Kurzfassung der Begründung:
Ausführliche Begründung siehe Anlage 1

Gegenüber der Kostenschätzung GRDrs. 387/1999 sind die Ausgaben von 40,5 Mio. DM auf voraussichtlich 53,4 Mio. DM gestiegen. Dem gegenüber steht ein Einnahmezuwachs von 40,5 Mio. DM auf 46,3 Mio. DM. Die Kostenerhöhung ergibt sich im wesentlichen aus ca. 1,2 Mio. DM Altlasten, 3,5 Mio. DM Verzinsung, 0,5 Mio. DM Wettbewerbskosten sowie einer Mindereinnahme in Höhe von ca. 1,3 Mio. DM durch qualitätsvollere Planung.

Finanzielle Auswirkungen
Das Treuhandkonto ist am Ende der Maßnahme, voraussichtlich im Haushaltsjahr 2003, von der Stadt auszugleichen.

Über die Wunschliste wird im Haushalt 2002/2003 die Finanzierungslücke in Höhe von 7,1 Mio. DM zur Aufnahme angemeldet.


Beteiligte Stellen

Referat WK, Referat F

Das Referat F hat mit Schreiben vom 09.07.2001 gebeten folgende Anmerkung aufzunehmen:

"Im Rahmen der Mitzeichnung hat das Finanz- und Beteiligungsreferat auf die Erhöhung des städtischen Finanzierungsanteils von 5,3 Mio auf 12,4 Mio und damit auf die völlig unbefriedigende Kostenentwicklung hingewiesen, die aus der Sicht des Referats bei künftigen Vorhaben in dieser Größenordnung die Frage eines wirksamen Projektcontrollings aufwirft. Nach Auffassung des Finanz- und Beteiligungsreferats müsste, nachdem umfangreiche Voruntersuchungen durchgeführt wurden, die außergewöhnliche Kostensteigerung bei der Altlastenbeseitigung (von 4,5 Mio auf 11,8 Mio DM) zum Anlass genommen werden, kurzfristig eventuelle Regressansprüche zu prüfen. Darüber hinaus wäre zu überdenken, ob im Blick auf die Kostenentwicklung den Erwartungen der Bauträger Rechnung getragen werden kann, den Verkauf der Baugrundstücke von August 2001 auf Mai 2002 zu verschieben, womit für die Stadt Zwischenfinanzierungskosten von rd. 1,8 Mio DM verbunden sind. Zu berücksichtigen ist, dass sich die Stadt im Gebiet Raiser über das Programm Preiswertes Wohneigentum (GRDrs 550/2001) bereits mit Fördermittel für die verbilligte Abgabe von städtischen Grundstücken in Höhe von 11 Mio DM engagiert. Aus der Sicht des Finanz- und Beteiligungsreferats unbefriedrigend ist zudem der voraussichtliche Rückgang der Grundstückserlöse von 28,4 Mio auf 27,1 Mio DM, der auf die Berücksichtigung weiterer Freibereiche zurückzuführen ist. Im Zuge der Beratung sollte eine Flächenbilanz vorgelegt werden, aus der die Veränderungen im Einzelfall hervorgehen; darüber hinaus sollte geprüft werden, inwieweit durch eine Optimierung der Planung eine Verbesserung der Einnahmesituation erreicht werden kann. Insgesamt zu berücksichtigen ist, dass nach Einschätzung der Fachverwaltung weitere nicht unerhebliche Kostenrisiken bestehen, die bei der Beratung der Vorlage noch zu konkretisieren wären. Dies gilt insbesondere für den auf Kosten der Stadt vorgesehenen Erdmassenausgleich auf den Baugrundstücken, der in dieser Form unüblich und mit erheblichen Mehrkosten verbunden ist und bei dem zu klären wäre, wer die Kostenübernahme in Aussicht gestellt hat".




Matthias Hahn
Bürgermeister

Anlagen



Ausführliche Begründung
Kosten- und Finanzierungsübersicht
Finanzierungsrahmenvereinbarung
Anlage 1 zur GRDrs. 624/2001

Ausführliche Begründung

Die Erläuterung der derzeit darstellbaren Kostenerhöhung bzw. geschätzten Einnahmenminderung bei den Verkaufserlösen wird anhand der Anlage 2, Spalte 2 vorgenommen. Als Vergleichsgrundlage dient die Kosten- und Finanzierungsübersicht (GRDrs. 387/1999), Spalte 5 der Anlage 2.


Ausgaben bei der Entwicklungsmaßnahme:

I und II Vorbereitung der Sanierung

Die Kostenerhöhung von rd. 480.000 DM resultiert vorwiegend aus dem zusätzlich durchgeführten Investorenwettbewerb (GRDrs. 413/2000).

IV Ordnungsmaßnahmen

Die Kostenerhöhung von rd. 22 Mio DM auf rd. 31 Mio. DM resultiert vorwiegend aus erhöhten Kosten bei der Beräumung und Freilegung des Geländes. Erkannte Sanierungsbereiche haben sich unverhältnismäßig kostenintensiv ausgeweitet, ein bei den ersten Untersuchungen als unauffällig eingestufter Bereich hat sich im nachhinein ebenfalls als sehr kostenträchtig erwiesen. Bei der Sanierung dieser Bereiche musste in nicht vorhersehbare Tiefen (7 m) untersucht und entsprechende Mengen Aushub (derzeit 95.000 t) abgefahren werden. Auf Anordnung des Amts für Umweltschutz sind ca. 2,5 Mio. DM Kosten für die Entsorgung des sulfathaltigen Bauschutt entstanden.

