Landeshauptstadt Stuttgart
Referat Soziales/Jugend und Gesundheit
Gz: SJG
GRDrs 561/2003
Stuttgart,
07/07/2003



Neubau einer viergruppigen Tageseinrichtung für Kinder, Mahatma-Gandhi-Straße, in Stuttgart-Bad Cannstatt, Burgholzhof

- Baubeschluss -



Beschlußvorlage
Vorlage an
    zur
SitzungsartSitzungstermin
Jugendhilfeausschuß
Sozialausschuß
Ausschuß für Umwelt und Technik
Verwaltungsausschuß
Gemeinderat		Vorberatung
Vorberatung
Vorberatung
Vorberatung
Beschlußfassung		öffentlich
öffentlich
öffentlich
öffentlich
öffentlich		14.07.2003
14.07.2003
15.07.2003
16.07.2003
17.07.2003



Beschlußantrag:
  1. Dem Neubau der Tageseinrichtung für Kinder mit vier Gruppen und maximal 100 Plätzen in der Mahatma-Gandhi-Straße in Stuttgart-Bad Cannstatt, Burgholzhof, nach den Plänen und der Baubeschreibung der Freien Architekten Kottkamp & Schneider und dem Kostenanschlag vom Mai 2003 mit Gesamtkosten (einschließlich Grundstück, Außenanlage, Einrichtungskosten) von 2.141.896 €
    wird zugestimmt.
  2. Der Absicht der Verwaltung, mit der Bauherrengemeinschaft "Baugemeinschaft Gandhi GbR, Burgholzhof", die viergruppige Tageseinrichtung für Kinder zu bauen und einen Bauvertrag abzuschließen, wird zugestimmt.
  3. Der Gesamtaufwand ist aus Mitteln des Vermögenshaushalts wie folgt zu decken:
    FinanzpositionTitelJahrBetrag
    2.4640.9320.000-0115 Grundstück2004
    507.847 €
    2.4640.9400.000-0115Bau2004
    1.354.049 €
    Bau2005
    200.000 €
    2.4640.9350.000-0115Einrichtung2004
    80.000 €
4. In Höhe der im Jahr 2003 zu Lasten von 2004/2005 einzugehenden Verpflichtungen von ca. 300.000 € wird eine überplanmäßige Verpflichtungsermächtigung bewilligt.

Die Deckung erfolgt aus der bei der Finanzposition 2.6100.4999.000-0100 (Pauschale für Infrastrukturmaßnahmen) veranschlagten Verpflichtungs-
ermächtigung.

5. Die Freien Architekten Kottkamp & Schneider werden mit der weiteren Planung, Leistungsphasen 5 - 9 HOAI, beauftragt.


Kurzfassung der Begründung:
Ausführliche Begründung siehe Anlage 1

Der Gemeinderat hat im März 2003 dem Grundsatzbeschluss zum Neubau einer viergruppigen Tageseinrichtung für Kinder (GRDrs 27/2003), Mahatma-Gandhi- Straße in Stuttgart-Burgholzhof, zugestimmt (Niederschriften Nr. 19 vom 10.02.2003, Nr. 5 vom 14.02.2003, Nr. 14 vom 17.02.2003, Nr. 84 vom 18.02.2003, Nr. 93 vom 12.03.2003). Die Freien Architekten Kottkamp & Schneider haben nun das Gebäude geplant und das Baugesuch am 21.05.2003 eingereicht. Mit dem Bau des Projektes der "Baugemeinschaft Gandhi GbR, Burgholzhof" und der Tageseinrichtung für Kinder könnte Ende Oktober 2003 angefangen werden.

Finanzielle Auswirkungen
Einmalige KostenLaufende Folge- kosten jährlich
Gesamtkosten der Maßnahme
2,142,000.00 Euro
Laufende Aufwendungen
894,059.00 Euro
Objektbezogene Einnahmen
0.00 Euro
Laufende Erträge
46,670.00 Euro
Von der Stadt zu tragen
2,142,000.00 Euro
Folgelasten
847,389.00 Euro
Mittel im Haushaltsplan/ Finanzplanung
veranschlagt
Ja
Noch zu veranschlagen
Euro




Beteiligte Stellen

Die Referate WFB, St und USO haben die Vorlage mitgezeichnet. Der Bezirksbeirat Stuttgart-Bad Cannstatt wird in seiner Sitzung am 16.07.2003 von dem Vorhaben informiert.




