Landeshauptstadt Stuttgart
Referat Städtebau und Umwelt
Gz: StU
GRDrs 616/2013
Stuttgart,
07/08/2013



Bebauungsplan mit Satzung über örtl. Bauvorschriften Seerosen-/Katzenbach-/Gartenstr. Teil 1, Stuttgart-Vaihingen (Vai 261.1)
Satzungsbeschluss gem. § 10 BauGB ohne Anregungen gem. § 3 (2) BauGB
Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. § 13 a BauGB



Beschlußvorlage
Vorlage an
    zur
SitzungsartSitzungstermin
Ausschuss für Umwelt und Technik
Gemeinderat		Vorberatung
Beschlussfassung		nicht öffentlich
öffentlich		23.07.2013
24.07.2013



Beschlußantrag:

Der Bebauungsplan mit Satzung über örtliche Bauvorschriften Seerosen-/Katzenbach-/Gartenstraße Teil 1 (Vai 261.1) im Stadtbezirk Stuttgart-Vaihingen wird in der Fassung des Entwurfs des Amtes für Stadtplanung und Stadterneuerung vom 10. Oktober 2012 / 18. Dezember 2012 / 10. April 2013 gemäß § 10 BauGB als Satzung beschlossen. Es gilt die Begründung vom 10. Oktober 2012 / 18. Dezember 2012 / 10. April 2013. Der Geltungsbereich ist im Kartenausschnitt auf dem Deckblatt der Begründung (Anlage 2) dargestellt.


Kurzfassung der Begründung:
Ausführliche Begründung siehe Anlage 1

Grund für die Aufstellung des Bebauungsplans und Ziele der Planung
Im zentralen Bereich des Stadtteils Stuttgart-Vaihingen existieren neben dem in den letzten Jahren entwickelten Bereich der „Neuen Ortsmitte“ Quartiere, in denen sich in den letzten Jahren und Jahrzehnten im Zuge von Nachverdichtungsmaßnahmen, die in der Regel nach § 34 BauGB genehmigt wurden, nach und nach deutliche und planerisch nicht erwünschte Veränderungen ergeben haben, indem u. a. die ehemals vorhandenen grünen Blockinnenbereiche oftmals verloren gegangen sind.

Das Gebiet zwischen Hauptstraße, Gartenstraße, Katzenbachstraße und Seerosenstraße weist dagegen noch zusammenhängende Grünflächen im Blockinnenbereich auf. Mit dem bisher geltenden § 34 BauGB war die geordnete städtebauliche Entwicklung im Sinne des § 1 BauGB nicht gewährleistet. Aus Anlass einer Bauvoranfrage für die Neubebauung auf dem Flurstück 2826 (Gartenstraße 6), die nicht den städtebaulichen Zielen für diesen Bereich entsprach, wurde deshalb am 27. Juli 2010 für das oben beschriebene Plangebiet, ein Aufstellungsbeschluss gefasst.

Die grundsätzlichen Ziele sind eine zu hohe Verdichtung zu vermeiden, den durchgrünten Innenbereich weitgehend zu schützen, einer zu hohen Versiegelung entgegen zu steuern und die Blockränder baulich zu stärken.

Auslegungsbeschluss
Der Ausschuss für Umwelt und Technik hat am 18. Dezember 2012 die öffentliche Auslegung des Bebauungsplans mit der Maßgabe beschlossen, an der Seerosen-, der Garten- und der Hauptstraße als Dachform Satteldach festzusetzen. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans wurde gegenüber dem Aufstellungsbeschluss vom 27. Juli 2010 in zwei Teile geteilt (vgl. Anlage 4), da für den zentralen Bereich in Vaihingen eine Rahmenplanung beabsichtigt ist, deren Ergebnis nicht vorweggenommen werden soll. Der Entwurf des Bebauungsplans und seine Begründung wurden mit Datum vom 18. Dezember 2012 entsprechend geändert und vom 8. Februar bis zum 7. März 2013 mit den bereits vorliegenden wesentlichen umweltbezogenen Stellungnahmen öffentlich ausgelegt.

Öffentlichkeitsbeteiligung
Die von den Bürgern im Zuge der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach
§ 3 Abs. 1 BauGB vorgetragenen Äußerungen sind in Anlage 3 dargelegt. Im Rahmen der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB wurden keine Anregungen zum Bebauungsplan vorgetragen.

Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
Die Behördenbeteiligungen gemäß § 4 Abs. 1 und 2 BauGB sowie die parallel zur öffentlichen Auslegung erfolgte erneute Beteiligung gemäß § 4a Abs. 3 BauGB i. V. m. § 4 Abs. 2 BauGB sind durchgeführt worden. Die Anregungen sind überwiegend im Bebauungsplan berücksichtigt. Die Stellungnahmen des Amtes für Umweltschutz (Stadtklima, Lufthygiene) und des Regierungspräsidiums konnten nicht bzw. nur teilweise berücksichtigt werden (siehe Anlage 7).

Finanzielle Auswirkungen

keine


Beteiligte Stellen

OB/82

Vorliegende Anträge/Anfragen

keine

Erledigte Anträge/Anfragen

keine



Matthias Hahn
Bürgermeister

Anlagen

1. Ausführliche Begründung
2. Begründung zum Bebauungsplan vom 10. Oktober 2012 / 18. Dezember 2012 / 10. April 2013
3. Öffentlichkeitsbeteiligung
4. Übersichtsplan geteilter Geltungsbereich (Vai 261.1 und Vai 261.2)
5. Bebauungsplanentwurf vom 10. Oktober 2012 / 18. Dezember 2012 / 10. April 2013 (unmaßstäblich)
6. Textteil zum Bebauungsplanentwurf vom 10. Oktober 2012 / 18. Dezember 2012 / 10. April 2013
7. Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
…………………………………………………………………………………
8. Namensliste (nur für Mitglieder des Gemeinderats, nicht elektronisch abrufbar)



Ausführliche Begründung

1. Aufstellungsbeschluss
2. Veränderungssperre
3. Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung
4. Aufteilung des Geltungsbereichs
5. Auslegungsbeschluss
6. Öffentliche Auslegung
7. Beteiligung der Behörden
8. Begründung zum Bebauungsplan
9. Umweltbelange
10. Finanzielle Auswirkungen
11. Planungsvorteil
12. Flächenbilanz
13. Änderungen mit Datum vom 10. April 2013


1. Aufstellungsbeschluss 2. Veränderungssperre

3. Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung 4. Aufteilung des Geltungsbereichs

5. Auslegungsbeschluss 6. Öffentliche Auslegung 7. Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange 8. Begründung zum Bebauungsplan 9. Umweltbelange 10. Finanzielle Auswirkungen 11. Planungsvorteil 12. Flächenbilanz
Gesamtfläche ca. 1,3 ha
davon
Besonderes Wohngebiet ca. 1,1 ha
Private Grünfläche ca. 0,2 ha



13. Änderungen mit Datum vom 10. April 2013 13.1 Änderung und Ergänzung des Textteils
Der Anregung des Amtes für Umweltschutz (siehe Anlage 7) die Hinweise zur Festsetzung „Schutz vor schädlichen Umweltauswirkungen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB“ zu ergänzen bzw. zu ändern wurde gefolgt.
13.2 Änderung der Begründung
Zur Klarstellung wurde Kapitel 3.1 Art der baulichen Nutzung, im zweiten Absatz redaktionell ergänzt:
Anlage 2
Begründung

1. Planungsgebiet

Das Planungsgebiet liegt im Stadtbezirk Stuttgart-Vaihingen westlich der so genannten „Neuen Ortsmitte“ mit der SchwabenGalerie und ist begrenzt von der Hauptstraße im Süden, der Seerosenstraße im Osten, der Bachstraße im Norden und der Gartenstraße im Westen. Das Gebiet liegt in einer Höhe von etwa 440 bis 447 Metern über Normalnull und fällt von Südwesten nach Nordosten in Richtung Kreuzungsbereich Bach- /Seerosen-straße. Der Geltungsbereich umfasst eine Fläche von circa 1,3 ha.

Im Geltungsbereich ist eine relativ heterogene Baustruktur vorhanden. Die ältesten Gebäude stammen aus der Zeit um 1800, der größte Teil der Bebauung stammt aus dem Zeitraum von 1870 bis 1930. Die Bebauung besteht größtenteils aus Einzelhäusern und ist überwiegend ein- bis zweigeschossig und in der Regel mit einem geneigten Dach (meist Satteldächer mit einer Neigung von 38 bis 45 Grad) versehen. Das Gebäude Hauptstraße 60 ist dreigeschossig. Die Bebauung der Baublöcke, die im Nordosten, im Norden, im Westen und im Süden an das Plangebiet anschließen, ist hinsichtlich der vorhandenen Baustrukturen ähnlich. Dreigeschossige Gebäude sind sowohl innerhalb des Plangebiets (Hauptstraße 60) als auch auf der gegenüberliegenden Straßenseite (Hauptstraße 49, 51) vorhanden, außerdem gibt es insbesondere nördlich der Bachstraße auch einzelne dreigeschossige Gebäude (z. B. Bachstraße 22, 24 und 26 und Seerosenstraße 19 und 21). Östlich der Seerosen- und südlich der Bachstraße ist in den letzten Jahren die prägnante Bebauung der „Neuen Ortsmitte“ mit Gebäudelängen über 50 m in relativ hoher baulicher Dichte entstanden. An der Ostseite der Seerosenstraße (Hauptstraße 28, 30, 32 und 34) ist ein viergeschossiges Mehrgenerationenhaus genehmigt, das Vorhaben ist derzeit im Bau (Stand Juli 2012).