Diese Mehrkosten sind trotz des umfangreichen im Vorfeld stattgefundenen Altlastenuntersuchungsprogramms entstanden, wobei es sich hierbei nicht um typische Schadstoffvorkommnisse einer Kasernenanlage einer technischen Einheit mit Fahrzeugwartung und Verwaltungsgebäuden handelt (Schmierstoffe, Öle), sondern um Sulfate und Pestizide (Lindan, DDT). Die Voruntersuchungen als auch die Begleitung der Untersuchungen im Rahmen der Abbruchmaßnahme finden auf Anordnung durch das bzw. in enger Abstimmung mit dem Amt für Umweltschutz statt. Gemeinsam wurde mit den Fachingenieuren die günstigsten Entsorgungsvarianten ermittelt. Jedoch führen die wegen der befürchteten Grundwassergefährdung erheblichen abzufahrenden Aushubmassen (bisher angenommene 40.000 t auf derzeit 95.000 t) sowie deren Ersatz auch zu einer Zeitverzögerung des Fertigstellungstermins der Rückbauarbeiten. Der bisher genannte Termin Mai 2001 verschiebt sich voraussichtlich auf Ende August 2001.


Den Aufwendungen in Höhe von 53,4 Mio. DM stehen erwartete Einnahmen in Höhe von 46,3 Mio. DM gegenüber. In diesen Einnahmen sind 90 % Rückerstattung des Bundes einkalkuliert, da der Bund im Kaufvertrag erklärt hat, sich bei der Feststellung von Bodenverunreinigungen an den durch die Sicherung und/oder Sanierung anfallenden Kosten bis zur Höhe des Kaufpreises von 11,4 Mio. DM, abzüglich eines Eigenanteils von 10 % für die Stadt, zu beteiligen. Erhöhte Altlastenaufwendungen führen damit zu erhöhten Einnahmen.

VI Sonstige Maßnahmen

Bei der GRDrs. 387/1999 wurden keine Zwischenfinanzierungskosten kalkuliert. Unter Berücksichtigung der Fertigstellung der Rückbauarbeiten Ende August 2001 und auch unter Berücksichtigung der Tatsache, dass die Vermarktung der Baugrundstücke nicht wie geplant im Mai 2001 sondern voraussichtlich erst ein Jahr später im Mai 2002 erfolgen wird, ergibt sich ein Bedarf an Zwischenfinanzierungskosten von ca. 3,5 Mio DM. Die zeitlich verschobene Realisierung der Vermarktungserlöse resultiert daraus, dass die Bauträger entgegen den Erwartungen der Stadt die Baugrundstücke erst zum möglichen Baubeginn erwerben möchten. Dies war im Wettbewerb alternativ freigestellt. Ein weiterer Grund der Zwischenfinanzierung sind die Kosten für die Altlastenentsorgung. Der Bund hat sich zwar im Kaufvertrag bereiterklärt, max, 90 % der Kosten zu übernehmen, die Refinanzierung läuft jedoch sehr schleppend an.


Einnahmen bei der Entwicklungsmaßnahme

I Grundstückserlöse

Die Reduzierung um ca. 1,3 Mio DM von 28,4 Mio DM auf 27,1 Mio DM erklärt sich durch Änderungen des Bebauungsplanentwurfes. Gegenüber der Planung 1999 wurden weitere Freibereiche (öffentliche Bereiche, Spielplätze) eingearbeitet, wodurch sich die veräußerbaren Bauplatzflächen um ca. 1.300 qm verringern.


Weiteres Vorgehen

Die Beteiligten sind bestrebt, Ausgaben zu minimieren bzw. Einnahmen zu erhöhen. So haben bei den Erschließungsanlagen und auch bei der Begrünung schon erhebliche Kostenreduzierungen im Ansatz stattgefunden. Die Einnahmen bei den Grundstückserlösen werden durch zwischenzeitlich gestiegende Verkehrswerte und durch die Realisierung dieser angestrebt. Derzeit sind beim geförderten Wohnungsbau Einnahmen in Höhe von 17 Mio. DM (GRDrs. 622/2001), beim frei finanzierten Wohnungsbau ca. 14 Mio. DM (ca. 14.000 qm à 1.000 DM) kalkuliert. Unter dieser Prämisse läge dann die Finanzierungslücke bei noch 3,2 Mio. DM.

Da weitere derzeit nicht einschätzbare Kostenfaktoren zu berücksichtigen sind
ist heute von der Finanzierungslücke in Höhe von 7,1 Mio. DM auszugehen.

Das Treuhandkonto ist derzeit ausgeschöpft. Um die Baumaßnahme vor Ort weiterführen zu können, ist die unverzügliche Aufstockung der Finanzierungsrahmenvereinbarung (Anlage 3) auf 35 Mio DM notwendig.

Andernfalls müssten die weiteren Arbeiten gestoppt werden, was zu weiteren Zeitverzögerungen und Kostenerhöhungen führen würde. Die Finanzierungsrahmenvereinbarung wurde vom Regierungspräsidium Stuttgart als Rechtsaufsichtsbehörde geprüft und vorbehaltlich des Gemeinderatsbeschlusses genehmigt.

Bei wesentlichen Änderungen sowie nach Abrechnung der Abbrucharbeiten und einer Kostenfortschreibung wird unverzüglich erneut berichtet.