Gabriele Müller-Trimbusch
Bürgermeisterin

Anlagen
  1. Ausführliche Begründung
  2. Finanzierungsalternativen, drei Varianten
  3. Kostenübersicht
  4. Kostenermittlung nach DIN 276
  5. Raumprogramm/Flächenberechnung nach DIN 277
  6. Flächenanteile Kindertagesstätte/Wohnen
  7. Baubeschreibung
  8. Pläne (verkleinert)
  9. Lageplan
  10. Energetische Daten
Anlage 1 zur GRDrs 561/2003

Ausführliche Begründung

1. Allgemeines

Für den zweiten Bauabschnitt der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Bad Cannstatt 8 - Burgholzhof - wird für die Versorgung der zu erwartenden Kinder eine viergruppige Tageseinrichtung benötigt. Dies wurde im Grundsatzbeschluss, GRDrs 27/2003 vom 29.01.2003, dargelegt und beschlossen (Niederschriften Nr. 19 vom 10.02.2003, Nr. 5 vom 14.02.2003, Nr. 14 vom 17.02.2003, Nr. 84 vom 18.02.2003, Nr. 93 vom 12.03.2003).

Die GRDrs 537/2003 des Referates Wirtschaft/Finanzen und Beteiligungen: "Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Bad Cannstatt 8 - Burgholzhof -, Vergabe der Grundstücke 42 (Altgebiet), 42 A (Arrondierung)" wird zur Zeit ebenfalls in den städtischen Ausschüssen behandelt. Darin wird erläutert, dass Architekt Thomas Schneider-Graf im April 2002 an das Referat WK mit der Bitte herantrat, auf die Grundstücke 42 und 42 A eine Option zur Schaffung von familienfreundlichen Wohnungen zu erhalten. Die "Baugemeinschaft Gandhi GbR, Burgholzhof", die mit den Freien Architekten Kottkamp & Schneider die Wohnungen in energetisch ökologischer Bauweise erstellen wollen, sprach sich dann auch für das Projekt Wohnen und viergruppige Kindertagesstätte unter einem Dach aus. Andere Bauträger waren nicht bereit, eine viergruppige Tageseinrichtung in ihr Bauvorhaben zu integrieren.

Dieser Standort ist für die Kinder im Neubaugebiet von überall sehr gut zu erreichen. Ein anderer Vorteil ist, dass die Außenspielfläche zur öffentlichen Grünfläche hinaus liegt und nicht zwischen zwei Wohnblocks. Außerdem haben die Architekten die Anordnung der Räume der Wohnungen über der Tageseinrichtung so konzipiert, dass vor allem Funktionsräume wie Küche, Bad, WC zur Außenspielfläche hin liegen. Die Grundstücke 42 und 42 A sind allerdings nicht so groß, dass auch ausreichend Außenspielfläche für maximal 100 Kinder zur Verfügung stehen könnten (insgesamt werden 1.000 m² Außenspielfläche benötigt). Deshalb bietet das Garten- und Friedhofsamt dem Jugendamt von der öffentlichen Grünfläche eine Zusatzfläche von 580 m² an. Damit die Kinder aller Altersstufen ihre Nischen beziehungsweise Bewegungsbereiche haben, wird die Planung der beiden Außenspielflächen (öffentlich und Bereich Kindertagesstätte) zwischen Garten- und Friedhofsamt und Jugendamt im Detail abgesprochen. So bleibt zum Beispiel das flache Grundstück beim Garten- und Friedhofsamt, welches dort einen Ballspielplatz, vor allem für die älteren Kinder, erstellen wird.

Wie eben dargestellt, standen bei diesem Bauvorhaben wegen der Integration der Tageseinrichtung für Kinder in ein Wohngebäude die Architekten schon von vornherein fest. Das Hochbauamt wird deshalb in diesem Fall nur beratend tätig sein. Zwischen den Freien Architekten und dem Jugendamt wurde für die Leistungsphasen 1 - 4 ein Vertrag abgeschlossen.


2. Investitionskosten

Die Gesamtkosten verteilen sich auf die einzelnen Kostentitel wie folgt:
Herrichten und Erschließen18.750 €
Bauwerk *1.115.299 €
Außenanlagen184.000 €
Baunebenkosten236.000 €
Gesamtbaukosten brutto1.554.049 €
Einrichtung/Möblierung80.000 €
Gesamtkosten brutto (ohne Grundstück)1.634.049 €

* - Da der Bebauungsplan (Burgholzhof Teil 3.2, Bad Cannstatt Ca 245/3.2) keine oberirdischen Stellplätze vorsieht, müssen die vier vom Baurechtsamt geforderten Stellpätze für die Tageseinrichtung für Kinder in die Tiefgarage des Gebäudes verlagert werden. Dies sind Mehrkosten von 54.000 €. Hinzu kommt ein zweiter Behindertenstellplatz (Selbstverpflichtung der Stadt Stuttgart), der zusammen mit dem ersten vor dem Haupteingang der Tageseinrichtung für Kinder eingerichtet wird: 2.000 €.
- Das Gebäude wird einen erhöhten Wärmedämmstandard bekommen: 30% bezogen auf die Wärmeschutzverordnung 1995. Das ergibt weitere Kosten von 26.500 €.
- Die Tageseinrichtung für Kinder muss, wenn sie nicht mehr als Kindertagesstätte gebraucht wird, in Wohnungen umgebaut werden können. Die statischen Mehr-
aufwendungen für die spätere Wohnnutzung betragen 12.500 €.

