Landeshauptstadt Stuttgart
Referat Wirtschaft/Finanzen und Beteiligungen
Gz: WFB
GRDrs 91/2024
Stuttgart,
02/21/2024



Ausschreibung der Bauplätze Q15.1 und Q17.1
im Baugebiet NeckarPark in Stuttgart-Bad Cannstatt



Beschlußvorlage
Vorlage an
    zur
SitzungsartSitzungstermin
Ausschuss für Wirtschaft und Wohnen
Ausschuss für Stadtentwicklung und Technik
Bezirksbeirat Bad Cannstatt
Gemeinderat		Vorberatung
Beratung
Beratung
Beschlussfassung		öffentlich
öffentlich
öffentlich
öffentlich		23.02.2024
27.02.2024
06.03.2024
07.03.2024



Beschlußantrag:

1. Der Ausschreibung der zwei noch zu bildenden städtischen Quartiere mit
insgesamt ca. 4.490 m², abgehend von dem unbebauten städtischen Grundstück der

1.1 - Quartier Q15.1 Hanna-Henning-Straße ca. 30 a 01 m²
2. Der gemäß Grundsatzvorlage GRDrs. 477/2020 zur Entwicklung des NeckarParks 3. Über die endgültige Vergabe entscheidet der Gemeinderat auf Grundlage des

Begründung:

I. Baugebiet NeckarPark

Auf die Grundsatzvorlage GRDrs. 477/2020 zur Entwicklung des NeckarParks wird
verwiesen. Zudem wird Bezug genommen auf die Vorlage zur Neuausrichtung der
städtischen Bodenpolitik (GRDrs. 146/2021 Neufassung) und auf die Vorlage betreffend Erhöhung des Anteils des geförderten Wohnungsbaus auf städtischen Grundstücken
(GRDrs. 906/2015 Neufassung).

Gemäß Grundsatzvorlage zur Entwicklung des NeckarParks und Vorlage GRDrs. 906/2015 Neufassung - sollen die Quartiere Q15.1 und Q17.1 den Mitgliedern des „Bündnis für Wohnen“ (Bündnispartner) angeboten und von diesen bebaut werden.
Die Bündnispartner haben entsprechend der mit GRDrs 146/2021 Neufassung
beschlossenen Neuausrichtung der städtischen Bodenpolitik das Wahlrecht zwischen Erbbaurecht und Kauf.
In der Grundsatzvorlage für den NeckarPark ist für die Bebauung des Quartiers Q15.1 die Aufteilung in 2 Baulose vorgesehen, Q17.1 bildet ein Baulos (vgl. Anlage 5 zu
dieser Vorlage):


Die mögliche Aufteilung von Quartier Q15.1 ist in dem beiliegenden Exposé für Q15.1 dargestellt.
Bei Quartier Q15.1 steht es den Bündnispartnern frei, ob sie sich für beide Teillose
bewerben bzw. für Teillos A oder B.
Da auf den Quartieren überwiegend geförderter Wohnungsbau realisiert werden soll,
ist für die Bündnispartner ein schlankes Verfahren vorgesehen, d.h. für die 5 Baulose
je eine Mehrfachbeauftragung von mindestens 3 Architekturbüros, besser jedoch
5 Architekturbüros in Abstimmung mit der Stadt.

Die künftigen Quartiere Q15.1 und Q17.1 liegen im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans Ca 283/5 in Stuttgart-Bad Cannstatt. Sie befinden sich südlich der Hanna-Henning-Straße.


II. Planung, planerische Vorgaben

Der Bebauungsplan Ca 283/5 „Am Zollamt“ (2022/02) ist seit dem 19.05.2022 rechtskräftig.
Er setzt für die Quartiere Q15.1 und Q17.1 ein Urbanes Gebiet (MU) mit einer GRZ von 0,6 fest.

Die Ein- und Ausfahrt zu den Bauplätzen hat entsprechend den Festsetzungen des
Bebauungsplans zu erfolgen.

