Landeshauptstadt Stuttgart
Referat Wirtschaft/Finanzen und Beteiligungen
Technisches Referat
Gz: WFB/T
GRDrs 122/2015
Stuttgart,
03/11/2015



Sanierung und Erweiterung der Tageseinrichtung für Kinder Borkumstraße 51 in Stuttgart-Zuffenhausen
- Vorprojektbeschluss -



Beschlußvorlage
Vorlage an
    zur
SitzungsartSitzungstermin
Ausschuss für Wirtschaft und Wohnen
Bezirksbeirat Zuffenhausen
Ausschuss für Wirtschaft und Wohnen
Ausschuss für Umwelt und Technik
Verwaltungsausschuss		Einbringung
Beratung
Beschlussfassung
Beschlussfassung
Beschlussfassung		nicht öffentlich
öffentlich
öffentlich
öffentlich
öffentlich		17.04.2015
21.04.2015
08.05.2015
12.05.2015
20.05.2015



Beschlußantrag:

1. Der Sanierung des städtischen Gebäudes Borkumstraße 51 in Stuttgart-Zuffen- hausen/Neuwirtshaus sowie der Erweiterung der dortigen Tageseinrichtung für Kinder von 3 auf 5 Gruppen auf Grundlage der Baubeschreibung (Anlage 1), des Raumprogramms (Anlage 2) und der Vorplanung (Anlage 3) von kaestle & ocker Architekten BDA aus Stuttgart sowie der vom Hochbauamt geprüften Kostenschätzung des Architekten mit aktuellen Gesamtkosten in Höhe von 4.112.000 € wird zugestimmt.
2. Der Gesamtaufwand beträgt 4.112.000 €. Hiervon sind 2.654.000 € im Finanz- haushalt, Teilhaushalt 510 - Jugendamt beim Projekt 7.519365 Investitionskos- tenpauschale Ausbau Kita 2014/2015, Kontengruppe 7873 finanziert und werden für den finanziellen Vollzug auf das Projekt 7.233316 Kita Zuffenhausen, Borkumstr. 51 umgesetzt. Die restlichen 696.000 € (Baunebenkosten) sind im Ergebnishaushalt, Teilhaushalt 510 - Jugendamt bei der Kostenstelle 51009914 - Ausbaupauschale Kitas 2014, Kontengruppe 42510 - sonstige Aufwendungen für Sach- und Dienstleistungen finanziert und werden für den finanziellen Voll- zug in den Teilhaushalt 230 - Amt für Liegenschaften und Wohnen umgesetzt. 3. Im Zuge der Baumaßnahmen fallen zusätzlich Umbaukosten und Anmietkosten für die Interimsunterbringung des Kita-Betriebs an. Der Aufwand in Höhe von maximal 330.000 € ist im Ergebnishaushalt Teilhaushalt 230 des Amts für Lie- genschaften und Wohnen, Amtsbereich 2307030 - Immobilienverwaltung, Sach- konto 42310000 - Mieten und Pachten, Kostenstelle 23309751 - Pauschale Aus- weichquartiere Kita, finanziert und wird für den Vollzug auf Baukosten (Kosten- stelle 23309651, Sachkonto 42110000) und Anmietkosten (Kostenstelle 23309600, Sachkonto 42310000) umgesetzt.

4. Die Verwaltung wird ermächtigt, die Herrichtung des Ausweichquartiers inner- halb des unter Beschlussantragspunkt 3 genannten Kostenrahmens bereits vor Erteilung des Baubeschlusses durchzuführen, um mit dem Neubau der Einrich- tung unmittelbar nach Erteilung des Baubeschlusses beginnen zu können.

5. Das Hochbauamt wird ermächtigt, die Architekten und Fachingenieure bis Leis- tungsphase 5 und Teilen der Leistungsphase 6 und 7 HOAI zu beauftragen. Der Einholung von Angeboten (vor Baubeschluss) für ca. 50% der Bauleistungen wird zugestimmt.

4. Gem. Ziffer 1.5 der Richtlinien für das Projektmanagement im Hochbau
(Routineprojekte) wird auf einen Projektbeschluss verzichtet.



Begründung:


Die städtische Tageseinrichtung für Kinder in der Borkumstraße 51 in Stuttgart- Zuffenhausen/Neuwirtshaus bietet momentan Platz für 3 Gruppen mit insgesamt
44 Kindern. Der Zustand des städtischen Gebäudes ist stark sanierungsbedürftig. Es wären aktuell erhebliche Investitionen in die Sanierung der Gebäudehülle (ins- besondere statische Ertüchtigung) zu tätigen.

