Haushaltsantrag vom 10/16/2015

Nr. 887/2015

Haushaltsantrag

Stadträtinnen / Stadträte - Fraktionen AfD-Gemeinderatsfraktion

Betreff Sanierung und Nutzungskonzept Ditzinger Straße 3 und 5 (Altes Rathaus und Altes Schulhaus) in Stuttgart-Weilimdorf

Im Herbst 2011 wurde das Sanierungs- und Nutzungskonzept für das Alte Rathaus und das Alte Schulhaus in Weilimdorf (Ditzinger Straße 3 und 5) vorgestellt (siehe GRDrs 577/2011). Vorgesehen war zum damaligen Zeitpunkt ein 3-stufiges Sanierungskonzept. Im Doppelhaushalt 2012/2013 wurden Mittel in Höhe von 789.000 Euro für die erste Stufe (Grundsanierung zum Gebäudeerhalt) bereitgestellt. Weitere Mittel sollten in den folgenden Doppelhaushalten für die zweite Stufe (qualitätsverbessernde Maßnahmen) in Höhe von 456.000 Euro und 243.000 Euro für die dritte Stufe (Neubaustandard) beantragt werden.

Beabsichtigt war, zunächst das Gebäude Ditzinger Straße 3 zu sanieren und den Betrieb der Kindergruppe Regenbogen übergangsweise in die Ditzinger Straße 5 zu verlegen. Anschließend sollten die weiteren Sanierungsstufen umgesetzt werden. Die Kostenschätzungen in Höhe von ca. 1,5 Mio Euro beruhten auf einer Bestandsaufnahme aus dem Jahr 2008 und ersten Konzeptüberlegungen. Eine Zusammenlegung der beiden Gebäude wurde zum damaligen Zeitpunkt noch nicht in die Planung einbezogen. Basierend auf diesen Angaben wurde angestrebt, den Kostenrahmen zu halten.


Vorgeschichte

In dem unter Denkmalschutz stehenden Gebäude Ditzinger Straße 5 (ehemaliges Rathaus) wurden 2007 starke Schäden im Dachgebälk festgestellt. Sicherungsmaßnahmen wurden umgehend durchgeführt, so dass die Standsicherheit derzeit gewährleistet ist.

Im Gebäude Ditzinger Straße 3 (ehemaliges Schulhaus) ist die Kindergruppe Regenbogen e.V. mit ca. 20 Kindern im Alter von 0-6 Jahren untergebracht. Dort bestehen neben den für Fachwerkgebäude üblichen Gebäudeschäden erhebliche Brandschutzmängel, die mit der Bereitstellung eines Fluchttreppenturmes und einer Brandmeldeanlage übergangsweise kompensiert werden mussten. Die baurechtliche Nutzungsduldung wird jeweils auf Antrag halbjahresweise vom Baurechtsamt erteilt, da eine endgültige Herstellung des Brandschutzes, insbesondere eine dauerhafte Lösung für den zweiten baulichen Rettungsweg, erwartet wird.

Aufgrund der im Jahr 2008 ermittelten ersten Untersuchungen mit Sanierungskosten von mind. 1,5 Mio Euro und des damals noch nicht akuten Bedarfs an stadteigenen Nutzungen wurden die beiden Gebäude im Herbst 2009 in die Liste zur Veräußerung nicht betriebsnotwendiger Immobilien aufgenommen (GRDrs. 900/2009). Als Kriterium wurde dabei festgelegt, dass der Gebäudebestand zwingend erhalten werden muss. Auch sollte vor einer Veräußerung eine Alternative für die Kindertagesstätte gefunden werden.

Ausgehend von den Veräußerungsabsichten hat sich die von Bürgern des Stadtbezirks ins Leben gerufene Initiative PRO ALT-WEIL e.V. für den Erhalt der beiden Gebäude als Ensemble und eine dauerhafte Nutzung insbesondere als Kinderbetreuungseinrichtung, für die Gemeinwesenarbeit und als Heimatmuseum eingesetzt.