Im Wesentlichen gelten für die einzelnen Quartiere folgende Festsetzungen des
Bebauungsplans Ca 283/5 „Am Zollamt“ (2022/02) und der Grundsatzvorlage:

Q15.1
· Aufteilung des Quartiers in zwei unabhängige Flächen, Baulose „Q15.1 Baulos A“ und „Q15.1 Baulos B“
· Bebauung mit insgesamt ca. 77 geförderten SMW, Wohnanteil ca. 85%
· Die Zufahrt ist gemäß Bebauungsplan Ca 283/5 „Am Zollamt“ (2022/02) nur von Westen und Osten aus möglich.
· Entlang der Hanna-Henning-Straße ist im EG eine Nicht-Wohnnutzung gem. den
Festsetzungen des Bebauungsplans unterzubringen.
· Vorgaben zur Begrünung und zum Niederschlagswassermanagement.

Q17.1
§ Bebauung mit insgesamt ca. 30 geförderten SMW, Wohnanteil ca. 75%
§ Die Zufahrt ist gemäß Bebauungsplan Ca 283/5 „Am Zollamt“ (2022/02) nur von Westen aus möglich.
§ Entlang der Hanna-Henning-Straße ist im EG eine Nicht-Wohnnutzung gem. den
Festsetzungen des Bebauungsplans unterzubringen.
§ Vorgaben zur Begrünung und zum Niederschlagswassermanagement.

Für das Plangebiet gilt die Satzung über die Ermittlung der Anzahl baurechtlich
notwendiger Kfz‐Stellplätze für Wohnungen im Stadtgebiet der Landeshauptstadt
Stuttgart (2020/09). Diese ermöglicht im Plangebiet eine Minderung der notwendigen Stellplatzanzahl bei Wohnungen entsprechend der Satzungsvorgaben. Ziel ist es, die baurechtlich notwendigen Stellplätze im Quartiersparkhaus auf Q16 nachzuweisen (Stellplatzbaulast gegen entsprechende Kostenübernahme und dauerhafte Anmietung).

Mit der Quartiersgarage werden die Weichen gestellt, dass die Mobilitätswende im NeckarPark gelingt. Bei gleichzeitigem Verzicht einer Tiefgarage auf dem Grundstück bzw. einer Verkleinerung der Tiefgarage kann das Quartier Q11 einen innovativen
Mobilitätsbeitrag leisten und beispielhaft für die weitere Entwicklung des NeckarParks herangezogen werden. Durch einen Verzicht bzw. eine Verringerung der Stellplätze im Quartier, gewinnt der Innenhof an Qualität und das Kleinklima im NeckarPark wird
verbessert.

Für eine attraktive Nutzung des Quartierparkhauses auf Q16 und um preisgünstigen Wohnraum zu schaffen, beabsichtigt die Stadt die Konditionen für die Nutzung des Quartierparkhauses neu festzusetzen. Für die Nutzung und den Nachweis von Stell-plätzen im Quartiersparkhaus durch das Quartier Q11 gelten die Festsetzungen des Beschlusses.

Die zwei Quartiere mit insgesamt 3 Baulosen sind an das städtische Wärmever-
sorgungssystem für den NeckarPark anzuschließen. Eigene Wärmeerzeugungsanlagen auf dem Grundstück sind nicht gestattet.

Die insgesamt ca. 107 geförderten Wohnungen auf Q15.1 und Q17.1 dienen der
Erfüllung der Festsetzungen der Grundsatzvorlage für den NeckarPark und der GRDrs. 906/2015 - Neufassung „Erhöhung des Anteils des geförderten Wohnungsbaus auf städtischen Grundstücken“.
In der Grundsatzvorlage für den NeckarPark sind für den zweiten Bauabschnitt des Baugebiets als Planzahl 515 Wohnungen festgesetzt, davon 329 geförderte
Wohnungen, 21 Wohnungen im neuen Programm „Preisgedämpfter Mietwohnungsbau“ auf Q14 und 165 frei finanzierte Wohnungen.

Gemäß GRDrs. 477/2020 wurden die Programmvorgaben für die geförderten
Wohnungen auf Q15.1 und Q17.1 nun im Rahmen der Vermarktung festgelegt. Zur Verbesserung der Wirtschaftlichkeit soll der Anteil des geförderten Wohnungsbaus
ausschließlich durch vom Landesprogramm Wohnungsbau BW geförderten Sozial-mietwohnraum realisiert werden.