Im Gebiet besteht eine Vielfalt an Nutzungen, vorherrschend ist dabei die Wohnnutzung. Daneben sind, insbesondere an der Haupt- und der Seerosenstraße, verschiedene Läden (kurz- und mittelfristiger Bedarf: Lebensmittel, Elektrobedarf) und mehrere Schank- und Speisewirtschaften vorhanden. Außerdem ist mit einer Autowerkstatt auch ein Handwerks- und Gewerbebetrieb im Gebiet. Darüber hinaus gibt es an verschiedenen Stellen im Plangebiet Dienstleistungsunternehmen sowie Räume für freie Berufe (z. B. Zahntechnikbetrieb, Gebäudereinigungsdienst, Arzt- und Tierarztpraxis, Friseur, Übersetzungsbüro, Schlüsseldienst, Medienunternehmen, …). Im Gebäude Hauptstraße 50 sind ein Billard-Cafe und eine Videothek vorhanden, die nach Ausstattung bzw. auf Grund des Warenangebots nicht als Vergnügungsstätte einzustufen sind.

Der zentrale Einkaufsbereich des Stadtteils Vaihingen befindet sich in der „SchwabenGalerie“ in unmittelbarer Nachbarschaft. Teile des Plangebiets (an der Hauptstraße und an der Seerosenstraße) sind dem zentralen Versorgungsbereich bzw. dem Ergänzungsbereich zuzurechnen.




2. Ziele und Zwecke der Planung

2.1 Planungserfordernis und städtebauliche Ziele

Innerhalb des Plangebiets hat sich bis heute eine Baustruktur entwickelt, die sich hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung sowie Bauweise sehr heterogen darstellt.

Daneben gibt es im Gebiet, wie in anderen angrenzenden Gebieten auch, nur noch wenige Grün- und Freiflächen, wenn diese auch für eine zentrumsnahe Wohnnutzung von besonderer Bedeutung sind. Aufgrund des fehlenden qualifizierten Planungsrechts bieten sich in dieser zentralen Lage jedoch umfangreiche Möglichkeiten einer baulichen Entwicklung und es ist absehbar, dass im Planbereich in nächster Zeit Neuplanungen realisiert werden sollen.

Im Juni 2010 wurde der Stadt eine Bauvoranfrage zur Neubebauung des Flurstücks
Nr. 2826 mit drei Doppelhäusern und einem freistehenden Einfamilienhaus vorgelegt. Diese Bauvoranfrage entspricht in mehreren Aspekten (Gebäudetyp, bauliche Entwicklung im Blockinneren, Erschließung) nicht den städtebaulichen Zielen für diesen zentralen Bereich im Stadtbezirk. Die Entscheidung wurde zurückgestellt und es wurde am 21. Juli 2011 eine Satzung über eine Veränderungssperre für den Geltungsbereich des Bebauungsplans Seerosen-/Katzenbach-/Gartenstraße beschlossen.

Die bisher geltenden Festsetzungen (Baulinien) reichen nicht aus, um eine geordnete städtebauliche Entwicklung im Sinne des § 1 BauGB zu gewährleisten. Die generelle Zielsetzung des Bebauungsplans ist es, die Neubebauung und Nachverdichtung des Plangebiets in geordnetem Umfang zu ermöglichen und zu steuern und ein allmähliches „Zuwachsen“ der im Gebiet noch vorhandenen Freiflächen zu verhindern. Dabei soll die vorhandene besondere Nutzungsmischung erhalten und insbesondere die Wohnnutzung fortentwickelt werden. Neben den Grün- und Freiflächen in den Blockinnenbereichen sollen auch die bestehenden Vorgartenbereiche entlang der Gartenstraße gesichert werden.

Der Bereich entlang der Hauptstraße ist im „Einzelhandels -und Zentrenkonzept Stuttgart“ als Ergänzungsbereich (EB) und ein kleiner Bereich an der Seerosenstraße als Haupteinkaufsbereich (HB) des C-Zentrums Vaihingen-Ortsmitte dargestellt. Stadtentwicklungspolitisches Ziel ist es, diese Funktionen zu schützen und zu stärken.


2.2 Geltendes Recht und andere Planungen

Flächennutzungsplan
Der aktuelle Flächennutzungsplan stellt für den Geltungsbereich gemischte Baufläche dar. Dabei sind die an die Seerosen- und an die Hauptstraße angrenzenden Bereiche als zentrale Lage (des Versorgungszentrums Vaihingen) gekennzeichnet.

Die im Flächennutzungsplan dargestellte gemischte Baufläche umfasst den gesamten Ortskern Vaihingens. Mit der im Bebauungsplan getroffenen Festsetzung (Gebiet zur Erhaltung und Entwicklung der Wohnnutzung) ist dieser Bereich in jedem Fall als Wohnanteil der gemischten Baufläche als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt zu bezeichnen.

Besondere Wohngebiete dienen ausdrücklich auch der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sonstigen Anlagen wie beispielsweise Geschäfts- und Bürogebäuden, die in diesem Bebauungsplan zulässig sind. Somit ist die Nutzungsmischung als Ziel des Flächennutzungsplans mit der Darstellung einer gemischten Baufläche über den Bebauungsplan konkretisiert und dieser als entwickelt zu betrachten.

Bebauungsplan
Es gelten bisher die Bebauungspläne 1928/59, 1913/62, 1906/66, 1903/44, die diverse Baulinien im Plangebiet festsetzen. Die in diesem Bereich 1953 festgesetzte Baustaffel 4 wurde in nichtöffentlicher Sitzung beschlossen und ist deshalb formell nicht rechtswirksam. Eine baurechtliche Beurteilung von Bauvorhaben hinsichtlich der Art und dem Maß der baulichen Nutzung erfolgt deshalb nach § 34 BauGB (Baugesetzbuch).

Erhaltungssatzung
Das Grundstück Seerosenstraße 13 und 15 (Flst. 131/1) befindet sich teilweise innerhalb des Geltungsbereichs der Erhaltungssatzung vom 30. September 1988.

Sanierungsgebiet
Östlich der Seerosenstraße grenzt das Sanierungsgebiet Vaihingen 2 -Kelterberg- an. Der Bereich des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets, der sich im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans befand, wurde am 30. Juni 2011 aufgehoben.

Einzelhandel
Im Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Landeshauptstadt Stuttgart sind die Flächen nördlich der Hauptstraße teilweise als Ergänzungsbereich (EB) dargestellt und südlich der Bachstraße ist außerdem ein kleiner Bereich an der Seerosenstraße als Haupteinkaufsbereich (HB) des C-Zentrums Vaihingen-Ortsmitte ausgewiesen. Im Haupteinkaufsbereich an der Seerosenstraße sind zwei Einzelhandelsbetriebe, im Ergänzungsbereich an der Hauptstraße sind vor allem Dienstleistungsbetriebe vorhanden. Diese Funktion soll auch langfristig gesichert und gestärkt werden.

Vergnügungsstätten
Die bisherige Satzung „Vergnügungseinrichtungen und andere“ Vaihingen 1989/18, in der das Plangebiet als Gebietstyp III (Sicherung und Verbesserung der gemischten Nutzung) bezeichnet ist, findet für das Plangebiet bisher keine Anwendung, da im Geltungsbereich keine Art der baulichen Nutzung rechtsverbindlich festgesetzt ist.





Auf der Grundlage der neuen Vergnügungsstättenkonzeption für Stuttgart, die am
27. März 2012 beschlossen wurde, soll die Zulässigkeit von Vergnügungsstätten, insbesondere Spielhallen, und Wettbüros neu geregelt und gesteuert werden. Ziele und Inhalte dieser Konzeption werden in verbindliches Planungsrecht übergeführt, um künftige unerwünschte Entwicklungen zu vermeiden und damit eine geordnete, städtebauliche Ordnung zu sichern.

Für den Stadtteil Vaihingen ist in der Vergnügungsstättenkonzeption der Bereich nördlich der Hauptstraße zwischen SchwabenGalerie und Vaihinger Markt als Zulässigkeitsbereich für Vergnügungsstätten vorgesehen. Das Plangebiet befindet sich damit außerhalb des vorgesehenen Zulässigkeitsbereichs für Vergnügungsstätten. Die vorgesehenen Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung entsprechen der gesamtstädtischen Vergnügungsstättenkonzeption.

Heilquellen
Das Plangebiet liegt in der Außenzone des Heilquellenschutzgebiets für die staatlich anerkannten Heilquellen in Stuttgart-Bad Cannstatt und Stuttgart-Berg. Die Rechtsverordnung zum Schutz der Heilquellen vom 11. Juni 2002 ist zu beachten.


2.3 Verfahren nach § 13a BauGB

Der Bebauungsplan dient der geordneten Nachverdichtung von bereits bebauten Flächen im Innenbereich und ist somit eine klassische Maßnahme der Innenentwicklung. Die zulässige Grundfläche im Plangebiet wird deutlich unter 20 000 m² liegen. Weitere Bebauungspläne, die in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang stehen und deren Grundflächen entsprechend § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB mitzurechnen sind, sind nicht beabsichtigt. Im Bebauungsplan werden keine Vorhaben zugelassen, für die eine Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung besteht. FFH-Gebiete, Vogelschutzgebiete und sonstige Schutzkategorien nach Naturschutzrecht sind durch den neu aufzustellenden Bebauungsplan nicht betroffen.

Es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 b BauGB genannten Schutzgüter.

Zusammenfassend ist festzustellen, dass die Voraussetzungen für einen Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB gegeben sind.


3. Planinhalt

3.1 Art der baulichen Nutzung

WB - Besonderes Wohngebiet gemäß § 4a BauNVO
Im Plangebiet ist heute eine besondere Nutzungsmischung aus Wohnen, Handwerks- und Dienstleistungsbetrieben, Läden und Gastronomiebetrieben vorhanden, überwiegend ist das Gebiet jedoch durch Wohnnutzung geprägt.


