48/2001 Vorlage KSD-Redaktionssystem

Landeshauptstadt Stuttgart
Referat Städtebau
Gz: St 61-14.2 hz/pri

GRDrs 48/2001

Stuttgart,

01/17/2001

Bebauungsplan Fasanenhof-Ost/ Heigelinstraße/ Schelmenwasenstraße im Stadtbezirk Möhringen
(Mö 195)
- Vereinfachte Änderung des Bebauungsplans Fasanenhof-Ost/ Anschluß an die B 27 im Stadtbezirk Möhringen (Mö 176) nach § 13 BauGB hinsichtlich der Textfestetzung
- Satzungsbeschluß gem. § 10 BauGB mit Anregungen

Beschlußvorlage

Vorlage an	zur	Sitzungsart	Sitzungstermin
Ausschuß für Umwelt und Technik Gemeinderat	Vorberatung Beschlußfassung	nichtöffentlich öffentlich	30.01.2001 01.02.2001

Beschlußantrag:

1. Der Bebauungsplan ”Fasanenhof-Ost/Anschluss an die B 27” im Stadtbezirk Möhringen (Mö176) wird im Textteil gemäß § 13 BauGB vereinfacht geändert.

2. Es wird festgestellt, dass die Anregungen des Beteiligten Rechtsanwalt Dr. Rainard Menke für die Lidl Dienstleistung GmbH und Co. KG nicht berücksichtigt werden können.

3. Die Änderung nach Ziffer 1 wird gemäß § 10 BauGB als Satzung beschlossen. Maßgebend ist die textliche Änderung im Lageplan zur vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes ”Fasanenhof-Ost/Anschluss an die B 27” des Stadtplanungsamtes vom 24. August 2000. Es gilt die Begründung vom 24. August 2000.

Die sonstigen Festsetzungen des Bebauungsplanes vom 21. Dezember 1995/8. Januar 1997 und die Begründung vom 21. Dezember 1995 gelten unverändert weiter.

Kurzfassung der Begründung:
Ausführliche Begründung siehe Anlage 1

Die Nutzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes 1998/8 (Mö176) sollen dahin-gehend eingeschränkt werden, dass im Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO Einzelhandelsbetriebe nicht mehr zulässig sind.

Zur vereinfachten Änderung wurden von einem Beteiligten Anregungen vorgebracht.

Finanzielle Auswirkungen
Die Planungskosten in Höhe von 46 000 DM trägt die Stadt Stuttgart (Stadtplanungsamt).
Darüber hinaus entstehen der Stadt keine weiteren Kosten.

Beteiligte Stellen

keine

Vorliegende Anträge/Anfragen

keine

Erledigte Anträge/Anfragen

keine

Matthias Hahn
Bürgermeister
1. Ausführliche Begründung
2. Begründung zur vereinfachten Änderung vom 24. August 2000
3. Auszug aus dem Text des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes ”Fasanenhof-Ost/Anschluss an die B 27” (Mö 176) 1998/8
4. Entwurf zur Änderung des Textes1. Ausführliche Begründung

Anlage 1

Ausführliche Begründung:

1. Vorgang
2. Vereinfachte Änderung
3. Begründung
4. Beteiligung der Träger öffentlicher Belange
5. Beteiligung der betroffenen Bürger
6. Anregungen
7. Eingriff in Natur und Landschaft
8. Abschlussarbeiten

1. Vorgang

Der Beschluss zur Änderung des Bebauungsplanes “Fasanenhof-Ost/Anschluss an die B 27 (Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan “Fasanenhof-Ost/Heigelinstraße/

Schelmenwasenstraße (Mö 195) wurde am 9. März 1999 vom Ausschuss für Umwelt und Technik gefasst.

Bei der Bürgerbeteiligung am 15. April 1999 sprachen sich die Beteiligten teilweise für die Ansiedlung eines Einzelhandeltsbetriebes (idealer Standort) und teilweise dagegen (Schwächung des Europaplatzes) aus.