In der GRDrs. 477/2020 wird sowohl auf die Anwendung der GRDrs. 906/2015- Neu-
fassung als auch auf die GRDrs. 146/2021 Neufassung verwiesen. Laut GRDrs. 906/2015 Neufassung sollen 50% der Sozialmietwohnungen mittelbar belegt werden, gemäß GRDrs. 146/2021 Neufassung wird explizit auf Vorgaben zur mittelbaren Belegung
verzichtet. In Anbetracht der aktuellen Situation wird daher vorgeschlagen, dass das
Instrument der mittelbaren Belegung bei den geforderten Sozialmietwohnungen bis zur Höhe von maximal 50% der Wohneinheiten angewandt werden darf, jedoch nicht mehr zwingende Vorgabe ist.


III. Ausschreibung und Vergabe

Die Quartiere Q15.1 und Q17.1 sollen ausschließlich an Mitglieder des „Bündnis für
Wohnen“ wahlweise im Wege einer Erbbaurechtsbestellung oder durch Verkauf vergeben werden. Die anzusprechenden Mitglieder des „Bündnis für Wohnen“ sind aus der Anlage 3
ersichtlich.
Im Rahmen der Ausschreibung von Q11 (s. gesonderte Vorlage - GRDrs 89/2024) sowie Q 15.1 und Q17.1 können sich Interessenten um eines, mehrere oder alle Baulose der Quartiere bewerben. Bietergemeinschaften sind ebenfalls möglich. Die Baulose A und B der Quartiere Q 11 uns Q15.1 sowie das Quartier Q17.1 sollen möglichst an unter-
schiedliche Bieter vergeben werden, um eine abwechslungsreiche Bebauung zu
erreichen. Nur wenn eine Vergabe an unterschiedliche Bieter nicht sinnvoll zustande
kommen kann, erfolgt die Vergabe an einen Bieter (oder eine Bietergemeinschaft), der (die) das Bauvorhaben mit unterschiedlichen Architekturbüros (Ergebnis Mehrfach-
beauftragung) entwickelt.
1. Stufe: Auswahlverfahren
Die Auswahl der Käufer bzw. Erbbauberechtigten erfolgt in einem einfachen Auswahlverfahren nach wohnpolitischen und konzeptionellen Kriterien. Die Auswahl erfolgt durch die Verwaltung der Landeshauptstadt Stuttgart. Die Aufgabe der auswählenden Stelle ist es, einen Vergabevorschlag zu erarbeiten. Dieser Vorschlag ist Grundlage zur Beschlussfassung im Gemeinderat. Dieser entscheidet über die endgültige Rangfolge der Vergabe.
Die Bündnispartner haben das Wahlrecht zwischen Erbbaurecht oder Kauf.
Bei annähernd gleicher Planungsqualität soll dann dem Erbbaurecht der Vorzug
gegeben werden.

Nach erfolgter Beschlussfassung des Gemeinderats bezüglich der Rangfolge der
Bewerber erhält der jeweils Erstplatzierte eine Grundstücksoption, damit er mit der
Planung, Finanzierung und Vermarktung des Quartiers beginnen kann.

2. Stufe: Mehrfachbeauftragung

Im Anschluss an die Auswahl der Erwerber durch den Gemeinderat, führen die
Erstplatzierten – um eine hohe städtebauliche und architektonische Qualität zu
erreichen – in Abstimmung mit dem Amt für Stadtplanung und Wohnen eine einfache Mehrfachbeauftragung mit mindestens 3, besser jedoch 5 Architekturbüros durch
(s. GRDrs. 906/2015 Neufassung und GRDrs. 477/2020).
Erfolgt eine Vergabe an einen Bieter für das gesamte Quartier Q15.1 oder sogar beider Quartiere, muss die Mehrfachbeauftragung mit mindestens 5, besser jedoch 8 Architekturbüros durchgeführt werden und das Vorhaben dann mit mindestens 2 Büros geplant und umgesetzt werden.