Angesichts dieses Nutzungsinteresses hat sich der Ausschuss für Wirtschaft und Wohnen am 18. Juni 2010 für eine Zurückstellung der Verkaufsentscheidung für die beiden Gebäude ausgesprochen und die Verwaltung beauftragt, mit der Initiative PRO ALT-WEIL e.V. ein Nutzungskonzept abzustimmen und den dafür erforderlichen Investitionsbedarf zu erheben.

Planungsauftrag

Im Januar 2011 wurde ein Architekturbüro beauftragt, im Rahmen einer Machbarkeitsstudie einen Planungsvorschlag zu unterbreiten. Das dabei ermittelte Konzept mit der zentralen Überlegung, die beiden Gebäude zu verbinden, wurde mit den Nutzern abgestimmt und von diesen unterstützt.

Das Architekturbüro hat anschließend den Auftrag erhalten, die Genehmigungsfähigkeit zu erwirken. Nachdem der Planungsprozess mit dem für das Projekt eingesetzten Architekten nicht unproblematisch war, konnte die Baugenehmigung erst am 17. August 2014 mit erheblichen Auflagen erteilt werden.

In Folge wurde mit dem bis zu diesem Zeitpunkt beauftragten Architekten vereinbart, die weiteren Planungsleistungen mit einem in der Bauleitung und Ausführung von Sanierungsobjekten erfahrenen Büro durchzuführen.


Umplanungen

Bei den weiteren Untersuchungen der bisherigen Planungsergebnisse haben sich neue Lösungsansätze und Notwendigkeiten ergeben. Zum einen haben sich die Nutzungsanforderungen mittlerweile geändert und zum Anderen sind neue Vorschläge für planerische und technische Verbesserungen entstanden.

Für das Jugendamt besteht kein Bedarf mehr zur Einrichtungen eines Schülerhorts. Dies ermöglicht, weitere Flächen für die Gemeinwesenarbeit im Bürgerhaus in der Ditzinger Straße 7 (ehemaliges Pfarrhaus) zur Verfügung zu stellen, wo dringend zusätzliche Räume für Veranstaltungen und Vereinsnutzungen benötigt werden.
Im Zuge der weiteren Planungsüberlegungen ergaben sich ferner insbesondere folgende neue Lösungsansätze:

- Reduzierung der Treppenanlagen, der Flucht- und Verkehrswege im Gebäude Ditzinger Straße 3 und somit eine Erhöhung der Nutzungsflächen.

- Verbesserung des Brandschutzkonzepts, wodurch der technische Aufwand reduziert werden kann und eine direkte Aufschaltung auf die Feuerwehr nicht mehr notwendig ist.

- Herstellung der gesamten Haustechnik (Elektro, Heizung , Wasser und Abwasser) auf den heutigen Standard.

Nach weiteren Bauteiluntersuchungen wurden auch weitere Bauschäden (schadhafte Decke über dem Untergeschoss, weitere Schäden in geöffneten Bauteilen) erkannt, die als substanzerhaltende Maßnahmen vorrangig in der Kostenaufstellung berücksichtigt werden mussten.

In diesem Zuge wurde auch der bisher vorgesehene Bauprozess kritisch betrachtet. Aus Kostengründen wurde ein 3-stufiges Sanierungskonzept vorgesehen, welches an Einfachstandards orientiert war. Durch diese bisher vorgesehene Stufung und Dehnung der Bauprozesse sind nach näherer Untersuchung jedoch auch in wirtschaftlicher Sicht mehr Nachteile als Vorteile zu erwarten. Eine einstufige Planung vereinfacht die Planung, die Ausschreibung der Leistungen, die Bauausführung und verkürzt die Bauzeit.

Die Planungsergebnisse und die Kostenschätzung liegen mittlerweile vor. Es wurden alle notwendigen Gewerke für eine vollständige Sanierung erfasst und in die Kostenschätzung aufgenommen.

Aus diesen Lösungsansätzen und dem angestrebten Ziel, die Gebäude wieder zeitnah nutzen zu können, ergibt sich die Empfehlung des Amts für Liegenschaften und Wohnen und des Hochbauamts, die Sanierung in einem Zug durchzuführen. Hierfür ist die Erstellung eines neuen Baugesuchs notwendig. Die Planungsänderungen sind bezüglich des Baurechts, des Denkmalschutzes und des Brandschutzes soweit ausgearbeitet und abgeklärt, dass eine kurzfristige Einreichung des Baugesuchs möglich ist.