2. Vereinfachte Änderung

Der Bebauungsplan Fasanenhof-Ost/Anschluss an die B 27 (1998/8 - Mö 176) wird nach § 13 Baugesetzbuch (BauGB) geändert. Der Plan für die Änderung hat die Bezeichnung “Fasanenhof-Ost/Heigelinstraße/Schelmenwasenstraße (Mö 195).

3. Begründung

Im Einzelnen wird auf die “Begründung zur vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Fasanenhof-Ost/Anschluss an die B 27 (Mö 176) 1998/8” vom 24.08.2000 (Anlage 2) verwiesen.

4. Beteiligung der Träger öffentlicher Belange

Die

Beteiligung der von der Änderung betroffenen Träger öffentlicher Belange

ist abgeschlossen. Es sind keine prinzipiellen Anregungen vorgebracht worden.

5. Beteiligung der betroffenen Bürger

Der Änderungsentwurf und seine Begründung waren im Rahmen des Beteiligungsverfahrens gem. § 13 (2) BauGB vom 27. Oktober 2000 bis 16. November 2000 öffentlich ausgelegt. Es wurden von einem Beteiligten Anregungen vorgebracht.

6. Anregungen

Die vorgebrachten Anregungen, die nicht berücksichtigt werden können, befassen sich mit folgenden Sachpunkten:

Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben

Die Bebauungsplanänderung dient allein dazu, das von der Firma Lidl geplante Vorhaben zu verhindern. Es handelt sich um eine Negativplanung, die nach § 1 Abs. 3 BauGB unzulässig ist. Nach § 1 Abs. 3 BauGB hat die Gemeinde Bauleitpläne aufzustellen, soweit dies erforderlich ist. Dies setzt eine positive planerische Zielsetzung voraus. Eine bloß auf Verhinderung gerichtete Planung ist dagegen unzulässig, weil mit ihr keine positive planerische Zielsetzung verfolgt wird. Eine positive Zielsetzung darf nicht nur das vorgeschobene Mittel sein, um einen Bauwunsch zu durchkreuzen. Gerade dies ist im vorliegenden Fall gegeben. Alleiniges Ziel des Bebauungsplanes ist es, dem Bauantrag der Firma Lidl die planungsrechtliche Grundlage zu entziehen und die Verwirklichung dieses Vorhabens zu verhindern. Dies kommt bereits in der Bebauungsplanbegründung zum Ausdruck, wenn dort die Einreichung des Bauantrages als Anlass für die Bebauungsplanänderung hervorgehoben wird.

Stellungnahme

Die vorgesehene Bebauungsplanänderung dient der Realisierung der städtebaulichen Leitvorstellung in diesem Bereich. Im konkreten Fall bedeutet dies, für hochwertige gewerbliche Flächen eine optimale Nutzung zu sichern, die durch einen Einzelhandelsbetrieb nicht gewährleistet ist. Die Planung ist daran zu messen, ob sie der städtebaulichen Ordnung dient. Dabei können, wie stets, positive und negative Elemente der Planung (hier der Zulässigkeit von Vorhaben) verwendet werden. Es ist durchaus zulässig, einen Bauantrag zum Anlass einer Bebauungsplanänderung zu nehmen, die die beantragte städtebaulich nicht gewollte Nutzung ausschließt.

Vertrauensschutz

Die Firma Lidl hat auf die Festsetzungen des erst am 5. März1998 in Kraft getretenen Bebauungsplanes vertraut. Nach diesem Bebauungsplan ist das Vorhaben planungsrechtlich zulässig. Gerade der Umstand, dass der Bebauungsplan zum Zeitpunkt des Grunderwerbs erst wenige Monate alt war, begründet eine besondere Vertrauensposition. Schon zu diesem Zeitpunkt war bekannt, dass nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes auch Einzelhandelsbetriebe zulässig sind. Die Firma Lidl musste davon ausgehen, dass aus städteplanerischer Sicht keine Einwendungen gegen solche Betriebe im Geltungsbereich des Bebauungsplanes bestehen, weil sie im gerade in Kraft getretenen Bebauungsplan nicht ausgeschlossen wurden. Dieses Vertrauen wird im Falle der Fortsetzung des Bebauungsplanänderungsverfahrens enttäuscht. Es bildet einen gewichtigen Belang im Rahmen der Abwägung, dessen Zurückstellung sich durch die in der Bebauungsplanbegründung angeführten Gründe nicht rechtfertigen lässt.

