Landeshauptstadt Stuttgart
Referat Wirtschaft/Finanzen und Beteiligungen
Gz: WFB
GRDrs 160/2021
Neufassung
Stuttgart,
11/04/2021



Ausschreibung der Gewerbebauplätze Quartiere Q16.1, Q17 und Q18 im Baugebiet NeckarPark in Stuttgart-Bad Cannstatt



Beschlußvorlage
Vorlage an
    zur
SitzungsartSitzungstermin
Ausschuss für Wirtschaft und Wohnen
Ausschuss für Stadtentwicklung und Technik
Bezirksbeirat Bad Cannstatt
Gemeinderat		Vorberatung
Vorberatung
Beratung
Beschlussfassung		öffentlich
öffentlich
öffentlich
öffentlich		12.11.2021
16.11.2021
24.11.2021
02.12.2021



Beschlußantrag:

1. Der Ausschreibung der drei neu zu bildenden städtischen Gewerbebauplätze mit
insgesamt ca. 4.962 m² abgehend vom unbebauten Grundstück der
Gemarkung Stuttgart-Bad Cannstatt

1.1 - Quartier Q16.1 Benzstraße ca. 14 a 25 m²

1.2 - Quartier Q17 Benzstraße ca. 12 a 20 m²
2. Den Auswahlkriterien zur Vergabe gegen Gebot bestehend aus


Begründung:


Baugebiet NeckarPark
Mit der Grundsatzvorlage GRDrs 477/2020 hat der Gemeinderat die Eckdaten zur
Vermarktung des Baugebiets NeckarPark beschlossen. Innovative Mobilitäts-, Energie,
Infrastruktur- und Nahversorgungskonzepte sollen einen vorbildlichen Beitrag zur nachhaltigen Entwicklung des NeckarParks leisten.

Die Grundsatzvorlage für den NeckarPark legt für die Gewerbebauplätze folgendes fest:
„Die Vergabe erfolgt an den Betreiber mit dem besten Konzept und mindestens zum Verkehrswert. Die Grundstücke für die gewerblichen Vorhaben sollen der Konzeptvergabe mit folgender Gewichtung unterliegen: 50 % Konzeptqualität, 50 % Kaufpreis.“

Die vorgenannte Vergabe erfolgt parallel zum Grundsatzbeschluss „Neuausrichtung Bodenpolitik“ (GRDrs 146/2021). Aufgrund der fehlenden Nachfrage nach Erbbau-
rechten insbesondere im gewerblichen Bereich, wird vorgeschlagen, eine offene Ausschreibung gegen Gebot (Kaufpreis und alternativ Erbbauzins/Laufzeit des Erbbaurechts) zu starten, um anhand der Ergebnisse gegebenenfalls weitere Überlegungen zur Anpassung der Erbbauzinsen vorzunehmen.

Es wird ferner darauf hingewiesen, dass die Bauplätze Q14 und Q14.1 (Wohnen und Gewerbe) in gesonderter Vermarktungsvorlage voraussichtlich im 1. Quartal 2022 in die
Gremien zur Beschlussfassung eingebracht werden.

Die drei künftigen städtischen Gewerbebauplätze Q16.1, Q17 und Q18 befinden sich im Baugebiet NeckarPark in Stuttgart-Bad Cannstatt nördlich der Benzstraße im Bereich des künftigen Bebauungsplans Ca 283/5. Zum Schutz der nördlich geplanten Wohn-
bebauung setzt der künftige Bebauungsplan Ca 283/5 eine Lärmschutzfunktion für die drei Gewerbebauplätze fest. Die Bebauung dieser Quartiere ist daher vorrangig für den Bereich des Ca 283/5.

Der künftige Bebauungsplan Ca 283/5 ist aufgrund von Einsprüchen noch nicht rechtskräftig. Mit der Rechtskraft ist voraussichtlich im 2. Quartal 2022 zu rechnen.