Die Auswahl der Büros und die Benennung der Preisrichter erfolgt in Abstimmung mit der Stadt (Amt für Stadtplanung und Wohnen).


Zeitschiene:

Start des Verfahrens (Ausschreibung)März 2024
Abgabe der Angebote01. Juli, 12.00 Uhr
Prüfung und AuswahlJuli bis September 2024
VergabeentscheidungOktober/November 2024
Erteilung Grundstücksoption
Mehrfachbeauftragungab 2025
Vertragsabschlüsse2025


A) Bodenwert/Kaufpreis:

Der Verkauf der zwei Quartiere Q15.1, Q17.1 erfolgt zum beitragspflichtigen Bodenwert abzüglich einer vorläufigen Grundstückssubvention in Höhe von vorläufig 45 % für die geförderten SMW und zuzüglich der Erschließungs- und Kanalbeiträge sowie Ausgleichsmaßnahmen.

Anschlusskostenbeiträge der öffentlichen und privaten Versorgungsträger, ins-
besondere auch der Anschlusskostenbeitrag für die Wärmeversorgung, sind im
Verkehrswert nicht enthalten.
Letzterer wird vom Amt für Umweltschutz gesondert angefordert. Er beträgt
für Q15.1 insgesamt 677.435 EUR,
für Q17.1 insgesamt 338.889 EUR.

Berechnung des vorläufigen Kaufpreises
Der beitragspflichtige Bodenwert wurde vom Stadtmessungsamt für Quartier Q15.1 mit 6.513.150 EUR und für Quartier Q17.1 mit 2.963.110 EUR ermittelt (2.120 EUR/m² für Q15.1 Baulos A, 2.230 EUR/m² für Q15.1 Baulos B und 1.990 EUR/m² für Q17.1).
Hinzu kommen die Beiträge (Erschließungsbeiträge, Kanalbeiträge und Kostener-
stattungsbeiträge für Ausgleichsmaßnahmen) in Höhe von 561.952 EUR für Q15.1 und von 263.553 EUR für Q17.1.
Ausgehend von der in der Grundsatzvorlage für den NeckarPark vorgesehenen Auf-
teilung Gewerbe / Wohnen je Quartier ergeben sich die nachfolgenden Kaufpreise. Bei Sozialmietwohnungen (SMW) beträgt die Subvention 45 % aus dem beitragspflichtigen (bp) Bodenwert.

Tabelle Berechnung Kaufpreis

1Quartier
Q15.1 Los A

1.628 m²

Q15.1 Los B

1.373 m²

Q15.1 gesamt

3.001 m²

Q17.1

1.489 m²

2Bodenwert
beitragspflichtig (bp)
3.451.360,00 EUR

(2.120 EUR/m²)

3.061.790,00 EUR

(2.230 EUR/m²)

6.513.150,00 EUR
2.963.110,00 EUR

(1.990 EUR/m²)

3Beiträge
309.320,00 EUR

(190 EUR/m²)

252.632,00 EUR

(184 EUR/m²)

561.952,00 EUR
263.553,00 EUR

(177 EUR/m²)

4Bodenwert beitragsfrei (bf)
3.760.680,00 EUR
3.314.422,00 EUR
7.075.102,00 EUR
3.226.663 EUR
5Bodenwert Gewerbe bp

(Anteil in % von Zeile 2)

489.798,13 EUR

(14,19 %)

487.015,85 EUR

(15,91 %)

976.813,98 EUR

(15 %)

740.777,50 EUR

(25 %)

6Bodenwert Wohnen bp
(Anteil in % von Zeile 2)
2.961.561,87 EUR

(85,81 % )

2.574.774,15 EUR

(84,09 %)

5.536.336,02 EUR

(85 %)

2.222.332,50 EUR

(75 %)

7Subvention SMW 45%

anteiliger Kaufpreis (bf)

Wohneinheiten

1.332.702,84 EUR

1.894.283,03 EUR

41 SMW

1.158.648,37 EUR

1.628.573,52 EUR

36 SMW

2.491.351,21 EUR

3.522.855,54 EUR

77 SMW

1.000.049,63 EUR

1.419.947,63
EUR
30 SMW

8Kaufpreis

Beitragsfrei (Zeile 4 abzüglich Zeile 7)