Die Änderung des Bebauungsplanes löst zudem einen Anspruch auf Ersatz des Vertrauensschadens nach § 39 BauGB aus. Die Firma Lidl hat den Bauantrag für das Vorhaben im Vertrauen auf den Fortbestand der Festsetzungen des Bebauungsplanes eingereicht. Wird der Bebauungsplan entsprechend dem ausgelegten Entwurf geändert, sind die Aufwendungen für den Bauantrag für die Firma Lidl nutzlos. Sie sind dann nach § 39 BauGB zu entschädigen.

Stellungnahme

1973 wurde erstmalig ein Bebauungsplan für diesen Bereich aufgestellt. Städtebauliche Zielsetzung war ein Gewerbegebiet mit Vorhaben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Maßgebend war hier die BauNVO von 1968. Im Hinblick darauf, dass in Gewerbegebieten keine Einzelhandelsgroßprojekte im Sinne des § 11 (3) BauNVO zulässig sein sollen, wurde 1991 auf die BauNVO 1990 umgestellt, die hier Einschränkungen vorsieht. Auf der Grundlage dieser Festsetzungen konnte dem im September 1998 von der Firma Lidl eingereichten Bauantrag für ein Einzelhandelsprojekt mit ca. 1 200 m² Verkaufsfläche und ca. 156 Stellplätzen von Seiten der Stadtverwaltung keine Genehmigung in Aussicht gestellt werden. Die Firma Lidl hat daraufhin einen Bauantrag für ein reduziertes Vorhaben eingereicht, das nach dem zwischenzeitlich geänderten Bebauungsplan 1998/8 zulässig (verstoßfrei oder im Wesentlichen verstoßfrei) war, obwohl zwischenzeitlich durch das Stadtplanungsamt signalisiert wurde, dass ein solches Vorhaben an dieser Stelle städtebaulich nicht erwünscht ist und dass bei Ablehnung des Lidl-Projektes im Ausschuss für Umwelt und Technik entsprechende Maßnahmen durch die Stadtverwaltung getroffen werden. Das Vertrauen in den Fortbestand der Festsetzungen des bestehenden Bebauungsplanes wurde also nicht in dem Ausmaß enttäuscht, wie von dem Beteiligten vorgetragen.

Inwieweit darüber hinaus Aufwendungen als Vertrauensschaden geltend gemacht werden können, kann nicht im Zuge dieses Bebauungsplanverfahrens geklärt werden.

Entschädigung

Die Bebauungsplanänderung begründet zudem zu Lasten der Landeshauptstadt Stuttgart Schadensersatz- und Entschädigungsansprüche in beträchtlicher Größenordnung.

Zum einen führt die Bebauungsplanänderung zu einer Wertminderung des Grundstücks. Da die zulässige Art der baulichen Nutzung erst im Jahre 1998 durch den Bebauungsplan Fasanenhof-Ost/Anschluß an die B 27 (Mö 176) 1998/8 bestätigt wurde, ist die 7-Jahresfrist aus § 42 Abs. 2 BauGB nicht verstrichen. Die Änderung des Bebauungsplans begründet daher einen Anspruch auf Bodenwertentschädigung.

Stellungnahme

Eine Zurückstellung mit nachfolgender Veränderungssperre ist im Grundsatz entschädigungslos hinzunehmen, wenn eine Gesamtdauer von 4 Jahren nicht überschritten wird. Diese Frist wird eingehalten.

Da das von der Firma Lidl beantragte Vorhaben auch schon nach dem Vorgängerplan (1973/1) zulässig gewesen wäre, wird zwar davon ausgegangen, dass die 7-Jahresfrist des § 42 BauGB abgelaufen ist, es kann jedoch nicht vollständig ausgeschlossen werden, dass die Rechtsprechung einen Planungsschadensanspruch dem Grunde nach bejaht. Der Verkehrswert des Grundstücks wurde jedenfalls nicht erheblich reduziert.