Diese Kosten von insgesamt 95.000 € sind in der Bauwerksumme von 1.115.299 € enthalten. Gegenüber einem Solitärbau (rd. 1,7 Mio. € - ohne Grundstück) 20% einzusparen (rd. 1,42 Mio. € - ohne Grundstück), ist hier nicht möglich. Die Gesamtkosten brutto betragen rd. 1,63 Mio. € - ohne Grundstück, basierend auf der genauen Kostenberechnung nach DIN 276. Jedoch werden bei den kommenden Ausschreibungen (Leistungsphase 6) bezüglich der Kosten positive Ergebnisse erwartet.


2.1 Grundstück

Die anteiligen Grundstückskosten für die Stadt Stuttgart betragen 57,1 % (siehe Anlage 6) von insgesamt 889.400 € und somit 507.847 €. Für diese Kosten hat die Stadt in jedem Fall aufzukommen. Entweder, wie hier und in der GRDrs 537/2003 vorgeschlagen, indem das Amt für Liegenschaften und Wohnen dem Treuhandkonto diesen Betrag zuführt oder durch Erhöhung der Mindereinnahmen beim Grundstücksverkauf, was den Finanzierungsbedarf aus dem städtischen Haushalt 2004 (siehe GRDrs 27/2003 vom 29.01.2003) erhöhen würde.


3. Finanzierung

In der Anlage 2 werden für das Bauvorhaben drei verschiedene Finanzierungs-
modelle vorgestellt.

Variante 1: Bauherrin ist die Stadt Stuttgart, Zahlung der Summe erfolgt nach Baufortschritt.

Variante 2: Bauherr ist ein Investor, Vermietung der Kindertagesstätte an die Stadt Stuttgart.

Variante 3: Bauherrin ist die Stadt Stuttgart, Zahlung der Summe erfolgt nach Baufortschritt, mit Festpreisangebot durch GU.

Nach dem Vergleich des Büros münst.baurecht.de und nach den von der Verwaltung durchgeführten Vergleiche (Barwertberechnung) stellt sich die Variante 1 als die günstigste dar. Die Verwaltung schlägt deshalb vor, die Finanzierungsvariante 1 zu wählen und mit der Bauherrengemeinschaft beziehungsweise den Freien Architekten Kottkamp & Schneider einen Bauvertrag abzuschließen. Auch durch eine gemeinsame Ausschreibung der Bauleistungen der Kindertagesstätte und des Wohnprojektes ließe sich aufgrund der größeren Massen insgesamt ein günstigerer Preis erzielen.

Im Blick auf eine mögliche spätere Umnutzung der Tageseinrichtung zu weiteren Wohnungen wird angenommen, dass die Umbaukosten in etwa dem Verkaufserlös entsprechen. Nach heutiger Einschätzung wird die Tageseinrichtung für Kinder länger als 15 Jahre gebraucht. Sollten die Kinderzahlen auf dem Burgholzhof zurückgehen, könnten zunächst die beiden Gruppen im Gebäude James-F.-Byrnes Straße 37 abgebaut werden. Auch könnte die Tageseinrichtung im Neubau Mahatma-Gandhi-Straße stockwerksweise in Wohnungen umgewandelt werden. Auf die Rückbaufähigkeit der Tageseinrichtung wird schon beim Bau geachtet.

Die Variante 2 mit der Anmietung der Kindertagesstätte für 15 oder 20 Jahre von einem Investor ist die kostenaufwändigste Lösung. Die Variante 3 hätte nur den Vorteil, dass ein Generalunternehmer den gewünschten Festpreis bieten kann, den er sich jedoch mit Risikozuschlägen vergüten lässt.