Um die besondere Eigenart des Gebiets zu sichern, die Wohnnutzung zu erhalten und in angemessener Weise fortzuentwickeln und dabei auch die mit der Wohnnutzung zu vereinbarenden gewerblichen Betriebe zu erhalten, werden die Bauflächen des gesamten Plangebiets als besonderes Wohngebiet gemäß § 4a BauNVO festgesetzt. Zum Erhalt des bestehenden Handwerksbetriebs im Gebiet ist die Festsetzung als besonderes Wohngebiet auch deshalb zwingend, weil für besondere Wohngebiete die zulässigen Lärmwerte für den Tag wie im Mischgebiet
(60 dB(A)) und für die Nacht wie bei einem Wohngebiet (45 dB(A)) festgelegt sind.

Mit Ausnahme von Läden sind im gesamten Plangebiet alle der regelmäßig zulässigen Nutzungen nach Absatz 2 des § 4a BauNVO zulässig. Mit dieser Festsetzung werden über die bereits vorhandenen Nutzungen hinaus Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Geschäfts- und Bürogebäude sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke zugelassen.

Entsprechend dem Bestand und dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept sind im WB1 – in den Bauzeilen nördlich der Hauptstraße und westlich der Seerosenstraße außerdem auch Läden allgemein zulässig. Im WB2 – in den Bauzeilen südlich der Bachstraße, östlich der Gartenstraße und den dahinterliegenden Bauflächen im Blockinneren, sind Läden nicht zulässig, da diese Flächen entsprechend dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept nicht Teil des zentralen Versorgungsbereichs Vaihingen Ortsmitte sind und nicht der vorhandenen städtebaulichen Situation entsprechen würden.

Aufgrund der räumlichen Nähe zum Zentrum von Vaihingen sind zentrale Einrichtungen der Verwaltung ausnahmsweise zulässig, da sie im Einzelfall mit der Wohnnutzung vereinbar sein können. Störungen der Wohnnutzung sind durch diese Nutzungen nicht grundsätzlich zu erwarten, sondern ausschließlich bei einer Häufung dieser Nutzungen.

Im Hinblick auf die zu erwartende Zunahme an Wohnnutzung werden unter Beachtung der vorhandenen Nutzungsstruktur die übrigen Ausnahmen nach § 4a Abs. 3 BauNVO (Vergnügungsstätten und Tankstellen), aber auch Wettbüros nicht zugelassen. Wettbüros, die teilweise nicht als Vergnügungsstätten, sondern als Gewerbebetriebe einzustufen sind, werden explizit ausgeschlossen, da sie hinsichtlich ihrer städtebaulichen Wirkung den Vergnügungsstätten vergleichbar sind. Der Bebauungsplan entspricht damit auch der Vergnügungsstättenkonzeption.

Die Ansiedlung von gewinnträchtigen Nutzungen wie Spielhallen und Wettbüros kann zu einer Verzerrung des Boden- und Mietpreisgefüges führen. Zudem kann die Ansiedlung von Vergnügungsstätten und Wettbüros zu einer Verdrängung der anderen gewerblichen Nutzungen und des Wohnens aus dem Gebiet führen. Mit dem Bebauungsplan soll diesem Prozess entgegengewirkt werden. Eine weitere unerwünschte Beeinträchtigung, die diese Nutzungen hervorrufen können, ist der mit diesen Nutzungen im Regelfall zu erwartende Imageverlust des Gebiets mit einem einhergehendem „Trading-Down-Effekt“.




Tankstellen widersprechen der angestrebten baulichen Struktur und sind auf Grund ihrer Maßstäblichkeit städtebaulich nicht in den Bestand integrierbar. Darüber hinaus sind durch die mit Tankstellen verbundenen Emissionen Beeinträchtigungen der Wohnnutzungen zu befürchten.

Private Grünfläche- Garten
Charakteristisch für den Stadtgrundriss im zentralen Bereich Vaihingens, insbesondere für die Quartiere westlich der Robert-Leicht-Straße, sind sehr große Baublöcke. Vormals waren in aller Regel die Blockränder bebaut, große Teile der Blockinnenbereiche waren als Gärten genutzt. Im Zuge der baulichen Entwicklung und von Nachverdichtungsmaßnahmen ist hier häufig eine Bebauung entstanden, so dass die grünen Blockinnenbereiche, die die Qualität des Wohnens in diesem zentralen Bereich wesentlich erhöhen und die darüber hinaus auch positive Auswirkungen auf die Umwelt (u. a. die Schutzgüter Klima und Luft, Tiere und Pflanzen) haben, verloren gegangen sind. Ziel einer angestrebten künftigen Rahmenplanung für den zentralen Bereich in Vaihingen werden voraussichtlich auch Blockentkernungs- und / oder Begrünungsmaßnahmen im Blockinneren sein. Die Blockinnenbereiche der meisten Baublöcke sind bereits weitgehend bebaut. Dabei ist festzustellen, dass die ehemals vorhandenen Nebengebäude häufig durch Wohngebäude ersetzt und außerdem ergänzende Wohnbebauung erstellt wird. Diese Entwicklung der letzten Jahrzehnte dauert weiterhin an. Im Plangebiet befinden sich jedoch im Inneren der Baublöcke auch heute noch zusammenhängende Grünflächen, die als Gärten genutzt werden und in denen zum Teil auch nennenswerter Baumbestand vorhanden ist.

Die wesentlichen Bereiche dieser vorhandenen Grünflächen werden deshalb im Bebauungsplan als private Grünfläche mit der Zweckbestimmung Garten festgesetzt, innerhalb derer mit Ausnahme einzelner Geschirrhütten keine baulichen Nutzungen zulässig sind. Die Nutzung als Hausgarten bleibt möglich. Durch die Festsetzung der privaten Grünflächen ergibt sich für einzelne, bisher schon relativ dicht bebaute Grundstücke (bezogen auf das Gesamtgrundstück) zwar eine geringere Flächenausnutzung als bisher vorhanden, gleichzeitig ist jedoch eine qualitativ höherwertige Bebauung in den angrenzenden Bauflächen (derselben Eigentümer) möglich.

Der Zuschnitt der privaten Grünfläche weicht im Detail von den heute vorhandenen Gartenflächen ab, um eine Bebauung auch im Blockinneren an sinnvoller Stelle noch zu ermöglichen und um besondere Härten für einzelne Grundstückseigentümer zu vermeiden.


3.2 Maß der baulichen Nutzung

Allgemein
Um das Maß der baulichen Nutzung zu bestimmen, werden die Grundflächenzahl GRZ, die Geschoßflächenzahl GFZ, die Höchst- und teilweise auch die Mindestzahl der Vollgeschosse festgesetzt.



Um Spielraum in der planerischen Umsetzung in die Gebäudeplanung zu geben, können häufig nicht die Höchstgrenzen aller Maßgaben für das Nutzungsmaß (GRZ, GFZ und Zahl der Vollgeschosse) gleichzeitig voll ausgenutzt werden. Um die möglichen Gebäudehöhen genauer zu bestimmen, ist für die Bauflächen zusätzlich die HbA (Oberste Begrenzung der baulichen Anlage) festgesetzt. Je nach Bestand, Größe, Lage und Zuschnitt der Grundstücksflächen sowie der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung sind unterschiedliche Werte für die GRZ und GFZ sowie für die Gebäudehöhe (Zahl der Vollgeschosse und HbA) ausgewiesen.

Mit der festgesetzten Zahl von Vollgeschossen (Z) und der Höhe baulicher Anlagen (HbA) soll eine weitgehend einheitliche städtebauliche Wirkung in der Höhenentwicklung erreicht werden, die den städtebaulichen Übergang von der Schwabengalerie mit vier und mehr Vollgeschossen zum westlichen Siedlungsbereich mit durchschnittlich zwei Geschossen herstellen kann.

Bei der weitaus überwiegenden Zahl der Grundstücke liegen die festgesetzten Werte für das Maß der Nutzung (GRZ und Zahl der Vollgeschosse) mindestens im Bereich der Werte, die sich durch die vorhandene Bebauung ergeben. In der Regel ermöglichen die Festsetzungen eine mindestens gleiche oder höhere Nutzung als im Bestand. Bei wenigen Grundstücken kann insbesondere die im Bestand vorhandene Ausnutzung hinsichtlich der Grundfläche GRZ bei einer Neubebauung nicht mehr erreicht werden. Dies betrifft einzelne kleinere Grundstücke, die heute nahezu vollständig bebaut sind. Eine entsprechende Neubebauung wäre städtebaulich nicht mehr vertretbar.

GRZ und GFZ
Die Festsetzungen für GRZ und GFZ orientieren sich grundsätzlich am Bestand und auch am städtebaulichen Ziel der Stärkung der Blockränder und einer lockeren, kleinteiligen Bebauung in den Blockinnenbereichen. Die festgesetzten Höchstgrenzen für die GRZ und die GFZ staffeln sich vom Blockrand zum Blockinneren ab. An der Haupt- und an der Seerosenstraße (bis zur Bachstraße) wird eine GRZ von 0,6 und eine GFZ von 1,6, südlich der Bachstraße eine GRZ von 0,5 und eine GFZ von 1,0, und an der Gartenstraße eine GRZ von 0,35 und eine GFZ von 1,0 festgesetzt. Für die Bauflächen im Blockinneren betragen die Höchstgrenzen für die GRZ 0,35 und für die GFZ 0,7.