Amtshaftung

Letztlich führt die Änderung des Bebauungsplans auch zu Amtshaftungsansprüchen. Im Bau- genehmigungsverfahren wurde über den Bauantrag der Firma Lidl nicht rechtzeitig entschieden. Obwohl der Bauantrag entscheidungsreif war, wurde die Entscheidung verzögert. Der Bauantrag wurde unter dem 23. November 1998 eingereicht. Er war spätestens am 4. Februar 1999 entscheidungsreif. Auf der Grundlage der vorliegenden Stellungnahmen hätte die Baugenehmigung innerhalb weniger Tage erteilt werden können. Hätten sich die Amtsträger des Baurechtsamtes pflichtgemäß verhalten, hätten sie noch im Februar 1999 die Baugenehmigung erteilen müssen, ein Zuwarten zu dem Zweck, dass die Voraussetzungen für eine Zurückstellungsverfügung geschaffen werden, war amtspflichtwidrig.

Diese Amtspflichtverletzung hat bislang nur einen Verzögerungsschaden hervorgerufen. Sollte der Bebauungsplan jedoch dahin geändert werden, dass das Bauvorhaben der Firma Lidl planungsrechtlich unzulässig wird, bleibt es nicht beim Verzögerungsschaden. Das amtspflichtwidrige Verhalten ist dann vielmehr kausal dafür, dass das Vorhaben nicht mehr verwirklicht werden kann. Es bleibt dann nicht beim Verzögerungsschaden. Vielmehr umfasst der Schaden dann den gesamten Ertrag, der über die Nutzungsdauer des Bauwerkes hätte erzielt werden können.

Stellungnahme

Baugenehmigungsverfahren werden vom Baurechtsamt der Landeshauptstadt Stuttgart durchgeführt. Deshalb ist die hier angesprochene Thematik nicht Gegenstand dieses Bebauungsplanverfahrens. Die Stadt geht nicht davon aus, dass ein Schadensersatzanspruch wegen Amtspflichtverletzung zu bejahen ist. Wenn dies von der Rechtsprechung anders gesehen werden sollte, kann die Bebauungsplanänderung den Schadensumfang in der Tat erhöhen.

7. Eingriff in Natur und Landschaft

Durch die textliche Änderung des Bebauungsplans ist kein Eingriff in die Natur und Landschaft gegeben.

8. Abschlussarbeiten

Der Bebauungsplan “Fasanenhof-Ost/Anschluss an die B 27” wird nach erfolgtem Satzungsbeschluss im Textteil entsprechend abgeändert.

Anlage 2

Begründung für die vereinfachte Änderung des Bebauungsplanes "Fasanenhof-Ost/Anschluss an die B 27” ( Mö 176 ) 1998/8

Grund für die Änderung des Bebauungsplanes

Für das Baugrundstück Schelmenwasenstraße 6 wurde ein Bauantrag für einen eingeschossigen Einzelhandelsmarkt mit ca. 700 m2 Verkaufsfläche und 129 Stellplätzen eingereicht. Die beantragte Nutzung ist gemäß den Festsetzungen des geltenden Bebauungsplanes zwar zulässig, jedoch an diesem hochwertigen Gewerbestandort aus stadtplanerischen und städtebaulichen Gründen nicht erwünscht. Vielmehr sollte hier eine höherwertige gewerbliche Nutzung (z. B. Büro oder Dienstleistung) zum Tragen kommen. Die Nutzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes sollen deshalb dahingehend eingeschränkt werden, dass im Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO Einzelhandelsmärkte (vergleichbar dem Beantragten) nicht mehr zulässig sind.

Geltendes Recht

Der rechtsverbindliche Flächennutzungsplan 2010 stellt für dieses Gebiert “Gewerbliche Bauflächen” dar. Der rechtsverbindliche Bebauungsplan “Fasanenhof-Ost/Anschluss an die B 27” (Mö 176) 1998/8, setzt für den betroffenen Bereich ein Gewerbegebiet fest.

