Druckmaske Haushaltsvorlage 1130/2015

Landeshauptstadt Stuttgart
Referat Wirtschaft/Finanzen und Beteiligungen
Gz: WFB

GRDrs 1130/2015

Stuttgart,

11/17/2015

Haushalt 2016/2017

Unterlage für die 1. Lesung des Verwaltungsausschuss zur nichtöffentlichen Behandlung am 23.11.2015

Wohnungsbauförderung

Beantwortung / Stellungnahme

Erhöhung des Anteils an Sozialmietwohnungen

Ziel der Landeshauptstadt Stuttgart ist es, auf den städtischen Grundstücken die Anteile für den geförderten Wohnungsbau zu erhöhen. Wie in der GRDrs 906/2015 dargestellt, sollen auf den größeren städtebaulichen Entwicklungsflächen Neckarpark, Bürgerhospital, Schoch-Areal, Böckinger Straße, Klagenfurter Straße folgendes Wohnungsgemenge umgesetzt werden:

60 % Sozialer Mietwohnungsbau (SMW), davon die Hälfte in der mittelbaren Belegung
20 % Freifinanzierte Miet- oder Eigentumswohnungen (z.B. auch Baugemeinschaften)
10 % Mietwohnungen für mittlere Einkommensbezieher (MME)
10 % Preiswertes Wohneigentum (PWE)

Die Erhöhung der Anteil für den geförderten Wohnungsbau auf städtischen Entwicklungsflächen und die im Rahmen des Landeswohnraumförderprogramms 2015/2016 wieder eingeführte mittelbare Belegung sind damit ein weiterer Baustein um die im Konzept für Wohnen enthaltenen und durchaus ambitionierten Ziele umzusetzen. Durch die Erhöhung der Anteile ist es nun möglich das Ziel von 600 geförderten Wohneinheiten (davon 300 Wohneinheiten im sozialen Wohnungsbau) im Stadtgebiet rechnerisch für den Zeitraum 2014 bis 2019 mit insgesamt 2.852 Wohneinheiten (davon 1.794 im sozialen Wohnungsbau) nachzuweisen.

Nach der aktuellen „Grundstücksliste für den geförderten Wohnungsbau“ (Stand 13.10.2015) sind in 2016 274 Sozialmietwohnungen und 2017 300 Sozialmietwohnungen umsetzbar.

Im Haushaltsentwurf 2016/17 sind für die beiden Programmjahre 2016 und 2017 insgesamt 6 Mio. € als kommunale Co-Finanzierung über die städtische Grundstücksverbilligung und die Fördermittel aus dem Landeswohnraumförderungsprogramm hinaus enthalten. Zusammen mit den Restmitteln aus dem laufenden Doppelhaushalt 2014/15 kann damit sichergestellt werden, dass alle zu erwartenden Anträge auch bedient werden.

1. Grundsatzfragen

1.1 Kein weiterer Immobilienverkauf

Nr. und Antragsteller	Inhalt	Aufwand für 2016 und 2017
658/2015 SÖS-LINKE-PluS	Nr. 1 Die bisher eingeplanten Mittel für Veräußerungen streichen Nr. 3 Kein Grundstücksverkauf, sondern nur Erbbaurecht
971/2015 StAdTISTEN	Kein weiterer Grundstücks- und Immobilienverkauf städtischen Eigentums

In den Jahren 2013 und 2014 hat die Stadt aus Grundstücksverkäufen Einnahmen in Höhe von 37,83 Mio. EUR (2013) und 46,81 Mio. EUR (2014) erzielt. Die Verkaufserlöse für das Jahr 2015 liegen bei 13,91 Mio. EUR (Stand 29. Oktober 2015). Durch die erhöhten Anteile für den geförderten Wohnungsbau und die damit verbundenen Grundstücksverbilligungen wie auch durch die Abgabe von städtischen Grundstücken an Baugemeinschaften zum Verkehrswert sowie den Grundsatzbeschluss zur Konzeptvergabe sind diese Einnahmen deutlich rückläufig. Daher sind im Haushaltsentwurf 2016 Einnahmen von 15 Mio. € veranschlagt, in 2017 von 20 Mio. €. Auf die detaillierte Berichterstattung in GRDrs 1247/2015 wird verwiesen.