Im WB1 soll das festgesetzte Maß der baulichen Nutzung u. a. die Unterbringung von Gewerbebetrieben ermöglichen, um so den Ergänzungsbereich des Zentrums von Vaihingen zu erhalten und zu stärken. Dies ist der zentralen Lage des Gebiets angemessen.

Die Obergrenzen nach § 17 Abs. 1 BauNVO werden mit den Festsetzungen eingehalten.

Zahl der Vollgeschosse und HbA
Für die Bauflächen im WB1 unmittelbar nördlich der Hauptstraße und im südlichen Bereich der Garten- und der Seerosenstraße ist die Zahl der Vollgeschosse mit 2 bis 3 festgesetzt.


Die Gebäudehöhe von mindestens 2 Vollgeschossen ist hier erforderlich, um die städtebaulich gewünschte Baumasse zu erhalten und um die Wohnbebauung nördlich der Hauptstraße vor Lärm und Schadstoffen zu schützen. Im Blockinnenbereich ist im WB1 eine maximale Geschosszahl von Z = I und zusätzlich eine maximale Höhe baulicher Anlagen (HbA) festgesetzt, so dass gewerbliche Nutzungen mit größerer Bautiefe realisierbar sind, aber trotzdem ein Übergang zur kleinteiligeren Bebauung und den Grünflächen im Blockinneren geschaffen wird.

Durch die Festsetzungen zur Höhe der baulichen Anlagen (HbA) ergeben sich für die Bebauung entlang der Hauptstraße und im Süden der Seerosenstraße im Durchschnitt maximale Gebäudehöhen (vorhandenes Gelände bis First) von bis zu etwa 16 bis 17 m über vorhandenem Gelände. Die Traufhöhen, die sich je nach Gebäudetiefe und Dachneigung (zulässige Dachneigung zwischen 38° und 45°) ergeben können, entsprechen bei einer dreigeschossigen Bebauung in etwa den Traufhöhen der teilweise bereits vorhandenen dreigeschossigen Gebäude im Gebiet und in der unmittelbaren Nachbarschaft (z. B. Hauptstraße 49, 51 und 60). Es ist städtebaulich erwünscht, dass eine mindestens zweigeschossige Bebauung realisiert wird, die in ihren Gebäudehöhen zwischen der „Neuen Ortsmitte“ mit der SchwabenGalerie im Osten des Plangebiets und den übrigen an das Plangebiet angrenzenden Bereichen vermittelt.

Im weiteren Plangebiet sind Höchstgrenzen für die Zahl der Vollgeschosse mit dem städtebaulichen Ziel einer lockeren, kleinteiligen Bebauung festgesetzt. Entlang der Seerosenstraße sowie an der Gartenstraße sind bis zu 3 Vollgeschosse, an der Bachstraße und im Blockinneren sind bis zu 2 Vollgeschosse zulässig.

Entsprechend den Festsetzungen der HbA ergeben sich im Durchschnitt maximale Gebäudehöhen (vorhandenes Gelände bis First) in den Bereichen, in denen drei Vollgeschosse zulässig sind, von etwa 15 m, und in den Bereichen, in denen zwei Vollgeschosse zulässig sind, von etwa 12 m.


4. Sonstige planungsrechtliche Festsetzungen

4.1 Garagen und Stellplätze

Im gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplans sind oberirdische Stellplätze und Garagen oberhalb des bestehenden Geländes ausschließlich innerhalb der Baugrenzen zulässig.

Außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen sind Garagen nur zulässig, wenn sie unterirdisch hergestellt werden, d. h. die Außenwände der Garagen müssen mit Ausnahme der Zufahrten unterhalb des neuen Geländes liegen. Die Dächer dieser unterirdischen Garagen sind mit einer Erdschicht in Höhe von mindestens 0,80 m, die in den Bereichen mit Baumpflanzungen auf mindestens 1,00 m zu erhöhen ist, zu überdecken.




Diese Festsetzungen dienen dazu, eine weitere Verdichtung der Blockinnenbereiche zu verhindern, durch eine maximale Begrünung der Grundstücksflächen die Aufenthalts- und Wohnqualität zu steigern, die Bodenversiegelung außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zu verringern und das örtliche Kleinklima zu verbessern.


4.2 Pflanzverpflichtungen

Es wird festgesetzt, dass die Grundstücksflächen, die nicht für die Bebauung, Zugänge, Zufahrten oder Terrassen genutzt werden, gärtnerisch anzulegen sind. Damit wird das Ziel verfolgt, den Versiegelungsgrad möglichst gering zu halten. Zur Verbesserung des Kleinklimas und aus gestalterischen Gründen wird im Plangebiet außerdem eine Dachbegrünung bei Gebäuden mit Flachdächern, flach geneigten Dächern (bis 7° Dachneigung) und bei Flachdachgaragen festgesetzt. Dabei sind Garagen innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche mit einer 12 cm hohen Substratschicht extensiv zu begrünen, die Dächer von Garagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen sind mit einer Erdschicht in Höhe von mind. 80 cm zu versehen und intensiv zu begrünen.

Entlang der Gartenstraße ist die Bebauung von der Straße zurückgesetzt. Dort sind heute Vorgärten vorhanden, die den Straßenraum prägen. Um diesen Vorgartenbereich zu sichern, wird im entsprechenden Bereich an der Gartenstraße ein Pflanzstreifen festgesetzt, in dem bauliche Anlagen und Nebenanlagen mit Ausnahme von Einfriedungen nicht zulässig sind. Notwendige Zufahrten und Zugänge bis zu insgesamt 3,5 m Breite pro Grundstück sind zulässig.

Auf den privaten Grünflächen sind als Nebenanlagen nur Geschirrhütten ab einer vorgegebenen Mindestgröße des Grundstücks zulässig. Damit wird dem städtebaulichen Ziel entsprochen, die letzten in den Baublöcken noch verbliebenen Grünflächen zu erhalten und zu schützen.


4.3 Bauweise

Durch die Festsetzung einer geschlossenen Bauweise im WB1 an der Hauptstraße und im südlichen Bereich der Garten- und der Seerosenstraße soll die rückwärtig vorhandene Wohnbebauung vor Lärm und Schadstoffen geschützt werden.

Im übrigen Plangebiet wird eine abweichende Bauweise (als offene Bauweise oder einseitige Grenzbebauung, Gebäudelänge max. 20 m) festgesetzt. Zulässig sind dabei – abhängig vom Zuschnitt der Grundstücke - nur Einzelhäuser oder Einzel- und Doppelhäuser. Die Bauform des gereihten Einfamilienhauses wird in diesem Planbereich im Hinblick auf die vorhandenen, tradierten Bautypen nicht als angemessen angesehen. Hausgruppen sind im Plangebiet deshalb nicht zulässig.

Die städtebauliche Körnung entspricht dabei der vorhandenen Bebauung in der Umgebung.


4.4 Baulinie, überbaubare Grundstücksfläche

Bei den Bauquartieren westlich des Plangebiets ist die Bebauung nördlich der Hauptstraße von der Seerosenstraße bis zum Kreuzungsbereich mit der Alpenrosenstraße unmittelbar an der Straßenbegrenzungskante angeordnet. Ein Zurückweichen einzelner oder aller Gebäude im Plangebiet würde diese Bauflucht und damit das vorhandene charakteristische Straßenbild empfindlich stören. Aus diesem Grund ist im WB1 entlang der Hauptstraße sowie in den Eckbereichen der Seerosen- und der Gartenstraße eine Baulinie festgesetzt.

Im WB1 an der Hauptstraße und im südlichen Bereich der Garten- und der Seerosenstraße ist eine relativ große überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt, so dass (im Erdgeschoss) eine größere Bautiefe ermöglicht wird, welche die Ansiedlung der zulässigen Nutzungen (wie z. B. Einzelhandelsbetriebe) erleichtern soll. Im Übrigen sind die überbaubaren Grundstücksflächen im WB in aller Regel 12 m tief.

Die Größe und der Zuschnitt einiger Grundstücke im Plangebiet sind so ungünstig, dass eine sinnvolle Neubebauung, die den bauordnungsrechtlichen Vorschriften entspricht, nicht möglich ist. An den Blockrändern sind in der Regel längere Baustreifen festgesetzt, um eine Neubebauung nach evtl. Grundstücksneuordnungen zu ermöglichen. Die Regelung des § 5 Abs. 7 Landesbauordnung, wonach die Tiefe der Abstandsflächen in besonderen Wohngebieten nur die Hälfte der allgemein anzuwendenden Werte beträgt, trägt mit dazu bei, dass an den Blockrändern (wie in weiten Teilen schon vorhanden) eine dichtere Bebauung entstehen kann. Im Blockinneren sichern entsprechend festgesetzte überbaubare Flächen die gewünschte offenere und kleinteiligere Bebauung. Insgesamt soll, im Zusammenspiel mit der festgesetzten abweichenden Bauweise, eine lockere Bebauung erzielt und längere zusammenhängende Baukörper vermieden werden.


5. Örtliche Bauvorschriften

Zur Sicherung baugestalterischer Absichten werden innerhalb des Plangebiets örtliche Bauvorschriften zu diversen Themenbereichen wie Dachgestaltung, Einfriedigungen, Mülltonnenstandplätze, Werbeanlagen und Außenantennen erlassen.


5.1 Dachgestaltung

Im Plangebiet wird entsprechend dem Bestand die Dachform „Satteldach (SD)“ festgesetzt. Ein einheitliches Erscheinungsbild soll durch weitere Vorgaben zu Dachaufbauten und -einschnitte erreicht werden. Lediglich an der Hauptstraße ist für die rückwärtigen überbaubaren Grundstücksflächen, die nur eingeschossig bebaut werden können, als Dachform „Flachdach oder bis 7° geneigtes Dach“ festgesetzt, im Blockinnenbereich soll hier ein Übergang zur kleinteiligeren Bebauung und den Grünflächen im Blockinneren geschaffen werden.