Der künftige Bebauungsplan Ca 283/5 wird für die drei Gewerbebauplätze ein Kern-
gebiet (MK) mit einer GRZ von 0,8 festsetzen. Die Traufhöhen sind im Bebauungsplan bezogen auf die jeweiligen Grundstücke als zwingende Vorgabe festgesetzt. Die Traufhöhen liegen ca. zwischen 16,50 m und 18,00 m. In der erneuten Auslegung ist darüber hinaus die Errichtung eines Staffelgeschosses zwingend vorgesehen. Festgesetzt im Bebauungsplanentwurf ist eine geschlossene Bauweise.

Ferner enthält der Bebauungsplanentwurf u.a. Festsetzungen zur Beschränkung der Ein- und Ausfahrten, zur Dachbegrünung, zu Photovoltaikanlagen auf dem Dach, zur Fassadenbegrünung, zur Erdüberdeckung auf nichtüberbauten Flächen von Tief-
garagen sowie zur Rückhaltung des Niederschlagswassers. Technische Anlagen sind ins Gebäude zu integrieren. Die Festsetzungen des künftigen Bebauungsplans sind bindend.


Planung
Zulässig sind ausschließlich gewerbliche Nutzungen. Eine Wohnnutzung ist nicht
zulässig. Einzelhandelsbetriebe sind nur im Erdgeschoß und nur mit nicht zentrums-
relevanten Sortimenten zulässig. Im Rahmen der erneuten Auslegung ist vorgesehen im MK-Gebiet Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sowie Anlagen für kirchliche,
soziale und gesundheitliche Zwecke auszuschließen.

Zur Sicherung der städtebaulichen Qualität der Quartiere wird das Konzeptverfahren gewählt, in dem Aussagen zum Konzept, zur Planung und zum Städtebau (Gewichtung 50 %) gefordert werden, die in enger Abstimmung mit dem Amt für Stadtplanung und Wohnen erfolgen müssen. Die im Bebauungsplanentwurf auf den Bauplätzen Q17 und Q18 festgesetzten Versorgungsflächen (Trafostationen) sind hierbei zu
berücksichtigen.

Eine südliche Zufahrt von der Benzstraße zu den Bauplätzen Q16.1, Q17 und Q18 ist gemäß Bebauungsplanentwurf ausgeschlossen. Die Erschließung der drei Bauplätze hat ausschließlich über die Hanna-Henning-Straße bzw. über deren Nebenstraßen 121 und 122 zu erfolgen.

Fehlende baurechtlich erforderliche Stellplätze können im Quartiersparkhaus auf Q16 nachgewiesen werden (Stellplatzbaulast gegen entsprechende Kostenübernahme und dauerhafte Anmietung).

Die Bauplätze Q16.1 und Q17 werden jeweils in Grenzbauweise zu Nachbarquartieren errichtet. Dazu ist die gegenseitige Übernahme von Dienstbarkeiten und Baulasten
erforderlich. Die Verpflichtung hierzu erfolgt in den jeweiligen Kauf- bzw. Erbbaurechtsverträgen.


Ausschreibung und Verkauf
Die drei Gewerbebauplätze werden in 3 Verkaufsobjekte unterteilt (Q16.1, Q17, Q18) und analog der Grundsatzvorlage NeckarPark, jeweils im Wege des Erbbaurechts bzw. des Verkaufs öffentlich ausgeschrieben. Es sind sowohl Einzel- als auch Mehrfach-
gebote sowie Bietergemeinschaften zulässig.

Sofern nicht alle Interessenten Angebote für Kauf und Erbbaurecht abgeben, könnte bei annähernd gleicher Konzeptqualität Investoren mit einem Angebot zum Erbbaurecht der Vorzug gegeben werden.

Ein Verkauf erfolgt zum gebotenen Kaufpreis und unter Festschreibung des Konzepts. Die Stadt erhält An-, Vor- und Wiederkaufsrechte.