4. Wirtschaftlichkeit

4.1 Im Rahmen der Baumaßnahme werden gebaut:
Bebaute Fläche (BF)
648 m²
Brutto-Rauminhalt (BRI)
4.368 m³
Netto-Grundfläche (NGF)
(inkl. 50 % Anteil an Gemeinschaftsflächen
mit Wohnbereich)
1.042 m²
Nutzeinheiten (NE)
max. 100 Plätze


4.2 Kostenkennwerte (ohne Prognose)

Bezogen auf die Bauwerkskosten (Kostengruppen 300, 400):
1 m³ BRI
255 €
1 m² NGF
1.070 €
1 Nutzeinheit
11.153 €

Bezogen auf die Gesamtbaukosten inkl. Außenanlage (Kostengruppen 200, 300, 400, 500, 700) ohne Einrichtung/Möblierung :
1 m³ BRI
355 €
1 m² NGF
1.472 €
1 Nutzeinheit
15.540 €

5. Termine

Das Baugesuch wurde am 21.05.2003 eingereicht. Die Grundstücksübernahme soll im Oktober 2003 erfolgen. Der Baubeginn ist auf Ende Oktober 2003 geplant. Die Bauzeit beträgt ca. 14 - 16 Monate. Die Fertigstellung des Gesamtprojektes ist im Frühjahr 2005 zu erwarten.

6. Personal/Personalkosten

Für die viergruppige Tageseinrichtung für Kinder sind folgende Stellen erforderlich:

1 Einrichtungsleitung, IV b (3)=
50.800 €
1 stellv. Einrichtungsleitung + Gruppenleitung,V b (8)=
44.900 €
3 Gruppenleitungen, V c (5)=
125.100 €
4,84 Zweitfachkräfte, VI b (5)=
181.500 €
1,039 Frühdienste, VI b (5)=
38.963 €
0,5 Zusatzfachkraft, VIII=
15.450 €
0,1176 Springkraftbedarf, VI b + Springkraftzulage=
4.421 €
0,831 Hauswirtschaft, Lohngr. 2 *=
27.755 €
0,0908 Springkraftbedarf, Lohngr. 2=
3.033 €
1 Hauswirtschaft (Stützpunktküche), Lohngr. 1=
33.100 €
0,1092 Springkraftbedarf (Stützpunktkü.), Lohngr. 2=
3.647 €
Personalkosten gesamt:
528.669 €

* Bei der Besetzung der offenen Stellen im hauswirtschaftlichen Bereich werden
- entsprechend der Lohngruppen und des Beschäftigungumfangs - vorhandene, umzusetzende Mitarbeiter berücksichtigt (siehe GRDrs 277/2003: Verbesserung der Wirtschaftlichkeit in den Stützpunktküchen).

7. Folgelasten

Für die viergruppige Einrichtung ist mit folgenden, zusätzlichen jährlichen Folgelasten zu rechnen:


7.1 Folgeausgaben
Personalkosten=
528.669 €
Betriebs- und Sachkosten
(pauschal 30% der Personalkosten)		=
158.600 €
Verwaltungskosten *=
23.131 €
Abschreibung 2% der Gesamtbau-
kosten von 1.554.049 € (ohne Grundstück)		=
31.081 €
Abschreibung 10% der Einrichtungs-
kosten von 80.000 €		=
8.000 €
Verzinsung 6,75% der Gesamtkosten
von 2.141.896 € (mit Grundstück)		=
144.578 €
Folgeausgaben jährlich=
894.059 €


7.2 Folgeeinnahmen
Gruppenzuschuss vom Land**
---
Besuchsgelder ***=
46.670 €
Folgeeinnahmen jährlich=
46.670 €
Folgelasten jährlich=
847.389 €


Das sind ca. 52 % der Bruttoinvestitionskosten (ohne Grundstück).

8. Finanzierung

Die Kosten für den Bau sind aus Mitteln der im Haushalt und in der Finanzplanung veranschlagten Pauschale für Infrastrukturmaßnahmen in Neubaugebieten zu decken; die Kosten für das Grundstück aus den allgemeinen Grunderwerbsmitteln des Amtes für Liegenschaften und Wohnen.


* Aufwandsanteil für die notwendigen zentralen Personalkapazitäten (Durchschnittswert), der für den Betrieb der Tageseinrichtung für Kinder - Verwaltung, Bereichsleitung, Verwaltungsangestellte der Bereichsleitung - notwendig ist. Die Aufwandsanteile der einzelnen Vorhaben sowie der hauswirtschaftlichen und pädagogischen Springkräfte werden gebündelt. Über die Schaffung zusätzlicher Personalkapazitäten wird im Rahmen des Stellenplanverfahrens entschieden.
** Der Zuschuss des Landes wird mit den Zuweisungen im Rahmen des kommunalen Finanzausgleiches abgegolten.
*** Grundlage: Berechnung Werte 2003, voraussichtlich Gebührenänderung zum 01.04.2004