Diese Einnahmen stellen einen unverzichtbaren Beitrag zur Finanzierung des Haushaltes dar. Ferner wird durch die städtischen Grundstücksverkäufe eine große Anzahl von Wohnungen im geförderten Wohnungsbau realisiert. Die Wohnungsunternehmen erwerben zum subventionierten Grundstückspreis und setzen im Gegenzug Wohnungen im sozialen Mietwohnungsbau, Wohnungen für mittlere Einkommensbezieher und auch im Programm „Preiswertes Wohneigentum“ um. Grundsätzlich besteht seitens der Wohnungs-unternehmen eine Wahlfreiheit zwischen Erwerb und Erbbaurecht. Aufgrund der Niedrigzinsphase ist jedoch auch ein vergünstigtes Erbbaurecht für die Wohnungsunternehmen in der Regel unattraktiv. Ein Verzicht auf die Verkäufe städtischer Grundstücke würde grundsätzlich den wohnungspolitischen Zielstellungen und tatsächlich dem durch die drastisch angestiegenen Flüchtlingszahlen gestiegenen Bedarf an Sozialmietwohnungen zuwiderlaufen.

1.2 Kommunaler Bodenfonds, Erhöhung Ankaufsmittel,
1.000 Gemeindewohnungen

Nr. und Antragsteller	Inhalt	Aufwand für 2016 und 2017
658/2015 SÖS-LINKE-PluS	Nr. 2 Satz 1 Kommunaler Bodenfond Nr. 2 Satz 2 Erhöhung der Mittel für Ankäufe Nr. 4 Stadt erstellt 1.000 Gemeindewohnungen selbst

Das Wohnungsbauunternehmen der Landeshauptstadt ist die SWSG. Daneben betätigen sich weitere Wohnungsbaugesellschaften und –genossenschaften im öffentlich geförderten Wohnungsbau. Es ist nicht ersichtlich, warum eine in die Stadtverwaltung integrierte Organisationseinheit effektiver arbeiten und mehr für den geförderten Wohnungsbau erreichen könnte als die SWSG und die anderen Wohnungsbaugesellschaften und
-genossenschaften. Auch die Landeshauptstadt als Bauherrin von Sozialwohnungen wäre mit denselben Problemen konfrontiert wie die SWSG, ohne sie besser lösen zu können:

- Die Flächenknappheit in Stuttgart begrenzt die Möglichkeiten unabhängig davon, wer Bauherr ist.

- Eine offensive Bodenankaufspolitik der Stadt würde die Grundstücksspekulation erst recht anheizen und zu weiter steigenden Bodenpreisen führen, in keinem Fall aber preisdämpfend wirken. Denn niemand ist verpflichtet, an die Stadt zu einem limitierten Preis zu verkaufen, wenn es andere Nachfrager gibt.

- Die Entscheidungs- und Umsetzungswege sind innerhalb der Stadtverwaltung keinesfalls schneller als bei der SWSG und den anderen Akteuren, so dass weitere Verzögerungen bei der Umsetzung der Wohnungsbauziele zu erwarten sind.

Der Wohnungsbestand der Stadt wurde mit den beiden Wohnungsübertragungen in den 80er und 90er-Jahren des letzten Jahrhunderts auf die SWSG übertragen und von dieser erfolgreich und im Sinne breiter Mieterschichten als preiswerter Wohnraum erhalten und saniert. Die SWSG erfüllt ihre Aufgaben im Wohnungsneubau und in der Modernisierung aus eigener Finanzkraft. Dafür verzichtet die Landeshauptstadt auf eine jährliche Ausschüttung.