Für eine Vergabe im Erbbaurecht hat das Angebot die Höhe des Erbbauzinses und die benötigte Laufzeit zu umfassen. Die Festschreibung des Konzepts erfolgt auch in
diesem Falle, auch werden entsprechende An-, Vor- und Wiederkaufsrechte für die Stadt vereinbart.


Für die Bewertung der Angebote sind nachstehende Kriterien und Gewichtung vor-
gesehen:

- Konzept der Planung: 50 %
Mit dem Gebot zum Kauf oder Erbbaurecht ist ein Nutzungskonzept einzureichen.
Der Bewerbung ist ein Konzept der geplanten Bebauung sowie der Freianlagen unter Einhaltung der Festsetzungen des Bebauungsplans beizufügen. Schwerpunkte sind die konkret geplante gewerbliche Nutzung mit ggf. Bezug zum Quartier, die
publikumswirksame Nutzung des EG-Bereichs, eine nachhaltige ressourcensparende Bautypologie (Materialien), weitergehende Konzepte zur Mobilität, zusätzliche energetische Maßnahmen sowie die städtebauliche Qualität der Planung.

Des Weiteren ist zur Sicherung der städtebaulichen Qualität ein vom Amt für Stadt-
planung und Wohnen begleitetes Gutachterverfahren durchzuführen (Mehrfachbeauftragung).

Das Bauvorhaben hat das städtische Energiekonzept für den NeckarPark (ener-
getische Vorhaben, Solaranlagen auf Dachflächen und Anschluss an die Wärme­
versorgungsanlagen) sowie das Mobilitätskonzept der Stadt für den Neckarpark
umzusetzen.

- Kaufpreis/Erbbaukonditionen: 50 %
Option Erbbaurecht:
Bei der Option Erbbaurecht wird der unter Zugrundelegung des Bodenwerts
(Verkehrswert) gebotene Erbbauzins und die vom Investor angesetzte Laufzeit des Erbbaurechts angesetzt. Der Erbbauzins ist jährlich zu entrichten. Bei der Gewichtung wird der Erbbauzins und die Laufzeit entsprechend ins Verhältnis gesetzt.

Option Verkauf:
Die Wertung erfolgt nach Höhe des abgegebenen Gebots. Der Verkauf erfolgt
mindestens zum Verkehrswert je Bauplatz (Mindestgebot). Kaufpreisgebote unter
diesem Wert werden nicht berücksichtigt. Im Kaufpreis sind die Anliegerbeiträge
(Erschließungs- und Kanalbeiträge) sowie die Kostenerstattungs-/Ausgleichbeträge nach § 135a Abs. 3 BauGB enthalten.

Hinzu kommt für jeden Bauplatz sowohl beim Verkauf, als auch beim Erbbaurecht ein Anschlusskostenbeitrag für die Wärmeversorgung, der vom Amt für Umweltschutz
gesondert angefordert wird. Als emissionsarme Wärmebereitstellungsanlage werden Systeme zur Übertragung und Aufbereitung von Wärme aus den öffentlichen
Abwasseranlagen eingesetzt.
Der anliegerbeitragsfreie Bodenwert für die Gewerbebauplätze wurde vom Stadt-
messungsamt wie folgt ermittelt:

Bauplatz
Fläche
Wertrelevante
GFZ
Bodenwert (ebf)
Bodenwert
gesamt (ebf)
Q16.1ca. 1.425 m²
3,55
2.599 EUR/m²
3.703.000 EUR
Q17ca. 1.220 m²
3,42
2.502 EUR/m²
3.053.000 EUR
Q18ca. 2.317 m²
4,38
3.204 EUR/m²
7.423.000 EUR
Insgesamtca. 4.962 m²rd. 2.858 EUR/m² 14.179.000 EUR

Der Buchwert für die Gesamtflächen der Gewerbebauplätze Q16.1, Q17 und Q18
beträgt 868.350 EUR (175 EUR/m²).