Bereits 2011 wurden durch das Büro kaestle & ocker Architekten BDA Voruntersu- chungen zur Erweiterung des Platzangebotes für Krippenplätze durchgeführt. Bei einem Abriss des Gebäudes lässt das geltende Baurecht nur einen ungleich kleine- ren Baukörper in eingeschossiger Bauweise zu. Daher muss die Gebäudebestands- struktur von außen zwingend beibehalten werden, wodurch nur die Sanierung des Bestandsgebäudes und Erweiterung der Tageseinrichtung für Kinder unter Hinzu- nahme aktuell anderweitig genutzter Räume im Gebäude (Wohnungen, Arztpraxis, Lagerflächen im UG) in Frage kommt.

Der notwendige Abbruch und anschließende Neubau von Boden- und Geschossde- ckenplatten sowie der Neubau von Fundamenten aus statischen und brandschutz- technischen Gründen innerhalb der Bestands-Außenmauern führen im Vergleich zum Neubau „auf der grünen Wiese“ zu einem Mehraufwand, verursacht durch die erschwerte Durchführung der Abbruch- und Neubaumaßnahmen, wie z. B. das Heraussägen der Bestandsdecken, die Sicherung der Bestandsfundamente, den Schutz der bestehenden Außenwände und die Tiefergründung der Neufundamente.

Aufgrund des hohen Bedarfs an Betreuungsplätzen ist die Sanierung und Erweite- rung dringend erforderlich. Angedacht ist die Unterbringung von ca. 80 Kindern in 5 Gruppen, davon 2 Gruppen für 0- bis 3-Jährige mit insgesamt ca. 20 Plätzen und 3 Gruppen 3- bis 6-Jährige mit ca. 60 Plätzen. Die Einrichtung soll entsprechend den Raumprogrammstandards des Jugendamts realisiert werden. Die Außenanlagen werden an die neue Nutzung angepasst.


Interimsunterbringung

Während der Bauzeit muss der Betrieb der städtischen Bestandseinrichtung in eine Interimsunterkunft ausgelagert werden. Für die Unterbringung von 2 Gruppen wurde die Baugenehmigung eines ursprünglich für die Hortbetreuung angrenzend an den Außenbereich der Bestandseinrichtung aufgestellten Containers bis 31. Dezember 2016 verlängert. Eine weitere Verlängerung ist voraussichtlich notwendig. Zusätzlich soll eine Gruppe 3-6-jähriger Kinder in Gemeinderäumen der evangelischen Micha- elskirche in der Föhrstraße 2 A/B in Neuwirtshaus untergebracht werden. Für mögli- che Baumaßnahmen und die Anmietung von Räumlichkeiten stehen Mittel in Höhe von 330.000 € im Teilhaushalt des Amts für Liegenschaften und Wohnen zur Verfü- gung. Die Planungen für das Ausweichquartier werden fortgeführt und die Kosten im Baubeschluss konkretisiert.


Energiekonzept

Die energetische Ausbildung des Gebäudes und der Gebäudetechnik werden mit dem Amt für Umweltschutz noch entwickelt und zur Baubeschlussvorlage darge- stellt.


Investitionskosten, Wirtschaftlichkeit

Für die Sanierungs- und Umbaumaßnahme entstehen Gesamtkosten in Höhe von 4.112.000 €. In den Kosten enthalten sind Kosten für die Außenanlagen in Höhe von 220.000 € und Einrichtungskosten in Höhe von 110.000 €.

Gesamtbaukosten 4.002.000 €
Ausstattung 110.000 €
Gesamtkosten 4.112.000 €

Die Mehrkosten von 762.000 € gegenüber dem 5. Sachstandsbericht resultieren
u. a. aus:
- Mehraufwendungen für die Integration des Neubaus in die Bestandsgebäudehülle
(vgl. Begründung)
- Indexsteigerungen seit der Kostenschätzung vom 08.04.2011
- Erhöhung der Planungskosten durch Anwendung der neuen HOAI 2013
Die Darstellung der Wirtschaftlichkeit erfolgt im Baubeschluss auf Grundlage des endgültigen Ausführungsentwurfs.


Termine

Bauantrag 09/2015
Baugenehmigung 02/2016
Baubeschluss 05/2016
Baubeginn 06/2016
Bauzeit 18 Monate
Fertigstellung 12/2017
Inbetriebnahme 01/2018


Personal/Folgelasten

Der Stellenbedarf und die Folgekosten werden im Baubeschluss dargestellt.



Finanzielle Auswirkungen

Wie vorstehend beschrieben.



Beteiligte Stellen

Die Referate SJG und StU haben die Vorlage mitgezeichnet.