Eine neuerliche Zweigleisigkeit im Wohnungsbau (SWSG und LHS) ist nicht sinnvoll. Eine Auflösung der SWSG würde in jedem Fall erhebliche finanzielle Nachteile (insb. Steuerzahlungen) nach sich ziehen und Mittel vernichten, die sinnvollerweise in den Wohnungsneubau und die Modernisierung investiert werden.

Deshalb kann die Verwaltung den Antrag nicht befürworten. Bezüglich der Aufstockung der Grunderwerbsmittel wird auf die GRDrs 1090/2015 verwiesen. Bislang sind sinnvolle Grunderwerbungen nicht an fehlenden Haushaltsmitteln gescheitert. Im Übrigen hat die Landeshauptstadt Stuttgart mit dem Erwerb der S21-Grundstücksflächen für 458,8 Mio. € im Jahr 2001 eine vorausschauende Bodenvorratspolitik wie kaum eine andere Stadt betrieben.

1.3 Erhöhung der SIM-Quote

Nr. und Antragsteller	Inhalt	Aufwand für 2016 und 2017
659/2015 Ziffer 2 SÖS-LINKE-PLuS	Quote zur Schaffung geförderten Wohnraums im Stuttgarter Innenentwicklungs-programm wird von 20 % auf 50 % erhöht

Der Grundsatzbeschluss zum Stuttgarter Innenentwicklungsmodell (SIM) ist am 24. März 2011 gefasst worden. Trotz anfänglicher Bedenken hat sich das Modell mittlerweile bewährt. Vor der Fortschreibung des Modells am 10. April 2014 wurde die Immobilienbranche intensiv eingebunden. Seitdem werden die Ziele des Modells in der derzeitigen Fas

sung auch von der Immobilienwirtschaft mitgetragen. SIM ist ein Erfolgsmodell, das auch private Vorhabenträger verpflichtet, bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen.

SIM gilt stadtweit, wenn neues Planungsrecht zugunsten einer höherwertigen Nutzung geschaffen wird und wenn mindestens 1/3 der Grundstückswertsteigerung als Investitionsanreiz beim Planungsbegünstigten verbleibt. Nachdem in den SIM-Verfahren meist schon erhebliches Planungsrecht vorliegt, ist bei einer sehr erheblichen Erhöhung der Förderquote von 20 % auf 50 % davon auszugehen, dass die Wertsteigerung nicht ausreichend sein wird, um von den Vorhabenträgern die gesamten Konditionen zu verlangen. Momentan ist der Sachverhalt bei einer Förderquote von 20 % vereinfacht gesagt so, dass bei Umnutzungen meist ein Regelverfahren angewendet werden kann, während bei reinen Nachverdichtungen meist modifizierte Konditionen zur Anwendung kommen. Eine Förderquote von 50 % hätte für den jeweiligen Vorhabenträger sehr weitreichende finanzielle Auswirkungen.

Gemäß der Anlage der GRDrs 906/2015 (Erhöhung des Anteils des geförderten Wohnungsbaus auf städtischen Grundstücken) ist in der Grundstücksliste nachgewiesen, dass die Zielzahlen des Herrn Oberbürgermeisters Kuhn auch bei einer Förderquote von 20 %, die für Private gilt, und entsprechend höheren Förderquoten auf städtischen Arealen erreicht werden.

Im Übrigen wird darauf verwiesen, dass SIM turnusgemäß 2017 evaluiert wird (siehe Protokoll des Gemeinderats vom 10. April 2014 zur GRDrs 13/2014). Bis dahin geht die Verwaltung davon aus, dass an dem Grundsatzbeschluss keine Änderungen vorzunehmen sind.