Das erstplatzierte Angebot je Bauplatz erhält eine Verkaufsoption, um mit der
Bauplanung und Nutzersuche beginnen sowie die Finanzierung abklären zu können.

Zeitschiene

Ausgehend von einer Rechtskraft des Bebauungsplans im 2. Quartal 2022 wäre
nachfolgende Zeitschiene denkbar:

Start des Vergabeverfahrens (Ausschreibung)1. Quartal 2022
Abgabe der Angebote bis30.06.2022
Prüfung und AuswahlJuli / August 2022
Vergabeentscheidung/ Erteilung
Grundstückskaufoption voraussichtlich		WA 07.10.2022
Ergebnis der MehrfachbeauftragungMitte 2023
Vertragsabschlüsse voraussichtlich3. Quartal 2023


Sonstige Ausschreibungs- bzw. Vertragsbestimmungen
Vor Beginn der Hochbauarbeiten auf den drei Bauplätzen ist zur Erschließung der Quartiere die Herstellung der Hanna-Henning-Straße sowie der Nebenstraßen 121
und 122 nebst Kanälen und Leitungen erforderlich.
Zudem werden diese Quartiere zunächst als Baustelleneinrichtungsfläche für die
Herstellung der Infrastruktur im Bereich des Ca 283/5 benötigt. Der Beginn dieser
Arbeiten ist abhängig von der Rechtskraft des Bebauungsplans Ca 283/5. Mit den Hochbauarbeiten auf den Gewerbebauplätzen kann daher frühestens ab Mitte 2024
begonnen werden. Sollte es zu weiteren Verzögerungen hinsichtlich der Rechtskraft des Bebauungsplans Ca 283/5 kommen, verschiebt sich der Beginn der Straßen-
herstellung und damit der Hochbauarbeiten entsprechend.

Der Käufer bzw. Erbbauberechtigte ist verpflichtet, das jeweils auf den Bauplätzen zu erstellenden Gebäude zur Deckung des gesamten Bedarfs an Raumwärme an die
Wärmeversorgungsanlage (Niedertemperaturanlage) anzuschließen. Als emissions-arme Wärmebereitstellungsanlage werden Systeme zur Übertragung und Aufbereitung von Wärme aus den öffentlichen Abwasseranlagen eingesetzt. Hierfür hat er an die Stadt (Amt für Umweltschutz) folgenden Anschlusskostenbeitrag zu entrichten:

- Bauplatz Q16.1: 180.917 EUR (inkl. 19 % Umsatz-/Mehrwertsteuer);
für ca. 1.425 m² Grundfläche und bis zu 225 kW Anschlussleistung für die
Niedertemperatur-Wärmeversorgung
- Bauplatz Q17: 160.956 EUR (inkl. 19 % Umsatz-/Mehrwertsteuer);
für ca. 1.220 m² Grundfläche und bis zu 190 kW Anschlussleistung für die
Niedertemperatur-Wärmeversorgung
- Bauplatz Q18: 234.763 EUR (inkl. 19 % Umsatz-/Mehrwertsteuer);
für ca. 2.317 m² Grundfläche und bis zu 355 kW Anschlussleistung für die
Niedertemperatur-Wärmeversorgung

Die jeweiligen Beträge werden vom Amt für Umweltschutz nach Abschluss der Kauf- bzw. Erbbaurechtsverträge vereinnahmt.

Eigene Wärmeerzeugungsanlagen auf dem Grundstück sind nicht gestattet.

Um die städtebauliche Qualität des Bauvorhabens zu sichern, hat der Käufer die
Vorgaben der Stadt bezüglich Mobilitätskonzept umzusetzen:

- Der Erwerber bzw. Erbbauberechtigte wird verpflichtet, auf dem Grundstück
technische Infrastrukturen für die Einrichtung von Stellplätzen für Elektrofahrzeuge und Elektrofahrräder (Pedelecs) vorzusehen und diese Art der Stellplätze bereit zu stellen. Hierzu sind zunächst mindestens 20 % der Pkw- sowie der Fahrradabstellplätze mit der Ladeinfrastruktur auszustatten. Eine spätere Vollausstattung ist zu
berücksichtigen.