2.427.977,16 EUR
2.155.773,63 EUR
4.583.750,79 EUR
2.226.613,38 EUR
Die finale Abrechnung erfolgt dann nach den jeweils tatsächlich hergestellten Flächen.
► vorläufige Subvention Quartiere Q15.1 und Q17.1 insg. 3.491.400,84 EUR

► vorläufiger Kaufpreis Quartiere Q15.1 und Q17.1 insg. 6.810.364,17 EUR

Hinzu kommen jeweils noch eventuelle Anschlusskostenbeiträge der öffentlichen und privaten Versorgungsträger, insbesondere auch der Anschlusskostenbeitrag für die Wärmeversorgung.

Der Buchwert für die zwei Quartiere beträgt 781.260 EUR (174 EUR/m²).


B) Erbbauzins:

Grundlage für die Berechnung des Erbbauzinses ist der Verkehrswert (Bodenwert).

Für die Ermittlung der Erbbauzinsen gelten die Vorgaben zur Neuausrichtung der
städtischen Bodenpolitik (GRDrs. 146/2021 Neufassung):

Erbbauzins Wohnen:
Der Erbbauzins für Wohnen beträgt 2 % aus dem Verkehrswert (Bodenwert).
Die Subvention für den geförderten Wohnungsbau erfolgt über den der Berechnung zu Grunde gelegten Bodenwert. Dieser wird entsprechend den Vorgaben um 45 % (SMW) subventioniert.

Erbbauzins Gewerbe:
Der Erbbauzins für Gewerbe beträgt 3,5 % aus dem Verkehrswert (Bodenwert).

Gemäß Zahl 4.1 Erbbauzinskonditionen der Vorlage zur Neuausrichtung der
städtischen Bodenpolitik gilt bei Objekten mit gemischter Nutzung bei einem unter-
geordneten Gewerbeanteil von höchstens 20 % der Erbbauzins für die übergeordnete Nutzung (hier: Quartier Q15.1: Anteil Gewerbe ca. 15 %, Anteil Wohnen ca. 85 %).

Bei einem Gewerbeanteil von mehr als 20 % Geschossfläche wird der Erbbauzins
anteilig je nach konkreter Nutzungsart berechnet (hier: Quartier Q17.1: Anteil Gewerbe ca. 25 %, Anteil Wohnen 75 %).

Erbbauzins soziale Einrichtungen:
Bei sozialen Einrichtungen wie Pflegeheime, Kindergärten, Schulen und Krankenhäuser beträgt der Erbbauzins 0,75 % aus dem Bodenwert.


Tabelle Übersicht Erbbauzinsberechnung

1Quartier
Q15.1 Los A

1.628 m²

Q15.1 Los B

1.373 m²

Q15.1 gesamt

3.001 m²

Q17.1

1.489 m²

2Bodenwert
beitragsfrei
3.760.680,00 EUR
3.314.422,00 EUR
7.075.102,00 EUR
3.226.663,00 EUR
3Erbbauzins Gewerbe

2 % (Q15.1) * bzw.

3,5% (Q17.1) aus Zeile 2 *

10.673,90 EUR
10.544,00 EUR
21.217,91 EUR
28.233,30 EUR
4Erbbauzins gefördertes
Wohnen SMW

2 % vom subventionierten Kaufpreis

37.885,64 EUR
32.571,47 EUR
70.457,11 EUR
28.398,95 EUR
5Erbbauzins jährlich

gesamt in Euro (vorläufig)

48.559,54 EUR
43.115,47 EUR
91.675,02 EUR
56.632,25 EUR

* Da der gewerbliche Anteil von Q15.1 bei 15 % liegt und damit unter 20 %, wird gemäß GRDrs. 146/2021 Neufassung für den untergeordneten Gewerbeanteil auch der
Erbbauzins für die übergeordnete Nutzung – hier: geförderter Wohnungsbau mit 2 % - angesetzt.