Darüber hinaus gelten die Textbebauungspläne “Vergnügungseinrichtungen...”, 1989/17” und “Satzung über die beschränkte Verwendung luftverunreinigender Brennstoffe” (1997/7), deren Regelungsgehalt unberührt bleibt.

Für das Flurstück Schelmenwasenstraße 6 besteht eine Satzung über eine Veränderungssperre.

Art der baulichen Nutzung

Zur Sicherung der städtebaulichen Zielsetzung und zur Erhaltung des Bestandes bleibt (wie im Bebauungsplan 1998/8) die Festsetzung eines gegliederten Gewerbegebietes bestehen. Das Gewerbegebiet wird nach Art der Betriebe und Anlagen und deren besonderen Bedürfnissen und Eigenschaften gemäß § 1 (4) - (6) und 9 BauNVO unter Berücksichtigung der o. a. Zielvorstellung ergänzt und erweitert untergliedert.

Ein Bedarf an Einzelhandelsbetrieben zur Versorgung der Beschäftigten im Gewerbegebiet kann nicht ausgeschlossen werden. Deshalb können Einzelhandelsbetriebe, die nur der Versorgung des Gewerbegebietes Fasanenhof-Ost mit Lebensmitteln und Drogeriewaren dienen, ausnahmsweise zugelassen werden.

Auf dem Grundstück Schelmenwasenstraße 7 befindet sich eine Tankstelle mit dem üblichen Tankstellenshop. Dieser Shop mit eingegrenztem Verkaufsangebot soll auch weiterhin bestehen können, Erneuerungen können ausnahmsweise zugelassen werden.

Stadtplanungsamt
Stuttgart, den 24.08.2000

Anlage 3

Auszug aus dem Text des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes
”Fasanenhof-Ost/Anschluss an die B 27” (Mö 176) 1998/8

Gewerbegebiete gemäß § 8 und § 1 (4), (6) und (9) BauNVO in Verbindung mit
§ 9 (1) 24 BauGB

GE 1

Zulässig sind:

Anlagen und Betriebe gemäß § 8 (2) BauNVO mit Ausnahme von Lagerhäusern und selbstständigen Lagerplätzen, Tankstellen, sowie Anlagen für sportliche Zwecke.

Ausnahmsweise können zugelassen werden:

2.1 Wohnungen gemäß § 8 (3) 1 BauNVO außerhalb der mit Ir1.6 belegten Flächen, wenn geeignete Vorkehrungen zum Schutz gegen Gewerbe- und Verkehrslärmimmissionen (z.B. Schallschutzfenster, Verwendung von Dämmbaustoffen, Anordnung der Aufenthaltsräume) getroffen werden, siehe Hinweis Ziffer 12.

2.2 Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke.

2.3 Vergnügungsstätten (siehe auch Ziffer 7 der Hinweise).

GE2

Wie GE1,

zulässig sind 1.4 Tankstellen, die Ausnahme nach 2.3 Vergnügungsstätten entfällt.

Anlage 4

Entwurf zur Änderung des Textes

Gewerbegebiete gemäß § 8 und § 1 (4), (6) und (9) BauNVO in Verbindung mit § 9 (1) 24 BauGB

GE1

Zulässig sind:

Anlagen und Betriebe gemäß § 8 (2) BauNVO mit Ausnahme von Einzelhandelsbetrieben, Lagerhäusern und selbstständigen Lagerplätzen, Tankstellen sowie Anlagen für sportliche Zwecke.

Ausnahmsweise können zugelassen werden:

2.2 Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke.

2.3 Vergnügungsstätten (siehe auch Ziffer 7 der Hinweise).

2.4 Einzelhandelsbetriebe nur zur Versorgung des Gewerbegebietes Fasanenhof-Ost mit Lebensmitteln und Drogeriewaren

2.5 Kraftfahrzeughandel

GE2

1. Wie GE1

2. Allgemein zulässig sind Tankstellen.

3. Erneuerungen der bestehenden Anlagen für sonstigen Einzelhandel im Zusammenhang mit der Tankstelle Schelmenwasenstraße 7 (Tankstellenshop) können ausnahmsweise zugelassen werden ( § 1 (10) BauNVO).