5.2 Mülltonnenstandplätze

Die an öffentliche Verkehrsflächen angrenzenden Grundstücksteile prägen in besonderer Weise das Ortsbild und den Straßenraum. Die Mülltonnenstandplätze sind deshalb durch geeignete Vorkehrungen (z. B. Behälterschränke oder allseitig angebrachte und bepflanzte Sichtblenden) dauerhaft abzuschirmen und vor direkter Sonneneinstrahlung zu schützen. Die Vorschriften zu Mülltonnenstandplätzen erfolgen aus stadtgestalterischen und hygienischen Gründen. In den Pflanzstreifen sind Mülltonnenstandplätze nicht zulässig.


5.3 Weitere gestalterische Festsetzungen

Zur weiteren Sicherstellung eines einheitlichen Erscheinungsbildes werden auch Regelungen zu Werbeanlagen, Einfriedungen und Außenantennen getroffen.


6. Erschließung

Individualverkehr
Das Gebiet ist über die Haupt- / Garten- / Seerosen- und die Bachstraße erschlossen.

Öffentlicher Personennahverkehr
Das Gebiet ist sehr gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden. Eine Haltestelle mehrerer Buslinien befindet sich 100 m östlich des Plangebiets an der Hauptstraße. Im Umkreis von etwa 500 m liegt am Schillerplatz die Haltestelle der Stadtbahnlinie U1. Zum Bahnhof Vaihingen beträgt die Entfernung ca. 750 m. Hier bestehen weitere Anschlüsse an den öffentlichen Personennahverkehr durch mehrere S-Bahn-, Stadtbahn- und Buslinien.

Ruhender Verkehr
Der ruhende Verkehr kann auf den privaten Grundstücken, in der Regel in Tiefgaragen, untergebracht werden. Oberirdische Stellplätze und Garagen sind ausschließlich innerhalb der Baugrenzen zulässig.

Geh- und Radwege
Geh- und Radwegeverbindungen bestehen über das vorhandene Straßennetz.


7. Sozialverträglichkeit

Aktuell (Stand 2010) besteht ein Bedarf an Tagesbetreuungsplätzen für Kleinkinder, der sich grundsätzlich durch die mögliche zusätzliche Wohnbebauung vergrößern kann. Die Einrichtung von Kindertagesstätten ist im WB grundsätzlich möglich. Für die Einrichtung einer Kindertagesstätte im Plangebiet müsste allerdings ein geeigneter Standort gefunden werden. Im Augenblick befinden sich innerhalb des Plangebiets keine geeigneten Grundstücke im Eigentum der Stadt.

Die weiteren Angebote der sozialen Infrastruktur (wie Schulen, Kirchen, Jugendhaus) sind in Vaihingen und Rohr vorhanden. Auswirkungen auf die Sozialverträglichkeit sind durch die Planung nicht zu erwarten.


8. Ver- und Entsorgung

Das Ver- und Entsorgung des Plangebiets mit leitungsgebundenen Energien und Trinkwasser sowie des im Brandfall erforderlichen Löschwassers ist gesichert.

Wenige der Baugrundstücke in zweiter Reihe können ausschließlich über davor liegende private Baugrundstücke an den öffentlichen Straßenraum angebunden werden. Im Zuge von Grundstücksteilungen können weitere Baugrundstücke ohne direkten Anschluss an die öffentliche Verkehrsfläche (Bebauung in zweiter Reihe) entstehen. Hier wird empfohlen, dass entsprechende Vereinbarungen auf privatrechtlicher Basis (z. B. durch beschränkt persönliche Dienstbarkeiten) getroffen werden, um den Anschluss hinsichtlich des Zugangs und der Zufahrt sowie an die Versorgung mit Gas, Wasser und Strom bzw. über Müllbehälterstandplätze, auf Dauer oder für den Tag der Abholung, abzusichern. Auf die Notwendigkeit einer öffentlich-rechtlichen Baulast im Fall einer Neubebauung auf einem Hinterliegergrundstück wird hingewiesen.


9. Wesentliche Auswirkungen auf die Umwelt

Der Bebauungsplan Seerosen-/Katzenbach-/Gartenstraße wird als Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB aufgestellt. Von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und dem Umweltbericht nach § 2a BauGB wird unter Berücksichtigung von § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 13 Abs. 3 BauGB abgesehen.

Eine Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung nach dem Bundesnaturschutzgesetz ist entbehrlich, da gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB die Eingriffe, die auf Grund der Planaufstellung zu erwarten sind, als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder als zulässig betrachtet werden.

Die Belange des Umweltschutzes gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB wurden ermittelt und werden nachfolgend dargestellt.

Schutzgut Tiere und Pflanzen
Das Gebiet ist bereits baulich genutzt. Die Grundstücke im Bereich der Blockränder und ein Teil der gewerblich genutzten Grundstücke sind teilweise stark versiegelt. Im Blockinneren bestehen jedoch noch größere zusammenhängende Freiflächen, die gärtnerisch genutzt werden und in denen es nennenswerten Baumbestand gibt. Es liegen keine Hinweise auf das Vorkommen von nach § 44 BNatSchG besonders und streng geschützten Arten der frei lebenden Tier- und Pflanzenwelt im Plangebiet vor.



Die größeren, bisher baulich nicht genutzten Freiflächen in den Blockinnenbereichen werden größtenteils als private Grünflächen festgesetzt, innerhalb derer der Baumbestand zu erhalten ist. Außerdem sind zur Ergänzung der vorhandenen Bepflanzung im Bebauungsplan pv-Flächen festgesetzt. Es ist nicht mit erheblichen Auswirkungen für das Schutzgut Tiere und Pflanzen zu rechnen.

Schutzgut Boden
Das Bodenschutzkonzept der Stadt Stuttgart (BOKS) weist das Gebiet mit der Qualitätsstufe 1 (sehr gering) aus. Im Gebiet sind mehrere Flächen vorhanden, in denen wegen der vorherigen Nutzung der Verdacht auf Bodenverunreinigungen besteht.

Der Untergrund des Plangebiets besteht aus einer Wechselfolge von unterschiedlich festen und harten Ton-, Kalk-, und Sandsteinbänken des Unterjuras (vermutlich Arietenkalk-Formation), die von setzungsempfindlichem Lösslehm und Verwitterungston größerer Mächtigkeit überdeckt ist. Die Lockergesteine nahe der Geländeoberfläche können in Abhängigkeit von der jahreszeitlich wechselnden Durchfeuchtung quellen und schrumpfen. Schichtwasserzutritte aus klüftigen Hartgesteinsbänken sind möglich. Bei geotechnischen Fragen wird die ingenieurgeologische Beratung durch ein privates Ingenieurbüro empfohlen.

Der zulässige Grad der Bebauung wird sich nur geringfügig erhöhen. Das Gebiet ist bereits baulich genutzt, die vorhandenen Böden sind bereits überformt und die noch bestehenden zusammenhängenden Freiflächen werden als private Grünfläche gesichert. Erhebliche Auswirkungen auf das Schutzgut Boden durch die zusätzliche Versiegelung sind nicht zu erwarten.

Auf Grundlage der Methode des Bodenschutzkonzeptes Stuttgart (BOKS) ergibt sich für den Bereich des Bebauungsplanes zum gegenwärtigen Planungsstand ein Verlust von 0,4 Bodenindexpunkten.

Altlasten
Im Plangebiet befinden sich die verunreinigungsverdächtigen Flächen ISAS Nr. 5034 Schmiede, Gartenstraße 12, ISAS Nr. 3380 Gartenstraße 6 und ISAS Nr. 3555 AS Seerosenstraße 3. Es wird empfohlen, den Erkundungsstand der betroffenen Flächen vor Beginn der Bauplanung im Informationssystem Altlasten abzufragen. Wird bei Erdarbeiten verunreinigter Bodenaushub angetroffen, so ist das Amt für Umweltschutz zu benachrichtigen.

Schutzgut Wasser
Oberflächengewässer sind im Gebiet und in der Nähe des Plangebiets nicht vorhanden. Der Bebauungsplan verfolgt das Ziel, die bauliche Entwicklung zu regeln und zu steuern. Die Bebaubarkeit der Grundstücke wird sich - gegenüber der bisher nach § 34 BauGB zulässigen Nutzung - nicht nennenswert erhöhen. Außerdem wird durch die Pflanzverpflichtungen und durch die Festsetzung der privaten Grünflächen die mögliche Versiegelung des Gebiets eingeschränkt, so dass eine negative Veränderung der Grundwasserneubildungsrate durch den Bebauungsplan nicht zu befürchten ist.

Nach der hydrogeologischen Baugrundkarte von Stuttgart im M 1:10 000 ist im Geltungsbereich mit einem Grundwasserstand zwischen 440,0 und 441,5 m ü. NN zu rechnen. (Angaben zur großräumigen Grundwassersituation, kleinräumige Abweichungen sind jederzeit möglich).

Das Plangebiet liegt in der Außenzone des Heilquellenschutzgebiets für die staatlich anerkannten Heilquellen in Stuttgart-Bad Cannstatt und Stuttgart-Berg. Die Rechtsverordnung zum Schutz der Heilquellen vom 11. Juni 2002 ist zu beachten.

Schutzgut Klima und Luft
Im Klimaatlas der Region Stuttgart (2008) ist das Plangebiet als „Stadtrand-Klimatop“ ausgewiesen. Die Klimaelemente sind wesentlich beeinflusst, die lokalen Windsysteme gestört. Südlich der Bachstraße gilt das Gebiet unter stadtklimatologischen Gesichtspunkten als sanierungsbedürftig, nördlich der Bachstraße ist die klimatisch-lufthygienische Empfindlichkeit gegenüber Nutzungsintensivierungen gering.