Bei Bestellung eines Erbbaurechts sind die Beiträge (Erschließungsbeiträge, Kanal-
beiträge & Kostenerstattungsbeiträge für Ausgleichsmaßnahmen) analog dem Kauf vom Erbbauberechtigten zu tragen und bereits im Erbbauzins berücksichtigt. Die
einzelnen Beträge sind aus der Kaufpreis-Tabelle, Zeile 3, ersichtlich.

Gemäß Vorlage GRDrs. 146/2021 Neufassung wird eine vorläufige Grundstücksver-
billigung entsprechend der Förderung von Wohnungen von 45 % für SMW angesetzt. Diese Verbilligung ist beim Erbbauzins für das geförderte Wohnen bereits berück-
sichtigt. Die finale Berechnung des Erbbauzinses erfolgt dann nach den jeweils hergestellten Flächen.

Laufzeit der Erbbaurechte:
Die Vorlage zur Neuausrichtung der städtischen Bodenpolitik (GRDrs. 146/2021
Neufassung) setzt für Erbbaurechte im Wohnungsbau eine Laufzeit von grundsätzlich 100 Jahre fest.
Da die Quartiere Q15.1 und Q17.1 vorrangig für die Wohnbebauung vorgesehen sind, beträgt die Laufzeit der Erbbaurechte grundsätzlich 100 Jahre.

Die endgültige Vergabe der 3 Baulose der Quartiere Q15.1 und Q17.1 erfolgt durch
den Gemeinderat in gesonderter Vorlage, wenn die Ergebnisse der Ausschreibung
feststehen.


IV. Sonstige Ausschreibungs- und Vertragsbestimmungen

Erschließung zweiter Bauabschnitt NeckarPark
Die Erschließungsanlagen im Bereich „Am Zollamt (2022/02)“ für den NeckarPark
befinden sich bereits in Ausführung bzw. werden bis Mitte 2024 hergestellt. Bis dahin
werden zumindest Teilflächen der Quartiere als Baustelleneinrichtung für die Her-
stellung der Infrastruktur im NeckarPark benötigt.

Die Quartiere Q15.1 und Q17.1 werden nach Herstellung der Infrastruktur als Bau-
stelleinrichtungsfläche für die Bauvorhaben der Branddirektion auf Q16.1, Q17 und Q18 benötigt (vgl. GRDrs. 544/2022: Neubau Führungszentrum für Sicherheit und Gefahrenabwehr (FüSiG) mit den Modulen Integrierte Leitstelle (ILS) auf Q18 im NeckarPark und Zentrale Verwaltung der Branddirektion (ZV) auf Q16.1/Q17 im NeckarPark – Vor-
projektbeschluss).
Die Interimsnutzung der Quartiere als Baustelleneinrichtungsfläche erfolgt nur solange, bis der Baubeginn auf den Quartieren erfolgen kann.

Wärmeversorgung / Anschlusskosten Wärmeversorgung
Die Bündnispartner sind verpflichtet, die jeweils auf den Bauplätzen zu erstellenden
Gebäude zur Deckung des gesamten Bedarfs an Raumwärme und Warmwasser an die städtische Wärmeversorgungsanlage (Nieder- und Hochtemperaturanlage) anzuschließen. Als emissionsarme Wärmebereitstellungsanlage werden Systeme zur Übertragung und Aufbereitung von Wärme aus den öffentlichen Abwasseranlagen eingesetzt. Es ist unzulässig, eigene Anlagen zur Bereitung von Raumwärme und Warmwasser vorzuhalten oder zu betreiben. Ausgenommen sind davon dezentrale Kleinerzeuger, z.B. elektrische Untertischboiler. Die Bündnispartner sind auch verpflichtet, den Termin des Baubeginns mindestens 16 Wochen im Vorlauf an das Amt für Umweltschutz mitzuteilen.

Nicht im Erbbauzins oder im Kaufpreis enthalten ist der Anschlusskostenbeitrag an die künftige öffentliche Wärmeversorgungsanlage für die 2 Quartiere (Q15.1, Q17.1) in Höhe von insgesamt 1.016.324,00 EUR.

