Landeshauptstadt Stuttgart
Referat Städtebau/Wohnen und Umwelt
Gz: SWU
GRDrs 640/2023
Stuttgart,
07/07/2023



Neufassung des kommunalen Förderprogramms
"Mietwohnungen für mittlere Einkommensbezieher" (MME)



Beschlußvorlage
Vorlage an
    zur
SitzungsartSitzungstermin
Ausschuss für Wirtschaft und Wohnen
Gemeinderat		Vorberatung
Beschlussfassung		öffentlich
öffentlich		21.07.2023
26.07.2023



Beschlußantrag:

Die Richtlinien „Mietwohnungen für mittlere Einkommensbezieher“ werden entsprechend Anlage 1 neu gefasst.


Begründung:


Das Programm „Mietwohnungen für mittlere Einkommensbezieher“ (MME) ist seit 2003 ein wichtiger Baustein der städtischen Wohnungspolitik. 748 Wohnungen sind in diesem Programm zum Stand 31. Dezember 2002 in einer Mietpreis- und Belegungsbindung.

Im letzten Jahr sind die Finanzierungskosten exponentiell gestiegen. Weiterhin stiegen die Baupreise im Jahresverlauf um ca. 15 %. Ein Fachkräftemangel und Materialknappheit verschärften die Lage auf dem Wohnungsmarkt.

Um weiterhin eine Wirtschaftlichkeit mit dem kommunalen Förderprogramm zu erreichen, sind die Mietobergrenzen anzupassen.

Weiterhin werden Wohnungsgrößen reduziert.


Wesentliche Änderungen:


1. Berechnung der Grundstücksverbilligung

Die Grundstücksverbilligung wird auf einheitlich 80 % des erschließungsbeitragspflichtigen Bodenwerts fixiert.

Bislang erfolgte die Grundstücksverbilligung auf Grundlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung nach dem Kalkulationsschema der L-Bank. Dies ist für den sozialen Mietwohnungsbau entwickelt worden und eignet sich nur sehr bedingt für das städtische Förderprogramm. In der Vergangenheit wurde stets die maximale Grundstücksverbilligung in Höhe von 80 % des erschließungsbeitragspflichtigen Bodenwerts gewährt.

Bei der Gewährung des Erbbaurechts erfolgt die Berechnung des Erbbauzinses nach der Neufassung der GRDrs 146/2021 „Neuausrichtung Bodenpolitik - Grundsatzbeschluss“.

2. Wohnungsgrößen und Wohnungsgemenge

Die Wohnungsgrößen werden analog den Vorgaben aus der sozialen Wohnraumförderung angepasst. Ein Mehrbedarf an Wohnraum wird nicht mehr zugelassen.

Damit wird der Wohnflächenverbrauch je Person reduziert und entspricht einem Ziel der städtischen Wohnungspolitik.

Terrassen, Loggien- und Balkonflächen dürfen nach dem Regelfall der Wohnflächenverordnung (§ 4 Nr. 4 WoFlV) nur zu einem Viertel angerechnet werden.

3. Miethöhen und Konkretisierung zur Ausgestaltung der Mietverträge

Im Mietspiegel 2021/2022 betrug die durchschnittliche Mieterhöhung 7,7 %. Im darauffolgenden Mietspiegel 2023/2024 nochmals 6,8 %.

Die höchstmögliche Anfangsmiete im Programm MME liegt seit 2016 unverändert bei 10,50 Euro je m² Wohnfläche (WF).

Um für die Wohnungsbauunternehmen eine langfristige geringfügige Wirtschaftlichkeit zu ermöglichen, sind die Anfangsmieten zu erhöhen. Zukünftig muss die ortsübliche Vergleichsmiete während der Bindungsdauer um mindestens 20 % unterschritten werden. Die Anfangsmiete darf allerdings nicht über 12 Euro je m² WF liegen.


4. Berücksichtigung von sonstigen Vermögenswerten und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Haushalte

Zukünftig wird das verwertbare Vermögen der Haushalte analog den Förderbedingungen des allgemeinen sozialen Mietwohnungsbaus bei der Antragstellung berücksichtigt.

Zusätzlich erfolgt die Einführung einer Einkommensuntergrenze. Wenn das Einkommen je Haushaltsgröße um 20.000 Euro unterschritten wird, ist zu überprüfen, ob der Haushalt in der Lage ist, die geforderte Miete dauerhaft zu leisten. Ausnahmen sind, ggf. in Absprache mit dem Wohnungsbauunternehmen bzw. dem Vermieter, möglich.

Diese Änderungen erfolgen auch als Folge der Prüfung durch das Amt für Revision.

5. Einführung einer Vertragsstrafe und Konkretisierung der Folge von Verstößen

Es erfolgt eine konkrete Unterscheidung zwischen Verstößen zur Mietpreisbindung und zur Belegungsbindung.

Bei Verstößen zur Mietpreisbindung ist die überhöhte Miete vollständig an den Mieter zurückzuzahlen.

Bei Verstößen zur Belegungsbindung ist eine geeignete Ersatzwohnung bereitzustellen. Die Bindungsdauer wird entsprechend angepasst.

In beiden Fällen ist die Stadt berechtigt, zusätzlich eine angemessene Vertragsstrafe zu verhängen.


Sonstige Änderungen:

Außerdem wurden die Förderrichtlinien redaktionell überarbeitet.






Finanzielle Auswirkungen

Beim Verkauf städtischer Flächen mit der Auflage, MME-Wohnungen zu errichten, entstehen Mindereinzahlungen im Teilfinanzhaushalt 230 – Liegenschaftsamt.

Die Reduzierung der Einzahlungen aus der Veräußerung von Sachvermögen aufgrund der Auflage, MME-Wohnungen zu errichten, werden durch das Liegenschaftsamt bei den Veranschlagungen zu den Doppelhaushaltsplänen entsprechend berücksichtigt.

Abhängig von der Kaufsumme erfolgt die Einbeziehung der politischen Gremien.



Beteiligte Stellen

Referat WFB Referat AKR

Vorliegende Anträge/Anfragen

keine

Erledigte Anträge/Anfragen

keine



Peter Pätzold Bürgermeister

Anlagen

Neufassung der Richtlinien "Mietwohnungen für mittlere Einkommensbezieher"

<Anlagen>



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