Landeshauptstadt Stuttgart
Technisches Referat
Gz: T
GRDrs 798/2019
Stuttgart,
10/30/2019



Neubau Wohn- und Geschäftshaus Eberhardstraße 63
Baubeschluss



Beschlußvorlage
Vorlage an
    zur
SitzungsartSitzungstermin
Ausschuss für Wirtschaft und Wohnen
Ausschuss für Stadtentwicklung und Technik
Verwaltungsausschuss
Gemeinderat		Vorberatung
Vorberatung
Vorberatung
Beschlussfassung		öffentlich
öffentlich
öffentlich
öffentlich		08.11.2019
12.11.2019
04.12.2019
05.12.2019



Beschlußantrag:

1. Dem Neubau des Büro- und Geschäftsgebäudes Eberhardstraße 63 auf Grundlage der Planung des Büros Manuel Herz Architekten Basel 2. Die Verwaltung wird ermächtigt, das Projekt bis einschließlich Leistungsphase 9 umzusetzen. 3. Die Mehrkosten in Höhe von 1.103.000 € sind im Doppelhaushalt 2020/2021 im Teilhaushalt 230 - Liegenschaftsamt- im Projekt 7.233122, AuszGr. 7871 - Hochbaumaßnahmen - finanziert.






Begründung:


Ausgangslage
Der Neubau schließt die Baulücke zwischen Tagblattturm und dem Neubau Eberhardhöfe (ehemals Teppichgalerie) und vervollständigt eine historisch bedeutsame Häuserzeile in der Innenstadt Stuttgarts. Um dem Anspruch an die städtebauliche Situation gerecht zu werden wurde eine architektonisch herausragende Bebauung als adäquater Nachbar für den Tagblattturm entwickelt.
Das Architekturbüro Manuel Herz Architekten ging 2015 als Sieger aus dem Gutachterverfahren GRDrs 611/2015 hervor und wurde für die Planung beauftragt. Der Vorprojektbeschluss GRDrs 389/2016 erfolgte am 22.06.2016, Beschlussfassung für den Projektbeschluss GRDrs 533/2017 war am 24.11.2017.


Baurecht/ Planungsrecht
Die Baugenehmigung wurde am 01.10.2019 erteilt.


Raumprogramm/ Flächen

EbeneNutzungFremdvermietungNutzungsfläche NUF nach
DIN 277
UGHaustechnik/ Mieterkellerteilw. fremdvermietet
104 m²
EGLadengeschäftfremdvermietet
192,8 m²
1. OGMultifunktionsraumJES-Theater
122,4 m²
2.OGBürofremdvermietet
120,4 m²
3.OGBürofremdvermietet
120,4 m²
4.OGBürofremdvermietet
120,4 m²
5.OGWohnungfremdvermietet
96,3 m²
6.OG
47 m²
Gesamt
923,7 m²


Denkmalschutzauflagen
Gemäß §15 (3) Denkmalschutzgesetz kommt dem Tagblattturm als eingetragenem Kulturdenkmal mit besonderer Bedeutung Umgebungsschutz zu. Dies bedeutet, dass insbesondere die Wirkungszusammenhänge zwischen dem Turm und seiner denkmalrechtlich relevanten Umgebung beachtet werden müssen. Aus diesem Grund wurde der Entwurf von Büro Herz Architekten intensiv mit der Oberen Denkmalschutzbehörde abgestimmt.

Energiekonzept
Der geplante Neubau unterschreitet die Anforderungen der Energieeinsparverordnung EnEV 2014 in Bezug auf den Primärenergiebedarf um mindestens 30 % und die der EnEV 2016 um mindestens 20 % bezogen auf das Gesamtgebäude. (Anlagen 4.1 und 4.2)
Der Neubau wird mit einem guten baulichen Wärmeschutz versehen. In Bezug auf die thermische Gebäudehülle werden die Vorgaben der EnEV 2014 für den Bereich Nichtwohngebäude um mindestens 20 % unterschritten, für den Bereich Wohngebäude beträgt die Unterschreitung ca. 12%. Dies hängt mit der Lage des Gebäudes, der Lage der Wohnung (nur Dachfläche) sowie mit den Vorgaben aus dem Brandschutz zusammen.
Um eine sommerliche Überhitzung im Gebäude zu vermeiden, ist ein außenliegender Sonnenschutz vorgesehen.
Zur Deckung des Heizwärmebedarfs wird das Gebäude mit Fernwärme (fp = 0,55) versorgt. Die Wärmeübergabe im Gebäude erfolgt hauptsächlich über eine Fußbodenheizung, bereichsweise sind auch Heizkörper vorgesehen. Die Warmwasserbereitung erfolgt dezentral über elektrisch betriebene Durchlauferhitzer.
Für Teilbereiche des Gebäudes (Untergeschoss, Ladengeschäft im Erdgeschoss, Wohnung), bei denen eine Fensterlüftung nicht ausreichend ist, sind mehrere Belüftungsanlagen mit einer hocheffizienten Wärmerückgewinnung (Rückwärmezahl ≥ 75) vorgesehen. Zur Beleuchtung der Räume werden LED-Leuchten eingesetzt.


Kostensituation
Die innerstädtische Lage im Bereich des denkmalgeschützten Tagblattturmes und die damit verbundene äußerst schwierige Baustelleneinrichtung und Logistik sind die Gründe für die Höhe der Baukosten.
Gegenüber den mit Projektbeschluss GRDrs 533/2017 genehmigten Kosten in Höhe von 5.350.000 € brutto ergeben sich Gesamtkosten (Anlage 3) in Höhe von 6.453.000 € und Mehrkosten von 1.103.000 €.

Die Submissionsergebnisse in Höhe von 64 % der Gewerke liegen mit dem Baubeschluss vor. Die erste Rohbau-Ausschreibung musste aufgehoben werden, da die Angebotspreise weit über dem Budget lagen. Die zweite Ausschreibung mit einem vereinfachten und überarbeiteten Leistungsverzeichnis ergab ebenfalls keine niedrigeren Preise. Es ist daher davon auszugehen, dass bei der derzeitigen Marktlage kein besseres Ergebnis zu erzielen ist.

Die Mehrkosten in Höhe von 1.103.000 € begründen sich wie folgt:





Finanzielle Auswirkungen

Die Kosten von 5.350.000 € sind bereits im Haushalt 2018/ 2019 finanziert.
Die Gesamtkosten des Neubaus belaufen sich auf 6.453.000 €.
Der Differenzbetrag von 1.103.000 € wird im Doppelhaushalt 2020/ 2021 finanziert.


Termine
Unter der Voraussetzung einer Beschlussfassung im Dezember 2019 können im Januar 2020 die Bauarbeiten beginnen.

Baubeschluss Dezember 2019
Baubeginn Januar 2020
Fertigstellung Ende 2021





Beteiligte Stellen

Die Referate WFB und SWU haben die Vorlage mit gezeichnet

Vorliegende Anträge/Anfragen

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Erledigte Anträge/Anfragen

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Dirk Thürnau
Bürgermeister

Anlagen

Anlage 1 Lageplan
Anlage 2 Pläne
Anlage 3 Baubeschreibung
Anlage 4 Kostenblatt
Anlage 5 Energetisches Datenblatt 5.1 und 5.2

<Anlagen>



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