- Flächen für Anlieferungen sowie Be-/Entladevorgänge sowie Müllaufstellflächen
sind auf privater Fläche nachzuweisen. Der Eigentümer / Erbbauberechtigte
verpflichtet sich, die Andienung auf privater Fläche sicher zu stellen, z.B. durch
ausreichend dimensionierte Innenhöfe oder Tiefgaragen. Grundstückszufahrten sind in Abstimmung mit dem Amt für Stadtplanung und Wohnen, dem Tiefbauamt sowie dem Amt für öffentliche Ordnung verkehrssicher unter Einhaltung der Vorgaben des Bebauungsplans zu planen. Zufahrten sind gemäß dem technischen Regelwerk so zu
dimensionieren, dass kein regelmäßiger Rückstau in den öffentlichen Verkehrsraum entsteht.

- Private Kfz- und Fahrradabstellplätze sind gemäß den Vorgaben der Landesbau-
ordnung herzustellen.

Fahrradabstellplätze müssen entweder ebenerdig oder über den Radverkehr nutzbare Rampen (Längsneigung < 10 %) zugänglich sein. Die Bewegungsflächen von
Gespannen mit Anhänger sind zu berücksichtigen. Die Abstellflächen sind zielnah an den Treppenhäusern / Eingängen anzuordnen. Die Zuwegung per Rad von und nach außen soll über möglichst nur eine Tür erfolgen. Die Nutzung privater Kfz-Stellplätze für Besucher der angrenzenden Veranstaltungsflächen (z.B. Cannstatter Wasen, Hanns-Martin-Schleyer-Halle, Porsche-Arena, Mercedes-Benz-Arena, große Sport-veranstaltungen) ist in den Baufeldern Q16.1 und Q17 ausgeschlossen. Im Baufeld Q18 ist dies nur möglich, wenn zuvor eine konzeptionelle und technische Integration in das bestehende Verkehrslenkungs- und Parkleitsystem „NeckarPark“ der städtischen integrierten Verkehrszentrale (IVLZ) vereinbart und realisiert wurde. Technische Voraussetzungen und Kostenteilung sind mit der Landeshauptstadt Stuttgart zu
vereinbaren.


Finanzielle Auswirkungen

Verkauf:
Durch den Verkauf der Grundstücke wird mit Verkaufserlösen in Höhe von derzeit
insgesamt 14.179.000 EUR gerechnet.

Erbbaurecht:
Sofern eine Vergabe im Wege eines Erbbaurechts erfolgt, werden laufende jährliche
Erträge in noch unbekannter Höhe über die Laufzeit des jeweiligen Erbbaurechts
generiert. Deren Höhe sowie die jeweilige Laufzeit hängt von den Geboten der
Investoren ab.



Beteiligte Stellen

Die Referate SWU und T sowie OB/82 haben die Vorlage mitgezeichnet.

Vorliegende Anträge/Anfragen

./.

Erledigte Anträge/Anfragen

./.



Thomas Fuhrmann
Bürgermeister

Anlagen

Anlage 1: Exposé Q16.1
Anlage 2: Exposé Q17
Anlage 3: Exposé Q18




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Anlage 4 zu GRDrs 160-2021_Änderungen Exposés.pdfAnlage 4 zu GRDrs 160-2021_Änderungen Exposés.pdfAnlage 3 zu GRDrs 160-2021.pdfAnlage 3 zu GRDrs 160-2021.pdfAnlage 2 zu GRDrs 160-2021.pdfAnlage 2 zu GRDrs 160-2021.pdfAnlage 1 zu GRDrs 160-2021.pdfAnlage 1 zu GRDrs 160-2021.pdf