Der Versiegelungsgrad wird durch die Festsetzungen eingeschränkt. Flachdächer und die Dachflächen von unterirdischen Garagen sind zu begrünen, so dass auch das örtliche Kleinklima keine Verschlechterung erfahren wird. Entsprechend der bestehenden Situation an der Gartenstraße ist für den Bereich zwischen Bachstraße und Hauptstraße eine 3,5 m breite Pflanzverpflichtung festgesetzt.

Nachteile auf Klima und Luft sind durch den Bebauungsplan nicht zu erwarten. Unter Umständen kann (in der Gegenüberstellung der bisher nach § 34 BauGB möglichen Bebauung des Gebiets) mit positiven Auswirkungen gerechnet werden.

Schutzgüter Landschaftsbild, Kultur- und Sachgüter
Das Plangebiet befindet sich in einem Bereich, in dem kleinteilige Bebauung mit kleinstädtischem bzw. dörflichem Charakter unvermittelt an die moderne, in den vergangenen 15 Jahren neu gestaltete „Neue Ortsmitte“ grenzt. Die Bebauung des Gebiets ist relativ inhomogen, Kultur- und Baudenkmale sind nicht vorhanden. Bei Umsetzung des Bebauungsplans kann ein harmonischerer Übergang geschaffen und das Gebiet kann baulich aufgewertet werden. Außerdem werden die in den Blockinnenbereichen noch vorhandenen Freiflächen gesichert. Nachteilige Auswirkungen auf das Schutzgut Landschaftsbild, Kultur- und Sachgüter sind nicht zu erwarten.



Schutzgut Mensch und menschliche Gesundheit
Das Plangebiet ist durch den Verkehr, insbesondere entlang der Haupt- und der Seerosenstraße, erheblich vorbelastet: Hinsichtlich der Lärmimmissionen werden entlang der Haupt- und der Seerosenstraße nachts Pegelwerte über 55 dB (A) prognostiziert (EU Lärmkartierung 2012 2007). Die schalltechnischen Orientierungswerte der DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) für WB-Gebiete (60 dB(A) tags, 45 dB(A) nachts) werden entlang der Haupt,- der Seerosen- und der Bachstraße im ganzen Geltungsbereich, teilweise sogar erheblich, aufgrund des Straßenverkehrs überschritten.

Aktive Schallschutzmaßnahmen (wie Lärmschutzwälle oder – wände) sind im Plangebiet städtebaulich nicht verträglich und außerdem auch im Hinblick auf die vorhandene Situation und den Grundstückszuschnitt nicht möglich.

Es ist nicht zu erwarten, dass durch den Bebauungsplan nennenswerter zusätzlicher Verkehr hervorgerufen wird. Auswirkungen auf das Schutzgut Mensch und die menschliche Gesundheit werden durch diesen Bebauungsplan nicht verursacht.

Um einen gewissen Schutz der Blockinnenbereiche vor dem von der Hauptstraße ausgehenden Verkehrslärm zu schaffen, ist an der Hauptstraße eine geschlossene, mindestens zweigeschossige Bebauung festgesetzt.

Der Geltungsbereich wird gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB als Lärmschutzbereich festgesetzt, um den Lärmimmissionen planerisch zu begegnen.

Im Bebauungsplan werden entsprechende Festsetzungen zu Lärmschutzmaßnahmen, insbesondere gemäß DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau) getroffen, so dass entsprechende bauliche Maßnahmen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen vorzusehen sind. Entlang der Hauptstraße sind die Schallpegelbereiche bereits im gesundheitsgefährdenden Bereich, so dass hier eine Wohnnutzung nur mit weiteren Auflagen möglich ist. Schallschutzfenster alleine sind nicht ausreichend; die Lüftung/Luftansaugung über die Straßen abgewandte Gebäudeseite muss gewährleistet sein, denkbar ist auch eine Grundrissgestaltung mit Wohn- und Schlafräumen nur zur Lärm abgewandten Seite hin. Die Festsetzungen bzw. deren Umsetzung haben keinen Einfluss auf bestehende Gebäude, sondern gelten nur für eine neue Bebauung bzw. bei Nutzungsänderungen. Im Übrigen werden durch diese Festsetzungen Außenwohnbereiche nicht geschützt.

Zudem wird der Geltungsbereich aufgrund der vorhandenen Lärmbelastung als Fläche gemäß § 9 Abs. 5 Nr. 1 BauGB gekennzeichnet, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen gegen Verkehrsimmissionen (Lärm und Luftschadstoffe) zu treffen sind.

Für die Seerosen- und die Hauptstraße lassen sich aus Schadstoffberechnungen straßennah hohe Belastungen (Jahresmittelwerte von NO2 bis 36 g/m3) ableiten. Die Grenzwerte der 39. BImSchV werden nicht überschritten, aber die Stuttgarter Luftqualitätsziele 2010.

Der Bebauungsplan sieht insbesondere entlang der Hauptstraße und im südlichen Teil an der Seerosenstraße eine weitgehend geschlossene Bebauung vor, so dass sich für die dahinter liegende Bebauung ein gewisser Lärmschutz ergibt. Mit diesem Bebauungsplan wird die weitere bauliche Entwicklung des Quartiers hinsichtlich der Verteilung der Baumassen und der freizuhaltenden Bereiche geregelt und gesteuert.


10. Flächenbilanz

Das Plangebiet umfasst ca. 1,3 ha.

Besonderes Wohngebiet (WB) ca. 1,1 ha
Private Grünfläche ca. 0,2 ha

11. Planverwirklichung, Folgemaßnahmen

11.1 Bodenordnung etc., sonstige Maßnahmen
Bodenordnende Maßnahmen im Sinne des BauGB sind nicht beabsichtigt.

11.2 Kosten
Von dem Bebauungsplan sind keine öffentlichen Flächen betroffen. Herstellungs- und Folgekosten entstehen für die Stadt nicht.


Amt für Stadtplanung und Stadterneuerung
Stuttgart, den 10. Oktober 2012 / 18. Dezember 2012 / 10. April 2013



Dr.-Ing. Kron
Stadtdirektor

Anlage 3
Öffentlichkeitsbeteiligung zum

Bebauungsplan mit Satzung über örtliche Bauvorschriften Seerosen-/Katzenbach-/Gartenstraße Teil 1 im Stadtbezirk Stuttgart-Vaihingen (Vai 261.1)


1. Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB

Der Lageplan des Amts für Stadtplanung und Stadterneuerung vom 23. Juni 2010 einschließlich der Ziele und Zwecke der Planung lag vom 17. September bis 30. September 2010 beim Amt für Stadtplanung und Stadterneuerung sowie im Bezirksrathaus Vaihingen öffentlich aus. Dabei wurden 3 Stellungnahmen vorgebracht. Daneben wurden beim Erörterungstermin am 27. September 2010 mehrere Beiträge eingebracht.

Die themenbezogene Auflistung gibt die wesentlichen Aspekte und Gesichtspunkte der Stellungnahmen (Anregungen) in verkürzter Form wieder. Die vollständigen Schreiben der 3 Beteiligten (Privatpersonen) bzw. das Anhörungsprotokoll können in der Bebauungsplanakte eingesehen werden.

Anmerkung: +++ bedeutet: Anregung berücksichtigt
- 0 - bedeutet: Anregung teilweise berücksichtigt
--- bedeutet: Anregung nicht berücksichtigt


AnregungenStellungnahme der VerwaltungErgebnis
1. Sicherung der vorhandenen Handwerks- und Gewerbebetriebe

- Im Plangebiet befinden sich mehrere Handwerksbetriebe (Zimmereibetrieb, Flaschnerei, Autoreparaturbetrieb). Die Existenz dieser Betriebe am Standort solle gesichert werden. Dazu müsse es möglich sein, die Handwerksbetriebe auch zu erweitern und vergrößern.

- Es wird darauf hingewiesen, dass sich ein Teil der Betriebe im Plangebiet nördlich der Bachstraße, das im Flächennutzungsplan als Fläche für den Wohnungsbau dargestellt ist, befindet.


- Es solle berücksichtigt werden, dass Lärmemissionen aus den Betrieben (Zimmerei) unvermeidbar sind. 		Ziel der Planung ist es, die mit einer Wohnnutzung zu vereinbarenden bestehenden gewerblichen Betriebe zu erhalten. Das Gebiet wird u. a. deshalb als besonderes Wohngebiet nach § 4a BauNVO festgesetzt, die zulässigen Lärmwerte sind hier für den Tag wie in einem Mischgebiet festgelegt.

Genehmigte Nutzungen genießen Bestandsschutz. Der Bebauungsplan erlaubt, im Rahmen der festgesetzten Baumöglichkeiten grundsätzlich auch die Erweiterung bzw. die Neuansiedlung gewerblicher Betriebe (z. B. Handwerksbetriebe). Die Prüfung der Zulässigkeit erfolgt im Einzelfall im Zuge des entsprechenden Genehmigungsverfahrens.