1.4 Umschichtung der Mittel für die Eigentumsförderung

Nr. und Antragsteller	Inhalt	Aufwand für 2016 und 2017
659/2015 Ziffer 1 SÖS-LINKE-PLuS	Umschichtung der Mittel für die Eigentumsförderung auf das Programm Sozialmietwohnungen

Die Förderung im Eigentumsbereich ist gewollter Bestandteil der städtischen Wohnungsbauförderung, um für alle Bedarfsgruppen entsprechende Fördermöglichkeiten anzubieten. Die Verwaltung lehnt deshalb die Aufgabe der Eigentumsförderung zu Gunsten des Sozialmietwohnungsbaus ab. Da auch die Förderung von Sozialwohnungen bislang nicht an fehlenden Haushaltmitteln gescheitert ist, macht auch eine Umschichtung auch keinen Sinn.

2. Mietwohnungsbau, Erhalt von Belegungsbindungen

Nr. und Antragsteller	Inhalt	Aufwand für 2016 und 2017
322/2015 Ziffer 2 SPD 580/2015 SPD	Verdoppelung der angesetzten Investitionen im Mietwohnungsbau	2016 + 1,0 Mio. € 2017 + 1,2 Mio. € 2018 + 1,4 Mio. € 2019 + 1,6 Mio. € 2020 + 1,8 Mio. €

Landesförderung

Das Land fördert Sozialmietwohnungen mit zinslosen Darlehen in Höhe von bis zu
2.400 €/qm Wohnfläche. Die Eigenkapitalquote des Investors wurde inzwischen auf 20 % (600 €/qm Wohnfläche) gesenkt. Bis zu 50 % des Barwertes des Darlehens können in einen Zuschuss umgewandelt werden. Nach dem Landesprogramm hat der Investor eine Wahlmöglichkeit zwischen 25- und 15- jähriger Förderung/Bindung. Städtische Grundstücke werden nur mit 25-jähriger Mietpreis- und Belegungsbindung abgegeben.

Im Rahmen der Förderung muss sich der Investor verpflichten, die Wohnungen während der Bindungsdauer zu verbilligten Mieten, maximal 2/3 der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel) zu vermieten. Alternativ können die Bindungen nicht im Neubau, sondern im Wohnungsbestand des Investors erfüllt werden (mittelbare Belegung). Soweit dies der Fall ist, darf der Investor die neuen Wohnungen wie freifinanzierte Wohnungen vermieten.

Es ist davon auszugehen, dass ausreichend Landesmittel zur Verfügung stehen, damit alle in Stuttgart geplanten Sozialmietwohnungen in den Landesprogrammen gefördert werden können.

Städtische Mitfinanzierung

Neben der städtischen Grundstücksverbilligung (Verkehrswert abzüglich 45 % oder Erbbaurecht zu 0,4 % Erbbauzins) beabsichtigt die Stadt, erforderlichenfalls eine ergänzende Mitfinanzierung zu gewähren. Diese soll in Form verbilligter Darlehen (Zins 0,5 %) oder von Zuschüssen erfolgen. Mit der städtischen Mitfinanzierung soll eine Eigenkapitalverzinsung von bis zu 4 % und erforderlichenfalls auch eine verbilligte Miete von 7,50 Euro erzielt werden. Die Notwendigkeit und Höhe der städtischen Mitfinanzierung wird anhand von Wirtschaftlichkeitsberechnungen objektbezogen berechnet. Durchschnittlich wird mit 10.000 Euro/ Wohnung gerechnet.

Erhöhung der Haushaltsansätze

Die Landeshauptstadt muss bereits heute große Anstrengungen unternehmen um die selbst gesteckten Ziele im geförderten Wohnungsbau zu erreichen. Es macht deshalb wenig Sinn, die Ziele noch ambitionierter zu formulieren. Allein durch höhere Planzahlen kann nicht erreicht werden, dass auch tatsächlich mehr geförderte Wohneinheiten erstellt werden.

Die Verwaltung hat die Haushaltsansätze 2016/2017 anhand der Erfahrungen und der vorliegenden Planungen ermittelt und hält diese für ausreichend.

