Städtebau (20 % / 140 Punkte): § Die städtebaulichen Vorgaben werden durch Bebauungsplan festgelegt und vom Gemeinderat beschlossen. Der jeweilige Stadtbezirk ist daran beteiligt. § Zur Ermittlung der Vorgaben (z. B. Quartiersprogramm, Rahmenplan) kann ein städtebaulicher bzw. architektonischer Wettbewerb, ein Gutachterverfahren oder eine Machbarkeitsstudie durchgeführt werden. Dabei kann eine Teilnehmer- zahl festgelegt werden. Sofern ein entsprechendes Verfahren nicht schon der Grundstücksausschreibung voraus gegangen ist, wird die Durchführung auf den Bieter übertragen (Verpflichtungserklärung mit Angebotsabgabe). § Ergänzend zum Bebauungsplan können weitere Qualitätsziele formuliert und Mindestqualitätsstandards in Form eines Anforderungskatalogs vorgegeben werden, z. B.
- höhere Quote für Wohnbauförderung (je X % an GF Wohnen)
- Innerhalb der Förderquote: Alternativer Programmschlüssel mit 50 % SMW und 50 % frei wählbar MME/PWE
- Längere Bindungsfristen für Wohnbauförderung (SMW) Belegungs-/Mietpreisbindung sowie städtisches Belegungsrecht (je X Jahre)
- Miethöhenbegrenzung bei Sozialmietwohnungen (MW) Begrenzung der Ausgangsmiete unter das durch das Landeswohnraum- förderprogramm vorgegebene Niveau (kostenneutral für die Stadt):
Einhaltung einer für das jeweilige Verfahren durch die Stadt vorgegebenen Miethöhe (als geförderte Ausgangsmiete nettokalt)
Unterschreitung z. B. je weitere 0,25 €/m²
- Begrenzung der Verkaufspreise bei PWE-Wohnungen Preisdifferenzierung zwischen freifinanziertem Wohnungsbau und PWE (ohne Grundstücksver- billigung) z. B. > 200 €/m², je weitere 100 €/qm
Verhältnis Wohnfläche (Nettofläche) zur BGF z. B. > 0,75
Anwendung der für den geförderten Teil des Wohnungsbaus (festgelegte Quote) geltenden Wohnungsgrößen nach städtischem „Merkblatt für Bauträger und Architekten“ auch auf den frei finanzierten Teil der zu erstellenden Wohnfläche im ausgeschriebenen Baufeld:
- Grundrissvariabilität und Offenheit
- Spektrum an Wohnungstypen
dabei möglichst hoher Anteil barrierefreier Wohnraum; für barrierefreie und behindertengerechte Wohnungen gelten der § 35 (1) LBO i. V. m. DIN 18040, Teil 2. Mindestens 10 % der Wohnungen sind auf Rollstuhlbenutzer auszurichten. Soziale Inklusion/Demografie (15 % / 105 Punkte): § Haushalte mit vordringlichem Wohnungsbedarf (Familiengründer, Alleiner- ziehende, ältere pflegebedürftige Menschen mit geringem Einkommen, untergeordnet Wohnraumangebote für Studierende); dabei Berücksichtigung von Haushalten der städtischen Vormerkdatei. § Haushalte mit besonderem Integrationsbedarf (Bedarfsgruppen der Wohnungsnotfallhilfe, darunter ambulant betreute Wohnformen, Wohnraumangebot für Menschen mit Behinderung); Einbindung Träger/Kooperationspartner. § Nachweis von Infrastruktur-, Gemeinschafts- und Beteiligungsangeboten. Mobilität (10 % / 70 Punkte): § Zur Verringerung des Kfz-Stellplatzbedarfs i. S. d. LBO 2014 sind auf der Grundlage innovativer Mobilitätskonzepte energie-, flächen- und kosten- sparende Lösungen nachzuweisen (Car-Sharing, Elektromobilität etc.); dabei gilt die städtische Fahrradabstellsatzung (Richtlinien derzeit im Entwurf). § Es ist diesbezüglich seitens des Bieters nachzuweisen, wie die Bewohner eines künftigen Wohnbauvorhabens verbindlich am Mobilitätskonzept beteiligt und dafür verantwortlich werden (Nutzung Mobilitätsberatung sowie Informations- und Navigationsangebote, ggf. über Mietsvertragsgestaltung). Klima/Energie/Bauökologie (15 % / 105 Punkte): § Bei der Erstellung von Neubauten gilt die Energieeinsparverordnung (EnEV). Bei der Sanierung von Bestandsbauten gelten die städtischen Richtlinien zur Energieeinsparung (Stuttgarter Energiesparprogramm) für in der jeweils geltenden Fassung, zuletzt i. d. F. vom 16. Mai 2013; Energiestandards nach geltender Beschlusslage des Gemeinderats, derzeit EnEV 2009 -30 % (KfW-Effizienzhaus 70). Die Wirtschaftlichkeit der vorgesehenen Lösungen soll nachgewiesen werden. Zusätzlich mögliche Beurteilungskriterien können sein:
KfW-Effizienzhaus 55 KfW-Effizienzhaus 40 Passivhaus § Darüber hinaus können innovative Technologien und Wärmenetze verlangt werden. § Klimawirksame Optimierung der Gebäude und Dächer sind explizit nachzu- weisen (Gebäudestellung, Gebäudekubatur). Dazu gehören auch die extensive Begrünung von Flach- und Tiefgaragendächern. § Baustoffrecycling/Einsatz nachhaltiger Dämmstoffe (mit Gütesiegel) Sonstige Kriterien: Weitere Kriterien wie z. B. der Denkmalschutz, die Verbesserung des Wohnum- feldes oder Belange einer nachbarschaftswirksamen und stadtteilbezogenen Quartiersentwicklung können bei Bedarf Berücksichtigung finden (Bonuspunkte). Der Kriterienkatalog soll nachvollziehbar gestaltet sein. Die Tauglichkeit des Kriterienkatalogs ist nach ersten Pilotverfahren zu überprüfen. 1.3 Bewertungsverfahren Bei konkurrierenden Geboten sind spezifische Bewertungsprobleme zu umgehen. So ist die Gewichtung Kaufpreis/Konzeptqualitäten im Verhältnis so auszugestalten, dass unter nicht hinreichend vergleichbaren Konzeptalternativen sowie nach „weichen“, nicht hinreichend messbaren Kriterien der Kaufpreis als hartes Faktum nicht automatisch Ausschlag gebend sein kann. Ferner können bei zu starkem Gewicht des Kaufpreises bei einer größeren Auswahl an Konzepten unter bestimmten Umständen diejenigen Gebote zum Zuge kommen, die einen hohen Kaufpreis bieten, sich dieses aber zum Nachteil der Konzeptqualitäten erkaufen. Die Erfahrung bei vielen Vorhaben zeigt, dass in Bezug auf das geschaffene oder zu schaffende Planungsrecht nachträglich eingeforderte Programminhalte und Qualitäten dann im weiteren Abstimmungsverfahren dem wirtschaftlichen Kalkül zum Opfer fallen können. Dem entsprechend sollen künftig bei der Bewertung konkurrierender Gebote Konzeptqualität zu 70 % und der Kaufpreis zu 30 % ins Verhältnis gesetzt werden. Zur angemessenen Bewertung sind Bewertungskategorien und Bewertungskriterien zu erarbeiten und heranzuziehen.
1.3.1 Kaufpreis
Die Abgabe des Kaufpreises erfolgt nach dem Höchstgebot. Mindestgebot ist der durch das Stadtmessungsamt auf Basis des bestehenden Baurechts oder einer vorläufigen Planungsvorgabe ermittelte Verkehrswert. Die Ermittlung der Grundstücksverbilligung erfolgt nach den Richtlinien der städtischen Wohnbauförderung. Der Kaufpreis für die anteilige Grundstücksfläche des geförderten Wohnungsbaus ist der ermittelte Verkehrswert. Auf der Grundlage des gebotenen Bodenwerts besteht grundsätzlich ein Wahlrecht für ein Erbbaurecht an den jeweils vom Gemeinderat beschlossenen aktuellen Erbbauzinskonditionen. Angesichts der hohen Grundstückspreise in der städtebaulich integrierten Lage sind preisdämpfende Maßnahmen (Programmanforderungen) sinnvoll, zugleich ist die Stadt – begründet mit dem Ziel, weiterhin einen angemessenen Beitrag zur Haus- haltskonsolidierung zu leisten – gehalten, auch Vermarktungsvorteile zu nutzen.
1.3.2 Konzeptqualität
Die Konzeptqualität umfasst städtebauliche sowie wohnungs-, sozial- und umwelt- politische Vorgaben. Die Konzeptqualität wird nach den Bewertungskategorien
Es wird von einem anonymisierten Verfahren ausgegangen. Nach erfolgter Vorprüfung der eingereichten Konzepte erfolgt eine qualifizierte Bewertung der Konzepte durch ein Auswahlgremium in einem zweistufigen Verfahren, a) zunächst mit der Auswahl der besten Konzepte (verbal-argumentative Bewertung), b) im Weiteren mit einer Bepunktung der Konzepte (anhand der Vorprüfberichte und Argumente aus der ersten Stufe) und Kaufpreise im – wie festgelegt – ungleichen Verhältnis 70 : 30. Wie erfolgt die Bepunktung (Berechnungsbeispiel)? Konzeptqualität (70 %) davon