+++
2. Baumöglichkeiten

2.1 Die Rücknahme der Baugrenzen zur Erweiterung des Straßenraums wird nicht für notwendig gehalten.		2.1 Auf die Rücknahme der Baugrenzen wird verzichtet.
+++
2.2 Im Hinblick auf die vorgesehene Beschränkung der Gebäudelänge wird bemerkt, dass an der Seerosenstraße heute schon eine weitgehend geschlossene Straßenrandbebauung vorhanden ist. 2.2 Die bestehende Bebauung im Gebiet ist hinsichtlich der Baustrukturen gemischt, es überwiegt kleinteiligere Bebauung mit Gebäudelängen um bzw. unter 10 m. An der Seerosenstraße sind auch mehrere Bauzeilen mit Gebäuden, die länger als 20 m sind, vorhanden. Um an die vorhandenen Baustrukturen anzubinden aber auch gleichzeitig zeitgemäße Baukörper zu ermöglichen, wird im Gebiet überwiegend abweichende Bauweise mit einer Beschränkung der Gebäudelänge auf 20 m festgesetzt. An der Haupt- und im südlichen Bereich an der Seerosenstraße ist geschlossene Bebauung festgesetzt, diese ist hier erforderlich, um die rückwärtigen Bereiche vor Verkehrslärm zu schützen.
- 0-
2.3 Das Planungsziel der Erhaltung der Grünbereiche im Blockinneren wird in Frage gestellt, sinnvoller sei eine „gleichmäßigere Bebauung“ am Blockrand und im Blockinneren.2.3 Die begrünten Blockinnenbereiche werden als schützenswertes Merkmal des Plangebiets aufgefasst, eine gleichmäßige Bebauung des Plangebiets steht den Zielen des Bebauungsplans grundsätzlich entgegen.
---

2.4 Um die gewünschten baulichen Veränderungen herbeizuführen, müsse ein wirtschaftlicher Anreiz gegeben sein. Die Höhenentwicklung (insbesondere an der Seerosenstraße) könne sich z. B. an der Wohnbebauung des
„Rosenparks“ orientieren.		2.4 Im Plangebiet ist bisher überwiegend eine ein- bis zweigeschossige Bebauung vorhanden, im Norden und im Süden bestehen einige dreigeschossige Gebäude. Im Osten schließt - bisher unvermittelt - die mindestens viergeschossige Bebauung der „Neuen Ortsmitte“ an. An der Hauptstraße sind hier Gebäudehöhen von etwa 16 bis 17 m über Straßenhöhe zulässig und vorhanden. Die Festsetzungen des vorliegenden Bebauungsplanentwurfs zur Höhenentwicklung gehen über die bestehenden Gebäudehöhen hinaus, um eine städtebaulich bessere Anbindung zu schaffen. Eine Orientierung an den Gebäudehöhen des Rosenparks (zulässige Gebäudehöhe entsprechen ca. 16 – 18 m über Straßenhöhe) ist für das Plangebiet weit überzogen.
---
2.5 Es erfolgt der Hinweis, dass felsiger Untergrund ansteht. Der Bau von Tiefgaragen werde deshalb unter Umständen sehr kostenaufwändig. 2.5 Um die gewünschte lockere Bebauung und Durchgrünung des Plangebiets zu sichern, kann auf die Festsetzung, dass Garagen, soweit sie außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen realisiert werden, als unterirdische Garagen herzustellen sind, nicht verzichtet werden.
---

2.6 Es wird darum gebeten, ein Planungskonzept, das eine Erweiterung mit Werkstatt- und Wohngebäuden in den bisher begrünten Blockinnenbereich des Baublocks Seerosen- Katzenbach-Garten- und Bachstraße hinein vorsieht, zu berücksichtigen. Ein entsprechendes Konzept sei in den Vorjahren (2002/2003) mit dem Amt für Stadtplanung und mit dem Baurechtsamt abgestimmt worden.2.6 Die Frage betrifft den Teil 2 des Bebauungsplans. Die Aussage, inwieweit den Vorstellungen nachgekommen werden kann und in welchem Ausmaß die Bebauung des Blockinnenbereichs ggf. ermöglicht werden soll, ist erst im Verfahren zu Beschluss des Teils 2 des Bebauungsplans möglich. Die genannten Planungsüberlegungen sind nicht aktenkundig.
- 0-










2.7 Einer der Eigentümer schlägt vor, auf seinem Grundstück eine der Grundstücksgröße angemessene Baumöglichkeit für Wohnbebauung auszuweisen.2.7 Der Bebauungsplan ordnet die Überbaubarkeit der Grundstücke im Gebiet und sieht dabei eine bauliche Stärkung der Blockränder, eine maßvolle Bebauung im Blockinneren und die Freihaltung einer Grünfläche im Blockinneren vor. In aller Regel ist das Nutzungsmaß der Grundstücke mindestens so hoch, wie die vorhandene Bebauung. Soweit es mit dem städtebaulichen Konzept vereinbar ist, sind auch im Blockinneren Baumöglichkeiten vorgesehen.
+++
3. Werthaltigkeit der Grundstücke

Die Werthaltigkeit der Baugrundstücke solle gesichert werden. Wenn die bisher bestehenden Baumöglichkeiten im Blockinneren zukünftig entfielen, bedeute das möglicherweise eine „grüne Enteignung“. 		Die Zulässigkeit von Bauvorhaben kann bisher nur im Einzelfall nach § 34 BauGB beurteilt werden. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass einzelne Grundstücke durch den Bebauungsplan Wertminderungen oder Wertsteigerungen erfahren werden.
Auf die Stellungnahme zu 2.7 wird in diesem Zusammenhang verwiesen.
---




2. Öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB

Der Bebauungsplanentwurf und die Begründung vom 10. Oktober 2012 / 18. Dezember 2012 wurden vom 8. Februar bis zum 7. März 2013 öffentlich ausgelegt. Außerdem lagen die bereits vorliegenden wesentlichen umweltbezogenen Stellungnahmen mit Angaben zu den Themen Stadtklima, Lufthygiene, Verkehrslärm, Fluglärm, Bodenschutz, Natur- Grundwasser- und Immissionsschutz öffentlich aus und konnten eingesehen werden.

Anregungen zum Bebauungsplan wurden nicht vorgetragen.
Anlage 6
Textliche Festsetzungen

A -Festsetzungen nach BauGB und BauNVO

Art der baulichen Nutzung - § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB

Gebiete zur Erhaltung und Entwicklung der Wohnnutzung (besondere Wohngebiete) - § 4a BauNVO i. V. m. § 1 Abs. 5 - 6 Nr. 1 und Abs. 9 BauNVO

WB 1 Zulässig sind
1. Wohngebäude,
2. Läden,
3. Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Schank- und Speisewirtschaften,
4. sonstige Gewerbebetriebe,
5. Geschäfts- und Bürogebäude,
6. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.

Ausnahmsweise können zugelassen werden
1. Anlagen für zentrale Einrichtungen der Verwaltung.

Alle übrigen in § 4a BauNVO genannten Nutzungen sowie Wettbüros sind nicht zulässig.

WB 2 Zulässig sind
1. Wohngebäude,
2. Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Schank- und Speisewirtschaften,
3. sonstige Gewerbebetriebe,
4. Geschäfts- und Bürogebäude,
5. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.



Maß der baulichen Nutzung - § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB

Höhe baulicher Anlagen - § 16 Abs. 2 i. V. m. 18 Abs. 1 BauNVO

HbA Die im Plan genannten Werte sind in Metern über Normalnull angegeben.

Technikaufbauten und Solaranlagen dürfen die zulässige HbA nicht überschreiten.


Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen - Überbaubare Grundstücksfläche
Bauweise - § 22 BauNVO

abweichende Bauweise - § 22 Abs. 4 BauNVO

a1 abweichende Bauweise als offene Bauweise oder einseitige Grenzbebauung, Gebäudelänge max. 20 m.


Überbaubare Grundstücksfläche - § 23 BauNVO


Baulinie - § 23 Abs. 2 BauNVO

Die Festsetzung der Baulinie bezieht sich nur auf die ersten beiden Geschosse, ab dem 3. Geschoss kann von der Baulinie zurückgewichen werden.

Private Grünfläche - Garten - § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB

Die privaten Grünflächen sind gärtnerisch anzulegen und auf Dauer zu erhalten; der vorhandene Baumbestand ist zu sichern und zu erhalten. Bei Abgang ist für eine entsprechende Neupflanzung zu sorgen. (Pflanzempfehlungen z. B. Hainbuche, Spitzahorn, Linde).
Für Grundstücke, die mindestens 400 m² groß sind, ist je Grundstück eine Geschirrhütte bis zur Größe von 15 m³ zulässig. Die Geschirrhütte darf die Höhe von 3,0 m nicht überschreiten. Weitere bauliche Anlagen (wie z. B. Terrassen, Pergolen etc.) sind in der privaten Grünfläche nicht zulässig.

Pflanzverpflichtungen - § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB
Allgemein
    Die nicht überbauten Flächen, mit Ausnahme der Terrassen und der Erschließungsflächen, sind gärtnerisch anzulegen und mit standortgerechten und gebietsheimischen Laubbäumen und Sträuchern zu bepflanzen. Stützmauern sind durch Rankgewächse zu begrünen. Pro 200 m² nicht überbaubarer Grundstücksfläche muss mindestens ein mittelkroniger Baum angepflanzt und dauerhaft erhalten werden; die innerhalb des pv1 vorhandenen und erhaltenen Bäume können angerechnet werden.

    Für alle Pflanzverpflichtungen gilt:
    - Pflanzempfehlung gebietsheimische Bäume z. B. Hainbuche, Spitzahorn, Linden.
    - Pflanzgröße 20/25
    - Die anzupflanzenden und die zu erhaltenden Bäume sind bei Abgang jeweils gleichwertig zu ersetzen.