Mietpreis- und Belegungsbindungen

Die voraussichtliche Entwicklung der Sozialmietwohnungen und der städtischen Belegungsrechte sind aus Ziffer 3 der GRDrs 68/2015 (Jahresbericht Wohnungswesen 2014) ersichtlich. Durch planmäßiges Auslaufen der Bindungen und vorzeitige Darlehensrückzahlungen gehen in den nächsten beiden Jahren voraussichtlich 300 Sozialmietwohnungen und städtische Belegungsrechte mehr verloren, als durch den Neubau geschaffen werden können.

Ziel ist, dafür von den Wohnungsunternehmen und der SWSG möglichst die gleiche Anzahl neue Bindungen im Wohnungsbestand zu erhalten. Die dafür zur Verfügung stehenden Zuschüsse des Landes (461 Euro/qm für 15 Jahre und 638 Euro/qm für 25 Jahre) sollen in Anspruch genommen werden.

Darüber hinaus ist die Stadt zu einer ergänzenden Mitfinanzierung bereit. Im Doppelhaushalt sind für 2016 und 2017 je 500.000 Euro eingeplant. Da die Wohnungsbaufördermittel gegenseitig deckungsfähig sind, könnte ein eventueller Mehrbedarf durch Minderausgaben an anderer Stelle ausgeglichen werden, so dass auch hier die beantragte Verdoppelung der Ansätze nicht erforderlich ist.

3. Umwandlungs- und Umzugsprämien

Nr. Antragsteller	Inhalt	Aufwand Euro für 2016 und 2017
842/2015 Freie Wähler	Wiedereinführung von Umwandlungsprämien u. Umzugsprämien	50.000 EUR

Umwandlungsprämie von Büro- oder Gewerberäumen in Wohnungen

Von 1980 bis 1993 wurden der Ausbau von Dachgeschossen und die Umwandlung von gewerblich oder freiberuflich genutzten Räumen in Wohnungen gefördert. In dieser Zeit wurden 964 Wohnungen mit 7,3 Mio. Euro (7.573 €/WE) gefördert. Zuletzt konnten jährlich nur noch 40 Wohnungen mit 250.000 Euro (6.250 €/WE) gefördert werden. In Anpassung an die heutigen Preise müssten pro Wohnung mindestens 10.000 Euro Umwandlungsprämie gewährt werden.

Angesichts des derzeitigen Wohnungsmarktes ist es ohnehin lukrativ, Gewerbeflächen in Wohnraum um zu nutzen, so dass es keiner städtischen Förderung bedarf.

Umzugsprämie

Mieter unterbelegter Sozialwohnungen mit drei, vier oder fünf Zimmern haben von der Stadt beim Wechsel in eine kleinere Wohnung von 1970 – 2004 Umzugsprämien erhalten. Damit konnten 1.300 große Wohnungen mit 4,2 Mio. Euro (3.230 €/WE) Zuschüssen zur Belegung durch Familien mit Kindern gewonnen werden.

Um die Jahrtausendwende war die Inanspruchnahme des Förderprogramms stark rückläufig. Da zuletzt jährlich nur noch 13 Wohnungen mit 35.000 Euro (2.692 €/WE) gefördert werden konnten, wurde das Programm eingestellt. In Anpassung an die heutigen Preise müssten pro Wohnung mindestens 5.000 Euro Umzugsprämie gewährt werden.

Die Verwaltung geht davon aus, dass auch heute der Aufwand (Personal, Zuschussmittel) in keinem angemessenen Verhältnis zu möglichen Erfolgen eines solchen Programms steht.

Vorliegende Anträge/Anfragen

580/2015 SPD
658/2015 SÖS-LINKE-PluS
659/2015 SÖS-LINKE-PluS
842/2015 Freie Wähler
971/2015 Die STAdTISTEN
322/2015 SPD (kein HH-Antrag)

Michael Föll
Erster Bürgermeister

<Anlagen>