Der Bezirksbeirat Weilimdorf hat sich dafür ausgesprochen, ein neues Baugesucht einzureichen, die Sanierung aber zunächst nur auf die Ditzinger Straße 3 (ehem. Schulhaus) zu beschränken, um den Fortbestand der Kindergruppe Regenbogen zu sichern. Aufgrund der vorstehend erläuterten Begebenheiten kann die Verwaltung dies nicht empfehlen, sondern spricht sich für eine durchgängige Sanierung beider Gebäude in einem Zug aus.


Raumprogramm

Das Gebäude Ditzinger Straße 3 (ehem. Schulhaus) soll nach der neuen Planung vollständig von der Kindergruppe Regenbogen belegt werden. Damit stehen der Kindergruppe ca. 226 m² an reiner Nutzfläche ohne Verkehrsflächen zur Verfügung. Das Gebäude Ditzinger Straße 5 (ehem. Rathaus) soll vorwiegend als Erweiterung für die Gemeinwesensräume Ditzinger Straße 7 genutzt werden. Hierzu stehen nach der vorliegenden Planung ca. 227 m² reine Nutzfläche für Vereinsnutzungen, Sitzungs- und Ausstellungsräume zur Verfügung, die in der Nutzung weitgehend flexibel bleiben sollen (ohne Verkehrsflächen und Schauräume).

Ein Bestandteil des Nutzungskonzepts bleibt nach wie vor, dass die aus historischer Sicht und aus Sicht des Denkmalschutzes bedeutungsvollen Gebäudeteile im Rahmen des Angebotes des Heimatmuseums als Schauräume aufbereitet und dargeboten werden sollen. Hierzu zählen die im Dachgeschoss vorhandenen Arrestzellen im Originalzustand, der Luftschutzraum im Untergeschoss und besondere Teile der Holzkonstruktion (Deckenaufhängung) im Dachgeschoss. Für diese Nutzung ist eine Fläche von 86 m² vorhanden.

In beiden Gebäuden steht eine Gesamtfläche von 736 m² zur Verfügung. Davon werden ca. 197 m² für notwendige Treppenhäuser, Fluchtwege, Technik- und Abstellräume benötigt. Als Nutzflächen stehen damit insgesamt 539 m² zur Verfügung. Die Möglichkeit eines weiteren Ausbaus des Dachgeschosses in der Ditzinger Strasse 3 mit ca. 80 m² ist vorhanden.

Die beiden Gebäude werden miteinander verbunden und dienen jeweils gegenseitig als zweiter Rettungsweg. Im Erdgeschoss der Ditzinger Straße 5 und in der darüber liegenden Ebene in der Ditzinger Straße 3 wird jeweils ein barrierefreier, behindertengerechter Zugang hergestellt.


Kosten

Nach der Kostenberechnung/-anschlag nach DIN 276 des Hochbauamts vom 24. Juni 2015 werden die Kosten auf Basis der neuen Planung des Büro S-ASS auf rd. 3,020
Mio. Euro geschätzt (Anlage 1).

Zu den in der GRDrs 577/2011 enthaltenen Kosten für alle 3 Sanierungsstufen von
1,5 Mio. Euro haben sich die Kosten nach der aktuellen Planung unter Berücksichtigung aller erforderlicher Maßnahmen für eine Generalsanierung somit um ca. 1,52 Mio. Euro erhöht.


Wir beantragen:

Von den bisher im Haushalt eingestellten Mitteln in Höhe von 789.000 Euro wurden 79.540 Euro für die bisherigen Planungsleitungen benötigt. Somit stehen noch 709.460 Euro zur Verfügung. Der restliche Finanzierungsbedarf beträgt rund 2,231 Mio. Euro.





Eberhard Brett Bernd Klingler Dr. Heinrich Fiechtner Prof. Dr. Lothar Maier

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