    Stellplätze und deren Zufahrten sowie Garagenzufahrten sind mit wasserdurchlässigen Belägen (wie Schotter, Rasengittersteine o. ä.) herzustellen. Zufahrten zu unterirdischen Stellplätzen sind davon ausgenommen.
pv1
    Die pv1 - Fläche ist gärtnerisch zu gestalten und mit standortgerechten und gebietsheimischen Sträuchern und Laubbäumen zu bepflanzen. Pflanzdichte: pro angefangene 20 m Länge des pv1 entlang der Straße mind. 1 mittelkroniger Laubbaum. Die pv1 - Fläche ist von Nebenanlagen (auch Mülltonnenstandplätze) mit Ausnahme von Einfriedungen freizuhalten, die Anpflanzung darf nur für notwendige Zugänge und Zufahrten (max. Breite 3,5 m pro Grundstück) unterbrochen werden.
Erdüberdeckung
von Garagen
    Garagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche sind unterirdisch herzustellen, d. h. die Außenwände der Garagen müssen mit Ausnahme der Zufahrten unterhalb des neuen Geländes liegen. Soweit über ihnen nicht Gebäudezugänge oder Terrassen liegen, sind die Garagen mit einer Erdschicht von mindestens 0,8 m zu überdecken, intensiv zu begrünen und so zu erhalten. In den begrünten, unterbauten Bereichen, in denen Bäume ohne direkten Bodenanschluss (Erdkern) angepflanzt werden, ist die Erdüberdeckung auf mindestens 1,0 m zu erhöhen.


                  Begrünung von
                  Flachdächern
    Die Dachflächen der Gebäude und der Garagen, die innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche liegen und die mit Flachdach oder einer Dachneigung bis 7° hergestellt werden, sind bei einer Substratauflage von mindestens 12 cm als extensiv begrünte Flächen auszubilden und so zu erhalten.

    Solaranlagen sind über den Flächen mit Dachbegrünung auf Ständern anzubringen. Terrassenflächen sind auf max. 20 % der Dachfläche zulässig.


Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB

    Der gesamte Geltungsbereich wird als Lärmschutzbereich festgesetzt. An den Außenbauteilen der baulichen Anlagen sind Schallschutzmaßnahmen gemäß DIN 4109 zu treffen.

    Hinweise:

    1. Es ist von folgenden Außenlärmpegeln Mittelungspegeln auszugehen:
    (Bezugsquelle: Lärmkartierung 2007 2012 Amt für Umweltschutz )
    Tag
    Nacht
    Bachstraße
    60 – 65 dB (A)
    50 – 55 dB (A)
    Gartenstraße
    50 – 55 dB (A)
    40 – 45 dB (A)
    Hauptstraße
    70 – 75 dB (A)
    60 – 65 dB (A)
    Seerosenstraße
    65 – 70 dB (A)
    55 – 60 dB (A)



Böschungen, Stützmauern - § 9 Abs. 1 Nr. 26 BauGB

Soweit es für die Herstellung des Straßenkörpers erforderlich ist und der zeichnerische Teil keine weitergehenden Festsetzungen enthält, können die an die Verkehrsflächen angrenzenden Flurstücksteile bis zu einer horizontalen Entfernung von 2,0 m von der Straßenbegrenzungslinie und bis zu einem Höhenunterschied von 1,20 m zur Straßenhöhe für Aufschüttungen, Abgrabungen, Stützmauern von der Stadt in Anspruch genommen werden. Diese Festsetzung schließt die Herstellung unterirdischer Stützbauwerke (horizontale Ausdehnung 0,10 m, vertikale Ausdehnung 0,40 m) für die Straße ein.


B - Kennzeichnung - § 9 Abs. 5 Nr. 1 BauGB

Die Baugebiete im Geltungsbereich werden als Flächen gekennzeichnet, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen gegen Verkehrsimmissionen (Lärm und Luftschadstoffe) zu treffen sind.


C - Örtliche Bauvorschriften - § 74 LBO

Dachgestaltung - § 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO

FD (Flachdächer) Die Dächer sind als Flachdach oder mit bis zu 7° Dachneigung auszubilden. Solaranlagen als Aufbau sind zulässig. Absturzsicherungen von Terrassen und Solaranlagen sind um mind. 1,0 m von der Außenwand zurückzusetzen (siehe dazu auch Pflanzverpflichtung, Begrünung von Flachdächern).


SD (Satteldächer) Satteldächer mit 38 - 45 ° Dachneigung. Werbeanlagen - § 74 Abs. 1 Nr. 2 LBO

Werbeanlagen sind nur an Gebäuden und an der Stätte der Leistung zulässig. Die Werbeanlagen dürfen nur im Erdgeschoss und bis 30 cm unterhalb der Brüstung des 1. Obergeschosses angebracht werden. Die Höhe der Werbeanlagen darf max. 60 cm betragen. Leuchtkästen größer als 1 m² und Poster jeglicher Art sind ausgeschlossen.


Einfriedungen - § 74 Abs. 1 Nr. 3 LBO


Mülltonnenstandplätze - § 74 Abs. 1 Nr. 3 LBO

Die Abstellplätze für Mülltonnen, die auf den Baugrundstücken einzurichten sind, sind durch geeignete Vorkehrungen wie Behälterschränke oder bepflanzte Sichtblenden zum öffentlichen Raum hin dauerhaft abzuschirmen, vor direkter Sonneneinstrahlung zu schützen und von Verkehrs- und Grünflächen um mindestens 1,5 m abzurücken. Im Übrigen gilt die Satzung über die Abfallvermeidung und Abfallentsorgung der Stadt Stuttgart.



Antennen - § 74 Abs. 1 Nr. 4 LBO

Als Außenantenne ist nur eine Gemeinschaftsantenne je Gebäude zulässig. Mobilfunkantennen sind nicht zulässig.


Höhenlage des Grundstücks - § 74 Abs. 3 Nr. 1 LBO

Aufschüttungen, Abgrabungen oder Stützmauern sind bezogen auf das vorhandene Gelände nur bis zu einem max. Höhenunterschied von insgesamt 1,20 m zulässig.
D - Hinweise

Pflichten des Eigentümers - § 126 Abs.1 BauGB
Der Eigentümer hat das Anbringen von Haltevorrichtungen und -leitungen für Beleuchtungskörper der Straßenbeleuchtung einschließlich der Beleuchtungskörper und Kennzeichen und Hinweisschilder für Erschließungsanlagen auf seinem Grundstück zu dulden.


Altlasten Im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist mit Bodenverunreinigungen zu rechnen. Für die Grundstücke ISAS Nr. 5034 Schmiede, Gartenstraße 12, ISAS Nr. 3380 Gartenstraße 6 und ISAS Nr. 3555 AS Seerosenstraße 3 liegen Hinweise auf Verunreinigungen vor. Es wird empfohlen, den Erkundungsstand der betroffenen Flächen vor Beginn der Bauplanung im Informationssystem Altlasten abzufragen. Wird bei Erdarbeiten verunreinigter Bodenaushub angetroffen, so ist das Amt für Umweltschutz zu benachrichtigen.


Denkmalschutz Funde bei Grabungen, an deren Erhalt ein öffentliches Interesse bestehen könnte, sind unverzüglich einer Denkmalschutzbehörde, der Stadtverwaltung oder dem nächsten Polizeirevier zu melden (§ 20 DSchG).


Erhaltungssatzung Teile des Plangebiets liegen innerhalb des Geltungsbereichs der „Erhaltungssatzung für Gebiete städtebaulicher Gesamtanlagen vom 30. September 1988“ (1988/15).


Höhenangaben Die im Plan eingetragenen Höhen beziehen sich auf Höhen (m ü. NN) im neuen System. Auskunft über Umrechnungsfaktoren zwischen Höhen im alten und neuen System erteilt das Stadtmessungsamt. Ergänzende Angaben über die Höhenlage der Verkehrsflächen macht das Tiefbauamt.


Wasserschutz Die Bestimmungen des Wassergesetzes (WG) und des Wasserhaushaltsgesetzes (WHG), insbesondere §§ 8 Abs. 1, 9 Abs. 1 WHG (behördliche Erlaubnis oder Bewilligung bei einer Benutzung der Gewässer, Grundwasserableitung und -umleitung), § 62 WHG (Umgang mit wassergefährdenden Stoffen) sowie § 49 WHG (Erdaufschlüsse) und § 37 Abs. 2 und Abs. 4 WG sind zu beachten. Erdaufschlüsse und Freilegungen von Grundwassererschließungen sind gemäß § 37 Abs. 4 WG der Unteren Wasserbehörde anzuzeigen.

Ingenieurgeologische Beratung
Fassadengestaltung Wandflächen zum öffentlichen Straßenraum sind in Putz oder Naturstein auszuführen. Pro Grundstück ist mindestens alle 20 m eine deutliche vertikale Fassadengliederung vorzunehmen.
Anlage 7


Bebauungsplan mit Satzung über örtliche Bauvorschriften
Seerosen- /Katzenbach-/Gartenstraße Teil 1 im Stadtbezirk-Vaihingen (Vai 261.1)

Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange


1. Frühzeitige Unterrichtung der Behörden
2. Stellungnahmen der Behörden zum Planentwurf

Die EnBW bittet darum, die Anschlüsse für Gas, Wasser und Strom der geplanten Baugrundstücke in zweiter Reihe durch Leitungsrechte bzw. beschränkt persönliche Dienstbarkeiten abzusichern.Da nicht bekannt ist, wie sich zukünftig der Zuschnitt der Grundstücke ändern wird, ist die Festsetzung von mit Leitungsrechten zu belastenden Flächen im Bebauungsplan nicht zielführend. Stattdessen wird in der Begründung darauf hingewiesen, dass die Anschlüsse von Baugrundstücken in zweiter Reihe durch beschränkt persönliche Dienstbarkeiten abzusichern ist.
3. Erneute Stellungnahmen der Behörden zum Planentwurf





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Anlage 2.jpgAnlage 2.jpgAnlage 4.jpgAnlage 4.jpgAnlage 5.pdfAnlage 5.pdf