Michael Föll gez. Dirk Thürnau
Erster Bürgermeister Bürgermeister





Anlagen

1. Baubeschreibung

2. Raumprogramm

3. Plangrundlagen

4. Kostenermittlung

Anlage 1 zu GRDrs 122/2015



Baubeschreibung
Sanierung und Erweiterung der Tageseinrichtung für Kinder Borkumstr. 51
in Stuttgart – Zuffenhausen/Neuwirtshaus

Bauvorhaben

Die Tageseinrichtung in der Borkumstraße 51, als dreigeschos- siges Gebäude im Jahre 1936 errichtet, ist Bestandteil der Siedlung Neuwirtshaus, welche in den Jahren 1933 bis 1937 von der Stuttgarter Siedlungsgesellschaft (heute SWSG) erbaut wur- de. Die bauliche Struktur ist bis heute von einfachen Doppel- häusern geprägt, die sich ursprünglich als ausgemauerte Fach- werkhäuser zu einem homogenen Bebauungsbild fügten. Lange- streckte Parzellen ermöglichten eine Bewirtschaftung der Grundstücke, die im Erbbaurecht an die Siedler verpachtet wurden.

Die Grundschule (1935), die evangelische Michaelskirche (1938) sowie ein Luftschutzhaus (1940) bilden die weitgehend im Ori- ginalzustand erhaltene, denkmalgeschützte Infrastruktur. Das Gebäude Borkumstraße 51 lässt sich als weiteres öffentliches Gebäude durch seine äußere Gestalt und architektonische Aus- prägung in diese Reihe einordnen. Die bereits seinerzeit vor- handene Mehrfachnutzung als „Volksheim“ mit Kindergarten, Ver- sammlungsraum, Laden und Wohnnutzung prägt bis heute die inne- re Struktur des Gebäudes.

Aktuell beherbergt das Gebäude im Unter- und Erdgeschoss eine dreigruppige Kindertagesstätte, während im Obergeschoss Wohnungen untergebracht sind, von denen zwei noch bewohnt sind und eine bereits leer stehend ist. Bis 31. Januar 2014 war im Erdgeschoss noch eine Arztpraxis untergebracht, deren Mieterin sich zur Übernahme einer Hausarztpraxis in Stuttgart-Stammheim entschieden hat.

Das gültige Baurecht (Bebauungsplan von 1935, Beschränkung auf ein Vollgeschoss, Baustaffel 10) ist durch das vorhandene Ge- bäude bereits überschritten. Im südwestlichen Bereich besteht ab dem Hausgrund Bauverbot. Ein Ersatzbau (Neubau) ist nach Rücksprache mit dem Baurechtsamt nur innerhalb der bestehenden Vorgaben möglich. Dieser würde folglich wesentlich kleiner als das bestehende Gebäude, auch ließe sich kein Raumprogramm für eine fünf-gruppige Kindertageseinrichtung unterbringen. Anbau- ten wurden geprüft und sind durch das Bauverbot und die vor- handenen Baulinien ebenfalls nicht möglich.

Deshalb wird mit einer Generalsanierung des Gebäudes – bei Umwandlung von Wohnungen, Arztpraxis und bisherigen Räumlichkeiten der Kindertagesstätte – die Realisierung einer 5-gruppigen Tageseinrichtung (Erweiterung um zwei Gruppen) angestrebt.
Dabei wird das Bestandsgebäude entkernt und neue Tragstruktur-Ebenen als Innenwände und Geschossdecken unter Beibehaltung der Fassadenstruktur eingezogen („Haus-im-Haus“-Prinzip). Alle Flächen im Gebäudeinnern werden komplett neugestaltet.

Für die Bewohner der Siedlung Neuwirtshaus kann durch diese Maßnahme das im kollektiven Gedächtnis verankerte Gebäude Bor- kumstraße 51 erhalten und gleichzeitig das Angebot für die Kinderbetreuung ausgebaut und verbessert werden.


Barrierefreiheit

Der äußere Zugang und das Gebäudeinnere werden barrierefrei gestaltet.


Außenanlagen

Der Außenbereich ist mit etwa 800 m² Fläche auch für die zukünftig 5-gruppige Ein- richtung mit 10 m² pro Kind ausreichend bemessen. Allerdings wird die Gestaltung den veränderten Erfordernissen einer Kinderbetreuung in verschiedenen Altersstu- fen angepasst.


Brandschutz

Die geltenden Anforderungen an den baulichen Brandschutz werden berücksichtigt.


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150227_Kostenermittlung_Anl 4.pdf150227_Kostenermittlung_Anl 4.pdf150213_Ist-Flächen_k&o_Anl 2.pdf150213_Ist-Flächen_k&o_Anl 2.pdf150213_Pläne_Vorprojektbeschluss_Anl 3.pdf150213_Pläne_Vorprojektbeschluss_Anl 3.pdf