Die Investoren sind verpflichtet, die auf Q15.1 und Q17.1 zu erstellenden Gebäude an die öffentliche Wärmeversorgungsanlage NeckarPark anzuschließen. Hierfür haben sie an die Stadt (Amt für Umweltschutz) folgenden Anschlusskostenbeitrag (inkl. Umsatz-/ Mehrwertsteuer)
zu entrichten.

Dieser Betrag wird vom Amt für Umweltschutz von den Bündnispartnern gesondert
vereinnahmt. Der Anschluss und die dauerhafte Nutzung werden durch Dienstbarkeiten gesichert.

Städtisches Mobilitätskonzept
1. Hinsichtlich der Bereitstellung der Elektromobilität gilt zunächst das „Gebäude- Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz – GEIG“. Demnach ist bei den zu errichtenden Gebäuden auf den Quartieren Q15.1 und Q17.1 jeder dem Wohnen dienende Stellplatz und bei den gewerblichen Flächen jeder 3. Stellplatz mit der Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität auszustatten, die Gewerbestellplätze je Gebäude zusätzlich mit einem Ladepunkt. Die Stadt fordert im Kaufvertrag darüber hinaus vom Bauherrn, auch bei gewerblichen Stellplätzen die vollständige Leitungsinfrastruktur planerisch zu berücksichtigen und in beiden Bautypen jeweils mindestens 20% der Stellplätze mit Ladepunkten auszustatten. Diese 20% gelten auch für die Fahrradabstellplätze, die natürlich auch über die Leitungsinfrastruktur verfügen müssen.

2. Flächen für Anlieferungen sowie Be-/Entladevorgänge sowie Müllaufstellflächen
3. Soweit keine darüberhinausgehenden Anforderungen gestellt werden, gilt für private Kfz- und Fahrradabstellplätze diese entsprechend Landesbauordnung herzustellen.
4. Der Erbbauberechtigte/Eigentümer muss sich verpflichten, Mietwohnungen grundsätzlich in Kombination mit dem baurechtlich notwendigen Stellplatz zu vermieten. Ausnahmen sind nur zulässig, sofern der Mieter dem Eigentümer nachweist, dass dem Haushalt kein eigenes Kraftfahrzeug zur Verfügung steht.

Altlasten/Schadensfälle
Im Plangebiet ist mit Bodenverunreinigungen zu rechnen. Auf die folgenden Altstandorte im Bereich des ehemaligen Güterbahnhofs wird hingewiesen:
- AS Frachtstr. 40: ISAS-Nr. 1825
- AS Falk- Adler, Gaiser, Mohr: ISAS-Nr. 4686
Die Flächen sind mit Handlungsbedarf „B / Belassen“ bewertet.

Zudem liegt im Bereich des ehemaligen Güterbahnhofareals flächendeckend eine künstliche Auffüllung vor, die Bauschutt- und z.T. auch Schlackeanteile enthält.
Untergrundverunreinigungen durch MKW, BTEX, PAK und Schwermetalle wurden
festgestellt.
Bei Nutzungsänderungen wird die jeweilige Bewertung überprüft und ggf. sind Erkundungs- oder Sicherungsmaßnahmen notwendig. Im Bereich unbefestigter Kinderspiel- oder Grünflächen ist sicherzustellen, dass es im Oberboden zu keinem Kontakt mit
belastetem Baumaterial kommt. Maßnahmen zur gezielten Versickerung von Niederschlagswasser sind im Bereich von Altlasten zulässig, wenn die Schadlosigkeit der Versickerung nachgewiesen wird. Im Baufeld noch vorhandene Grundwassermessstellen sind vor Baubeginn ordnungsgemäß zu verschließen. Mehrkosten bei der Entsorgung von belastetem Bodenmaterial sind nicht auszuschließen.
Es wird empfohlen, den aktuellen Erkundungsstand vor Baubeginn im Informations-
system Altlasten (ISAS) beim Amt für Umweltschutz abzufragen.

Bebauung Nicht-Wohnen/Gewerbe
Für die Nicht-Wohnen-/Gewerbe-Nutzung auf den Quartieren richtet sich die Zulässigkeit von gewerblichen Nutzungen nach den Festsetzungen des Bebauungsplans.
Für eine langfristig erfolgreiche Entwicklung des NeckarParks und zur Realisierung der Vision eines urbanen, lebendigen und nachhaltigen Stadtquartiers ist es wichtig, die
Interessen eines zukünftigen Entwicklers mit den städtebaulichen und funktions-
räumlichen Zielsetzungen der Quartiersentwicklung in Einklang zu bringen. Entstehen soll ein gemischt genutztes, urbanes Quartier der "kurzen Wege" mit Wohnen, Arbeiten
sowie vielfältigen Versorgungs-, Kultur-, Bildungs- und Freizeitangeboten. Frequenzbringende Geschäfte, Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe in den Erdgeschossen entlang der wichtigen Stadträume sollen die wohnungsnahe Versorgung im Stadtteil
sichern und die öffentlichen Räume beleben.

Im NeckarPark sollen zukünftig ca. 2000 Menschen leben und wohnen, hinzu kommen deren Besucher, die Angestellten der ansässigen Betriebe sowie Übernachtungsgäste in den geplanten Beherbergungsbetrieben. Hieraus ergibt sich das Kaufkraftpotenzial für gewerbliche Nutzungen im NeckarPark.

Bei der Suche nach gewerblichen Mietern, insbesondere für die Erdgeschosslagen
entlang der Quartiersplätze und zentralen Verkehrsachsen, sollte eine gründliche Abwägung stattfinden, welche potenziellen Nutzungen eine sinnvolle Ergänzung zu den bereits bestehenden sowie den geplanten Nutzungen im Umfeld darstellen können. Hierbei gilt es mit Blick auf die gesamtheitliche Entwicklung des neuen Stadtquartiers ein passendes Nutzungskonzept für die Erdgeschossflächen vorzulegen.

Sonstiges
Die Einhaltung des Bebauungsplanes, des städtischen Energiekonzepts für den NeckarPark (z.B. Solaranlagen auf Dachflächen und der Anschluss an die Wärme-
versorgungsanlagen) sowie die Einhaltung des Mobilitätskonzepts der Stadt für den NeckarPark wird im Übrigen vorausgesetzt.


Finanzielle Auswirkungen

Verkauf
Kommt es zu einem Verkauf der zwei Quartiere wird mit Verkaufserlösen in Höhe von
insgesamt 6.810.364,17 EUR gerechnet. Dabei wird eine vorläufige Verbilligung von 45 % für die geförderten Wohnungen zu Grunde gelegt (vorläufige Subvention
3.491.400,84 EUR).

Der mögliche Verkaufserlös in Höhe von insgesamt 6.810.364,17 EUR wird im Haushaltsjahr 2025 im Teilfinanzhaushalt 230 - Liegenschaftsamt, Projekt 7.232000 - Immobilien,
AuszGr. 682 - Veräußerung von unbeweglichem Anlagevermögen vereinnahmt.


Erbbaurecht
Erfolgt die Vergabe der Quartiere Q15.1 und Q17.1 im Erbbaurecht, werden bei Ansatz einer Verbilligung von 45 % für die geförderten SMW laufende jährliche Erbbauzinsen in Höhe von 148.307,27 EUR ab dem Haushaltsjahr 2028 im Teilergebnishaushalt 230 -
Liegenschaftsamt, Amtsbereich 2307010 - Grundstücksverkehr, Kontengruppe 340 -
Privatrechtliche Leistungsentgelte vereinnahmt.

Je nach Entwicklung des Verbraucherpeisindex für Baden-Württemberg wird der
Erbbauzins in unregelmäßigen Abständen angepasst.




Beteiligte Stellen

Die Referate SWU, T und JB sowie OB/82 haben die Vorlage mitgezeichnet.

Vorliegende Anträge/Anfragen

./.

Erledigte Anträge/Anfragen

./.



Thomas Fuhrmann
Bürgermeister

Anlagen

Anlage 1: Exposé Q15.1
Anlage 2: Exposé Q17.1
Anlage 3: Liste der Mitglieder des "Bündnis für Wohnen"
Anlage 4: Übersicht Quartiere NeckarPark
Anlage 5: Quartierskonzept/ Baulose_ Anlage 5 zu GRDrs. 477/2020

<Anlagen>



zum Seitenanfang